Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Apelante: Bianca Oliveira Torres Advogada: Andressa Fernandes Maia Falcão (OAB/PB 21.048) Apelante Adesiva: Construtora Ibérica Ltda - ME Advogado: Rinaldo Mouzalas de Souza e Silva (OAB/PB 11.589) Apeladas: As mesmas Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍCIO CONSTRUTIVO GRAVE. DESABAMENTO DE ÁREA COMUM. FALHA NO DEVER DE INFORMAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543 DO STJ. PROVIMENTO DO RECURSO APELATÓRIO. RECURSO ADESIVO PREJUDICADO. I. CASO EM EXAME Apelação cível e recurso adesivo interpostos contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantias pagas, declarou a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, reconhecendo desistência imotivada da compradora e determinando a restituição de 80% dos valores pagos, com retenção de 20% pela construtora, em razão de desabamento de área de lazer do empreendimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se a rescisão contratual decorreu de culpa exclusiva da construtora, em razão de vício construtivo e violação ao dever de informação; (ii) estabelecer se é devida a restituição integral ou parcial das quantias pagas pela adquirente. III. RAZÕES DE DECIDIR O desabamento da área de lazer do empreendimento constitui fato incontroverso e configura vício na prestação do serviço, comprometendo a segurança esperada do imóvel. A construtora viola os deveres de informação e transparência ao não prestar esclarecimentos técnicos adequados aos adquirentes, em afronta aos arts. 6º, III, e 31 do CDC. A omissão informacional gera quebra da confiança legítima do consumidor e justifica a rescisão contratual por culpa do fornecedor. A continuidade temporária dos pagamentos pela compradora não caracteriza desistência imotivada, mas conduta cautelosa diante da ausência de informações e do receio de inadimplemento. Configurada a responsabilidade objetiva da construtora, afasta-se qualquer direito de retenção de valores pagos. Nos termos da Súmula 543 do STJ, a resolução do contrato por culpa exclusiva do vendedor impõe a restituição integral das parcelas pagas. Os valores devem ser atualizados desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora a partir da citação, conforme art. 405 do Código Civil. O reconhecimento da culpa exclusiva da construtora afasta a sucumbência recíproca e impõe o desprovimento do recurso adesivo. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso de apelação provido e recurso adesivo prejudicado. Tese de julgamento: 1. O desabamento de área comum de empreendimento imobiliário configura vício construtivo grave apto a justificar a rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora. 2. A ausência de ção adequada ao consumidor viola a boa-fé objetiva e rompe a confiança legítima, autorizando o desfazimento do contrato. 3. Na resolução contratual por culpa do promitente vendedor, é devida a restituição integral das parcelas pagas, vedada qualquer retenção, conforme a Súmula 543 do STJ. 4. Os juros de mora incidem a partir da citação quando a rescisão decorre de culpa da construtora. Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 6º, III, 18, 20 e 31; CC, art. 405; CPC, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 2.764.735/GO, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 24.03.2025; STJ, AgInt no AREsp 1.597.320/RJ, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, 4ª Turma, j. 15.06.2020; TJPB, Apelação Cível nº 0802134-47.2019.8.15.0441, Rel. Miguel de Britto Lyra Filho, j. 21.02.2024.
EXPEDIENTE - Poder Judiciário Tribunal de Justiça da Paraíba Gabinete 13 ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO Nº 0849379-59.2021.8.15.2001 Origem: 14ª Vara Cível da Comarca da Capital Relator: Juiz Convocado Manuel Maria Antunes de Melo VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos, acima identificados. ACORDA a Egrégia Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba, por votação unânime, em DAR PROVIMENTO AO RECURSO APELATÓRIO DA AUTORA E JULGAR PREJUDICADO O RECURSO ADESIVO DA PROMOVIDA, nos termos do voto do Relator. 1. RELATÓRIO
Trata-se de recursos de Apelação Cível e Recurso Adesivo interpostos, respectivamente, por BIANCA OLIVEIRA TORRES e CONSTRUTORA IBÉRICA LTDA - ME em face da sentença proferida pelo Juízo da 14ª Vara Cível da Comarca da Capital, nos autos da presente Ação de Rescisão Contratual cumulada com Devolução de Quantias Pagas, proposta pela apelante, objetivando o desfazimento do contrato de compra e venda de imóvel, sob o argumento de que o empreendimento apresentou falhas estruturais graves. A narrativa fática constante da petição inicial indica que as partes celebraram contrato de promessa de compra e venda referente à unidade autônoma nº 1105 do Edifício Plaza de Mayo, localizado no bairro Jardim Treze de Maio, em João Pessoa/PB, pelo valor total de R$ 247.965,00. A autora informou ter adimplido pontualmente 58 parcelas, totalizando o montante incontroverso de R$ 130.214,45, conforme quadro de