Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ANDREW ARTHUR RODRIGUES DE MELO.
REU: DAMASIO CONSULTORIA E VENDA DE IMOVEIS LTDA - EPP. SENTENÇA Trata de Ação Declaratória de Rescisão de Negócio Jurídico c/c Obrigação de Fazer e Indenização por Danos Materiais e Morais envolvendo as partes acima nominadas, ambas devidamente qualificadas. Narra a parte autora que firmou contrato de locação de imóvel com a empresa ré, mas que, logo após o início do contrato, constatou a existência de problemas estruturais graves no bem locado, os quais teriam prejudicado e inviabilizado a continuidade de sua atividade comercial (academia). Aduz que buscou a ré por diversas vezes para solucionar os problemas, mas a imobiliária se manteve inerte, razão pela qual arcou de maneira unilateral com despesas para realizar benfeitorias e reparos de urgência, o que teria totalizado um prejuízo material de R$ 19.378,11. Relata que, devido à impossibilidade de manter o funcionamento seguro e regular da academia, desocupou o imóvel e procedeu a entrega das chaves, mas que a empresa ré inseriu, indevidamente, seu nome nos órgãos restritivos de proteção ao crédito. Pugnou, assim, pela declaração judicial de rescisão do contrato de locação por culpa exclusiva da ré, com a consequente declaração de inexigibilidade das multas rescisórias e das cobranças de aluguéis correspondentes ao período posterior à desocupação (maio de 2022), bem como a restituição dos valores despendidos em reparos no importe de R$ 19.378,11, além da pugnar pela indenização por danos morais no montante de R$ 15.000,00. Juntou documentos. Despacho determinando a emenda à inicial (id. 91733606). Petição da parte autora procedendo a emenda à inicial (id. 92586398) Despacho deferindo a assistência judiciária gratuita e designando audiência de conciliação (id. 102966543) Regularmente citada, a parte ré contestou a ação e fez pedido de reconvenção, alegando, em suma, que o imóvel, originariamente de natureza residencial, foi entregue ao locatário em perfeitas condições de habitabilidade e uso. Alegou que as intervenções promovidas pelo locatário não consistiram em reparos de vícios ocultos do imóvel, mas em obras de adaptação estrutural necessárias para transformar uma residência em uma academia. Aduz que o autor não procedeu à devolução regular e formal das chaves, tendo abandonado o imóvel e deixado um expressivo passivo financeiro, razão pela qual é devida a negativação. Em sede de reconvenção, requereu a condenação ao pagamento da integralidade dos débitos deixados em aberto, no montante de R$ 58.161,27. Custas reconvencionais recolhidas. Audiência de conciliação realizada em 19/02/25, porém, restou infrutífera, ante a inexistência de acordo entre as partes (id. 108074811). Intimação da parte autora para oferecer defesa à Reconvenção e réplica à contestação, todavia, quedou silente (id. 108591860). Decisão decretando a revelia da parte autora e concedendo prazo para as partes indicarem as provas que pretendem produzir (id. 123220127). Silente a parte autora. Petição da parte ré informando não haver interesse na produção de provas e requerendo o julgamento do mérito (id. 127624893). É o relatório. Decido. Do Julgamento Antecipado do Mérito. Compulsando os autos, verifica-se que as provas documentais carreadas são suficientes para o julgamento do mérito, tornando desnecessária a produção de outras provas. Cabível, portanto, o julgamento antecipado do mérito, em atenção aos princípios da economia e celeridade processuais, bem como ao disposto no art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. MÉRITO A) DA AÇÃO PRINCIPAL DOS VÍCIOS OCULTOS E DA RESCISÃO CONTRATUAL A pretensão autoral se fundamenta na suposta existência de vícios ocultos estruturais no imóvel locado, os quais teriam inviabilizado a atividade comercial de academia de ginástica, justificando a rescisão por culpa do locador e o dever de indenizar danos materiais e morais. Os vícios ocultos, conforme preleciona o art. 441 do Código Civil, devem tornar a coisa imprópria para o uso ou diminuir sensivelmente o seu valor. As imagens de pequenas infiltrações e lâmpadas apagadas, isoladamente, não possuem o condão de caracterizar tais vícios redibitórios ou de justificar uma rescisão contratual por culpa do locador. Ademais, o autor, ao firmar o contrato (ID 90056155), declarou expressamente na Cláusula Quinta que visitou, conheceu e examinou previamente o imóvel, encontrando-o em perfeitas condições de uso, inclusive com todas as instalações de água e luz em bom estado de funcionamento. Conforme preceitua o art. 22, V, da Lei nº 8.245/91, o locador é obrigado a fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do bem no momento da entrega. No presente caso, não houve a confecção de um termo de vistoria apartado, o que, longe de socorrer o locatário, acaba por reforçar a presunção de que o imóvel foi entregue em condições adequadas ao uso comercial. Dessa forma, a alegação de que existiam no imóvel vícios ocultos que justificariam a rescisão contratual não merece prosperar. DA INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS Em relação ao dever de indenizar materialmente, verifica-se que o bem foi locado para a exploração de atividade empresarial e, sendo o imóvel de perfil e características marcadamente residenciais, era previsível e absolutamente inerente ao risco do negócio do locatário a necessidade de se promoverem adaptações substanciais para que atingisse ao fim desejado (a instalação e operação de uma academia de ginástica). O orçamento de serviço que consta no ID. 90056161, na monta de R$16.880,00, detalha serviços que não correspondem a reparos estruturais, mas de adequações necessárias ao funcionamento da academia, tais como a edificação de novos banheiros para alunos, a instalação de rede elétrica compatível com equipamentos de ginástica de alto consumo, aplicação de emborrachado no piso, bem como pinturas que constituem, inegavelmente, benfeitorias úteis