Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: JOSIMAR PEREIRA DE OLIVEIRA, IZABELLA RAYANA PRADO DE MENDONCA.
REU: GAV PIPA BEACH EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO SPE LTDA. SENTENÇA 1. RELATÓRIO Trata de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INEXIGIBILIDADE DE DÉBITOS C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL C/C ANTECIPAÇÃO DOS EFEITOS DA TUTELA ajuizada por IZABELLA RAYANA PRADO MENDONÇA e JOSIMAR PEREIRA DE OLIVEIRA, em face de GAV PIPA BEACH EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, todos devidamente qualificados. Em sua petição inicial (ID 111143754), os autores narram que, em 03 de fevereiro de 2024, durante viagem de lazer à Praia da Pipa/RN, foram abordados por representantes da ré, que, sob a promessa de um brinde, os conduziram a um ambiente de vendas onde, após intensa pressão psicológica, acabaram por adquirir duas cotas de multipropriedade no empreendimento "PIPA ISLAND RESORT". O valor total de cada cota foi de R$ 38.023,00. Afirmam que foram ludibriados com promessas de alta rentabilidade e rápida valorização, além da garantia de entrega da obra para dezembro de 2026. Posteriormente, alegam ter descoberto que o empreendimento se encontrava com as obras embargadas por irregularidades ambientais perante o IBAMA e o IDEMA, fato omitido no momento da venda. Diante da incerteza e da quebra de confiança, tentaram rescindir o contrato administrativamente, mas a ré se negou a devolver os valores pagos de forma integral (ID 111143769). Sustentam a ocorrência de vício de consentimento e inadimplemento contratual por parte da ré. Pleitearam, em sede de tutela de urgência, a suspensão das cobranças e a abstenção de negativação de seus nomes. No mérito, requereram a rescisão dos contratos com a devolução integral dos valores pagos, que, segundo os demonstrativos, somam um total considerável (IDs 111143770 e 111143771), além de indenização por danos morais no valor de R$ 10.000,00. A tutela de urgência foi deferida (ID 113856707), determinando a suspensão do pagamento das parcelas vencidas a partir de 15 de fevereiro de 2025 e a abstenção de inscrição dos nomes dos autores em cadastros de inadimplentes. Regularmente citada, a ré apresentou contestação (ID 116043476). Preliminarmente, arguiu a incompetência do foro e impugnou a gratuidade de justiça. No mérito, negou a existência de venda emocional ou vício de consentimento, sustentando que os autores tiveram plena ciência das condições contratuais. Afirmou que o prazo de entrega da obra (dezembro de 2026, com tolerância de 180 dias) não foi descumprido e que as questões ambientais se tratam de mero procedimento administrativo para renovação de licença, não configurando inadimplemento. Defendeu a aplicação da Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018), com a retenção de 50% dos valores pagos em razão do regime de patrimônio de afetação, além da comissão de corretagem. Por fim, impugnou o pedido de danos morais. Realizada audiência de conciliação, esta restou infrutífera (ID 123053449). Os autores apresentaram manifestação sobre a contestação (ID 128213993), rechaçando os argumentos da defesa e reforçando a tese de inadimplemento antecipado por parte da ré, juntando provas da paralisação da obra e da existência de um inquérito civil para apurar danos ambientais. Intimadas, as partes não manifestaram interesse na produção de outras provas. É o que importa relatar. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Das Preliminares Da Incompetência Territorial A ré arguiu a incompetência territorial deste Juízo, fundamentando-se na cláusula de eleição de foro prevista no contrato (Cláusula 9.15, ID 111143765, p. 28), que estabelece a Comarca de Tibau do Sul/RN como competente, e no artigo 47 do Código de Processo Civil, que preconiza o foro da situação da coisa para ações fundadas em direito real. A relação jurídica estabelecida entre as partes é inequivocamente de consumo, conforme se fundamentará adiante, o que atrai a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. O artigo 101, inciso I, do CDC, confere ao consumidor a prerrogativa de ajuizar a ação em seu domicílio, visando facilitar o acesso à justiça e a defesa de seus direitos, em atenção à sua vulnerabilidade na relação. A cláusula de eleição de foro em contrato de adesão, como o presente, é considerada abusiva e, portanto, nula, quando impõe