Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: FABIO MARTINEZ DE MELO, LUCIANA GADELHA MIRANDA DE MELO
REU: FOSS & CONSULTORES LTDA, AGROPECURIA MATA D'AGUA LTDA. - ME SENTENÇA DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. LUCROS CESSANTES. RESSARCIMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS E IPTU. NULIDADE DE COBRANÇA DE JUROS. DANOS MORAIS. OBRIGAÇÃO DE CONCLUIR AS OBRAS. PEDIDOS PROCEDENTES. I. CASO EM EXAME Ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por adquirentes de unidade autônoma em condomínio horizontal contra as empresas responsáveis pelo empreendimento, visando ao reconhecimento do atraso na entrega das obras, à declaração de abusividade da cláusula de tolerância contratual em dias úteis, à condenação ao pagamento de lucros cessantes, ao ressarcimento de taxas condominiais e IPTU, à restituição de juros cobrados durante a mora das fornecedoras, à reparação por danos morais e à conclusão integral do empreendimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há seis questões em discussão: (i) definir se incide o Código de Defesa do Consumidor e se são válidas as preliminares de incompetência territorial, ilegitimidade ativa e passiva, decadência e prescrição; (ii) estabelecer se a cláusula de tolerância de 180 dias úteis é abusiva; (iii) determinar se o atraso na entrega do empreendimento caracteriza inadimplemento contratual imputável às rés; (iv) definir o cabimento de lucros cessantes, ressarcimento de IPTU e taxas condominiais e restituição de juros contratuais; (v) estabelecer se houve dano moral indenizável; e (vi) determinar a imposição de obrigação de fazer consistente na conclusão integral das obras. III. RAZÕES DE DECIDIR A relação jurídica possui natureza consumerista, sendo ineficaz a cláusula de eleição de foro que dificulte o acesso do consumidor à Justiça, razão pela qual é competente o foro do domicílio dos autores. Os adquirentes possuem legitimidade ativa concorrente para exigir o cumprimento das obrigações contratuais relativas às áreas comuns prometidas no contrato, por integrarem o objeto da aquisição. As empresas rés respondem solidariamente pelos danos decorrentes do inadimplemento, por integrarem a mesma cadeia de fornecimento do empreendimento imobiliário. A pretensão decorre de inadimplemento contratual, não incidindo a decadência prevista no art. 618, parágrafo único, do Código Civil, nem a prescrição trienal, aplicando-se o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil. A incidência da Lei nº 9.514/1997 não afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor quando a controvérsia versa sobre o descumprimento da obrigação de entrega do empreendimento pelo fornecedor. A cláusula contratual que prevê prazo de tolerância de 180 dias úteis coloca o consumidor em desvantagem exagerada e é abusiva, devendo a tolerância ser limitada a 180 dias corridos. Chuvas, entraves administrativos, embargos ambientais, dificuldades operacionais, pandemia e alterações de projeto inerentes ao empreendimento configuram fortuito interno e não afastam a responsabilidade das fornecedoras pelo atraso. O atraso injustificado na entrega do empreendimento gera presunção de prejuízo, sendo devidos lucros cessantes correspondentes ao valor locativo do imóvel desde o termo inicial requerido pelos autores até a efetiva conclusão integral das obras. As taxas condominiais e o IPTU somente podem ser exigidos após a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel em condições de uso, impondo-se o ressarcimento dos valores pagos anteriormente. A mora das fornecedoras impede a cobrança de juros sobre o saldo devedor do contrato, em observância à exceção do contrato não cumprido, sendo devida a restituição ou compensação dos valores cobrados durante o período de inadimplemento. O atraso extraordinário, a prolongada frustração da legítima expectativa dos adquirentes e a persistência de graves deficiências estruturais do empreendimento ultrapassam o mero inadimplemento contratual e caracterizam dano moral indenizável. O inadimplemento contratual impõe às rés a obrigação de concluir e entregar integralmente toda a infraestrutura e as áreas de lazer do condomínio, em conformidade com o memorial descritivo, no prazo fixado pelo juízo. IV. DISPOSITIVO E TESE Pedidos procedentes. Tese de julgamento: Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor às demandas decorrentes de atraso na entrega de empreendimento imobiliário garantido por alienação fiduciária quando a controvérsia decorre do inadimplemento do fornecedor. A cláusula que prevê prazo de tolerância de 180 dias úteis para entrega de empreendimento imobiliário é abusiva e deve ser interpretada como 180 dias corridos. Entraves administrativos, dificuldades operacionais, intempéries previsíveis e fatos inerentes ao empreendimento configuram fortuito interno e não afastam a responsabilidade da incorporadora pelo atraso. O atraso injustificado na entrega do empreendimento gera presunção de lucros cessantes, inclusive quando a fruição plena do imóvel depende da conclusão da infraestrutura e das áreas comuns. O adquirente não responde por taxas condominiais e IPTU antes da efetiva imissão na posse do imóvel em condições de uso. O fornecedor em mora não pode exigir juros sobre o saldo devedor durante o período de inadimplemento contratual. O atraso excessivo e a frustração prolongada da finalidade do contrato, associados à entrega incompleta e defeituosa do empreendimento, caracterizam dano moral indenizável. Os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos prejuízos decorrentes do atraso na entrega do empreendimento imobiliário. Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, arts. 205, 389, parágrafo único, 402, 406, §1º, 476 e 618, parágrafo único; CPC, arts. 141, 292, II, 355, I, 487, I, e 492; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VIII, 7º, parágrafo único, 25, §1º, 51, IV, e 101, I; Lei nº 9.514/1997. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 996; STJ, Tema Repetitivo 1.095 (REsp 1.891.498/SP); STJ, REsp 2.003.257/SP, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 13.10.2025; STJ, REsp 2.128.567/MG, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 16.03.2026; STJ, AgInt no AREsp (prescrição por atraso na entrega de imóvel); STJ, AgInt sobre legitimidade ativa concorrente de condômino para defesa de áreas comuns; STJ, REsp 2.210.738/DF, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 24.11.2025.
Intimação - Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0853285-91.2020.8.15.2001 [Promessa de Compra e Venda]
