Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Intimação - Ementa: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO DE LOCAÇÃO. INADIMPLEMENTO DE ALUGUÉIS E ENCARGOS LOCATÍCIOS. REVELIA DA LOCATÁRIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. 1. CASO EM EXAME Ação de cobrança proposta por Luiza Maria Guilherme Franca em face de Raphaela Soares Galdino de Carvalho, em razão de inadimplemento de contrato de locação de imóvel residencial, visando à condenação da ré ao pagamento de R$ 41.075,27, valor correspondente a aluguéis, condomínio proporcional e reparos no imóvel necessários após a desocupação do bem. 2. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a revelia da ré autoriza a presunção de veracidade das alegações da autora quanto à existência do débito; e (ii) estabelecer se os comprovantes de pagamento juntados pela ré referem-se aos meses cobrados pela autora ou se correspondem a períodos diversos não abrangidos pela cobrança, além de verificar se a renúncia contratual às benfeitorias afasta a pretensão de abatimento de valores. 3. RAZÕES DE DECIDIR O julgamento antecipado da lide é cabível, porque a prova documental constante dos autos é suficiente para a cognição exauriente da causa, nos termos do art. 355 do CPC. A ré, regularmente citada, não apresentou contestação tempestiva, de modo que incidem os efeitos da revelia, tornando presumidamente verdadeiras as alegações formuladas pela autora quanto à existência da obrigação inadimplida. Os comprovantes de pagamento apresentados pela ré (ID 136027310) referem-se a períodos que não são objeto de cobrança na presente demanda, quais sejam, os meses de outubro de 2021 (ID 157944031) e dezembro de 2021 (ID 157944032), permanecendo inadimplidos os aluguéis e encargos expressamente apontados na planilha de débitos inicial. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), em seu artigo 23, incisos I e III, impõe ao locatário a obrigação de pagar pontualmente os aluguéis e de restituir o imóvel no estado em que o recebeu, sendo que a Cláusula Décima Terceira do contrato prevê a renúncia expressa ao direito de indenização ou retenção por benfeitorias, as quais se incorporam ao imóvel. A ausência de impugnação específica e a suficiência da documentação apresentada pela autora confirmam a existência do débito integral no valor de R$ 41.075,27. A correção monetária incide pelo IPCA/IBGE a partir de cada vencimento, e os juros moratórios pela taxa SELIC fluem a partir da citação, com dedução, no mesmo período, do índice de correção monetária, conforme os dispositivos legais aplicados na sentença. A sucumbência recai integralmente sobre a ré, que responde pelo pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor da causa. 4. DISPOSITIVO E TESE Pedido procedente. Tese de julgamento: 1. A revelia da locatária em ação de cobrança fundada em contrato de locação faz incidir presunção de veracidade das alegações autorais, quando compatíveis com a prova documental dos autos. 2. Os comprovantes de pagamento juntados pela parte ré que se referem a períodos diversos daqueles cobrados na inicial não possuem o condão de afastar a mora ou extinguir a obrigação de pagar os aluguéis inadimplidos. 3. A renúncia contratual expressa ao direito de indenização e retenção por benfeitorias é válida, conforme a autonomia da vontade das partes e a Lei do Inquilinato, incorporando-se as melhorias ao imóvel sem direito a compensação. 4. Julgado procedente o pedido, a parte ré responde integralmente pelas custas processuais e pelos honorários advocatícios. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, 487, I, e 85, § 2º. Lei nº 8.245/91, art. 23, I e III, e art. 35. CC, art. 339, parágrafo único, e art. 406, § 1º, com redação dada pela Lei nº 14.905/2024.
Vistos, etc.
Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA proposta por LUIZA MARIA GUILHERME FRANCA em face de RAPHAELA SOARES GALDINO DE CARVALHO. Aduziu a parte autora, em síntese, que celebrou contrato de locação com a ré, cujo instrumento foi juntado aos autos no ID 64621275, tendo por objeto o imóvel residencial situado na Rua Abelardo da Silva Guimarães Barreto, número 100, Edifício Ultramare, apartamento 3102 B, Altiplano, nesta Capital. Informou que a ré, na condição de locatária, deixou de cumprir as obrigações contratuais, acumulando débito correspondente ao valor de R$ 41.075,27. Esse montante seria oriundo de aluguéis em atraso, condomínio proporcional e despesas com reparos no imóvel necessários após a desocupação, conforme detalhado na petição inicial (ID 64621272) e na planilha de débitos (ID 64621283). Pediu a condenação da ré ao pagamento do valor atualizado, acrescido de juros, correção monetária, custas processuais e honorários advocatícios. Citada (ID 98566242), a ré não apresentou contestação no prazo legal, conforme certidão de decurso de prazo (ID 100812278), o que levou à decretação de sua revelia (ID 105165879). Posteriormente, a demandada ingressou no processo (ID 106655249) e apresentou manifestação com documentos. Nessa oportunidade, afirmou o pagamento parcial da dívida, contestou a necessidade de reparos no imóvel e pediu a compensação de valores relativos a benfeitorias. O juízo proferiu decisão de saneamento e organização do processo (ID 124457176), na qual fixou os pontos sobre os quais recaía a controvérsia e deferiu a realização de prova oral. A audiência de instrução foi realizada por videoconferência (ID 127188137), com o depoimento da representante da autora. Após o fim da instrução, as partes apresentaram alegações finais por escrito (ID 128444222 e ID 136027309). É o relatório. Decido. O feito comporta o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, inciso II, do Código de Processo Civil, uma vez que a parte ré é revel e as provas documentais colacionadas aos autos são plenamente suficientes para a cognição exauriente da causa. PRELIMINARES Da Justiça Gratuita em Favor da Promovida Preambularmente, analiso o pedido de gratuidade judiciária formulado pela ré (ID 125180040). Intimada para comprovar sua real necessidade financeira (ID 125740720), a promovida colacionou aos autos seus contracheques (ID 128390114), os quais revelam rendimentos mensais líquidos expressivos, que totalizam R$ 30.913,75. Embora a ré tenha apresentado uma planilha detalhada de suas despesas familiares (ID 128390115), verifica-se que tais gastos refletem um padrão de vida elevado, incompatível com a alegação de miserabilidade jurídica ou hipossuficiência econômica. A concessão do benefício da gratuidade judiciária deve ser reservada àqueles que efetivamente não possuem condições de arcar com as despesas processuais sem prejuízo do sustento básico, o que não se coaduna com a realidade de quem aufere renda mensal superior a trinta mil reais. Portanto, INDEFIRO o pedido de gratuidade judiciária formulado pela ré. MÉRITO Passando ao exame do mérito, cumpre destacar que, diante da revelia decretada no ID 105165879, reputam-se presumidamente verdadeiras as alegações de fato formuladas pela demandante, sobretudo a de que a parte ré é devedora do valor cobrado, conforme a regra do art. 344 do Código de Processo Civil. Embora a ré tenha comparecido tardiamente aos autos (ID 106655249), assumindo o processo no estado em que se encontrava, as provas por ela produzidas não possuem o condão de desconstituir o direito da autora. A ré sustenta a quitação parcial do débito locatício por meio dos comprovantes de pagamento acostados no ID 136027310. No entanto, o exame minucioso dos autos revela que esses documentos se referem a obrigações e períodos que não são objeto de cobrança na presente demanda. Com efeito, o comprovante de pagamento no valor de R$ 3.233,47 (ID 157944031) destina-se à quitação do aluguel vencido em 22/10/2021, correspondente ao período de 23/09/2021 a 22/10/2021. De igual modo, o comprovante no valor de R$ 2.900,00 (ID 157944032) refere-se ao aluguel vencido em 22/12/2021, correspondente ao período de 23/11/2021 a 22/12/2021. Nenhum desses dois períodos foi incluído na planilha de débitos que instrui a petição inicial (ID 64621272 e ID 64621283). A cobrança formulada pela autora abrange, de forma clara e pormenorizada, o aluguel vencido em 22/11/2021 (período de 23/10/2021 a 22/11/2021) e as parcelas vencidas a partir de 22/01/2022 até a desocupação do imóvel em 25/07/2022, as quais permanecem inteiramente inadimplidas. Assim, resta evidente que os pagamentos demonstrados pela ré não foram objeto da cobrança, não servindo para afastar a mora em relação aos meses efetivamente cobrados. No tocante à data de desocupação do imóvel, a ré alega que a relação locatícia teria cessado em abril de 2022. Todavia, as obrigações do locatário persistem até a efetiva entrega das chaves e a assinatura do respectivo termo de distrato. No caso concreto, o contrato de locação estabelece, em sua Cláusula Quarta, Parágrafo Quarto (ID 106655256), que a devolução do imóvel somente se aperfeiçoa mediante a assinatura do distrato após a realização da vistoria. Os documentos constantes dos autos, em especial o boletim de ocorrência por desacordo comercial (ID 64621275, p. 11) e o laudo de vistoria de desocupação (ID 64621277, p. 