ao consumidor uma desvantagem exagerada, dificultando o exercício de seu direito de defesa. Exigir que os autores, residentes em João Pessoa/PB, litiguem em comarca de outro estado, implicaria em ônus desproporcional. A simples natureza de direito real sobre o imóvel não é suficiente para afastar a aplicação da norma consumerista mais benéfica. Dessa forma, rejeito a preliminar de incompetência territorial, reconhecendo-se a competência deste Juízo para processar e julgar a demanda. Da Impugnação à Justiça Gratuita A ré impugnou o pedido de justiça gratuita formulado pelos autores, alegando que não foi demonstrada a hipossuficiência econômica. A questão, contudo, encontra-se superada. Este Juízo, na decisão de ID 112109540, após analisar a documentação apresentada, indeferiu o pedido de gratuidade integral, mas, com base no artigo 98, §§ 5º e 6º do CPC, concedeu o benefício de forma parcial, reduzindo o valor das custas processuais em 90% e autorizando o seu parcelamento. Conforme se verifica nos documentos de ID 113819766, 116145025 e 121822314, os autores cumpriram a determinação judicial, efetuando o pagamento das custas processuais nos moldes definidos. Dessa forma, tendo a matéria sido devidamente analisada e a obrigação processual cumprida, a impugnação da ré perdeu seu objeto. Rejeito, portanto, a impugnação. Do julgamento antecipado do mérito O feito comporta julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida é predominantemente de direito e os fatos relevantes encontram-se suficientemente comprovados pela prova documental carreada aos autos. 2. DO MÉRITO Da Relação de Consumo Conforme já asseverado, a relação jurídica estabelecida entre as partes é, inequivocamente, de natureza consumerista. A ré, GAV PIPA BEACH EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, atua como incorporadora e vendedora de unidades imobiliárias em regime de multipropriedade, enquadrando-se perfeitamente no conceito de fornecedora, nos termos do artigo 3º do Código de Defesa do Consumidor (CDC). Os autores, por sua vez, adquiriram as cotas como destinatários finais, configurando-se como consumidores, conforme o artigo 2º do mesmo diploma legal. A alegação da ré de que a aquisição teria finalidade de investimento, buscando afastar a incidência do CDC, não se sustenta. A jurisprudência, por meio da teoria finalista mitigada, tem reconhecido a vulnerabilidade, ao menos técnica e informacional, do adquirente em contratos complexos como o de multipropriedade, ainda que haja uma expectativa de rentabilidade. Ademais, a própria Lei nº 13.777/2018, que disciplina a multipropriedade, prevê em seu artigo 1.358-B a aplicação supletiva e subsidiária do CDC. Dessa forma, a presente demanda será analisada sob a égide do Código de Defesa do Consumidor, com a aplicação de seus princípios protetivos, notadamente a responsabilidade objetiva do fornecedor, o dever de informação e a possibilidade de inversão do ônus da prova. Da Rescisão Contratual por Culpa Exclusiva da Ré A controvérsia central reside na definição da culpa pela rescisão do contrato. Enquanto os autores imputam à ré o inadimplemento contratual devido à paralisação das obras por irregularidades ambientais, a ré sustenta que a rescisão é ato unilateral e imotivado dos compradores, visto que o prazo de entrega ainda não expirou. A documentação acostada aos autos é robusta em demonstrar a total incerteza sobre a viabilidade e a continuidade do empreendimento "PIPA ISLAND RESORT". Embora o prazo contratual para a entrega da obra seja dezembro de 2026, com tolerância de 180 dias (Cláusula D.1, ID 111143765), a realidade fática evidencia um quadro de inadimplemento antecipado por parte da fornecedora. Os próprios documentos juntados pela ré em sua defesa corroboram a tese autoral. O Alvará de Construção nº 044/2021 (ID 127707322) expirou em dezembro de 2023, e não há nos autos prova de sua renovação. A Licença de Instalação nº 2021-165835/TEC/LI-0073 (ID 127707319), embora com validade formal até dezembro de 2025, está atrelada ao cumprimento de condicionantes e, conforme demonstrado, foi objeto de questionamentos por parte do Ministério Público do Rio Grande do Norte. A comunicação de ID 127707320, datada de janeiro de 2024, confirma a existência de uma recomendação do MP e a necessidade de novos estudos geotécnicos, evidenciando que o licenciamento do empreendimento não era uma questão pacificada. A