Vistos, etc. FÁBIO MARTINEZ DE MELO e LUCIANA GADELHA MIRANDA DE MELO, ajuizaram a presente AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS E PEDIDO LIMINAR DE TUTELA ANTECEDENTE em face de FOSS & CONSULTORES LTDA. E AGROPECUÁRIA MATA D'ÁGUA LTDA. – ME. Alegaram os autores, em síntese, que firmaram com as rés, em 30 de março de 2012, um contrato particular de promessa de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária para a aquisição da unidade autônoma correspondente ao bangalô nº 10, localizado no setor Lagoon do empreendimento imobiliário denominado "Condomínio Riserva Alhandra", pelo valor global de R$ 270.000,00 (ID 36102129). Sustentaram que o prazo contratual para a entrega do bangalô e da infraestrutura geral do condomínio era de 36 meses, findando em 01 de março de 2015, ao passo que o complexo esportivo e o campo de golfe de 18 buracos (Gleba 3) deveriam ser entregues em 48 meses, com termo final em 01 de março de 2016 (ID 36102129). Afirmam que, computado o prazo de tolerância de 180 dias, as obras deveriam estar integralmente concluídas e entregues até 30 de agosto de 2016, o que não ocorreu (ID 36102129). Noticiam que as rés realizaram uma assembleia de constituição parcial do condomínio em 04 de maio de 2016, entregando apenas os setores Lagoon e Country, sem concluir os setores Península e Golf, transferindo ilegalmente aos adquirentes a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU, além de passarem a cobrar juros de mora de 1% ao mês sobre o saldo devedor (ID 36102129). Aduziram que as obras remanescentes das áreas comuns foram abandonadas, o campo de golfe foi entregue com apenas 9 buracos inacabados e o laudo de vistoria técnica constatou graves inconformidades estruturais, inclusive a contaminação do sistema de abastecimento de água (ID 36102129). Diante de tais fatos, formularam os seguintes pedidos iniciais (ID 36102129): a) concessão de tutela de urgência para compelir as rés ao pagamento mensal de lucros cessantes no montante de R$ 1.350,00, bem como a apresentar cronograma de conclusão das obras pendentes, sob pena de multa diária; b) declaração de abusividade da contagem do prazo de tolerância de 180 dias em dias úteis, determinando-se a contagem em dias corridos; c) condenação das rés ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel (R$ 1.350,00 mensais), contados a partir de 01 de março de 2016 até a efetiva entrega de todo o empreendimento concluído; d) condenação das rés ao ressarcimento de todas as obrigações propter rem pagas pelos autores antes da imissão na posse, tais como taxas condominiais e IPTU; e) cancelamento da cobrança de juros de mora de 1% ao mês sobre o saldo devedor previstos na cláusula décima do contrato, com a restituição ou compensação dos valores pagos a maior; f) condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 20.000,00. Em decisão de ID 36641769, DEFERIU-SE parcialmente a tutela de urgência para determinar que as rés estabelecessem, no prazo de 30 dias, um cronograma para a entrega do empreendimento, sob pena de multa diária de R$ 500,00, limitada a R$ 60.000,00, indeferindo o pedido liminar de lucros cessantes. Em decisão de ID 45234768, DEFERIU-SE a redução do valor das custas iniciais em 85%, tendo sido autorizado o parcelamento em três parcelas iguais. Sob o ID 106308524, houve decisão proferida pelo Juízo da 10ª Vara Cível da Capital, declinando da competência para processar e julgar o feito, determinando a redistribuição por dependência a este Juízo da 14ª Vara Cível da Capital, em razão de prevenção decorrente de processo anteriormente extinto sem resolução de mérito (nº 0836358-50.2020.8.15.2001). Devidamente citadas, as rés apresentaram contestação. A ré Foss & Consultores Ltda. arguiu, preliminarmente, a necessidade de suspensão da lide em razão do REsp 1.891.498, a ilegitimidade ativa dos autores para pleitear reparação por vícios em áreas comuns, a incompetência territorial do Juízo da Capital diante de foro de eleição contratual eleito para a Comarca de Alhandra/PB, a decadência do direito com base no art. 618, parágrafo único, do Código Civil, e impugnou o valor da causa (ID 78795566). No mérito, defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor por se tratar de contrato regido pela Lei nº 9.514/1997, a inexistência de atraso na entrega das obras, imputando a dilação do cronograma a caso fortuito e força maior (enchentes, embargos do IPHAN e da SUDEMA, pandemia da COVID-19) e a modificações de projeto solicitadas pelos próprios adquirentes (ID 78795566). Sustentou a legalidade da cobrança das taxas condominiais, do IPTU e dos juros contratuais, bem como o descabimento dos lucros cessantes e dos danos morais (ID 78795566). A ré Agropecuária Mata D'Água Ltda. - ME apresentou defesa arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que figurou como mera vendedora do lote de terreno, inexistindo responsabilidade civil de sua parte pela execução das obras de infraestrutura e edificação, cuja obrigação competia exclusivamente à construtora interveniente Foss & Consultores Ltda. (ID 78796339). No mais, reiterou as preliminares de incompetência do juízo e as teses de mérito quanto à ausência de descumprimento contratual, pugnando pela improcedência dos pedidos (ID 78796339). A parte autora apresentou impugnação às contestações, rebatendo todas as preliminares e reiterando os termos da petição inicial (ID 78978303). Intimadas as partes para especificarem as provas que pretendiam produzir (ID 79566100), os autores requereram o julgamento antecipado da lide (ID 80013640). As rés requereram inicialmente a produção de prova oral consistente no depoimento pessoal dos autores (ID 80772994). Posteriormente, os antigos patronos das rés renunciaram aos mandatos (ID 117235716), sendo regularizada a representação processual com a habilitação de novos advogados (ID 125551563). Intimadas as rés para especificarem de forma objetiva a necessidade da prova oral (ID 136879100), estas manifestaram a perda de interesse na oitiva dos autores e requereram a realização de auto de constatação por Oficial de Justiça para verificar as condições de posse e fruição do lote (ID 157311499). Houve novo substabelecimento sem reservas de poderes por parte dos réus (ID 160632742) e habilitação do atual patrono (ID 160820300). É o relatório. Decido. O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, haja vista que a matéria controvertida é essencialmente de direito e os fatos relevantes encontram-se devidamente comprovados por meio dos documentos colacionados aos autos, mostrando-se desnecessária a produção de outras provas. Sendo assim, INDEFIRO o pedido formulado pelas rés para a realização de auto de constatação por Oficial de Justiça (ID 157311499). A controvérsia cinge-se ao inadimplemento contratual decorrente do atraso na entrega das obras de infraestrutura e das áreas comuns