pagamentos juntado aos autos. O cerne da controvérsia reside no fato de que, em setembro de 2015, quando restava apenas o pagamento da parcela final relativa à entrega das chaves, a consumidora foi surpreendida por notícias veiculadas pela imprensa local informando o desabamento da área de lazer (piscina e quadra) do condomínio. A apelante sustentou que a construtora não prestou esclarecimentos técnicos oficiais ou transparentes sobre o incidente, o que resultou em absoluta quebra de confiança e fundado receio quanto à segurança e solidez de todo o empreendimento, motivando o pedido de rescisão com devolução integral dos valores pagos. Em sede de contestação, a construtora defendeu, preliminarmente, a revogação da gratuidade de justiça e a ocorrência de prescrição. No mais, sustentou a regularidade do imóvel, afirmando que o "Habite-se" foi expedido em março de 2016 e que o sinistro foi pontual e devidamente reparado. Argumentou que a promovente continuou realizando pagamentos após o evento, o que descaracterizaria a culpa da vendedora, configurando, em verdade, desistência imotivada da adquirente. A sentença julgou os pedidos parcialmente procedentes. O Magistrado declarou a rescisão do pacto, mas entendeu que o desfazimento ocorreu por iniciativa imotivada da compradora, fundamentando que a continuidade dos pagamentos após o desabamento e a ausência de prova de comprometimento da estrutura da torre de apartamentos afastariam a culpa da vendedora. Por conseguinte, determinou a restituição de 80% dos valores pagos, autorizando a retenção de 20% em favor da construtora. Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação, pleiteando a reforma do julgado para que seja reconhecida a culpa exclusiva da construtora. Defendeu que a omissão de informações sobre o desabamento e a quebra da expectativa de segurança constituiriam justa causa para a rescisão, atraindo a incidência da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, com a consequente restituição integral (100%) das quantias vertidas. Por sua vez, a CONSTRUTORA IBÉRICA LTDA - ME apresentou recurso adesivo, requerendo a majoração do percentual de retenção para 25%, sob a alegação de que tal patamar é admitido pela jurisprudência em casos de resilição unilateral. Pugnou, ainda, pela redistribuição dos ônus sucumbenciais, sustentando que a promovente decaiu da maior parte de suas pretensões. Ambas as partes apresentaram contrarrazões, refutando as teses recursais adversas. O Ministério Público Estadual declinou de intervir no feito por ausência de interesse público. É o relatório. 2. VOTO 2.1. Da Admissibilidade Recursal Os recursos de Apelação Cível e Recurso Adesivo interpostos preenchem satisfatoriamente os pressupostos de admissibilidade, tanto intrínsecos quanto extrínsecos, razão pela qual merecem ser conhecidos por esta Relatoria. 2.2. Da Culpa Exclusiva da Construtora O cerne da controvérsia recursal reside na qualificação jurídica da rescisão do contrato de promessa de compra e venda. Enquanto a sentença considerou a desistência da autora como imotivada, fundamentando-se na ausência de prova técnica de comprometimento irreversível da estrutura e na continuidade dos pagamentos pela adquirente, uma análise detida e sistêmica do conjunto probatório conduz à conclusão oposta. É imperioso reconhecer que o desfazimento do vínculo obrigacional decorreu de culpa exclusiva da construtora, que falhou gravemente tanto na execução da obra quanto no cumprimento de seus deveres anexos de informação e transparência. A ocorrência do sinistro na área de lazer do Edifício Plaza de Mayo é fato incontroverso e está cabalmente demonstrada nos autos. A Ata Notarial de ID 37464926 registra, com fé pública, reportagem televisiva veiculada em setembro de 2015, na qual se visualiza o desabamento da estrutura da piscina e da quadra esportiva, que cederam e ficaram acomodadas sobre o pavimento de garagem. Mais do que meras imagens, o documento transcreve a declaração do próprio proprietário da construtora, Sr. Irenaldo Quintans, reconhecendo o problema no escoramento de uma laje contígua a laje da piscina. Tal evento, por sua magnitude e natureza, rompe a legítima expectativa de segurança que o consumidor deposita ao adquirir um imóvel novo, configurando vício na prestação do serviço nos termos dos artigos 18 e 20 do Código de Defesa do Consumidor. Para além da falha estrutural em si, a conduta da CONSTRUTORA IBÉRICA LTDA - ME após o incidente revela grave violação à boa-fé objetiva e ao dever de transparência. Conforme dispõem os artigos 6º, inciso III, e 31 do CDC, o fornecedor é obrigado a prestar informações corretas, claras e precisas sobre os riscos e características do produto. No caso em tela, a apelante tomou conhecimento do desmoronamento apenas por meio do noticiário, não tendo a construtora realizado qualquer notificação formal aos adquirentes para explicar as causas técnicas do evento ou assegurar a estabilidade do restante da edificação. Essa omissão deliberada gerou uma insuperável