Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: ADRIANO CARLOS DOS SANTOS
REU: GSP URBANIZACAO E ENGENHARIA LTDA SENTENÇA
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 13ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0819398-92.2015.8.15.2001 [Compra e Venda, Obrigação de Fazer / Não Fazer]
Vistos, etc.
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Restituição de Valores e Indenização por Danos Morais movida por ADRIANO CARLOS DOS SANTOS em face de GSP URBANIZAÇÃO E ENGENHARIA LTDA. O autor alegou, em síntese, que em 31 de janeiro de 2012 adquiriu o lote 05, quadra B, do loteamento Parque Trianon, em Ourinhos/SP. Afirmou que, devido a dificuldades financeiras, não conseguiu continuar pagando as parcelas e buscou a rescisão amigável do contrato, sem sucesso. Argumentou que a ré pretendia reter valores abusivos e parcelar a devolução. Pediu a rescisão do contrato, a devolução de 90% de tudo o que pagou — incluindo a entrada de R$ 10.000,00 — e o pagamento de indenização por danos morais. Juntou documentos, incluindo o comprovante da entrada (ID 1886734). Em decisão liminar (ID 2980522), foi deferida a gratuidade judiciária e determinado que a empresa demandada depositasse no prazo da contestação, em conta judicial remunerada, a importância de R$ 34.963,10 (trinta e quatro mil novecentos e sessenta e três reais e dez centavos). A ré apresentou contestação (ID 3675788), arguindo preliminares de inépcia da inicial por narrativa dissociada da realidade e ilegitimidade das partes, alegando que os pagamentos foram feitos por terceiros e destinados a outra empresa (Campobasso). No mérito, defendeu a validade do contrato e culpou o autor pela rescisão. Pediu a retenção do sinal (arras), de 30% das parcelas pagas, além do desconto de impostos e taxa de fruição pelo uso do imóvel. O processo contou com diversas manifestações do autor pedindo o bloqueio de valores via Sisbajud (ID 35462061) e a retirada de seu nome dos cadastros de inadimplentes (ID 12853039). A ré alegou crise financeira e ofereceu imóveis em garantia (IDs 24208392 e 5700292). A ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS E MORADORES DO LOTEAMENTO PARQUE TRIANON ingressou no feito como terceira interessada (IDs 70568196 e 70568799), requerendo que a sentença definisse a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais e do IPTU acumulados, sob pena de enriquecimento sem causa do autor, que permaneceu na posse do lote. Uma sentença anterior (ID 73782214) foi anulada pelo Tribunal de Justiça da Paraíba (ID 107034379) por ser citra petita, ou seja, por não ter analisado o pedido da Associação de Moradores sobre as dívidas do imóvel. Os autos retornaram para nova decisão. As partes apresentaram alegações finais (IDs 107670723 e 111332042), reiterando seus posicionamentos. Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Passo a decidir. O feito comporta julgamento antecipado, conforme o artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois as provas documentais são suficientes para o julgamento da causa, tratando-se de matéria de direito. DAS PRELIMINARES As preliminares de inépcia da inicial e ilegitimidade passiva não merecem prosperar. A petição inicial permitiu perfeitamente a compreensão dos fatos e a apresentação de defesa pela ré. Quanto à legitimidade, embora a ré alegue que os pagamentos foram feitos à empresa Campobasso, o contrato e a ficha cadastral comprovam que a GSP Urbanização e Engenharia Ltda. é responsável solidária e participou diretamente da relação comercial. Além disso, o autor é o titular do contrato, e o fato de parcelas terem sido pagas por pessoas ou empresas ligadas a ele não retira seu direito de pedir a rescisão, conforme autoriza o artigo 304 do Código Civil. Portanto, REJEITO as preliminares. DO MÉRITO A relação entre as partes é tipicamente de consumo, aplicando-se as normas do Código de Defesa do Consumidor. 