Poder Judiciário da Paraíba 3ª Vara Cível e da Fazenda Pública da Comarca Integrada de Bayeux e Santa Rita PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0802816-36.2022.8.15.0331 [Defeito, nulidade ou anulação] AUTOR: ALINE MARIA PEREIRA REU: BANCO DO BRASIL SA
SENTENÇA
Vistos, etc. ALINE MARIA PEREIRA promoveu Ação Declaratória de Nulidade de Leilão Extrajudicial cumulada com Indenização por Danos Morais em face do BANCO DO BRASIL S.A. (ID 57184748). Afirmou ter celebrado, em 03 de agosto de 2015, contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária, no valor de R$ 100.000,00, relativo ao imóvel residencial situado na Rua Projetada, nº 511-B, Lote 24-B, Quadra 02, Loteamento Vale de Santa Rita I, em Santa Rita/PB (ID 57187322).
Sustentou ter enfrentado dificuldades financeiras que resultaram no atraso de 7 parcelas entre abril e outubro de 2019 (ID 57187322). Alegou que buscou renegociar o débito, mas o réu se recusou a formalizar acordo, anunciando o bem para venda sem expedir notificação prévia sobre a mora ou sobre as datas de leilões e venda direta (ID 57187322). Relatou ter sido surpreendida por terceiro adquirente em sua residência, exigindo a desocupação do imóvel (ID 57187322).
Pediu a concessão da justiça gratuita, o cancelamento da adjudicação, do leilão e dos registros de consolidação e transferência na matrícula do imóvel, a imposição de obrigação de não fazer para obstar a expropriação, a condenação do réu ao pagamento de indenização por danos morais no montante de 30 salários mínimos e a oferta do direito de preferência para compra do bem pelo mesmo valor pactuado com o terceiro (ID 57187322).
Deferidos os benefícios da gratuidade da justiça, determinou-se a remessa dos autos ao CEJUSC para realização de audiência de conciliação (ID 57192103). O ato conciliatório restou cancelado em razão da suspensão temporária dos trabalhos do gabinete virtual do CEJUSC e do pedido expresso da autora (IDs 58938249, 58938262 e 59019739). Citado regularmente (IDs 61173916 e 61173918), o BANCO DO BRASIL S.A. apresentou contestação (ID 60667289).
Impugnou o pedido de gratuidade judiciária (ID 60667289). No mérito, defendeu a legalidade de sua conduta, aduzindo que a autora ficou inadimplente e que o procedimento de expropriação observou estritamente o contrato e as determinações da Lei nº 9.514/1997 (ID 60667289). Demonstrou por telas de sistemas internos a realização de alteração de condições pactuadas em fevereiro de 2019 e a tentativa frustrada de contatos (ID 60667289).
Esclareceu que, após o envio de carta de intimação e a abertura da fase de consolidação da propriedade (fase L70), a operação foi bloqueada para renegociação direta na agência, sendo a mutuária orientada a contatar a empresa terceirizada (ID 60667289). Destacou que, decorrido o prazo legal sem a purgação da mora, a propriedade foi consolidada em nome do Banco e o bem levado a leilão (fase L80) e comercializado (ID 60667289).
Defendeu a ausência de ato ilícito, a inconfiguração de dano moral e a inaplicabilidade da inversão do ônus da prova, requerendo a improcedência total dos pedidos (ID 60667289). A promovente deixou transcorrer in albis o prazo para impugnar a contestação, conforme certidão dos autos (ID 88912351). Intimadas as partes para especificarem as provas que pretendiam produzir (IDs 89033581 e 108756700), ambas permaneceram inertes, operando-se o decurso do prazo (IDs 98739956 e 122877134).
Os autos vieram conclusos para julgamento. É o que se tem a relatar.
DECIDO. Da Validade da Consolidação da Propriedade e Expropriação Extrajudicial O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que as partes foram devidamente intimadas para a especificação de provas (IDs 89033581 e 108756700) e quedaram-se inertes (IDs 98739956 e 122877134), restando a controvérsia alicerçada exclusivamente em matéria de direito e provas documentalmente produzidas.