quebra de confiança, pois a consumidora não poderia ser compelida a habitar ou investir em um empreendimento cujo histórico técnico tornou-se obscuro e inseguro. Nesse contexto, a fundamentação da sentença que utilizou a continuidade dos pagamentos pela autora como prova de "desistência imotivada" não resiste a um exame sob a ótica da vulnerabilidade do consumidor. É perfeitamente justificável que a adquirente tenha mantido os repasses mensais nos meses imediatamente subsequentes ao sinistro (setembro a dezembro de 2015) por mera cautela e boa-fé. Agindo como consumidora diligente, a apelante aguardava esclarecimentos oficiais da empresa e buscava evitar os efeitos nefastos da mora, como a negativação de seu nome em cadastros restritivos de crédito ou o ajuizamento de ações de cobrança — receio este que se provou fundado, visto que a ré efetivamente ingressou com ação de cobrança contra a autora posteriormente (ID 37464852). Portanto, a manutenção do adimplemento por um curto período de incerteza não caracteriza renúncia ao direito de rescindir, nem aceitação do vício construtivo. Trata-se, ao contrário, de conduta protetiva de quem aguardava uma solução transparente que jamais foi ofertada. A inércia da construtora em sanar a insegurança da consumidora e em prover laudos técnicos idôneos à época dos fatos constitui o fator determinante para a resolução do contrato. Havendo o nexo de causalidade entre o defeito na segurança do produto/serviço e a rescisão buscada pela autora, resta configurada a responsabilidade civil objetiva da fornecedora, afastando-se qualquer direito de retenção sobre os valores pagos, ante a flagrante culpa exclusiva do vendedor na frustração do negócio jurídico. 2.3. Da Restituição Integral dos Valores Pagos Reconhecida a culpa exclusiva da CONSTRUTORA IBÉRICA LTDA - ME pelo desfazimento do pacto, a consequência jurídica imediata é o retorno das partes ao status quo ante, o que impõe a restituição integral das quantias vertidas pela consumidora, sem qualquer retenção. Nesse cenário, incide com precisão a diretriz estabelecida na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, que veda a retenção de percentuais pela vendedora quando esta dá causa à resolução do contrato. Sobre a matéria, precedentes do Superior Tribunal de Justiça: EMENTA: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ROMPIMENTO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA. DESCUMPRIMENTO DE CONTRATO. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 543 DO STJ. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. OCORRÊNCIA. REFORMA DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. NÃO CABIMENTO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. APRECIAÇÃO. REANÁLISE DO CONTEXTO FÁTICO-PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte em entendimento sumulado dispõe que na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor. Incidência da Súmula n. 243 do STJ. 2. A alteração das conclusões do acórdão recorrido no sentido de que houve culpa exclusiva da construtora/agravante e de ser inviável a apreciação, em recurso especial, da existência de sucumbência mínima ou recíproca, exige reapreciação do acervo fático-probatório da demanda, o que faz incidir o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.764.735/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 27/3/2025.) EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE VENDEDOR. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543 DO STJ. VERIFICAÇÃO DE CULPA. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. CITAÇÃO. PRECEDENTES. 1. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula 543/STJ). 2. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 3. A jurisprudência desta Corte orienta que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir da citação. 4. Agravo interno parcialmente provido. (AgInt no AREsp n. 1.597.320/RJ, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 15/6/2020, DJe de 17/6/2020.) No mesmo sentido, este Tribunal de Justiça da Paraíba tem reiteradamente aplicado o enunciado sumular para garantir o ressarcimento total do consumidor lesado por falhas na construção ou inadimplemento das obrigações da construtora, como se observa no julgado abaixo: APELAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CONSTRUÇÃO DE LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA. SUPERAÇÃO DO LAPSO DIVULGADO. PROCEDÊNCIA PARCIAL NA ORIGEM. RECURSO DE UMA DAS EMPRESAS DEMANDA DAS. MORA INJUSTIFICADA. RECONHECIMENTO DA CULPA EXCLUSIVA DAS PROMOVIDAS. RELAÇÃO DE CONSUMO CONFIGURADA. APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 543/ STJ. RESSARCIMENTO INTEGRAL E DE UMA ÚNICA VEZ. PRETENSÃO DE QUE O TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA SEJA O TRÂNSITO EM JULGADO. INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.002. HIPÓTESE DIVERSA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. - Conforme enunciado na Súmula nº 543, do Superior Tribunal de