Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
EXPEDIENTE - Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba Gabinete da Desembargadora Maria de Fátima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão ACÓRDÃO Apelações Cíveis nº 0811910-52.2016.8.15.2001. Relatora: Desa Maria de Fátima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão 1ºApelante(s): Diogo Moura da Rocha. Advogado(s): Rafael Targino Falcão Farias – OAB/PB 23.658. 2ºApelante(s): Grigório Pereira de Moura Neto. Advogado(s): Marcos Antônio Dantas Carreiro - OAB/PB 9.573. Apelado(s): Os mesmos. 1ª. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRADOR VENCIDO NA PRETENSÃO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DEVIDOS. PARTE CONTRÁRIA QUE DECAIU DA PARTE MÍNIMA DO PEDIDO. FIXAÇÃO ESCORREITA. ILEGITIMIDADE. VALORES ALUSIVOS AO CONDOMÍNIO. ENTENDIMENTO ESCORREITO. DESPROVIMENTO. Tendo o autor decaído da parte mínima do pedido e face o princípio da causalidade e do resultado da lide, os honorários devem ser arcados exclusivamente pela parte adversa. Dando-se uma interpretação lógico sistemática à petição inicial, observa-se que o intuito não era de obrigação de fazer e sim de pagar. Desse modo, desponta a ilegitimidade ativa para postular verbas alusivas as taxas de condomínio, pois são ao afeitas ao condomínio e não ao promitente vendedor. 2ª APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO EM EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 20% DAS PARCELAS PAGAS. PRECEDENTES DO STJ. ACERTO NA ORIGEM. DESPROVIMENTO. A resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva dos compradores implica na imediata restituição das parcelas pagas, em parcela única, com os acréscimos legais, com a retenção do percentual de até 25% pela vendedora (Súmula nº 543 do STJ), para recompor as perdas e os custos inerentes ao empreendimento imobiliário. “Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador.” (AgInt no AgInt no AREsp n. 2.009.613/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 9/11/2022, DJe de 16/11/2022.) VISTOS, relatados e discutidos estes autos, acima identificado: ACORDA a Primeira Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, em sessão ordinária de videoconferência realizada, por unanimidade, NEGAR PROVIMENTO AOS APELOS. RELATÓRIO
Trata-se de Apelações Cíveis interpostas por Grigório Pereira de Moura Neto e por Diogo Moura da Rocha, irresignados com a sentença prolatada pelo Juiz da 10ª Vara Cível da Capital, que julgou procedente a AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS E RESTITUIÇÃO DE VALORES promovida por Diogo Moura da Rocha, nos seguintes termos: […] Por todo o exposto, julgo procedente, em parte, o pedido inicial para, em consequência, declarar rescindido o contrato particular de compra e venda de imóvel objeto da presente demanda, por iniciativa exclusiva do autor. Condeno a demandada a restituir ao autor 80% (oitenta por cento) da quantia paga pelo demandante, deduzindo do referido quantum as despesas referentes a arras e comissão de corretagem, salientando que sobre o valor a ser devolvido incidirá correção monetária pelo INPC, a partir do respectivo desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar do trânsito em julgado da sentença, uma vez que a rescisão do contrato se deu por culpa do autor. Quanto a pedido de reconvenção, assentiu: Outrossim, julgo improcedentes os pedidos contidos na reconvenção, ficando ela extinta, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Em suas razões da primeira apelação, Grigório Pereira de Moura Neto, pede a reforma sentença, pelos seguintes fundamentos: i) alegar ter interesse e legitimidade na imputação ao apelado de pagar as taxas de condomínio, haja vista sua pretensão é de obrigação de fazer e não de pagar; ii) não estar a cobrar em nome do condomínio da taxa de condomínio; iii) embora tenha sido declarada a legalidade da cláusula que estabelece arras, entendeu pela redução do valor então pago, reconheceu a legalidade da comissão de corretagem e deixou de reconhecer o dano moral. Estas circunstâncias afastam-no da condição de vencido, não devendo suportar os honorários advocatícios. Além disso, equivocada a condenação de honorários no pedido de reconvenção, cujo valor arbitrado foi exorbitante, devendo ser revisto. Ao final, pede o provimento do apelo, id. 22659459. Em suas razões do apelo, Diogo Moura da Rocha, pede a reforma da sentença e assevera: i) inadmissível a retenção das arras e do valor da corretagem no percentual de 20%, considerando o valor que até então pago corresponde a R$ 63.000,00. Deste montante, R$ 60.000,00 é alusivo a arras/sinal1 e o restante referente ao pagamento de 03/50 parcelas2 acordadas; ii) a medida penaliza o apelante e enseja o enriquecimento ilícito da parte adversa e pede que o direito de retenção seja de 10% do valor pago; iii) condenação em danos morais, pelos imbróglios causados ao autor, id. 22659462. Ao final, requer o provimento do recurso, id. 22659465 e 22659466 Contrarrazões recursais, id. 22659465 e 22659466. Parecer do Ministério Público sem manifestação de mérito, id. 22949493. 