Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
Acórdão - ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1014510-36.2016.8.11.0041 Classe: APELAÇÃO CÍVEL (198) Assunto: [Indenização por Dano Moral, Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Obrigação de Fazer / Não Fazer] Relator: Des(a). MARCIO APARECIDO GUEDES Turma Julgadora: [DES(A). MARCIO APARECIDO GUEDES, DES(A). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, DES(A). RICARDO GOMES DE ALMEIDA] Parte(s): [ERBE INCORPORADORA 037 S.A. - CNPJ: 04.123.616/0001-00 (APELANTE), DENNER DE BARROS E MASCARENHAS BARBOSA - CPF: 568.962.041-68 (ADVOGADO), ISABEL CORVALAN DE BARROS - CPF: 309.174.251-20 (APELADO), LUZIA EUTIMIA DO NASCIMENTO - CPF: 111.166.761-68 (ADVOGADO), NILZA MENDES OZORIO - CPF: 396.061.631-72 (ADVOGADO), MARCO CEZAR TAVARES DE BARROS - CPF: 299.660.191-20 (APELADO)] A C Ó R D Ã O Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). CLARICE CLAUDINO DA SILVA, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. E M E N T A Ementa: Direito do consumidor. Apelação cível. Ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas. Promessa de compra e venda de imóvel. Juízo de conformidade (CPC, art. 1.030, II). Restituição de valores a título de comissão de corretagem. Prescrição. Tema repetitivo nº 938 do STJ. Inaplicabilidade. Pretensão fundada em alegação de resolução do contrato por culpa da incorporadora, e não por nulidade da cláusula que transferiu a despesa ao consumidor. Resultado do julgado mantido. Acórdão ratificado. I. Caso em exame 1. Recurso de Apelação interposto contra sentença que acolheu o pedido dos autores/promitentes compradores para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel objeto da lide e condenar a ré/promitente vendedora a restituir integralmente os valores pagos em razão do negócio jurídico e a indenizá-los pelos danos morais sofridos em decorrência da quebra contratual. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em avaliar a pertinência do exercício do juízo de retratação ou conformidade do acórdão que deu parcial provimento ao apelo da incorporadora/ré, para reconhecer a culpa dos autores/compradores pela rescisão do contrato e, assim, impor àquela o dever de restituir 75% (setenta e cinco por cento) do valor total pago pelos autores em razão do contrato objeto da lide, com o reconhecimento do direito de retenção de 25%, em relação à tese repetitiva fixada pelo STJ no Tema Repetitivo nº 938. III. Razões de decidir 3. Inaplicável a tese repetitiva fixada no Tema nº 938 do STJ quanto à incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem na hipótese em que a pretensão tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da incorporadora, como é o caso dos autos, e não a alegação de abusividade da cláusula de transferência desse encargo ao consumidor. IV. Dispositivo 4. Ratificação do acórdão que deu provimento ao recurso da ré/apelante. R E L A T Ó R I O
Cuida-se de Recurso de APELAÇÃO CÍVEL interposto por ERBE INCORPORADORA 037 S.A. contra a sentença proferida pela MM. Juiz de Direito da 8ª Vara Cível da Comarca de Cuiabá/MT, que nos autos da ação de “Obrigação de Fazer com Preceito Cominatório c/c Indenização por Danos Morais e Materiais” (Proc. nº 1000464-46.2022.8.11.0004), ajuizada contra a apelante por ISABEL CORVALAN DE BARROS e MARCO CEZAR TAVARES DE BARROS, julgou o pedido parcialmente procedente para “determinar à parte ré que: a) pague aos autores o valor de 97.132,35, referente aos valores pagos de sinal, parcela e corretagem, acrescidos de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso; b) indenize por danos morais no valor de R$ 5.000,00, a cada autor, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da data da citação, e correção monetária pelo INPC a partir da data desta sentença (Súmulas 362 STJ)” (cf. Id. nº 271287914). A apelante sustenta a culpa exclusiva dos autores/compradores pela rescisão do contrato, eis que é assente nos autos que inadimpliram as parcelas contratuais porque não tiveram aprovação do financiamento bancário, daí porque a restituição de valores deve observar a cláusula penal pactuada no contrato objeto da lide. Insiste em que é parte ilegítima para responder à pretensão de devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem, tendo em vista que “restou amplamente demonstrado que os valores de R$ 2.773,20 e R$ 6.932,98 foram pagos a intermediador particular contratado pelos apelados, estranhos à lide”, e, em outra frente, argui a prescrição dessa pretensão ressarcitória, na medida em que, como a “rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva dos adquirentes (apelados), razão pela qual deve ser considerado o prazo específico estabelecido no art. 206, § 3º, IV, do Código Civil, ou seja, prescrição