e voluptuárias para o fomento de um negócio, e não consertos emergenciais, não sendo razoável que o locador deva reembolsar os valores empreendidos com as referidas benfeitorias. DA ENTREGA DO IMÓVEL O autor alega que o imóvel foi desocupado em 09 de maio de 2022, de modo que quaisquer obrigações posteriores a esta data seriam inexigíveis. Entretanto, verifica-se que não foram cumpridas as formalidades legais que garantem a segurança jurídica de tal ato, quais sejam: comunicação prévia, a realização de vistoria final de entrega e, sobretudo, a devolução formal das chaves. O abandono do imóvel, desacompanhado da restituição documentada das chaves à imobiliária, não tem o condão de cessar, por si só, o lapso temporal da obrigação locatícia. Neste sentido, o seguinte aresto: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - ENCARGOS LOCATÍCIOS - OBRIGAÇÃO DO LOCADOR ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. Nos termos do art. 23, I, da Lei nº 8.245/91, é obrigação do locatário o pagamento dos encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis. A jurisprudência já se consolidou no sentido de que o termo final do contrato de locação é a efetiva entrega das chaves, de modo que as obrigações do locatário, em relação ao pagamento dos encargos locatícios, persistem até a mencionada data. O simples abandono do imóvel não exime o locatário do pagamento dos encargos locatícios, estes que são devidos até a entrega formal das chaves. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.23.130698-6/001, Relator(a): Des.(a) José de Carvalho Barbosa, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/02/2025, publicação da súmula em 13/02/2025) Dessa forma, as obrigações do locatário persistem até a data da efetiva entrega das chaves, que, no caso em tela, ocorreu em agosto de 2022. DO DANO MORAL Por fim, no que concerne ao pedido de indenização por danos morais, verifica-se que estando em mora com as obrigações assumidas em virtude de contrato de locação, a inscrição do nome do autor nos órgãos de proteção de crédito, constitui exercício regular de direito do credor (Art. 188, I, do Código Civil), afastando a ocorrência de ato ilícito e, consequentemente, o dever de indenizar. B) DA RECONVENÇÃO A revelia do reconvindo (ID 123220127) faz presumir verdadeiras as alegações fáticas da reconvinte, as quais encontram sólido respaldo no acervo documental dos autos, notadamente sobre a ausência de vícios ocultos graves que justificariam uma rescisão contratual, dos débitos deixados pelo reconvindo e da data final do contrato. A ausência de recibo de entrega de chaves datado de maio de 2022 faz prevalecer a tese da reconvinte, uma vez que a obrigação de pagar aluguéis e encargos subsiste até a efetiva restituição da posse ao locador, momento em que cessa a disponibilidade do imóvel para o locatário. Sendo assim, imperioso reconhecer como legítimo o débito acumulado de R$ 58.161,27, correspondente aos aluguéis com multa (meses de março, abril, maio e junho de 2022), multas por atraso (referentes aos meses de janeiro e fevereiro de 2022), multa rescisória (pela quebra antecipada do contrato prevista para 2024), taxas de consumo (faturas de água e energia elétrica inadimplidas), tributos (valores proporcionais de IPTU e TCR dos anos de 2021 e 2022) e demais encargos moratórios. DIPOSITIVO Posto isso, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados por ANDREW ARTHUR RODRIGUES DE MELO em face de DAMÁSIO CONSULTORIA E VENDA DE IMÓVEIS LTDA, extinguindo a ação principal com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. D'outra banda, JULGO PROCEDENTE os pedidos formulados na RECONVENÇÃO apresentada por DAMÁSIO CONSULTORIA E VENDA DE IMÓVEIS LTDA, extinguindo o feito reconvencional com resolução de mérito, com fulcro no art. 487, inciso I, do CPC e CONDENO o autor/reconvindo ao pagamento do débito locatício integral, no valor de R$ 58.161,27 (cinquenta e oito mil, cento e sessenta e um reais e vinte e sete centavos), referente aos aluguéis vencidos, encargos acessórios (IPTU, água e energia elétrica) e multas contratuais moratórias e rescisórias (ID 107452209), a ser acrescido de juros de mora pela taxa SELIC, deduzido do índice IPCA e atualização monetária, pelo IPCA, ambos a partir de 01/01/2025, da planilha de id. 107452209. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% do valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, porém, com exigibilidade suspensa, em virtude da gratuidade deferida. Em razão da sucumbência na reconvenção, condeno o autor/reconvido ao pagamento das custas relativas à lide secundária e dos honorários advocatícios em favor do patrono do autor/reconvindo, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, devidamente atualizado, conforme o artigo 85, § 2º, do CPC. Frise-se que, segundo assenta a jurisprudência do STJ, "os honorários na reconvenção são independentes daqueles fixados na ação principal, independentes, inclusive, do resultado e da sucumbência desta" (AgInt no AREsp 1.109.022/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 29/4/2019, DJe 2/5/2019). Caso interposta apelação, intime a parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias. Após, com ou sem a apresentação de contrarrazões, remetam estes autos ao Juízo ad quem. Após o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades legais, evolua a classe processual para "cumprimento de sentença" e, considerando a Resolução de n. 04/2026, determino a remessa dos autos para uma das Varas Especializadas de Cumprimento de Sentença e Execuções Extrajudiciais de João Pessoa-PB, por sorteio. As partes foram intimadas pelo gabinete através do Diário Eletrônico. CUMPRA. JOÃO PESSOA, datado e assinado pelo sistema. Ascione Alencar Linhares JUÍZA DE DIREITO
Poder Judiciário da Paraíba Fórum Cível Desembargador Mário Moacyr Porto 12ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7). PROCESSO N. 0803063-74.2024.8.15.2003 [Locação de Imóvel, Benfeitorias].