do empreendimento imobiliário. A eventual verificação de que os autores adentraram no lote ou realizaram alguma intervenção fática isolada não possui o condão de elidir a mora das rés na entrega do condomínio fechado em sua integridade, dotado de toda a infraestrutura de lazer e segurança prometida no memorial de incorporação. A prova documental é robusta e suficiente para o deslinde da causa, a realização de diligência in loco configura ato inútil e meramente protelatório, devendo ser obstada em homenagem aos princípios da celeridade e da razoável duração do processo. Logo, INDEFIRO o pedido. DAS PRELIMINARES Da Incompetência Territorial e do Foro de Eleição As rés sustentam a incompetência territorial deste Juízo da Capital, apontando como foro competente a Comarca de Alhandra/PB, local de situação do imóvel e foro eleito na Cláusula Vigésima Sexta do contrato (ID 78795566). A relação jurídica estabelecida entre as partes é nitidamente de consumo, enquadrando-se os autores no conceito de consumidores (art. 2º do CDC) e as rés no de fornecedoras de produtos e serviços (art. 3º do CDC). Tratando-se de relação consumerista, a facilitação da defesa dos direitos do consumidor em juízo constitui direito básico (art. 6º, inciso VIII, do CDC), o que autoriza a propositura da ação de responsabilidade civil no foro do domicílio do autor (art. 101, inciso I, do CDC), em detrimento de cláusula de eleição de foro que lhe imponha ônus ou dificulte o acesso à Justiça. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento firmado de que a cláusula de eleição de foro inserida em contrato de adesão de consumo pode ser reputada ineficaz quando importar em prejuízo à defesa do consumidor ou dificultar o seu amplo acesso à tutela jurisdicional: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPETÊNCIA TERRITORIAL. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. CONTRATO DE CONSUMO. ANÁLISE SOBRE HIPOSSUFICIÊNCIA E ACESSO AO PODER JUDICIÁRIO. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial proveniente de agravo de instrumento em ação de rescisão contratual envolvendo compra e venda de equino. Decisão de primeira instância reconheceu conexão com demanda ajuizada por fornecedor na Comarca de Porto Feliz/SP, relativa à cobrança de valores do mesmo contrato, encaminhando os autos à Comarca paulista, em observância à cláusula de eleição de foro. 2. Agravo de instrumento interposto pela recorrente foi negado, mantendo a decisão de primeiro grau. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se a cláusula de eleição de foro, em contrato de consumo, pode prevalecer sobre a competência relativa do foro do domicílio do consumidor, quando este ocupa o polo ativo da demanda. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A competência territorial em relações de consumo, quando o consumidor está no polo ativo, é relativa, permitindo a eleição de foro pelas partes, desde que não haja prejuízo ao consumidor. 5. O acórdão recorrido analisou a situação da parte autora, constatando não se tratar de pessoa hipossuficiente ou com dificuldade de acesso ao Poder Judiciário, mediante fundamentação concreta. 6. Reanalisar tal ponto implicaria rever matérias probatórias constantes dos autos e cláusulas contratuais estabelecidas entre as partes, o que é inviável por esta Corte, ante o disposto nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Resultado do Julgamento: Recurso não conhecido. Tese de julgamento: 1. A cláusula de eleição de foro em contrato de consumo é válida, desde que não haja prejuízo ao consumidor. 2. A análise de hipossuficiência e dificuldade de acesso ao Poder Judiciário deve ser fundamentada concretamente. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 55; CDC, art. 101, I Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no AgInt no REsp 1.910.509/RS, Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 04.11.2021; STJ, AREsp 2.794.452/PR, Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 07.07.2025 (REsp n. 2.210.738/DF, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025.)” No caso concreto, os autores residem em João Pessoa/PB (ID 36102129), local onde a ação foi proposta. A tramitação do feito na Capital, onde as rés possuem filial e representação profissional ativa, não acarreta qualquer prejuízo ao exercício do contraditório e da ampla defesa pelas demandadas, ao passo que a remessa dos autos para comarca diversa violaria o princípio da facilitação da defesa dos consumidores. Logo, REJEITO a preliminar de incompetência territorial. Da Ilegitimidade Ativa A parte ré arguiu a ilegitimidade ativa dos autores para pleitear obrigações referentes às áreas comuns do condomínio, sob o argumento de que tal legitimidade seria exclusiva do condomínio edilício, representado pelo seu síndico (ID 78795566). Os autores demandam na condição de adquirentes de unidade autônoma (bangalô) em condomínio horizontal fechado de lotes, fundamentando a pretensão no inadimplemento de obrigações contratuais assumidas individualmente pelas rés perante eles no instrumento particular de promessa de compra e venda. A promessa de entrega da infraestrutura de lazer (campo de golfe, hípica, clubes e redes de saneamento) integra o próprio objeto do contrato de compra e venda e constitui elemento essencial para a valorização e fruição da unidade adquirida. Ademais, o condômino possui legitimidade ativa concorrente para a defesa das áreas comuns do condomínio, não excluindo a representação do síndico a iniciativa individual do proprietário de fração ideal para exigir o cumprimento das obrigações assumidas pelo incorporador. Nesse sentido, orienta-se a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. LEGITIMIDADE ATIVA CONCORRENTE DE CONDÔMINO PARA DEFESA DE ÁREA COMUM. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO. PERPETUATIO LEGITIMATIONIS. SÚMULAS 83 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial, por incidência das Súmulas 83/STJ (entendimento consolidado) e 7/STJ (vedação ao reexame fático-probatório).II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em saber se o condômino possui legitimidade ativa concorrente para propor ação demolitória visando à proteção de área comum em condomínio edilício, independentemente da representação pelo síndico.3. A questão em discussão consiste em saber se há litisconsórcio ativo necessário entre condôminos e condomínio para a defesa de área comum.4. A questão em discussão consiste em saber se a alienação de unidade após o ajuizamento da demanda acarreta perda superveniente do interesse processual, à luz do art. 109 do CPC.5. A questão em discussão consiste em saber se é possível, em recurso especial, rever as premissas fáticas fixadas pelo Tribunal de origem quanto à legitimidade passiva e à condição de condômino, diante do óbice da Súmula 7/STJ.III. RAZÕES DE DECIDIR6. Os condôminos detêm legitimidade ativa concorrente para a defesa das áreas comuns, podendo propor ação demolitória contra obra irregular em área comum ou em fração ideal, em interpretação sistemática dos arts. 1.348, II, do Código Civil, 22, § 1º, "a", da Lei 4.591/1964 e 488 do Código Civil.7. A representação conferida ao síndico não exclui a legitimidade dos condôminos.8. O litisconsórcio ativo necessário constitui exceção à liberdade de demandar, só se admite por previsão legal expressa ou quando a natureza unitária da relação jurídica exigir a presença de todos os interessados; ausente tais hipóteses, não se configura obrigação de demandar conjuntamente.9. Incide a Súmula 83/STJ quando a decisão monocrática aplica entendimento dominante desta Corte sobre legitimidade ativa concorrente e inexistência de litisconsórcio ativo necessário na espécie.10. Pelo princípio da perpetuatio legitimationis (CPC, art. 109), a alienação da coisa ou do direito litigioso, após a propositura, não altera a legitimidade das partes; os efeitos da sentença se estendem ao adquirente (CPC, art. 109, § 3º), preservando utilidade e necessidade da tutela e afastando a alegada perda de interesse processual.11. A conclusão do Tribunal de origem sobre a legitimidade passiva do Recorrente, fundada em elementos probatórios quanto à sua condição de proprietário, possuidor e autor da obra, não pode ser revista em recurso especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ.12. A análise da específica condição de condômino de determinados autores demandaria reexame do acervo fático-probatório, igualmente vedado pela Súmula 7/STJ.IV. DISPOSITIVO13. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido.” Assim, evidenciada a legitimidade ativa dos adquirentes para exigir o adimplemento integral do contrato e as reparações decorrentes da mora, REJEITO a preliminar. Da Ilegitimidade Passiva da Agropecuária Mata D'Água Ltda. - ME A ré Agropecuária Mata D'Água Ltda. - ME suscitou sua ilegitimidade passiva, aduzindo que figurou no negócio jurídico como mera vendedora do terreno, inexistindo responsabilidade de sua parte pela execução das obras de infraestrutura e edificação, as quais seriam de responsabilidade exclusiva da construtora Foss & Consultores Ltda. (ID 78796339). O contrato de promessa de compra e venda foi firmado tendo no polo vendedor, de forma coligada, a Agropecuária Mata D'Água Ltda. - ME, na qualidade de "VENDEDORA/CREDORA FIDUCIÁRIA", e a Foss & Consultores Ltda., na qualidade de "INTERVENIENTE ANUENTE" responsável pela execução das obras (ID 36102133). No caso, ambas as pessoas jurídicas atuam em estreita parceria comercial, integrando o mesmo grupo econômico de fato e a cadeia de fornecimento do produto imobiliário ofertado no mercado de consumo. Nos termos dos artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, todos os integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor decorrentes de falhas na prestação dos serviços ou vícios do produto. A divisão interna de atribuições entre a proprietária do terreno e a construtora incorporadora configura matéria de cunho administrativo e societário, inoponível ao consumidor de boa-fé, que contratou com ambas. O Superior Tribunal de Justiça assentou a responsabilidade solidária em casos análogos: “PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CADEIA DE FORNECIMENTO. INCIDÊNCIA DO CDC. ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO CONFIGURADA. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES. LOTE NÃO EDIFICADO. PREJUÍZO PRESUMIDO. TERMO INICIAL. CONDENAÇÃO. CUMULAÇÃO COM MULTA COMINATÓRIA. NATUREZAS JURÍDICAS DISTINTAS. POSSIBILIDADE. 1. A responsabilidade civil solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento é entendimento consolidado em matéria consumerista, conforme o art. 7º do Código de Defesa do Consumidor. A revisão do reconhecimento da legitimidade passiva demandaria o reexame de fatos e provas, providência vedada em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7/STJ. 2. O prazo para a entrega do loteamento é aquele estipulado no contrato, vinculando o fornecedor, não se aplicando o prazo máximo geral da Lei n. 6.766/79 para se eximir da responsabilidade pela mora. 3. O atraso na entrega de imóvel acarreta o dever de indenizar a título de lucros cessantes, em razão da injusta privação do uso e fruição do bem, sendo o prejuízo do promitente comprador presumido, inclusive nos casos de lote não edificado. 4. Entraves burocráticos e dificuldades inerentes ao empreendimento configuram fortuito interno, não eximindo a responsabilidade do fornecedor. 5. É possível a cumulação da condenação em lucros cessantes, de natureza indenizatória, com a multa diária (astreintes), de caráter coercitivo, uma vez que as verbas possuem naturezas jurídicas distintas. Recursos especiais conhecidos e improvidos. (REsp n. 2.003.257/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025.)” Dessa forma, sendo patente a solidariedade passiva das rés perante os adquirentes, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva. Da Impugnação ao Valor da Causa O art. 292, inciso II, do Código de Processo Civil, estabelece que na ação que tiver por objeto a existência, a validade, o cumprimento, a modificação, a resolução, a resilição ou a rescisão de ato jurídico, o valor da causa será o valor do ato ou o de sua parte controvertida (art. 292, II, do CPC). Considerando que os autores postulam o cumprimento integral do contrato de promessa de compra e venda (obrigação de fazer consistente na entrega do empreendimento concluído), o valor da causa deve corresponder ao valor do próprio negócio jurídico cuja execução se exige, qual seja, R$ 270.000,00 (ID 36102133). Destarte, REJEITO a impugnação ao valor da causa. DAS PREJUDICIAIS DE MÉRITO Da Decadência As rés sustentam a ocorrência de decadência do direito dos autores de reclamar de eventuais vícios de construção, apontando a incidência do prazo de 180 dias previsto no art. 618, parágrafo único, do Código Civil (ID 78795566). A alegação é de todo descabida. A pretensão deduzida na petição inicial não se funda em vício de solidez ou segurança da obra para fins de redibição contratual ou abatimento do preço por meio de ações estimatória ou redibitória, mas sim no inadimplemento contratual decorrente do atraso extraordinário na entrega do empreendimento concluído, cumulado com pedido de indenização por perdas e danos, compreendendo lucros cessantes e danos morais. O prazo decadencial de 180 dias previsto no parágrafo único do art. 618 do Código Civil refere-se exclusivamente ao direito do dono da obra de redibir o contrato ou exigir o abatimento do preço em razão de vícios de solidez e segurança constatados no prazo de garantia de cinco anos.