1Cláusula Segunda, item 1, alíneas “a” e “b” do contrato (ID 22659255 - Pág. 4) 2Cláusula Segunda, item 2, alínea “c” do contrato (ID 22659255 - Pág. 5) VOTO A parte autora/compradora, Diogo Moura da Rocha, ingressou com a presente ação pretendendo a rescisão do Contrato particular de promessa de compra e venda para aquisição de 01 (um) lote de terreno de nº 07, localizado na quadra “D” do Condomínio Horizontal Coqueirinho Internacional Residence, localizado no município do Conde – Paraíba. O contrato foi firmado em 11/10/2011, cujo valor acordado para venda foi de R$ 110.000,00 (cento e dez mil reais), sendo pago o valor de R$ 63.000,00 (sessenta e três mil reais). No ato da assinatura do contrato foi paga uma parcela no valor de R$ 50.000,00 (por entrega de um veículo – id. 22659255 - Pág. 9) e outra de R$ 10.000,00, em espécie. Após, foram pagas 03 (três) das 50 (cinquenta) parcelas de R$1.000,00 (mil reais) acordadas, totalizando R$ 3.000,00 (id. 22659255 - Pág. 10). Por motivos particulares, não teve condições de dar continuidade ao contrato e pede a sua rescisão. O promovido/vendedor, Grigório Pereira de Moura Neto, pediu a improcedência da ação, com perda do sinal de R$ 60.000,00. Ainda promoveu a reconvenção, em que pede a apresentação dos documentos alusivos à dívida de condomínio, fornecimento de água, luz, IPTU, TCU, condenando o pagamento dos respectivos débitos. Por sentença, o pedido principal foi parcialmente acolhido, declarando rescindido o contrato com restituição de 80% do valor pago, com dedução das despesas referentes a arras e comissão de corretagem. Julgou improcedente a reconvenção. Irresignados com o decisum, tanto Diogo Moura da Rocha quanto Grigório Pereira de Moura Neto, apelaram na tentativa de promover ajustes no julgado. Da apelação interposta por Grigório Pereira de Moura Neto Alega ser cabível a imputação do pagamento das taxas de condomínio ao apelado Diogo Rocha, porquanto o seu pedido era alusivo a obrigação de fazer e não de pagar. Além disso, não estava postulado em nome do condomínio. A assertiva desmerece acolhimento porquanto o pedido é claro. Seu intuito era de que o apelado/reconvindo – Diogo – “seja condenado ao pagamento débitos de condomínio”. Não há, dentro da sua narrativa, dando-se uma interpretação lógico sistemática, que seu objeto seria de obrigação de fazer. Ressoa a pretensão de pagar e, nesse contexto, a legitimidade recai ao Condomínio COQUEIRINHO INTERNACIONAL RESIDENCE, onde figura documento correspondente ao apontado débito, id. 22659439. Por isso, de forma correta o magistrado reconheceu a sua ilegitimidade para este pedido. Pede também ajuste na condenação dos honorários advocatícios, indicando que o vencido é a parte adversa. Observa-se que o pedido principal de Diogo Moura foi parcialmente acolhido, declarando-se a rescisão do contrato, a restituição de valores, destoando apenas o percentual da retenção, cuja pretensão era de 10%, enquanto o magistrado determinou em 20%. Também não reconheceu os danos morais. Nesse cenário, por ter o autor/apelado decaído da parte mínima do pedido e face o princípio da causalidade e do resultado da lide, os honorários devem ser arcados exclusivamente pelo apelante Grigório Pereira, ressaltando que a notificação extrajudicial lhe foi enviada, exatamente na tentativa de solucionar a questão na esfera extrajudicial. Some-se que o percentual imposto de 10% sobre o valor da condenação, encontra amparo legal, eis que previsto no art. 85 do CPC. Adiante, almeja ajuste dos honorários advocatícios do pedido de reconvenção, por entender exorbitante. O magistrado fixou em R$ 1.500,00, valor que se mostra acertado, considerando a natureza e importância da causa; o lugar da prestação de serviços, notadamente por ser processo pelo Sistema PJE; o tempo de duração do litígio, aproximados 6 anos, ao se considerar a data da distribuição e julgamento. Nestes termos, desprovejo a apelação. Da apelação interposta por Diogo Moura da Rocha. Diogo Rocha assevera ser inadmissível a retenção das arras confirmatórias e da corretagem na proporção de 20%, ao ponderar que juntos somam R$ 60.000,00 e o valor até então pago corresponde a R$ 63.000,00, dos quais R$ 3.000,00 se referem ao pagamento de 03 (três) das 50 (cinquenta) parcelas patcuadas1. Noutros termos, o valor restante mostra-se ínfimo e esta conduta enseja enriquecimento ilícito do apelado, e pede a retenção de 10%. Como visto, o julgador condenou o apelado a restituir “ao autor 80% (oitenta por cento) da quantia paga pelo demandante, deduzindo do referido as despesas referentes a arras e comissão quantum de corretagem”. Não há razão para alterar os fundamentos declinados no decisum, pois em perfeita consonância a jurisprudência do STJ O caso trata de relação