Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: MARIO VAGNER DA CRUZ ARAUJO
REU: LUCILENE SOLANO DE FREITAS MARTINS, FRANCISCO CARLOS MARTINS DE HOLANDA S E N T E N Ç A EMENTA: AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE DOS VENDEDORES/CONSTRUTORES. COMPROMETIMENTO DA HABITABILIDADE DO IMÓVEL. PRELIMINARES DE ILEGITIMIDADE PASSIVA, PRESCRIÇÃO E FALTA DE INTERESSE DE AGIR REJEITADAS. NULIDADE DA PROVA PERICIAL AFASTADA. LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO. CARACTERIZAÇÃO PARCIAL DE VÍCIO CONSTRUTIVO ATRIBUÍVEL AOS DEMANDADOS E DANOS DECORRENTES DE FALTA DE MANUTENÇÃO E ALTERAÇÕES DO AUTOR. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PROCEDÊNCIA PARCIAL DA DEMANDA. - A preliminar de ilegitimidade passiva dos vendedores/construtores é rejeitada, pois a responsabilidade pelos vícios construtivos decorre da sua atuação na edificação e comercialização do imóvel, configurando uma relação de consumo, onde são responsáveis pela solidez e segurança da obra. - A prejudicial de mérito relativa à prescrição ou decadência também é afastada, porquanto, em se tratando de vícios construtivos que se manifestam de forma progressiva e que comprometem a habitabilidade do bem, aplica-se o prazo prescricional quinquenal previsto no artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, iniciando-se a contagem a partir do conhecimento do dano e de sua autoria. O Superior Tribunal de Justiça tem assentado que, mesmo em casos sob o Código Civil, o prazo de garantia do artigo 618 não se confunde com o prazo prescricional para buscar reparação judicial. - A alegação de falta de interesse de agir é igualmente rechaçada, visto que o sistema jurídico pátrio adota o princípio da inafastabilidade da jurisdição, que dispensa o prévio esgotamento da via administrativa para o acesso ao Poder Judiciário. - O laudo pericial, produzido sob o crivo do contraditório e após exauriente discussão nos autos, constitui prova técnica hábil a balizar a decisão judicial, uma vez que suas conclusões foram mantidas e esclarecidas em face das impugnações das partes. - Restando comprovados, por meio de prova pericial, vícios construtivos originários da edificação, especificamente a ausência/ineficiência da impermeabilização das vigas baldrames, que causam infiltrações por percolação de água e comprometem a habitabilidade do imóvel, impõe-se a condenação dos vendedores/construtores à reparação dos danos correspondentes. Contudo, os danos relacionados à infiltração no forro de gesso do banheiro e a outras patologias decorrentes da falta de manutenção adequada do telhado e das alterações realizadas no imóvel são imputáveis à parte autora. - A relação jurídica entre as partes é de consumo, aplicando-se o Código de Defesa do Consumidor, o qual estabelece a responsabilidade objetiva do construtor por defeitos na construção. - A existência de vícios construtivos que afetam a habitabilidade e segurança do imóvel adquirido para moradia enseja reparação por danos materiais, correspondente aos custos necessários para a correção das falhas. No entanto, a ausência de risco iminente de desabamento ou comprometimento estrutural grave e a contribuição da parte autora para a extensão dos danos, decorrente de reformas e falta de manutenção, ensejam a procedência parcial do pedido de reparação material. - A configuração de danos morais é cabível em situações de vícios construtivos que extrapolam o mero aborrecimento e geram angústia e aflição ao morador, contudo o valor deve ser proporcional à extensão do dano e às particularidades do caso. RELATÓRIO
Poder Judiciário da Paraíba 10ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0862257-50.2020.8.15.2001 [Vícios de Construção]
Vistos, etc.