trienal”. Diz, por fim, que, além de não ter praticado ilícito ou incorrido em falha na prestação do serviço, “o simples aborrecimento em nada altera o aspecto psicológico ou emocional de alguém, apenas causa uma gama de sensações negativas no ser humano, sendo que esse tipo de situação não pode ser elevado ao patamar de dano moral, mas sim aquela agressão que extrapola a naturalidade dos fatos da vida”. Pede, pois, o provimento do recurso, para que, reformada a sentença, seja reconhecido o direito de retenção nos termos contratados e afastada a condenação indenizatória por dano moral (cf. Id. nº 271287924). Os apelados ofertam contrarrazões junto ao Id. nº 271287928, pugnando pelo desprovimento do recurso. Na sessão de julgamento do dia 01.07.2025, esta eg. 1ª Câmara de Direito Privado, à unanimidade, deu provimento à apelação, para reformar a sentença a fim de reconhecer a culpa dos autores/apelados pela rescisão contratual e, assim, impor à ré/apelante o dever de restituir, de forma imediata e em parcela única, 75% do valor total pago pelos autores/apelados em razão do contrato objeto da lide, garantindo-lhe o direito de retenção no percentual de 25%, e afastar a condenação a título de indenização por dano moral (cf. Id. nº 297403895). A ré/apelante, então, interpôs Recurso Especial (cf. Id. nº 303142359). Em juízo de admissibilidade recursal, a Vice-presidência deste eg. Tribunal de Justiça determinou a devolução dos autos à esta Câmara Julgadora, nos termos do art. 1.030, II, do CPC, para possibilitar eventual juízo de retratação e conformidade em relação à tese de prescrição da pretensão de restituição do valor pago a título de taxa de comissão de corretagem e a tese repetitiva firmada pelo eg. STJ no julgamento do REsp nº 1.551.956/SP (Tema nº 938) (cf. Id. nº 329099382). É o relatório. Cuiabá, data registrada no sistema. MARCIO APARECIDO GUEDES Relator V O T O R E L A T O R Recapitulando,
cuida-se de ação de Resolução Contratual c/c Indenizatória ajuizada pelos autores/apelados Isabel Corvalan de Barros e Marco Cezar Tavares de Barros contra a ré/apelante ERBE Incorporadora 037 S.A. (atual denominação da Brookfield MB Empreendimentos Imobiliários), tendo por objeto o negócio documentado por meio do “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel” juntado ao Id. nº 271286923, celebrado entre as partes em 06.12.2010, cujo objetivo, nos termos descritos pelos autores, era “a aquisição do imóvel residencial localizado à Av. Nigéria nº 333, Bairro Jardim Aclimação, apartamento 102 – Bloco 02 – Residencial Harmonia, na cidade de Cuiabá, Mato Grosso, cujo valor total do bem é de R$ 267.613,43”, onde os autores/promissários compradores pleitearam, em caráter subsidiário, fosse declarada a rescisão da promessa de compra e venda por culpa da ré/´promissária vendedora, com a consequente condenação desta a “devolver a importância de R$ 97.132,35, relativo ao sinal, princípio de pagamento, corrigidos monetariamente, bem como ao pagamento de juros, despesas contratuais, perdas e danos (lucros cessantes), pela perda do veículo, 13º salário, férias, que também constitui diminuição no patrimônio dos requerentes, multa”, e, ainda, a indenizá-los pelos danos morais sofridos (cf. Id. nº 271286913). A r. sentença apelada deu a seguinte solução ao litígio: “Com essas considerações, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a presente ação para determinar que à parte ré que: a) pagueaos autores o valor de97.132,35, referente aos valores pagos de sinal, parcela e corretagem, acrescidos de juros de mora, a partir da citação, e correção monetária, a partir da data de cada desembolso; b) indenize pordanos moraisno valor de R$ 5.000,00, a cada autor, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a partir da data da citação, e correção monetária pelo INPC a partir da data desta sentença (Súmulas 362 STJ).” Já esta eg. Câmara Julgadora, ao revisar o acerto técnico da sentença, readequou o desfecho decisório para os seguintes termos: “Pelo exposto, dou parcial provimento ao recurso, para reformar a sentença no que se refere à condenação indenizatória, a fim de impor à ré/apelante o dever de restituir, de forma imediata e em parcela única, 75% (setenta e cinco por cento) do valor total pago pelos autores/apelados em razão do contrato objeto da lide, o qual deve ser acrescido de correção monetária pelo IPCA (CC, art. 389, parágrafo único) desde a data de cada desembolso, e, depois do trânsito em julgado, de juros legais, nos moldes do art. 406, § 1º, do CC, e afastar a condenação a título de indenização por dano moral. Redistribuo os ônus sucumbenciais, inclusive os honorários advocatícios, os quais mantendo em 10% do valor da condenação, na proporção de 70% aos autores/apelados e 30% à