1. Da Rescisão e Retenção de Valores A rescisão contratual é um direito do comprador, conforme estabelece a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Mesmo sendo o autor o responsável pelo fim do contrato devido à sua situação financeira, ele tem o direito de receber de volta parte do que pagou. No caso, o autor sugeriu a retenção de 10%, enquanto a ré solicitou 30%. Analisando a natureza do empreendimento e as despesas administrativas, fixo a retenção em 25% (vinte e cinco por cento) do total das parcelas pagas. Esse percentual é razoável para compensar a vendedora pelos custos operacionais e publicitários, estando o referido parâmetro alinhado ao entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Senão, vejamos: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (STJ - REsp: 1723519 SP 2018/0023436-5, Relator.: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 28/08/2019, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 02/10/2019 RSTJ vol. 256 p. 496) Esclareço que o valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais) mencionado no quadro resumo (ID 1886734) deve ser considerado como parte do pagamento da entrada, integrando o montante a ser restituído, e não como taxa de corretagem, uma vez que não houve prova clara de que tal quantia foi destinada exclusivamente a esse fim de forma destacada e informada. 2. Do IPTU e das Taxas Condominiais Esta é a questão que motivou a anulação da sentença anterior. A Associação de Moradores e a ré alegam que o autor deve arcar com os custos de manutenção do imóvel e impostos. Com razão a terceira interessada e a ré. O contrato assinado pelo autor (Cláusula 1.4) e a legislação municipal de Ourinhos estabelecem que o comprador é responsável pelos tributos e taxas a partir da imissão na posse. O autor teve a posse direta do imóvel desde a assinatura do contrato em 31/01/2012. Como não houve uma decisão liminar que determinasse a devolução imediata da posse à ré no início do processo, o autor permaneceu como responsável pelo bem. Dessa forma, os débitos de IPTU e as taxas condominiais vencidos entre a data da compra (31/01/2012) e a data da citação da ré neste processo (04/05/2016) — momento em que a rescisão se tornou judicialmente inequívoca — devem ser pagos pelo autor. Autorizo que a ré desconte esses valores do montante que deverá devolver ao autor, desde que comprovada a existência da dívida ou o pagamento feito pela vendedora para quitar tais débitos em nome do autor. 3. Dos Danos Morais O pedido de indenização por danos morais não deve ser acolhido. A rescisão por dificuldades financeiras do comprador e a resistência da ré em devolver os valores nos moldes pretendidos configuram conflito contratual. Não houve prova de que o autor sofreu humilhação ou ofensa à sua honra que justificasse a reparação financeira. 4. Da Correção e Juros A correção monetária deve ser feita pelo índice IPCA, por ser o previsto no contrato, contando a partir de cada pagamento (desembolso). Já os juros de mora de 1% ao mês devem contar apenas a partir do trânsito em julgado desta sentença, pois a rescisão ocorreu por vontade do comprador e não havia mora anterior da vendedora (Tema 1002 do STJ). DISPOSITIVO
Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido formulado por ADRIANO CARLOS DOS SANTOS contra GSP URBANIZAÇÃO E ENGENHARIA LTDA., resolvendo o mérito nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: 1. DECLARAR RESCINDIDO o contrato de compra e venda do lote 05, quadra B, do loteamento Parque Trianon, retroagindo os efeitos à data de 04/05/2016. 2. CONFIRMAR a tutela antecipada anteriormente concedida. 3. CONDENAR a ré a restituir ao autor 75% (setenta e cinco por cento) de todos os valores pagos (incluindo entrada e parcelas mensais), com correção monetária pelo IPCA a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado desta decisão. 4. AUTORIZAR O DESCONTO, no montante a ser devolvido, dos débitos de IPTU e taxas condominiais referentes ao período de 31/01/2012 até 04/05/2016, cujos valores deverão ser apurados em fase de liquidação de sentença. Em razão da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (art. 85, § 2º, do CPC), na proporção de 70% pela ré e 30% pelo autor. Contudo, em relação à parte autora, a exigibilidade de tais verbas permanece suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, por ser beneficiária da gratuidade da justiça. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. João Pessoa, data da assinatura digital. ANTÔNIO SÉRGIO LOPES Juiz(a) de Direito