Poder Judiciário da Paraíba 1º Juizado Especial Cível da Capital e de Cabedelo EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) 0879559-19.2025.8.15.2001
DECISÃO
Vistos etc. Trata-se de Ação de Execução de Título Extrajudicial proposta por EDIFICIO OCEANICA CABO BRANCO, em face de OCEANICA CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA, fundada em débitos de taxas condominiais, no valor originário de R$ 12.598,63 (doze mil, quinhentos e noventa e oito reais e sessenta e três centavos), referentes ao período de dezembro/2024 a novembro/2025, conforme declaração de débito (ID 129005668).
Compulsando os autos verifica-se que a executada foi regularmente citada (ID 131470760), não efetuou o pagamento do débito no prazo legal e, antecipando-se a qualquer ato constritivo, opôs Embargos à Execução no (ID 156749432), arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade passiva ao argumento de que a unidade imobiliária (SALA
01) teria sido alienada a terceiro adquirente (Sr. Gerônimo Franco de Almeida), além de suscitar excesso de execução e ausência de constituição em mora. Na oportunidade, juntou contrato particular de compra e venda firmado em 17 de novembro de 2021 (IDs 136187017 a 136187021), bem como guia de ITBI nº 2024004038, emitida no exercício de 2024 em nome do suposto adquirente (ID 136361135), e outro documento ID 136361134 referente a um texto com o título "NOTIFICAÇÃO DE ENTREGA DE CHAVES" sem assinatura e sem comprovação de que entregou ao comprador.
Para fins de garantia do juízo, indicou termo de fiança de bem imóvel de sua propriedade (ID 136187025). Em impugnação, o exequente sustenta, em síntese, a regularidade do título, a legitimidade passiva da executada e pugna pelo não conhecimento dos embargos sob o argumento de ausência de garantia idônea do juízo (ID 157294550).
É o breve relatório.
DECIDO Da alegação de ilegitimidade passiva No que tange à alegação de ilegitimidade passiva, não assiste razão à parte executada. Conforme se extrai dos autos, a dívida executada refere-se às quotas condominiais compreendidas entre dezembro de 2024 e novembro de 2025, período posterior a suposta alienação do imóvel. Os documentos apresentados pela executada: contrato particular de compra e venda firmado em 17 de novembro de 2021 (IDs 136187017 a 136187021) e guia de ITBI nº 2024004038, emitida no exercício de 2024 em nome do suposto adquirente, não são suficientes para afastar a legitimidade passiva da executada, posto que o contrato particular de compra e venda não comprova, por si só, a transferência da propriedade, a qual somente se opera mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis; A guia de ITBI apresentada constitui mero indicativo de intenção de formalização da transferência, não comprovando a efetiva conclusão do negócio jurídico, tampouco o registro da transmissão; Não há comprovação da imissão na posse do adquirente, tampouco de comunicação formal ao condomínio acerca da alteração de titularidade da unidade.
Ressalte-se que as obrigações condominiais possuem natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel, razão pela qual podem ser exigidas tanto do proprietário quanto do possuidor. Nesse contexto, na ausência de prova inequívoca da transferência da propriedade ou da posse ao terceiro, permanece a parte executada como legítima responsável pelas obrigações condominiais relativas ao período cobrado, permanece legítima para figurar no polo passivo da demanda.
Da alegação de ausência de constituição em mora Igualmente não prospera essa alegação. As obrigações condominiais são dotadas de liquidez, certeza e exigibilidade, possuindo vencimento previamente estipulado, de modo que o inadimplemento configura mora ex re, nos termos do ordenamento jurídico, sendo dispensável qualquer notificação prévia. Ressalte-se que a mora decorre do inadimplemento das cotas condominiais, vinculando-se ao débito exequendo, e não ao valor do bem imóvel, o qual constitui apenas o elemento de conexão da obrigação de natureza propter rem.
Da garantia do juízo Nos termos do art. 914 do CPC, os embargos à execução constituem meio de defesa do executado, cujo conhecimento, em regra, está condicionado à prévia garantia do juízo. No âmbito dos Juizados Especiais, tal exigência encontra reforço no Enunciado nº 117 do FONAJE, segundo o qual, a garantia do juízo é requisito indispensável ao conhecimento dos embargos à execução. No caso, a parte executada indicou, como garantia, termo de fiança de bem imóvel.
Contudo, conforme se verifica da certidão do Cartório de Registro de Imóveis acostada aos autos, o referido bem encontra-se gravado com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, circunstância que afasta sua idoneidade como garantia do juízo. Isso porque o imóvel alienado fiduciariamente não integra plenamente o patrimônio do devedor, sendo inviável sua aceitação como garantia idônea, salvo hipótese de anuência do credor fiduciário ou constrição sobre direitos aquisitivos, o que não se verifica no presente caso.Contudo, conforme se extrai da certidão do Cartório de Registro de Imóveis acostada aos autos, o referido bem encontra-se gravado com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, circunstância que afasta a sua idoneidade como garantia do juízo. (ID 136187025) A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é pacífica ao vedar a penhora sobre o bem alienado fiduciariamente em execuções de terceiros, admitindo, contudo, a constrição sobre os direitos derivados do contrato, conforme se extrai do seguinte julgado: "O bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, não pode ser objeto de penhora.
Nada impede, contudo, que os direitos do devedor fiduciante oriundos do contrato sejam constritos." (AgInt no AREsp 1640177/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 24/08/2020). No mesmo sentido: REsp 1673418/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 22/05/2018. Ademais, a mera indicação de bem, desacompanhada de efetiva constrição judicial, não supre a exigência legal de garantia.
Diante da ausência de garantia idônea do juízo, os embargos à execução não podem ser conhecidos em seu mérito, nos termos da legislação processual e do entendimento consolidado no âmbito dos Juizados Especiais.
Ante o exposto, apreciando as alegações que o Juizo deve conhecer de oficio, REJEITO a alegação de ilegitimidade passiva, RECONHEÇO a desnecessidade de constituição formal em mora, ante a configuração da mora ex re,e, no merito, NÃO CONHEÇO dos Embargos à Execução opostos por OCEANICA CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA, por ausência de garantia idônea do juízo. INTIME-SE o exequente para, no prazo de 05 dias, apresentar planilha atualizada do débito, requerendo o que de direito, sob pena de extinção.
INTIME-SE a parte embargante desta decisão. João Pessoa, 18 de abril de 2026. Teresa Cristina de Lyra Pereira Veloso Juiz(a) de Direito