Justiça: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". - “[…] a decisão do Colegiado estadual encontra-se em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, visto que "a hipótese é de inadimplemento das obrigações da Ré, impondo-se a rescisão do contrato por culpa dela que, por isto, fica obrigada a restituição de todas as parcelas pagas, de uma só vez, com incidência de correção monetária da data do desembolso e juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, como bem assegurou a respeitável sentença." (e-STJ, fl. 268) (STJ - REsp n. 2.051.052, Ministro Marco Aurélio Bellizze, DJe de 20/04/2023) - No que se refere ao termo inicial dos juros de mora, o STJ possui entendimento consolidado no sentido de que “na hipótese de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa atribuída ao promitente-vendedor, o termo inicial dos juros de mora é a data da citação” (AgInt no AREsp n. 1.972.527/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/5/2022, DJe de 19/5/2022). Por óbvio, não se aplica o Tema 1.002/STJ1 ao caso dos autos, na medida em que a hipótese não se trata de rescisão por culta do comprador, mas por responsabilidade exclusiva do vendedor. (0802134-47.2019.8.15.0441, RELATOR: Miguel de Britto Lyra Filho - Juiz convocado – Gabinete 09, APELAÇÃO CÍVEL, 4ª Câmara Cível, juntado em 21/02/2024) No caso concreto, o montante a ser restituído é incontroverso e decorre do adimplemento comprovado de 58 parcelas, que perfazem o total de R$ 130.214,45 (cento e trinta mil, duzentos e quatorze reais e quarenta e cinco centavos), conforme detalhado no Quadro de Parcelas de ID 37464947 e reconhecido pela própria ré. A sentença, ao autorizar a retenção de 20%, equivocou-se ao desconsiderar a motivação legítima da rescisão e a violação dos deveres de segurança e informação pela apelada. Quanto aos consectários legais, a condenação deve observar a correção monetária pelo índice contratualmente previsto (IGP-M/FGV), incidindo a partir de cada desembolso, a fim de preservar o valor real da moeda. No que tange aos juros de mora, sendo a rescisão motivada por culpa exclusiva da construtora, estes devem incidir à base de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, nos termos do Art. 405 do Código Civil e da jurisprudência consolidada deste Tribunal. É imperativo destacar que o Tema 1002 do STJ — que fixa o trânsito em julgado como termo inicial dos juros — é aplicável estritamente às hipóteses de rescisão por iniciativa imotivada do comprador. Tratando-se, como no caso em exame, de resolução por culpa do vendedor, a mora da construtora retroage ao ato citatório, momento em que foi formalmente constituída em mora acerca da legítima pretensão resolutória da consumidora. Dessa forma, impõe-se a reforma da sentença para julgar totalmente procedentes os pedidos da autora, determinando o reembolso de 100% (cem por cento) das parcelas pagas, devidamente atualizadas. 2.4. Do Recurso Adesivo A pretensão recursal adesiva formulada pela CONSTRUTORA IBÉRICA LTDA - ME busca a majoração do percentual de retenção de 20% para 25% sobre os valores pagos, sob o argumento de que a rescisão teria sido imotivada. Pugna, ainda, pela redistribuição dos ônus sucumbenciais, sustentando a existência de sucumbência recíproca. Todavia, diante do reconhecimento da culpa exclusiva da vendedora por este Colegiado, tais pedidos restam totalmente prejudicados e desamparados de lastro jurídico. 3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e em harmonia com os fundamentos jurídicos acima delineados, DOU PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO interposto por BIANCA OLIVEIRA TORRES e NEGO PROVIMENTO AO RECURSO ADESIVO manejado pela CONSTRUTORA IBÉRICA LTDA - ME, reformando a sentença de primeiro grau para: a) DECLARAR que a rescisão do contrato de promessa de compra e venda da unidade nº 1105 do Edifício Plaza de Mayo ocorreu por culpa exclusiva da promitente vendedora, em razão de vício construtivo grave (desabamento de área comum) e violação aos deveres anexos de informação e boa-fé objetiva; b) CONDENAR a CONSTRUTORA IBÉRICA LTDA - ME à restituição integral (100%) dos valores pagos pela autora, no montante incontroverso de R$ 130.214,45 (cento e trinta mil, duzentos e quatorze reais e quarenta e cinco centavos), vedada qualquer retenção a título de despesas administrativas ou operacionais, nos termos da Súmula 543 do STJ; c) DETERMINAR que sobre o referido montante incida correção monetária pelo índice IGP-M/FGV a partir de cada desembolso, acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, estes contados a partir da citação, conforme o Art. 405 do Código Civil; d) MANTER a responsabilidade integral da parte ré pelo pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais, diante do desfecho do recurso adesivo e do trabalho adicional realizado em sede recursal, MAJORO para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, com fulcro no Art. 85, § 11, do Código de Processo Civil. É como voto. Juiz Convocado MANUEL MARIA ANTUNES DE MELO Relator