prova mais contundente do inadimplemento da ré é a constatação da paralisação efetiva das obras. Os autores, em sua manifestação de ID 128213993, trouxeram uma fotografia recente (junho de 2025) que mostra um terreno vazio, sem qualquer indício de construção, o que desmente a alegação da ré de que o cronograma estava sendo cumprido. A ré, por sua vez, não produziu qualquer prova em contrário, como um cronograma atualizado ou fotografias que demonstrassem o andamento das obras, ônus que lhe incumbia, especialmente após a inversão do ônus probatório. A situação configura a teoria do inadimplemento antecipado, que ocorre quando, antes do termo final para o cumprimento da obrigação, torna-se evidente que o devedor não conseguirá honrar com o pactuado. A paralisação da obra por tempo indeterminado, em decorrência de graves pendências ambientais e administrativas, torna manifesta a impossibilidade de a ré entregar o empreendimento no prazo contratual. Exigir que os consumidores continuem pagando as parcelas diante de tal cenário seria impor-lhes um ônus desproporcional e contrário à boa-fé objetiva. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Norte, em caso idêntico, já se posicionou nesse sentido: Ementa: RECURSO INOMINADO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. IMOBILIÁRIO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA FRACIONADA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE RÉ. PRAZO DE ENTREGA DA OBRA NÃO DECORRIDO.CONSTRUÇÃO EMBARGADA POR IRREGULARIDADES NO LICENCIAMENTO AMBIENTAL. NÃO DESINCUMBÊNCIA DO ÔNUS DA PROVA DE QUE AS EXIGÊNCIAS FEITAS PELOS ÓRGÃOS AMBIENTAIS SERIAM CUMPRIDAS E A CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO OCORRERIA DENTRO DO PRAZO CONVENCIONADO. AUSÊNCIA DE EXCLUDENTES DA RESPONSABILIDADE. RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, INCLUSIVE A TAXA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM, DE FORMA INTEGRAL E IMEDIATA NA FORMA DA SÚMULA 543 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJ-RN - RECURSO INOMINADO CÍVEL: 08173537420248205004, Relator.: WELMA MARIA FERREIRA DE MENEZES, Data de Julgamento: 29/07/2025, 3ª Turma Recursal) (Grifei). Portanto, resta configurada a culpa exclusiva da ré pela rescisão contratual, seja pela omissão de informações cruciais no momento da venda, seja pelo inadimplemento antecipado da obrigação de construir e entregar o imóvel. Da Restituição Integral dos Valores Pagos Uma vez reconhecida a culpa exclusiva da ré pela rescisão, a consequência lógica é a restituição integral das quantias pagas pelos autores, retornando as partes ao status quo ante. Este entendimento está consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Nesse contexto, são inaplicáveis as cláusulas contratuais de retenção invocadas pela ré. A previsão de retenção de 50% dos valores pagos, fundamentada no artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64 (Lei do Distrato), destina-se exclusivamente às hipóteses de rescisão por culpa do adquirente, o que não é o caso dos autos. Permitir qualquer retenção em favor da parte que deu causa ao desfazimento do negócio configuraria enriquecimento ilícito e violação direta aos princípios da boa-fé e da reparação integral do consumidor. Da mesma forma, a comissão de corretagem deve ser integralmente restituída. Embora a cobrança seja válida quando informada (Tema 938/STJ), a sua retenção pressupõe a concretização do negócio. Se o contrato é desfeito por culpa da vendedora, o serviço de intermediação perdeu sua finalidade útil para o consumidor, devendo o valor correspondente integrar o montante a ser devolvido. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS – LOTEAMENTO PARALISADO POR DECISÃO JUDICIAL – OBRA EMBARGADA – IRREGULARIDADE NO LICENCIAMENTO AMBIENTAL – IMPOSSIBILIDADE DE ENTREGA DO IMÓVEL – INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL CARACTERIZADA – CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR – DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA – NECESSIDADE – DANOS MORAIS – NÃO CONFIGURAÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. A impossibilidade de entrega do imóvel em razão de decisão judicial que embargou a obra por irregularidade no licenciamento ambiental caracteriza inadimplência contratual passível de resolução da avença por culpa exclusiva do vendedor. “Nas hipóteses em que o construtor/vendedor dá causa à