consumerista, pois as partes se enquadram no conceito de consumidor e fornecedor previstos, respectivamente, nos arts. 2º e 3º, do Código de Defesa do Consumidor, devendo, contudo, o consumidor arcar com consequências de sua opção, em razão do risco que é colocada a conclusão do empreendimento, devido à desistência. A Cláusula Oitava do contrato (firmado antes da Lei nº 13.786/2018) estipula a resolução contratual, in verbis: CLÁUSULA OITAVA – (...) PARÁGRAFO PRIMEIRO – A falta de pagamento de 03 (três) parcelas de vencimentos mensais e consecutivas, ou qualquer uma delas por prazo superior a 90 dias, implicará na resolução da promessa de compra e venda, conforme dispõe o art.119, parágrafo único do Código Civil, caso em que o(s) PROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) perderá(ão) em favor da COMPROMISSÁRIA VENDEDORA, reajustadas monetariamente, parte das parcelas pagas até a data do inadimplemento, para fazer face as despesas já efetuadas, tais como impostos, corretagem (comissão de venda), seguros, publicidade, e outras não mencionadas expressamente neste parágrafo, mas que tenham sido, comprovadamente, realizadas em decorrência deste contrato. Conforme pacificado no Superior Tribunal de Justiça, é possível a retenção de até 25% do valor das prestações pagas pelo promitente comprador, em favor da promitente vendedora, como forma de indenizá-la pelos prejuízos suportados com despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do eventual pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel. Ultrapassar este percentual põe o consumidor em exagerada desvantagem. Nesse sentido, eis a jurisprudência do colendo STJ: [...] AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. RESCISÃO DO CONTRATO. MANUTENÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A Segunda Seção do STJ, por ocasião do julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% de retenção, tal como definido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). 2. No caso dos autos, a parte agravante não apresentou argumentos capazes de infirmar a decisão agravada. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.201.700/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 25/8/2023.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. REVISÃO. POSSIBILIDADE. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO-COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO-COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO. [...]. 2. Na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber, o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.995.172/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023.) Como se vê, nos termos da firme jurisprudência, o percentual de retenção das parcelas pagas é de até 25% sobre o total adimplido pelo comprador. Logo, o posicionamento adotado na sentença coaduna-se com tal entendimento. Dessa forma, não há motivo para reduzir o percentual de retenção para 10%, sendo imperiosa a manutenção da sentença, com a restituição à apelada no percentual de 80% dos valores pagos, retendo 20% (vinte e por cento) destes, conforme fixado no provimento de primeiro grau: “a demandada a restituir ao autor 80% (oitenta por cento) da quantia paga pelo demandante, deduzindo do referido as despesas referentes a arras e comissão quantum de corretagem”. Cabe ressaltar ser irrelevante o fato de o valor pago ter sido de R$ 63.000,00 e o montante a ser restituído corresponder a aproximados R$ 60.000,00, haja vista que foi pago quase 60% do imóvel, e a restituição se dá em percentual sobre o valor recebido. Assim, como o valor pago representou apenas 60% do imóvel, é irrelevante o quantum resultante, exatamente por ser em percentual. Por fim, não há configuração do dano moral capaz de ensejar indenização, considerando que a iniciativa da resolução foi do apelante. Essa situação vivenciada pelas partes não ultrapassa o mero dissabor e incapaz de atingir a honra do apelante. Sendo assim, a sentença desmerece reparos. Face todo o exposto, NEGO PROVIMENTO ÀS APELAÇÕES, com a manutenção da sentença por seus fundamentos. Honorários recursais majorados em 2% sobre o valor da condenação do pedido principal e em R$ 500,00 dos alusivos à reconvenção. É como voto. Presidiu a sessão o Excelentíssimo Desembargador Francisco Seráphico Ferraz da Nóbrega Filho. Participaram do julgamento, além da Relatora, a Excelentíssima Desembargadora Maria de Fátima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão, o Excelentíssimo Desembargador José Ricardo Porto e o Excelentíssimo Desembargador Leandro dos Santos. Presente à sessão o Representante do Ministério Público, Dr. Herbert Douglas Targino, Procurador de Justiça. Sessão por videoconferência da Primeira Câmara Especializada Cível, em João Pessoa, 12 de junho de 2025. Desa Maria de Fátima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão Relatora G4 1Vide Cláusula Segunda do contrato (ID 22659255 – Págs. 4/5)