Trata-se de direito formativo extintivo, que não se confunde com a pretensão condenatória de reparação de danos decorrentes do descumprimento de deveres contratuais. Portanto, não se aplicando o prazo decadencial à pretensão de cunho eminentemente indenizatório e de obrigação de fazer fundada no inadimplemento contratual das rés, REJEITO a preliminar de decadência. Da Prescrição No que tange à prejudicial de prescrição, as rés sustentam que a pretensão reparatória estaria fulminada pelo decurso do prazo trienal (ID 78795566). A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica e uníssona no sentido de que a pretensão indenizatória decorrente do inadimplemento de obrigação contratual por atraso na entrega de imóvel sujeita-se ao prazo prescricional geral de 10 anos previsto no art. 205 do Código Civil. Nesse sentido, colhe-se o seguinte precedente da Corte Superior: “DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PRESCRIÇÃO. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RESPONSABILIDADE CIVIL. FORTUITO INTERNO. ENTRAVES ADMINISTRATIVOS E BANCÁRIOS. RISCO DO EMPREENDIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. LUCROS CESSANTES. DESCUMPRIMENTO DE PRAZO. PREJUÍZO PRESUMIDO. TEMA REPETITIVO N. 996/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DE PROVAS. ÓBICES DAS SÚMULAS N. 5 E 7/STJ.1. A pretensão de indenização decorrente de inadimplemento contratual (atraso na entrega de imóvel) sujeita-se ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil.2. A jurisprudência do STJ orienta que entraves administrativos, burocráticos ou dificuldades no financiamento bancário não configuram hipótese de caso fortuito ou força maior, mas sim fortuito interno, pois inerentes ao risco da atividade econômica das construtoras, não afastando o nexo de causalidade.3. O descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, computado o período de tolerância, gera para o comprador a presunção de prejuízo, o qual é indenizável na forma de lucros cessantes (aluguel mensal), independentemente de prova da valorização do bem ou da finalidade da aquisição. Inteligência do Tema Repetitivo n. 996/STJ.4. Na hipótese, o Tribunal de origem, soberano na análise do acervo fático-probatório, concluiu pela responsabilidade das agravantes e pela inexistência de culpa exclusiva do adquirente. A alteração de tal conclusão, bem como a análise de cláusulas contratuais, esbarra nos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.Agravo interno improvido.”
No caso vertente, o prazo de tolerância para a entrega das obras expirou em 30 de agosto de 2016 (ID 36102129), ao passo que a presente demanda foi ajuizada em 29 de outubro de 2020 (ID 36102127), ou seja, aproximadamente quatro anos após a configuração da mora das rés. Portanto, a pretensão autoral foi exercida muito antes do decurso do prazo prescricional decenal. Com base no exposto, REJEITO a prejudicial de prescrição. DO MÉRITO As rés sustentaram a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, sob o argumento de que o contrato de promessa de compra e venda possui pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, o que atrairia a incidência exclusiva e prevalecente da Lei nº 9.514/1997, norma especial e posterior (ID 78795566). A tese defensiva é despida de amparo jurídico. A tese fixada pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 1.095 (REsp 1.891.498/SP) restringe a prevalência da Lei nº 9.514/1997 às hipóteses de resolução do contrato por inadimplemento do devedor fiduciante (adquirente), mediante o procedimento de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial. No caso em apreço, a causa de pedir reside no inadimplemento das credoras fiduciárias (rés), que atrasaram injustificadamente a entrega do empreendimento imobiliário. Não se discute a resolução do contrato por incapacidade financeira do adquirente, mas sim a exigibilidade das obrigações de fazer e das indenizações decorrentes da mora exclusiva das rés. A incidência do Código de Defesa do Consumidor é plena sobre os contratos de incorporação imobiliária e promessa de compra e venda de imóveis, inclusive aqueles garantidos por alienação fiduciária, quando a discussão versar sobre o descumprimento das obrigações de entrega da obra pelo fornecedor. Ademais, os autores demonstraram a quitação integral do saldo devedor do contrato de compra e venda em 30 de outubro de 2015, tendo as rés emitido a respectiva declaração de quitação e liberação da unidade para lavratura de escritura pública definitiva em 24 de novembro de 2015. Quitado integralmente o preço pelos adquirentes, cessa a própria natureza garantidora da alienação fiduciária, restando apenas a obrigação das rés de entregar o imóvel em perfeitas condições de uso. Estando os adquirentes adimplentes com suas obrigações financeiras, assiste-lhes o direito de exigir o cumprimento da contraprestação devida pelas rés, sob a égide protetiva do Código de Defesa do Consumidor e das normas gerais do direito civil. O contrato particular de promessa de compra e venda estabeleceu, na Cláusula Sexta, item 2, que o prazo para a conclusão das benfeitorias e infraestrutura do condomínio seria de 36 meses para o restante do condomínio e de 48 meses para o complexo esportivo e campo de golfe (Gleba 3), contados a partir de 01 de março de 2012 (ID 36102133). Dessa forma, os prazos finais para a conclusão e entrega das obras eram: *01 de março de 2015 para o bangalô, infraestrutura urbana e áreas comuns gerais; *01 de março de 2016 para o Campo de Golfe (Gleba 3). A Cláusula Sexta, item 2, previu ainda uma tolerância de 180 dias úteis (ID 36102133). Os autores postulam a declaração de abusividade da contagem em dias úteis, requerendo a fixação do prazo de tolerância em 180 dias corridos. A fixação do prazo de tolerância em dias úteis coloca o consumidor em situação de extrema desvantagem exagerada, violando os princípios da boa-fé objetiva, da transparência e do equilíbrio contratual, previstos no art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. A jurisprudência pátria consolidou-se no sentido de que o prazo de tolerância máximo admitido na incorporação imobiliária é de 180 dias corridos, sendo nula a cláusula que prevê a contagem em dias úteis. Dessa forma, computado o prazo de tolerância de 180 dias corridos a partir das datas previstas, os termos finais para a entrega do empreendimento concluído expiraram em: *30 de agosto de 2015 para o bangalô e infraestrutura geral; *30 de agosto de 2016 para o Campo de Golfe. As rés confessam que o empreendimento não foi integralmente entregue nos prazos avençados, restando