resolução do contrato, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, inclusive omissão de corretagem. Precedentes.” (AgInt no REsp 1837228/RJ). A inadimplência contratual que autorize a reparação por dano moral exige a efetiva demonstração do abalo sofrido. (TJ-MT 10272980920218110041 MT, Relator: DIRCEU DOS SANTOS, Data de Julgamento: 19/10/2022, Terceira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 24/10/2022) (Grifei). Assim, a ré deverá restituir aos autores todos os valores comprovadamente pagos, incluindo parcelas do preço, sinal e comissão de corretagem. Dos Danos Morais A situação vivenciada pelos autores extrapola o mero dissabor decorrente de um inadimplemento contratual. A aquisição de um imóvel, mesmo em regime de multipropriedade, envolve planejamento financeiro, expectativas e sonhos, seja de lazer familiar, seja de investimento. A conduta da ré, ao comercializar um empreendimento com sérias pendências ambientais, omitindo informações cruciais, e ao deixar os consumidores em um estado de total incerteza por meses, enquanto continuavam a adimplir suas obrigações, configura um ato ilícito que viola a boa-fé e gera angústia, frustração e insegurança que ultrapassam os aborrecimentos cotidianos. A tentativa de transferir os autores para outros empreendimentos, em localidades distintas, apenas reforça o descaso da ré com a vontade original dos consumidores. A frustração da legítima expectativa de usufruir de um bem, somada à sensação de ter sido enganado e à necessidade de recorrer ao Judiciário para reaver os valores investidos, configura dano moral indenizável. Para a fixação do quantum indenizatório, devem ser considerados os princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, o caráter punitivo-pedagógico da medida, a vedação ao enriquecimento sem causa, a capacidade econômica da ré e a extensão do abalo sofrido pelos autores. 3. DISPOSITIVO Posto isso, e por tudo mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com resolução do mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para, confirmando a decisão liminar de ID 113856707, que determinou a suspensão da exigibilidade das parcelas contratuais e a abstenção de negativação dos nomes dos
autores: 3.1. DECLARAR a rescisão do contrato de promessa de compra e venda das cotas/frações de unidade autônoma em regime de multipropriedade objeto dessa ação (id 111143765), firmados entre as partes em 03 de fevereiro de 2024, relativos ao empreendimento PIPA ISLAND RESORT, por culpa exclusiva da ré; 3.2. CONDENAR a ré, GAV PIPA BEACH EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, a restituir aos autores, de forma integral e em parcela única, todos os valores comprovadamente pagos, incluindo parcelas do preço, sinal e comissão de corretagem, corrigidos monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso e acrescido de juros de mora referente à SELIC menos o IPCA a partir da citação. 3.3. CONDENAR a ré, GAV PIPA BEACH EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, a pagar a cada um dos autores, IZABELLA RAYANA PRADO DE MENDONÇA e JOSIMAR PEREIRA DE OLIVEIRA, a quantia de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a título de indenização por danos morais, totalizando R$ 10.000,00 (dez mil reais). Esse valor deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data desta sentença (Súmula 362, STJ) e acrescido de juros de mora referente à SELIC menos o IPCA a partir da citação. Condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil. Caso interposta apelação, intime a parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias. Após, com ou sem a apresentação de contrarrazões, remetam estes autos ao Juízo ad quem. Após o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades legais, evolua a classe processual para “cumprimento de sentença” e, em seguida, remeta os autos por distribuição às Varas Especializadas de Cumprimentos de Sentença e Execuções Extrajudiciais desta Comarca, conforme previsão expressa no art. 4° da Resolução n° 04/2026 do Tribunal de Justiça da Paraíba. As partes foram intimadas pelo diário eletrônico. CUMPRA. João Pessoa, na data da assinatura eletrônica. Ascione Alencar Linhares Juiz de Direito
Poder Judiciário da Paraíba Fórum Cível Desembargador Mário Moacyr Porto 12ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7). PROCESSO N. 0802458-94.2025.8.15.2003 [Abatimento proporcional do preço].