Trata-se de “Ação de Obrigação de Fazer c/c Indenização por Danos Materiais e Morais” ajuizada por Mario Vagner da Cruz Araújo, devidamente qualificado nos autos, em face de Lucilene Solano de Freitas Martins e Francisco Carlos Martins de Holanda, igualmente qualificados, objetivando a condenação dos promovidos à realização de reparos necessários em imóvel adquirido pela parte autora, em decorrência de vícios construtivos, bem como ao pagamento de indenização por danos materiais e morais. Narra a parte autora, em prol de sua pretensão, que adquiriu o imóvel localizado na Rua Funcionário Pedro Alves da Silva, nº 59, Gramame, João Pessoa/PB, pelo valor de R$ 115.000,00 (cento e quinze mil reais), com a expectativa de utilizá-lo como residência. Contudo, o bem passou a apresentar diversos vícios e problemas, tais como umidade nas alvenarias, reboco pulverulento, falta de verga, fissuras em revestimento cerâmico, ausência de desnível em áreas molháveis, infiltrações em gesso, fissuras no forro de gesso, fissuras em beirais e ausência de rufos, que comprometem a habitabilidade e, conforme laudo técnico acostado à inicial, configuram risco estrutural e de desabamento. Com a inicial, vieram os documentos contidos no Id nº 38163686 ao Id nº 38164504. Em análise prefacial, foi deferido o benefício da gratuidade da justiça, mas indeferido o pedido de tutela de urgência, sob o fundamento de que, naquele momento, não havia elementos que evidenciassem a probabilidade do direito, considerando o lapso temporal entre a aquisição do imóvel (fevereiro de 2015) e o laudo técnico apresentado (setembro de 2020), e a necessidade de apuração da responsabilidade pelo contraditório. Devidamente citados (Id nº 51619968, Id nº 51619971), os promovidos apresentaram contestação (Id nº 53547392), na qual arguiram, preliminarmente, a prescrição e a decadência do direito autoral, com fulcro no artigo 618 do Código Civil, alegando que a ação foi protocolada após quase seis anos da venda do imóvel. No mérito, sustentaram a inexistência de vícios construtivos de sua responsabilidade, afirmando que a construção foi realizada com materiais de alta qualidade e fiscalizada por profissionais. Argumentaram que as patologias apresentadas seriam decorrentes da falta de manutenção adequada pela parte autora, ou de alterações e reformas realizadas por ela no imóvel, como a colocação de grades, cerâmica em paredes externas, papel de parede e coberturas, as quais teriam comprometido a estrutura e a garantia. Contestaram, ademais, o pedido de danos morais e os valores dos orçamentos apresentados pela parte autora. A parte autora apresentou impugnação à contestação (Id nº 57823610), rebatendo as teses defensivas e reiterando o pedido de inversão do ônus da prova e aplicação da legislação consumerista. Afirmou que o prazo aplicável seria o quinquenal do artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, dada a natureza dos danos, e que os vícios eram de difícil percepção no momento da entrega do imóvel. Em saneamento do feito, foi deferida a produção de prova oral (Id nº 62311047). A audiência ocorreu conforme consta no Id nº 70714217. Após a manifestação da parte autora de que não teria condições de arcar com os custos periciais (Id nº 61291631) e a realização de audiência de instrução e julgamento (Id nº 70714217), o juízo decidiu pela imprescindibilidade da prova pericial, e que os honorários do perito seriam pagos com verbas do Tribunal de Justiça da Paraíba (Id nº 70714217). Para tanto, foi nomeado o Engenheiro Civil Felipe Queiroga Gadelha (Id nº 71041678). As partes apresentaram seus quesitos (Id nº 72431301, Id nº 73021371). O perito aceitou o encargo e apresentou proposta de honorários (Id nº 71736951), e, após algumas intercorrências no agendamento da diligência, o laudo pericial (Id nº 90615988) foi finalmente juntado aos autos. Ambas as partes se manifestaram sobre o laudo pericial. A parte autora (Id nº 91750031) requereu que o perito indicasse os valores mínimos aproximados para a resolução dos problemas. A parte demandada impugnou o laudo (Id nº 92057971), reiterando a tese de vícios aparentes, falta de manutenção do autor, e ausência de responsabilidade, exceto pela impermeabilização das paredes, mas que já estaria prescrita/decadente. Em esclarecimentos posteriores (Id nº 99507918, Id nº 113034832), o perito ratificou suas conclusões. Em resposta ao pedido autoral, o perito apresentou uma estimativa de custos para a resolução das patologias, totalizando R$ 8.301,50 (oito mil trezentos e um reais e cinquenta centavos), com base no SINAPI/PB – junho/2025 (Id nº 114960362). A parte autora, por sua vez, manifestou-se informando não ter nada nada a impugnar (Id nº 115797761) e reiterou o pedido de prosseguimento do feito. Os demandados, então, apresentaram uma proposta de acordo no valor de R$ 5.878,50 (cinco mil oitocentos e setenta e oito reais e cinquenta centavos), argumentando a exclusão de custos relacionados a reparos de infiltração em laje e substituição de esquadrias, que atribuíram responsabilidade à parte autora (Id nº 115944175). Intimada a se manifestar sobre a proposta de acordo e a possibilidade de audiência de conciliação (Id nº 117485645), a parte autora recusou a proposta, afirmando não ter interesse na conciliação no momento, mas permanecendo aberta a novas propostas substanciais e propositivas, requerendo o prosseguimento do feito (Id nº 119282866). É o relatório. Passo a decidir. FUNDAMENTAÇÃO A presente demanda busca a responsabilização dos vendedores/construtores por vícios em imóvel e a consequente reparação por danos materiais e morais, impondo-se à análise das questões processuais prévias e do mérito à luz das provas produzidas. DA ANÁLISE DAS QUESTÕES PROCESSUAIS PRÉVIAS Da delimitação da natureza da ação e da competência do juízo A ação ora em julgamento versa sobre a responsabilidade civil por vícios construtivos em imóvel, movida diretamente contra os vendedores e construtores. A relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, na medida em que os demandados se enquadram no conceito de fornecedores de produto (imóvel) e a parte autora no de consumidor, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. A causa de pedir e o pedido estão diretamente relacionados à má execução da obra e aos danos dela decorrentes, o que atrai a aplicação das normas consumeristas e do Código Civil. Da alegada ilegitimidade passiva, prescrição e falta de interesse de agir As teses defensivas de ilegitimidade passiva, prescrição/decadência e falta de interesse de agir, arguidas pelos demandados, mostram-se infundadas e devem ser rejeitadas. A ilegitimidade passiva não se sustenta. As partes demandadas atuaram como vendedores e, implicitamente, como construtores do imóvel, conforme se depreende dos autos e da própria contestação, que discute a qualidade dos materiais e as técnicas construtivas. A responsabilidade pelos vícios de construção, em tal contexto, recai sobre eles, conforme previsão do Código de Defesa do Consumidor. O fato de terem realizado a venda do imóvel não as exime da responsabilidade pela qualidade da construção por eles edificada e comercializada. No que tange à prescrição ou decadência, os demandados invocaram o artigo 618 do Código Civil, que estabelece o prazo de cinco anos para a garantia da solidez e segurança da obra, e o prazo de cento e oitenta dias para o dono da obra propor a ação após o aparecimento do vício. Contudo, a presente lide configura uma relação de consumo. Em casos de vícios construtivos que se manifestam progressivamente e que afetam a habitabilidade do imóvel, a jurisprudência e a doutrina têm aplicado o prazo prescricional quinquenal do artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor, que se inicia a partir do conhecimento do dano e de sua autoria. O laudo pericial confirmou que a patologia principal - a ineficácia da impermeabilização das vigas baldrames - é um vício construtivo que se manifesta de forma progressiva e que somente foi atestada a sua causa e extensão após a perícia judicial. A alegação de que a ação foi protocolada quase seis anos após a venda do imóvel não é suficiente para caracterizar a prescrição ou decadência, uma vez que o termo inicial para a contagem do prazo não é a entrega do imóvel, mas sim a efetiva ciência da extensão do dano e de sua causa, o que se deu de forma inequívoca com o laudo pericial e seus esclarecimentos. Por fim, a falta de interesse de agir, sob a alegação de ausência de prévio aviso de sinistro ou tentativa administrativa de resolução, é tese que não encontra respaldo no ordenamento jurídico pátrio. O princípio da inafastabilidade da jurisdição, consagrado no artigo 5º, inciso XXXV, da Constituição Federal, assegura