12), comprovam que a imissão na posse e a devolução do imóvel ocorreram apenas em 25/07/2022. Portanto, são plenamente devidos os aluguéis e encargos proporcionais até essa data. A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), em seu artigo 23, inciso I, estabelece como obrigação fundamental do locatário o pagamento pontual do aluguel e dos encargos da locação. Diante do inadimplemento incontroverso dos períodos cobrados, a condenação da ré ao pagamento dos aluguéis e da taxa de condomínio proporcional de julho de 2022, no valor de R$ 727,25 (ID 64621276), é medida que se impõe. No que se refere aos danos e reparos no imóvel, a autora pleiteia o ressarcimento de R$ 11.551,00, com base em orçamento detalhado para pintura e consertos (ID 64621282). O artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/91 impõe ao locatário o dever de restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvas as deteriorações decorrentes do seu uso normal. A comparação entre o laudo de vistoria de ocupação (ID 64621277, p. 1) e o laudo de vistoria de desocupação (ID 64621277, p. 12), corroborada pelas fotografias acostadas (ID 64621278), demonstra a existência de diversas avarias no imóvel que extrapolam o desgaste natural. Assim, a ré deve responder pelos custos necessários para a recomposição do bem ao estado original. Por fim, quanto à pretensão da ré de compensar o débito com supostas benfeitorias realizadas no imóvel, no valor de R$ 20.999,88 (ID 106655265), verifica-se que a Cláusula Décima Terceira do contrato de locação (ID 106655256) prevê expressamente a renúncia do locatário ao direito de indenização ou retenção por quaisquer benfeitorias, as quais ficam definitivamente incorporadas ao imóvel. O artigo 35 da Lei nº 8.245/91 autoriza expressamente a pactuação de cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias. A autonomia da vontade manifestada no contrato deve ser respeitada, não havendo que se falar em direito de retenção, indenização ou compensação de valores pelas melhorias introduzidas no imóvel, as quais foram incorporadas sem ônus para a locadora. Neste mesmo sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA NÃO OBSERVADO. RENÚNCIA AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA. VALIDADE. SUMULA 335 DO STJ. DIFERENÇA ENTRE ACESSÃO E BENFEITORIA. IRRELEVÂNCIA. SENTENÇA MANTIDA. 1. O Juiz de Direito é o sujeito processual avaliador dos elementos de prova, cumprindo a ele aferir a necessidade ou não de sua realização, conforme estabelecem os artigos 370 e 371, ambos do Código Processual Civil. Portanto, deve ser afastada a alegação de cerceamento de direito de defesa, tendo em vista que as provas consubstanciadas aos autos são suficientes para o correto julgamento da lide. 2. Nos termos da Súmula n. 335, do Superior Tribunal de Justiça, e também de acordo com a jurisprudência deste Tribunal de Justiça, nos contratos de locação de imóvel é válida a cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias (inclusive as necessárias) e ao direito de retenção. 3. Existindo previsão expressa de renúncia ao direito de retenção e/ou indenização das benfeitorias realizadas no imóvel pelo locatário, não há como impor ao locador apelado o pagamento de indenização ou compensação pelas mesmas. 4. O conceito de benfeitoria difere do conceito de acessão, todavia, em matéria locatícia, deve-se entender o termo benfeitoria no seu sentido mais amplo, abrangente as acessões. APELAÇÃO CONHECIDA E DESPROVIDA. (TJ-GO - AC: 50756759820208090051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). DESEMBARGADOR MARCUS DA COSTA FERREIRA, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ) De igual modo, a alegação de que a caução prestada deveria ser utilizada para amortizar a dívida não merece prosperar, uma vez que a autora comprovou que a garantia já foi integralmente consumida para a quitação de outros débitos anteriores acumulados pela própria locatária no curso da relação contratual (ID 64621283). Desse modo, a procedência integral dos pedidos formulados na petição inicial, com a determinação do pagamento do débito perseguido pela autora é medida imperativa. DISPOSITIVO
Ante o exposto, julgo PROCEDENTE O PEDIDO formulado pela parte autora, e assim o faço com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil para: a) CONDENAR a parte ré ao pagamento do valor de R$ 41.075,27, com incidência de correção monetária pelo IPCA do IBGE, a partir do vencimento de cada obrigação, de conformidade com o art. 339, parágrafo único, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024. Incidem, também, juros moratórios pela taxa SELIC, a partir da citação (16/08/2024) deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, § 1º, do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905 de 28 de junho de 2024. CONDENO a ré, ainda, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da causa, nos termos do § 2º, art. 85, CPC. Transitada em julgado, INTIME-SE a parte vencedora para que requeira o que entender de Direito, no prazo de 15 dias. Não havendo requerimento de cumprimento de sentença no prazo fixado, arquivem-se os autos. Em caso de requerimento de cumprimento de sentença, EVOLUA-SE DE CLASSE, remetendo-se o feito a uma das Varas Especializadas em Execução e Cumprimento de Sentença. PUBLIQUE-SE. INTIME-SE. João Pessoa, data da assinatura digital. ALEXANDRE TARGINO GOMES FALCÃO Juiz de Direito