pendentes de execução diversas obras de infraestrutura e lazer nos setores Península e Golf, inclusive o campo de golfe, que conta com apenas 9 buracos parcialmente executados (ID 78795566). Justificaram o atraso alegando a ocorrência de chuvas torrenciais que destruíram o acesso ao canteiro de obras em julho de 2012 (ID 78795566), embargos administrativos do IPHAN (ID 78795566) e da SUDEMA (ID 78795566), restrições decorrentes da pandemia da COVID-19 (ID 78795566) e modificações de projeto solicitadas pelos adquirentes (ID 78795566). Tais justificativas não possuem o condão de afastar a responsabilidade civil das rés. Os fatos alegados pelas demandadas configuram nítido fortuito interno, pois integram o risco da atividade econômica desenvolvida pelas empresas do ramo da construção civil e da incorporação imobiliária. Fatores como intempéries climáticas previsíveis (chuvas), escassez de insumos ou mão de obra, entraves administrativos perante órgãos ambientais ou de proteção ao patrimônio histórico (SUDEMA e IPHAN) e dificuldades logísticas são perfeitamente previsíveis e devem ser sopesados pelas construtoras quando do planejamento do cronograma das obras. A transferência de tais riscos ao consumidor vulnerável é prática abusiva e ilegal. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme ao assentar que tais intercorrências não caracterizam excludentes de responsabilidade: “DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PRESCRIÇÃO. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. PRAZO DECENAL. ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RESPONSABILIDADE CIVIL. FORTUITO INTERNO. ENTRAVES ADMINISTRATIVOS E BANCÁRIOS. RISCO DO EMPREENDIMENTO. SÚMULA N. 7/STJ. LUCROS CESSANTES. DESCUMPRIMENTO DE PRAZO. PREJUÍZO PRESUMIDO. TEMA REPETITIVO N. 996/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DE PROVAS. ÓBICES DAS SÚMULAS N. 5 E 7/STJ.1. A pretensão de indenização decorrente de inadimplemento contratual (atraso na entrega de imóvel) sujeita-se ao prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil.2. A jurisprudência do STJ orienta que entraves administrativos, burocráticos ou dificuldades no financiamento bancário não configuram hipótese de caso fortuito ou força maior, mas sim fortuito interno, pois inerentes ao risco da atividade econômica das construtoras, não afastando o nexo de causalidade.3. O descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, computado o período de tolerância, gera para o comprador a presunção de prejuízo, o qual é indenizável na forma de lucros cessantes (aluguel mensal), independentemente de prova da valorização do bem ou da finalidade da aquisição. Inteligência do Tema Repetitivo n. 996/STJ.4. Na hipótese, o Tribunal de origem, soberano na análise do acervo fático-probatório, concluiu pela responsabilidade das agravantes e pela inexistência de culpa exclusiva do adquirente. A alteração de tal conclusão, bem como a análise de cláusulas contratuais, esbarra nos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.Agravo interno improvido.” No tocante às modificações de projeto (ID 78795566), as rés não demonstraram que estas foram solicitadas de forma individualizada pelos autores de modo a inviabilizar o cumprimento do prazo contratual de sua unidade. As alterações de layout dos bangalôs ou substituição de materiais (como troca de piso de madeira por porcelanato nas varandas - ID 78796303) decorreram de propostas da própria construtora em razão de defeitos apresentados na madeira fornecida por seus parceiros comerciais (ID 78796741), o que também se insere no risco do empreendimento. Dessa forma, resta plenamente configurado o inadimplemento contratual culposo e injustificado das rés, caracterizando a sua mora a partir de 30 de agosto de 2015 para a infraestrutura geral e de 30 de agosto de 2016 para o campo de golfe. Os autores postulam a condenação das rés ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% sobre o valor do imóvel (R$ 1.350,00 mensais), contados a partir de 01 de março de 2016 até a efetiva entrega de todo o empreendimento concluído (ID 36102129). Conforme entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema Repetitivo 996, o descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, computado o período de tolerância, gera para o comprador a presunção de prejuízo, o qual é indenizável na forma de lucros cessantes, correspondente ao valor locativo mensal de imóvel assemelhado. A tese de presunção de prejuízo aplica-se integralmente ao caso, inclusive tratando-se de loteamento fechado ou condomínio de lotes com infraestrutura pendente, uma vez que a mora das rés privou os adquirentes da fruição plena do bem e da possibilidade de destinação econômica ou residencial da unidade. Nesse sentido, orienta-se a jurisprudência da Corte Superior: “DIREITO CIVIL E DO CONSU MIDOR. RECURSO ESPECIAL. ATRASO NA ENTREGA DE LOTE EM CONDOMÍNIO. LUCROS CESSANTES EM LOTE NÃO EDIFICADO E MULTA CONTRATUAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto contra acórdão que manteve o não cabimento de lucros cessantes por se tratar de lote não edificado e reconheceu danos morais, redistribuiu os ônus sucumbenciais em 50% para cada parte, fixando honorários em 12% sobre o valor da condenação e 12% sobre o valor da causa e acolheu embargos para atualizar os honorários. 2. A controvérsia versa sobre ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos morais e materiais, com pedido de reconhecimento da mora na entrega de lote, indenização por aluguéis ou lucros cessantes pela privação de uso e multa contratual de 2%. 3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, reconheceu o atraso na entrega, condenou em danos morais, afastou lucros cessantes por se tratar de lote não edificado e fixou honorários de sucumbência. 4. A Corte de origem manteve, no mérito, o não cabimento de lucros cessantes em lote não edificado e o cabimento de danos morais e reformou parcialmente para redistribuir os ônus sucumbenciais, além de acolher embargos para atualizar honorários. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 5. Há duas questões em discussão: (i) saber se o atraso na entrega do lote não edificado enseja condenação em lucros cessantes, com prejuízo presumido, à luz do art. 402 do CC; e (ii) saber se é possível a reversão da multa contratual de 2% em favor do consumidor, com fundamento no art. 47 do CPC e no Tema n. 971 do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. O atraso na entrega de imóvel acarreta lucros cessantes pela injusta privação do uso, com prejuízo presumido inclusive em lote não edificado; a base de cálculo é o valor locatício de imóvel assemelhado até a disponibilização da posse. 