que nenhuma lesão ou ameaça a direito será excluída da apreciação do Poder Judiciário, dispensando o esgotamento da via administrativa como condição para o acesso à justiça. A resistência das partes promovidas à pretensão autoral, materializada na apresentação de contestação e na discussão sobre a responsabilidade e a natureza dos danos, já demonstra a existência de um conflito de interesses que justifica a propositura da ação. Da validade e eficácia da prova pericial Os demandados, em diversos momentos processuais, insurgiram-se contra a produção e validade da prova pericial. Não obstante, o Juízo afastou as alegações de nulidade. O laudo pericial (Id nº 90615988), elaborado pelo Engenheiro Civil Felipe Queiroga Gadelha, após vistorias, análise técnica e sucessivos esclarecimentos às impugnações das partes (Id nº 99507918, Id nº 113034832, Id nº 114960362), foi produzido em estrita observância ao contraditório e à ampla defesa. O perito respondeu aos quesitos formulados, detalhou as patologias encontradas, identificou suas causas e responsabilidades, e quantificou os custos de reparo, havendo, assim, elementos válidos para fundamentar o julgamento da lide. MÉRITO Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor e da responsabilidade por vícios construtivos Como dito anteriormente, a relação entre a parte autora, adquirente do imóvel, e as partes requeridas, vendedores e construtores, é inequivocamente de consumo. Desse modo, incidem as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, que estabelecem a responsabilidade objetiva do fornecedor por vícios e defeitos do produto ou serviço. O artigo 12 do CDC é claro ao dispor que o construtor responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos decorrentes da construção. O laudo pericial foi contundente ao atestar que a principal patologia identificada, ou seja, as infiltrações nas paredes internas decorrentes da percolação de água do solo, por ascensão capilar, advém da inexistência/ineficiência da impermeabilização das vigas baldrames. O perito categorizou tal falha como um vício construtivo, decorrente de erro de execução, projeto ou má qualidade do material empregado na fundação e revestimento. Esta é uma falha intrínseca à construção, que compromete a durabilidade e a qualidade do imóvel desde sua origem, configurando-se como um vício oculto de difícil constatação imediata pelo consumidor. A responsabilidade pela reparação deste vício recai integralmente sobre as partes demandadas, na condição de construtores e vendedores do imóvel. Por outro lado, o mesmo laudo pericial identificou que outras patologias, como as infiltrações no forro de gesso do banheiro, decorriam de problemas relacionados às caixas d’água e/ou à falta de manutenção do telhado, cuja responsabilidade pela revisão do sistema de impermeabilização foi atribuída à parte autora. Adicionalmente, o perito apontou diversas alterações e ampliações realizadas pela parte autora no imóvel após a sua entrega, como a instalação de grades de proteção, revestimento cerâmico externo, a construção de uma área de serviço coberta e a cobertura da garagem. Embora o perito tenha afirmado que as reformas realizadas pela parte autora não comprometem a garantia (Id nº 73021371, resposta ao quesito 3 das partes requeridas), a falta de manutenção geral do imóvel por um período extenso, conforme alegado pelas partes requeridas e corroborado pelo próprio lapso temporal de quase nove anos entre a entrega do imóvel e a realização da perícia judicial, contribuiu para o agravamento de alguns dos problemas. Ainda que o imóvel não apresente risco iminente de desabamento, a perícia técnica concluiu que os vícios construtivos apurados comprometem a funcionalidade e habitabilidade do bem, causando sua depreciação. Assim, a pretensão autoral de reparação dos vícios de construção é parcialmente procedente, devendo ser acolhidos apenas os custos relacionados aos vícios construtivos imputáveis aos promovidos, ou seja, aqueles decorrentes da deficiente impermeabilização das vigas baldrames. Os demais vícios e os custos a eles atrelados, que se relacionam com a falta de manutenção ou alterações realizadas