A impugnação à gratuidade da justiça arguida pelo réu em contestação não merece acolhimento (ID 60667289), haja vista que os documentos pessoais e a carteira de trabalho juntados à inicial confirmam a condição de desempregada da autora (IDs 57187326 e 57187327), não havendo elementos capazes de afastar a presunção legal de hipossuficiência econômica. No mérito, a pretensão autoral cinge-se à anulação do procedimento de consolidação de propriedade e dos leilões extrajudiciais relativos ao imóvel financiado sob a égide da Lei nº 9.514/1997.
É fato incontroverso nos autos que a promovente celebrou com a instituição financeira ré contrato de compra e venda de imóvel mediante financiamento com recursos do FGTS e garantia de alienação fiduciária sob o nº 168.103.854, registrado na Matrícula nº 44.428 do 2º Ofício de Notas e Registro de Imóveis de Santa Rita/PB (IDs 57187322 e 57187334). Outrossim, resta inconteste o inadimplemento da devedora fiduciante, a qual expressamente admitiu na exordial ter suspendido o pagamento das parcelas contratuais no período de abril a outubro de 2019 (ID 57187322).
Tratando-se de contrato de financiamento imobiliário garantido por alienação fiduciária devidamente registrado no cartório imobiliário competente (ID 57187334), a resolução do pacto e o consequente procedimento de expropriação do bem submetem-se estritamente ao rito especial disciplinado pela Lei nº 9.514/1997. Por força dessa especialidade normativa, afasta-se a incidência do Código de Defesa do Consumidor no tocante às regras de resolução contratual e alienação do imóvel fiduciário.
O Superior Tribunal de Justiça consolida o entendimento no sentido de que a execução da garantia fiduciária exercida com amparo na legislação regente afasta pretensões anulatórias genéricas baseadas na norma consumerista:
EMENTA: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL (LEI 9.514/1997). INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE QUANTO ÀS DATAS DOS LEILÕES. ALEGADA VIOLAÇÃO DOS ARTS. 39 DA LEI 9.514/1997 E 34 DO DECRETO-LEI 70/1966. DISTINÇÃO NORMATIVA ENTRE HIPOTECA E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEI 13.465/2017 (§§ 2º-A E 2º-B DO ART. 27).
AVALIAÇÃO DO IMÓVEL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.
1. Trata-se de recurso especial, em ação anulatória de leilão extrajudicial cumulada com indenização por danos morais, voltado a infirmar acórdão que reputa regular o procedimento de execução extrajudicial por inadimplemento em contrato de alienação fiduciária de imóvel realizado antes da Lei 13.465/2017, afastando a necessidade de intimação pessoal do devedor quanto às datas dos leilões e a obrigatoriedade de avaliação específica.
2. O objetivo recursal é decidir se (i) é obrigatória, à luz dos arts. 39 da Lei 9.514/1997 e 34 do Decreto-Lei 70/1966, a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data, horário e local dos leilões extrajudiciais em período anterior à Lei 13.465/2017; (ii) há violação desses dispositivos federais e dissídio com precedentes que exigem notificação pessoal; (iii) é devida a cassação do acórdão recorrido para novo julgamento da apelação conforme a orientação desta Corte.
3. A intimação pessoal do devedor fiduciante quanto às datas dos leilões extrajudiciais não se impõe no regime originário da alienação fiduciária de imóvel, pois, após a intimação para purgar a mora, a propriedade se consolida em nome do credor e o leilão incide sobre bem já pertencente ao fiduciário; a exigência de comunicação das datas é prevista apenas a partir da Lei 13.465/2017 (§ 2º-A do art. 27).
4. A remissão do art. 39 da Lei 9.514/1997 aos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei 70/1966 opera na medida da compatibilidade. No âmbito do Decreto-Lei 70/1966, há previsão de notificação para purga da mora, mas não comando expresso de intimação da data dos leilões, sendo essa exigência construção jurisprudencial própria da execução hipotecária, em que o bem permanece no patrimônio do devedor. No caso, os leilões ocorreram em 2016, antes da vigência da Lei 13.465/2017, e não há etapa legal obrigatória de avaliação específica para a alienação extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997.
A moldura fática afasta a similitude necessária à caracterização de dissídio jurisprudencial específico.