7. A reversão da multa contratual demanda reexame de cláusulas e do acervo fático-probatório, providência vedada em recurso especial. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso especial parcialmente conhecido e provido. Tese de julgamento: "1. O atraso na entrega do imóvel gera lucros cessantes com prejuízo presumido, inclusive em lote não edificado, apurados com base no valor locatício de imóvel assemelhado até a disponibilização da posse. 2. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ para obstar a revisão da multa contratual, por envolver interpretação de cláusulas e revolvimento de fatos e provas". Dispositivos relevantes citados: CC, art. 402; CPC, art. 47. Jurisprudência relevante citada: STJ, AREsp n. 3.008.707/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025; STJ, REsp n. 2.003.257/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025; STJ, AREsp n. 2.127.183/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025; STJ, REsp n. 2.059.323/MA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025; STJ, REsp n. 2.062.830/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025; STJ, REsp n. 1.729.593/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25/9/2019; STJ, Súmulas n. 5, 7; STF, Súmula n. 284. (REsp n. 2.128.567/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026.)” “PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA CADEIA DE FORNECIMENTO. INCIDÊNCIA DO CDC. ILEGITIMIDADE PASSIVA NÃO CONFIGURADA. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. LUCROS CESSANTES. LOTE NÃO EDIFICADO. PREJUÍZO PRESUMIDO. TERMO INICIAL. CONDENAÇÃO. CUMULAÇÃO COM MULTA COMINATÓRIA. NATUREZAS JURÍDICAS DISTINTAS. POSSIBILIDADE. 1. A responsabilidade civil solidária dos integrantes da cadeia de fornecimento é entendimento consolidado em matéria consumerista, conforme o art. 7º do Código de Defesa do Consumidor. A revisão do reconhecimento da legitimidade passiva demandaria o reexame de fatos e provas, providência vedada em sede de recurso especial, nos termos das Súmulas 5 e 7/STJ. 2. O prazo para a entrega do loteamento é aquele estipulado no contrato, vinculando o fornecedor, não se aplicando o prazo máximo geral da Lei n. 6.766/79 para se eximir da responsabilidade pela mora. 3. O atraso na entrega de imóvel acarreta o dever de indenizar a título de lucros cessantes, em razão da injusta privação do uso e fruição do bem, sendo o prejuízo do promitente comprador presumido, inclusive nos casos de lote não edificado. 4. Entraves burocráticos e dificuldades inerentes ao empreendimento configuram fortuito interno, não eximindo a responsabilidade do fornecedor. 5. É possível a cumulação da condenação em lucros cessantes, de natureza indenizatória, com a multa diária (astreintes), de caráter coercitivo, uma vez que as verbas possuem naturezas jurídicas distintas. Recursos especiais conhecidos e improvidos. (REsp n. 2.003.257/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025, DJEN de 16/10/2025.)” No caso concreto, os autores adquiriram um bangalô construído pronto para morar (unidade L10 do setor Lagoon) (ID 36102133). O valor de mercado do aluguel mensal de imóvel similar foi estimado razoavelmente em 0,5% sobre o valor atualizado do contrato (R$ 270.000,00), o que resulta na quantia mensal de R$ 1.350,00, valor este que se mostra adequado e compatível com a realidade do mercado imobiliário local. O termo inicial da condenação deve observar o princípio da congruência (arts. 141 e 492 do CPC). Muito embora a mora das rés tenha se iniciado em 30 de agosto de 2015, os autores requereram expressamente na petição inicial a fixação do termo inicial em 01 de março de 2016 (data limite para entrega do campo de golfe) (ID 36102129). Logo, para evitar julgamento ultra petita, fixa-se o termo inicial em 01 de março de 2016. O termo final da condenação será a data da efetiva entrega de todo o empreendimento imobiliário totalmente concluído, com todas as áreas comuns, infraestrutura urbana e áreas de lazer finalizadas em escorreita conformidade com o memorial descritivo registrado. Os autores pleiteiam o ressarcimento de todas as obrigações propter rem pagas antes da efetiva imissão na posse do imóvel, notadamente as taxas condominiais e o IPTU. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está consolidada no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e do IPTU é do adquirente somente a partir do momento em que ocorre a efetiva imissão na posse do imóvel, o que se perfectibiliza com a entrega das chaves pela construtora. Antes da entrega das chaves e da disponibilização física do imóvel em condições de habitabilidade e uso ao comprador, a responsabilidade pelo adimplemento das taxas de condomínio e do imposto predial territorial urbano compete exclusivamente à construtora e à incorporadora, sendo nula qualquer cláusula contratual que transfira tal ônus ao consumidor antes de sua imissão na posse. No caso em tela, muito embora as rés tenham realizado uma assembleia de constituição parcial do condomínio em maio de 2016 (ID 36102134), a entrega do empreendimento foi parcial e eivada de vícios estruturais graves que impediram a fruição segura e plena do imóvel pelos autores, como a contaminação do sistema de abastecimento de água e a ausência de conclusão das redes de esgoto e energia elétrica nos setores comuns (ID 36102135). Portanto, não tendo ocorrido a efetiva imissão dos autores na posse do imóvel em condições normais de uso e habitabilidade, as rés devem arcar com o pagamento de todas as taxas condominiais e parcelas de IPTU incidentes sobre a unidade autônoma L10 até a efetiva entrega das chaves. Por conseguinte, devem ressarcir aos autores todos os valores comprovadamente pagos por estes a esse título, os quais deverão ser apurados em fase de liquidação de sentença, devidamente corrigidos e acrescidos de juros de mora. Os autores requerem o cancelamento da cobrança de juros de mora de 1% ao mês sobre o saldo devedor, previstos na Cláusula Décima do contrato, com a restituição dos valores pagos a maior (ID 36102129). A Cláusula Décima do contrato de promessa de compra e venda estabelece a incidência de juros sobre as parcelas do financiamento do saldo devedor (ID 36102133). Contudo, estando as rés em mora com a entrega do empreendimento imobiliário, mostra-se abusiva e ilegal a cobrança de juros compensatórios ou moratórios sobre o saldo devedor do adquirente. Aplica-se ao caso a exceção do contrato não cumprido, positivada no art. 476 do Código Civil, segundo a qual nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o adimplemento da obrigação do outro. Estando a construtora inadimplente com o cronograma de entrega da obra, não pode exigir do comprador o pagamento de juros sobre o saldo devedor financiado, sob pena de enriquecimento sem causa do fornecedor faltoso. A cobrança de juros deve permanecer suspensa durante todo o período de mora das rés, ou seja, desde 30 de agosto de 2015 até a efetiva entrega do imóvel concluído. Dessa forma, declaro a nulidade da cobrança de juros sobre o saldo devedor no período de mora das rés, devendo as demandadas restituírem aos autores todos os valores comprovadamente pagos a esse título no referido interregno, admitida a compensação com eventual saldo devedor remanescente, o que deverá ser liquidado na fase competente. 