pela parte autora, não podem ser atribuídos aos demandados. Da quantificação dos danos materiais O perito judicial, em seus esclarecimentos, apresentou uma estimativa detalhada dos custos para a resolução das patologias, totalizando R$ 8.301,50 (oito mil trezentos e um reais e cinquenta centavos), conforme discriminado no evento de Id nº 114960362. As partes requeridas, em sua proposta de acordo (Id nº 115944175), ofereceram R$ 5.878,50 (cinco mil oitocentos e setenta e oito reais e cinquenta centavos), excluindo os valores relativos à "correção de infiltração em laje com impermeabilização" (R$ 983,00 – novecentos e oitenta e três reais) e "substituição de esquadrias metálicas (porta/janela)" (R$ 1.440,00 – um mil quatrocentos e quarenta reais). Conforme a análise do laudo pericial: A "correção de infiltração em laje com impermeabilização" (R$ 983,00 – novecentos e oitenta e três reais) está diretamente ligada à infiltração no forro de gesso do banheiro, que o perito atribuiu à revisão do sistema de impermeabilização pela parte autora (telhado/caixas d'água). Portanto, este custo não deve ser imputado aos promovidos. A "substituição de esquadrias metálicas (porta/janela)" (R$ 1.440,00 - um mil quatrocentos e quarenta reais) não foi especificamente identificada pelo perito como um vício construtivo de origem na edificação das partes requeridas, nem como um problema decorrente da má impermeabilização das vigas baldrames. Embora o laudo mencione "porta mal instalada" (Id nº 90615988, Imagem 18), não há uma ligação clara com a responsabilidade das partes requeridas nos esclarecimentos, e a proposta das partes demandadas exclui este valor. Diante da ausência de especificação clara pelo perito de que este item é de responsabilidade das partes requeridas, este valor também deve ser excluído da condenação. Dessa forma, os danos materiais devidos pelas partes requeridas correspondem ao valor total estimado pelo perito de R$ 8.301,50 (oito mil trezentos e um reais e cinquenta centavos), deduzidos os custos não imputáveis a eles: R$ 8.301,50 (oito mil trezentos e um reais e cinquenta centavos) (total pericial) - R$ 983,00 (novecentos e oitenta e três reais) (impermeabilização de laje/telhado/caixa d'água) - R$ 1.440,00 (um mil quatrocentos e quarenta reais) (substituição de esquadrias) = R$ 5.878,50 (cinco mil oitocentos e setenta e oito reais e cinquenta centavos). Este valor inclui os seguintes itens, conforme a discriminação pericial: - Remoção de revestimento danificado: R$ 862,50 (oitocentos e sessenta e dois reais e cinquenta centavos) - Regularização de alvenaria com argamassa industrializada: R$ 1.242,50 (um mil duzentos e quarenta e dois reais e cinquenta centavos) - Revestimento novo com reboco e massa corrida: R$ 1.570,00 (um mil quinhentos e setenta reais) - Pintura acrílica (duas demãos + fundo preparador): R$ 1.047,50 (um mil quarenta e sete reais e setenta centavos) - Impermeabilização de rodapé: R$ 1.156,00 (um mil cento e cinquenta e seis reais) Dos danos morais A jurisprudência tem se consolidado no sentido de que os vícios construtivos que afetam a habitabilidade de um imóvel adquirido para moradia podem ensejar indenização por danos morais. A aquisição da casa própria representa, para a maioria das pessoas, a concretização de um sonho e um grande investimento, sendo a expectativa de segurança e tranquilidade frustrada por problemas estruturais que geram constante preocupação e angústia. O perito judicial confirmou que o imóvel, embora sem risco de desabamento, tem sua habitabilidade comprometida, causando depreciação. Essa situação ultrapassa o mero dissabor e configura dano moral indenizável. No entanto, é preciso considerar que o perito atestou que a principal patologia é a impermeabilização das vigas baldrames, e não um risco iminente de desabamento, diferentemente do caso paradigma apresentado. Além disso, houve o reconhecimento de que parte dos problemas decorre de falta de manutenção ou das próprias alterações realizadas pela parte autora. Tais circunstâncias, somadas ao fato de a autora ter permanecido no imóvel por longo período antes de buscar a solução judicial, sem