5. Recurso especial não provido. (REsp n. 2.200.937/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.) A documentação encartada ao feito demonstra que o credor fiduciário agiu em observância às exigências legais estampadas nos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997. O histórico de ocorrências operacionais colacionado na defesa confirma que, após sucessivas tentativas de renegociação e verificado o atraso persistente (ID 60667289), foi expedida a competente carta de intimação em cartório para a purgação da mora (fase L70), ato iniciado na semana de 21/12/2020 (ID 60667289).
Transcorrido o prazo legal de 15 dias sem a quitação do débito vencido e dos encargos incidentes pela devedora, consolidou-se hígida a propriedade do bem no patrimônio do credor fiduciário (ID 60667289). A alegação da autora de que faria jus à renegociação compulsória do saldo devedor quando compareceu à agência bancária não encontra amparo jurídico. Ao ingressar na fase de consolidação da propriedade (fase L70/RAO), a operação de crédito restou bloqueada pelo sistema administrativo do credor (ID 60667289), sendo a devedora orientada a efetuar a regularização integral dos débitos junto à empresa terceirizada responsável antes da finalização do processo registral (ID 60667289).
A recusa do Banco do Brasil S.A. em aceitar propostas parciais ou parcelamentos sem a quitação dos encargos operacionais incorridos configura livre exercício de sua prerrogativa contratual e legal. Comprovada a constituição em mora e a consolidação da propriedade na matrícula imobiliária, o credor fiduciário passou a deter o domínio pleno sobre o imóvel, estando plenamente autorizado a levá-lo a leilão público ou aliená-lo diretamente após o encerramento do procedimento expropriatório.
O Tribunal da Cidadania reitera a higidez da consolidação fiduciária quando o credor demonstra o cumprimento das etapas cartorárias e o transcurso do prazo sem purga da mora:
EMENTA: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. LEI N. 9.514/97. NOTIFICAÇÃO DO DEVEDOR PARA PURGAR A MORA. REGULARIDADE INTIMAÇÃO DA DEVEDORA DA DATA DO LEILÃO. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ.
1. Versa a demanda originária sobre ação anulatória de execução extrajudicial de dívida garantida por alienação fiduciária, na qual se pleiteia a declaração de nulidade do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel em nome da Caixa Econômica Federal. A parte autora sustenta que não foram observados os requisitos estabelecidos pela Lei n. 9.514/1997, especialmente quanto à necessidade de notificação pessoal do devedor para a purga da mora e da intimação acerca das datas designadas para os leilões.
2. A inadimplência contratual permite o início do procedimento de consolidação da propriedade do imóvel, nos termos do contrato entabulado entre as partes, autorizado pela Lei n. 9.514/1997. Assim, comprovada a mora e a devida notificação do devedor fiduciante, cabível a consolidação da propriedade do bem pela credora fiduciária, o que de fato ocorreu in casu.
3. O acórdão recorrido consignou que a devedora fiduciante foi devidamente intimada. Afastar essa conclusão, para acolher a pretensão da recorrente de nulidade do procedimento por ausência de intimação para purga da mora, implicaria reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula n. 7/STJ. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.195.116/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025, DJEN de 15/5/2025.) Tendo a devedora permanecido inerte durante a fase própria de purgação da mora perante o Registro de Imóveis, operou-se a consolidação definitiva da propriedade.
Não se verifica nulidade na venda efetuada à terceira Magna Pereira Tavares mediante plataforma de alienação imobiliária (IDs 57187329, 57187331 e 57187332), tampouco ilicitude no preço praticado na negociação direta após a frustração do leilão ou incorporação (fase L80) (ID 60667289), razão pela qual se impõe a improcedência do pedido de anulação da expropriação. Da Ausência de Ato Ilícito e Inexistência do Dever de Indenizar Superada a análise da higidez do procedimento expropriatório extrajudicial, resta apreciar a pretensão de indenização por danos morais formulada pela promovente no valor correspondente a 30 salários mínimos (ID 57187322).
Para a configuração da responsabilidade civil e o consequente dever de indenizar, revela-se indispensável a demonstração concomitante do ato ilícito, do dano efetivo e do nexo de causalidade entre ambos, nos termos do disposto nos arts. 186 e 927 do Código Civil. Na hipótese vertente, contudo, afasta-se peremptoriamente a ocorrência de qualquer conduta antijurídica imputável à instituição financeira promovida.