ré/apelante, lembrando que a exigibilidade do pagamento permanece suspensa em relação àqueles em razão do benefício da AJG”. Em específico à discussão acerca da comissão de corretagem, o v. acórdão assim consignou: “(...), como a hipótese dos autos encerra caso de culpa exclusiva dosconsumidores, inaplicabilidade do parâmetro previsto contratualmente, não havendo nenhuma particularidade ou peculiaridade que justifique a adoção de parâmetro diverso, estabelecer o direito de retenção no percentual de 25% do valor total pago é a medida justa, razoável e adequada para atingir a finalidade de “indenizar o construtor pelas despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato”, o que inclui a comissão de corretagem, na medida em que não se trata de despesa alheia ou autônoma em relação ao contrato, sendo admitido apenas que o seu custeio seja transferido ao consumidor, daí porque não há falar em ilegitimidade passiva, nem em prescrição da pretensão autoral, já que, “conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o inadimplemento contratual, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes” (STJ - Quarta Turma - AgInt no AREsp n. 2.595.167/RJ, relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, julgado em 9/9/2024, DJe de 12/9/2024). A decisão da Vice-presidência deste eg. TJMT determinou a devolução dos autos à esta Câmara, nos termos do art. 1.030, II, do CPC, para possibilitar eventual juízo de conformidade em relação à tese de prescrição da pretensão de restituição do valor pago a título de taxa de comissão de corretagem e a tese repetitiva firmada pelo eg. STJ no julgamento Tema Repetitivo nº 938 (cf. Id. nº 329099382). Eis as teses fixadas pelo STJ no Tema Repetitivo nº 938: “(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP). (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.” Sucede que, embora não tenha sido expresso no verbete da tese repetitiva, leitura do acórdão proferido no julgamento do REsp nº 1.551.956/SP revela que o entendimento ali uniformizado pelo eg. STJ diz respeito à prescrição da pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem fundada na alegação de abusividade da cláusula de transferência desse encargo ao consumidor, o que não corresponde à hipótese dos autos, pois, no caso, a pretensão deduzida pelos autores/apelados tem por fundamento a resolução do contrato por culpa da Incorporadora/ré/apelante, o que, por si só, já descarta a possibilidade de conflito ou dissonância entre o entendimento adotado nestes autos no julgamento do Recurso de Apelação e a orientação do Tema Repetitivo nº 938 do STJ. Inclusive, nesse sentido, a conclusão estabelecida no julgado em questão está em consonância com a recente tese repetitiva fixada pelo STJ no Tema Repetitivo nº 1.099: “5. Tese relativa ao Tema 1099/STJ - Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.” (REsp n. 1.897.867/CE, relator Ministro Humberto Martins, Segunda Seção, julgado em 13/8/2025, DJEN de 21/8/2025) Observo, em todo caso, que, ao reformar a sentença apelada, a fim de afastar a condenação da Incorporadora/ré à restituição dos “valores pagos (pelos autores) de sinal, parcela e corretagem”, e, em seu lugar, delimitar e impor o dever de restituição de valor correspondente a 75% da quantia paga pelos autores em razão do contrato objeto da lide, com o reconhecimento do direito de retenção de 25% a título de cláusula penal/multa compensatória, ainda que tacitamente, o v. acórdão já excluiu da condenação ressarcitória eventuais valores exigidos na inicial a título de comissão de corretagem, pois, na hipótese, a corretagem não foi diluída nas prestações e nem integrou os débitos discriminados na promessa de compra e venda, mas sim objeto de relação jurídica autônoma entre autores e o corretor, de modo que, ao cabo, não se insere no conceito posto no dispositivo decisório de “valor total pago pelos autores/apelados em razão do contrato objeto da lide”, isto é, de forma vinculada ao “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel” juntado ao Id. nº 271286923. Pelo exposto, não sendo o caso de retratação ou da necessidade do exercício do juízo de confirmação, ratifico a conclusão alcançada no acórdão pelo parcial provimento do apelo interposto pela ré ERBE INCORPORADORA 037 S.A., a fim de reformar a sentença para limitar a condenação da ré/apelante ao dever derestituir,de forma imediata e em parcela única,75% (setenta e cinco por cento) do valor total pago pelos autores/apelados em razão do contrato objeto da lide, o qual deveser acrescido de correção monetária pelo IPCA (CC, art. 389, parágrafo único) desde a data de cada desembolso, e, depois do trânsito em julgado, de juros legais, nos moldes do art. 406, § 1º, do CC. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 10/02/2026