comprovar que tentou de forma efetiva resolver o problema administrativamente com as partes requeridas em prazo razoável, embora a inafastabilidade da jurisdição dispense tal requisito, são elementos que devem ser sopesados na fixação do quantum. Diante da ausência de risco iminente à vida, mas do comprometimento da habitabilidade e funcionalidade do imóvel, bem como da parcial contribuição da parte autora para a manutenção de alguns dos vícios e da demora na efetivação da busca pela reparação, entendo que a fixação de danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) se mostra razoável e proporcional aos fatos apurados, servindo ao caráter compensatório para a vítima e pedagógico para os ofensores. Dos demais pedidos O pedido de obrigação de fazer, para que os réus reparassem o imóvel e disponibilizassem moradia temporária, deve ser convertido em indenização pelos danos materiais quantificados acima, dada a natureza do litígio e a necessidade de liquidez da condenação. A medida de moradia temporária, por sua vez, foi indeferida em sede de tutela de urgência e não foi demonstrada sua necessidade específica para o período dos reparos, além de não ter sido objeto de quantificação ou detalhamento suficiente para justificar uma condenação autônoma, especialmente considerando a condenação apenas parcial da responsabilidade. O perito, apesar de ter afirmado que seria necessário a parte autora sair do imóvel para a realização dos reparos, não quantificou tal despesa, e a inicial não apresentou elementos para tal condenação. DISPOSITIVO Ante o exposto e por tudo o mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para o fim de: 1. Rejeitar as preliminares e prejudiciais de mérito suscitadas na contestação, quais sejam, a de ilegitimidade passiva, a de prescrição e a de falta de interesse de agir, bem como afastar a nulidade da prova pericial, pelos fundamentos acima expostos. 2. Condenar os demandados Lucilene Solano de Freitas Martins e Francisco Carlos Martins de Holanda, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos materiais à parte autora Mario Vagner da Cruz Araújo, no valor de R$ 5.878,50 (cinco mil oitocentos e setenta e oito reais e cinquenta centavos), correspondente aos custos de reparo dos vícios construtivos imputáveis aos demandados, valor este que deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data da estimativa pericial (21 de junho de 2025 – Id nº 114960362) e acrescido de juros de mora, pela SELIC, a partir da citação (22 de novembro de 2021 – Id nº 51619968, Id nº 51619971), deduzida a variação do IPCA. 3. Condenar as partes requeridas Lucilene Solano de Freitas Martins e Francisco Carlos Martins de Holanda, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais ao autor Mario Vagner da Cruz Araújo, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), valor este que deverá ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data da prolação desta sentença e acrescido de juros de mora, pela SELIC, a partir da citação (22 de novembro de 2021 – Id nº 51619968, Id nº 51619971), deduzida a variação do IPCA. 4. Julgar improcedentes os demais pedidos formulados na inicial, referentes à obrigação de fazer de reparos e disponibilização de moradia temporária, bem como à integralidade do valor dos danos materiais pleiteados, pelos motivos expostos na fundamentação. 5. Face à sucumbência parcial, e considerando o princípio da causalidade, condeno as partes ao pagamento das custas processuais, sendo 70% (cinquenta por cento) suportado pelo réu e 30% (trinta por cento) suportado pelo autor, bem assim em honorários advocatícios, os quais fixo, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, em 20% (vinte por cento) do valor da condenação, cabendo ao autor pagar 30% (trinta por cento) desse valor ao advogado do réu e ao réu pagar 70% (setenta por cento) desse valor ao advogado do autor, vedada a compensação, nos termos do art. 85, § 14, do CPC, ficando a exigibilidade suspensa para o autor, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC, por ser beneficiário da justiça gratuita. P.R.I. João Pessoa, 12 de março de 2026. Ricardo da Silva Brito Juiz de Direito