2.3.5. Dos Danos Morais Os autores postulam a condenação das rés ao pagamento de indenização por danos morais no importe de R$ 20.000,00 (ID 36102129). Muito embora o mero descumprimento contratual decorrente do atraso na entrega de imóvel não gere, por si só, dano moral presumido, a situação fática delineada nos autos desborda do mero aborrecimento cotidiano e configura lesão extrapatrimonial indenizável. No caso concreto, o atraso na entrega do empreendimento imobiliário é extraordinário e desarrazoado. O prazo de tolerância expirou em agosto de 2016 e, até a presente data, as obras de infraestrutura e áreas comuns não foram totalmente concluídas pelas rés, restando o condomínio inacabado e embargado judicialmente. Os autores foram submetidos a anos de frustrações, falsas promessas de entrega em assembleias sucessivas e graves transtornos decorrentes da má execução das obras, inclusive a contaminação da água destinada ao consumo (ID 36102135). Essa quebra de expectativa e a angústia de ver frustrado o sonho da aquisição de casa de lazer em condomínio de luxo de campo configuram abalo psicológico apto a ensejar a reparação civil. No que tange ao quantum indenizatório, o valor deve ser fixado em observância aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, sopesando a gravidade do dano, a capacidade econômica das partes (autores médicos e rés construtoras de grande porte) e o caráter punitivo-pedagógico da medida, sem acarretar enriquecimento sem causa. Diante de tais parâmetros, afigura-se razoável a fixação da indenização por danos morais no montante de R$ 12.000,00, ou seja, R$ 6.000,00 para cada um dos autores. Os autores requerem a condenação das rés à obrigação de fazer consistente na entrega do empreendimento concluído tal como contratado e registrado no memorial descritivo (ID 36102129). A obrigação de fazer é decorrência lógica do inadimplemento contratual das rés. As demandadas devem ser compelidas a concluir e entregar todas as obras pendentes de infraestrutura urbana e áreas de lazer do Condomínio Riserva Alhandra, em estrita conformidade com o memorial descritivo original e as alterações legalmente aprovadas em cartório imobiliário. Considerando o laudo técnico apresentado pelas próprias rés, que estima o prazo de 24 meses para a conclusão dos sistemas de drenagem, irrigação e plantio de gramas no campo de golfe (ID 78797264), fixo o prazo de 24 meses para que as rés concluam e entreguem a totalidade do empreendimento imobiliário finalizado, sob pena de incidência de multa cominatória diária. Ante todo o exposto, REJEITO as preliminares e as prejudiciais suscitadas, de modo que JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) DECLARAR a abusividade da contagem do prazo de tolerância de 180 dias em dias úteis, determinando-se a sua contagem em dias corridos, fixando-se como termos finais para a entrega do empreendimento concluído as datas de 30 de agosto de 2015 (para o bangalô e infraestrutura geral) e 30 de agosto de 2016 (para o campo de golfe); b) CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização a título de lucros cessantes no valor mensal de R$ 1.350,00, correspondente a 0,5% sobre o valor do contrato, devidos a partir de 01 de março de 2016 até a data da efetiva entrega de todo o empreendimento imobiliário totalmente concluído e em perfeitas condições de habitabilidade e uso, com correção monetária pelo IPCA do IBGE a partir do dia 01 de março de 2016, segundo o art.389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024. Esse valor deve ser acrescido de juros de mora pela taxa SELIC, a partir da citação (21/01/2021- ID 38585598, deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024). c) CONDENAR as rés, solidariamente, ao ressarcimento de todas as taxas condominiais e parcelas de IPTU incidentes sobre a unidade autônoma L10 comprovadamente pagas pelos autores antes da efetiva imissão na posse do imóvel, valores estes a serem apurados em fase de liquidação de sentença, com correção monetária pelo IPCA do IBGE a partir de cada desembolso, segundo o art.389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024. Esse valor deve ser acrescido de juros de mora pela taxa SELIC, a partir da citação (21/01/2021- ID 38585598, deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024). d) DECLARAR a nulidade da cobrança de juros compensatórios ou moratórios sobre o saldo devedor do contrato no período de mora das rés (a partir de 30 de agosto de 2015), condenando as rés, solidariamente, à restituição ou compensação de todos os valores comprovadamente pagos pelos autores a esse título, com correção monetária pelo IPCA do IBGE a partir de cada pagamento, segundo o art.389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024. Esse valor deve ser acrescido de juros de mora pela taxa SELIC, a partir da citação (21/01/2021- ID 38585598, deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024). e) CONDENAR as rés, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 12.000,00 (R$ 6.000,00 para cada autor), com correção monetária pelo IPCA do IBGE a partir do arbitramento, segundo o art.389, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024. Esse valor deve ser acrescido de juros de mora pela taxa SELIC, a partir da citação (21/01/2021- ID 38585598, deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024). f) CONDENAR as rés, solidariamente, à obrigação de fazer consistente na conclusão e entrega da totalidade das obras de infraestrutura urbana e áreas de lazer do Condomínio Riserva Alhandra, em estrita conformidade com o memorial descritivo original e as alterações legalmente aprovadas em cartório imobiliário, fixando-se o prazo de 24 meses para o cumprimento integral da obrigação, contados a partir do trânsito em julgado desta sentença. CONDENO as rés, solidariamente, ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, os quais, com fulcro no art. 85, §2°, do CPC, fixo em 10 % sobre o valor da condenação acima imposta. Publique-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, evolua-se a classe para ‘cumprimento de sentença’. João Pessoa, data da assinatura digital. ALEXANDRE TARGINO GOMES FALCÃO JUIZ DE DIREITO