A retomada do imóvel e a sua subsequente alienação a terceiro decorreram diretamente da execução da garantia fiduciária prevista em lei e estipulada no contrato livremente pactuado entre as partes, motivada pelo inequívoco e incontroverso inadimplemento da mutuária (IDs 57187322 e 57187334). A conduta do Banco do Brasil S.A. enquadra-se rigorosamente na excludente de ilicitude consubstanciada no exercício regular de um direito reconhecido pela ordem jurídica (art. 188, inciso I, do Código Civil).
A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba manifesta-se no sentido de que a observância das formalidades da execução extrajudicial afasta o direito a reparações morais: Ementa: Poder Judiciário Tribunal de Justiça da Paraíba Gabinete n.º
13 – 3ª Câmara Cível
ACÓRDÃO
APELAÇÃO CÍVEL Nº 0838462-10.2023.8.15.2001 Origem Juízo da 4ª Vara Cível da Capital Relatora Dra. Magnogledes Ribeiro Cardoso Apelante Darlane Rodrigues de Oliveira Perea Apelada: Banco Santander (Brasil) S.A. Ementa : DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO DO DEVEDOR. REGULARIDADE COMPROVADA. AUSÊNCIA DE NULIDADE.
RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME Apelação interposta contra sentença que julgou improcedente a ação anulatória de leilão extrajudicial, proposta sob a alegação de ausência de notificação da devedora acerca das datas do leilão. O banco apelado demonstrou a regularidade do procedimento, juntando aos autos as notificações expedidas pelo cartório competente, o pedido de consolidação da propriedade, os editais de leilão, os telegramas de comunicação à apelante, além de laudos de avaliação do imóvel.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em verificar a regularidade da notificação da apelante acerca da realização do leilão extrajudicial do imóvel objeto de alienação fiduciária.
III. RAZÕES DE DECIDIR Nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/1997, a execução extrajudicial da garantia fiduciária exige a intimação pessoal do devedor acerca da constituição em mora e da realização do leilão. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a ausência de notificação pessoal do devedor sobre a data do leilão acarreta a nulidade da alienação (STJ, AgInt no REsp 1.820.963/SP).
No caso concreto, os documentos juntados aos autos comprovam que a apelante foi devidamente intimada da consolidação da propriedade e do leilão extrajudicial, em conformidade com a legislação aplicável. A alegação da apelante de que não teve oportunidade de purgar a mora não se sustenta, uma vez que a notificação e o prazo legal foram devidamente observados, garantindo o contraditório e a ampla defesa.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE Recurso desprovido. Honorários advocatícios majorados para 20% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §11, do CPC. Tese de julgamento: A intimação pessoal do devedor para a realização do leilão extrajudicial de imóvel objeto de alienação fiduciária é requisito essencial, cuja ausência acarreta a nulidade do procedimento. Comprovada a regularidade da intimação, inexiste nulidade na execução extrajudicial da garantia fiduciária.
Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, art. 26; Decreto-Lei nº 70/1966; CPC, art. 85, §11. Jurisprudência relevante citada : STJ, AgInt no REsp 1.820.963/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 10/12/2019, DJe 16/12/2019. (0838462-10.2023.8.15.2001, Rel. Gabinete
13 - Desembargador (Vago), APELAÇÃO CÍVEL, 3ª Câmara Cível, juntado em 05/05/2025) Outrossim, os dissabores alegados pela autora decorrentes da cobrança, da consolidação da propriedade e do comparecimento do novo adquirente ao local para obter a posse constituem desdobramentos fáticos do inadimplemento por ela própria deflagrado. A angústia decorrente da perda da posse direta do imóvel não pode ser assestada ao credor fiduciário que agiu no estrito cumprimento dos ditames legais e contratuais.
Ausente o ato ilícito, a rejeição do pleito indenizatório por danos morais é medida que se impõe. DO
DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial por ALINE MARIA PEREIRA em face do BANCO DO BRASIL S.A., resolvendo o mérito do processo com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Em razão da sucumbência, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor dos patronos do réu, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
Todavia, por ser a promovente beneficiária da gratuidade da justiça (ID 57192103), a exigibilidade das verbas sucumbenciais fica suspensa, observado o disposto no art. 98, § 3º, do mesmo diploma processual.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquivem-se os autos com a respectiva baixa na distribuição. SANTA RITA, datado e assinado eletronicamente. Juiz(a) de Direito
