Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: ROMERIA ANDRADE DO NASCIMENTO JERONIMO
REU: NIVALDO SOARES BARROSO SENTENÇA
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 2ª Vara Mista de Araruna PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0800700-23.2024.8.15.0061 [Partilha] Vistos etc.
Trata-se de Ação de Extinção de Condomínio c/c Cobrança de Aluguéis ajuizada por Romeria Andrade do Nascimento Jeronimo em face de Nivaldo Soares Barroso, postulando, em suma, a dissolução do condomínio estabelecido sobre um imóvel residencial, situado na Rua Projetada 1, Quadra 2, Lote 46, Loteamento José Gomes de Azevedo, na cidade de Araruna/PB, com a consequente venda judicial do bem e a condenação do Réu ao pagamento de indenização, a título de aluguéis, pelo uso exclusivo da propriedade, no valor mensal sugerido de R$ 500,00 (quinhentos reais). A pretensão autoral encontra-se fundamentada na existência de título judicial prévio e definitivo (coisa julgada material), qual seja, a Sentença proferida nos autos da Ação de Reconhecimento e Dissolução de União Estável (processo n.º 000466-31.2011.8.15.0061), datada de 29/10/2014, que reconheceu a união estável e, consequentemente, declarou que o imóvel em questão, adquirido na constância da convivência, pertencia a ambas as partes na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada um. Diante da recusa do Réu em promover a alienação amigável ou adquirir a cota-parte da Autora, a presente demanda visa concretizar a divisão patrimonial determinada naquele feito. Após as diligências citatórias, que demandaram a expedição de Carta Precatória para a Comarca de Itu/SP e a realização de buscas de endereço, o Réu Nivaldo Soares Barroso foi validamente citado, apresentando Contestação (ID 106941840). Em sua peça defensiva, arguiu, em sede preliminar, a incorreção do valor atribuído à causa e, com maior relevância, a nulidade da citação ocorrida nos autos da Ação de Reconhecimento e Dissolução de União Estável, sob o argumento de que a citação por edital foi inválida, resultando em vício transrescisório (nulidade da coisa julgada). No mérito, contestou a própria titularidade comum do bem, apresentando matrículas imobiliárias (ID 106943553 e 106943554) que indicam que o Lote 46 ainda está registrado em nome do loteador e que o Lote 44, onde o casal de fato residiu, pertencia ao seu genitor e já foi alienado a terceiros, refutando assim a existência de condomínio a ser extinto. O Juízo de origem, em um primeiro momento, proferiu sentença (ID 114543847) em junho de 2025 que, fundamentando-se na coisa julgada material da ação de união estável, julgou parcialmente procedente o pedido. Contra esta decisão, o Réu opôs Embargos de Declaração, que foram rejeitados, e, posteriormente, interpôs Apelação (ID 119350026). O Tribunal de Justiça da Paraíba proferiu Acórdão (ID 126043904) em 24/09/2025, dando provimento ao recurso do Réu, declarando a nulidade da sentença por vício citra petita, em virtude da omissão na análise das preliminares suscitadas na Contestação, e determinando o retorno dos autos para o devido saneamento processual e prolação de nova decisão de mérito. Em estrito cumprimento ao Acórdão superior, este Juízo proferiu a Decisão Interlocutória de Saneamento em 13/11/2025 (ID 126459483), na qual rejeitou as preliminares arguidas pelo Réu, mantendo o valor da causa e reconhecendo a inadequação da via eleita para desconstituir a coisa julgada da ação precedente. No mesmo ato, foram fixados os pontos controvertidos, notadamente quanto à materialidade do direito de propriedade/posse sobre o Lote 46 e a comprovação da ocupação exclusiva e do valor dos aluguéis indenizatórios. As provas foram consideradas produzidas (documental e testemunhal, esta última já colhida em audiência de 14/05/2025 – ID 112511014), e foi determinada a conclusão para Sentença de Mérito. É o relatório minucioso dos fatos processuais relevantes. Nada mais havendo a prover na fase de saneamento e fixação probatória, passo à análise meritória da lide, observando os limites estabelecidos pela cognição exauriente. FUNDAMENTAÇÃO Da Estabilidade da Coisa Julgada e a Reiteração da Rejeição das Preliminares Conforme detalhado no relatório, o Egrégio Tribunal de Justiça da Paraíba anulou a sentença anterior, exigindo o enfrentamento das preliminares de incorreção do valor da causa e nulidade de citação na ação de união estável. Tais matérias foram devidamente examinadas e rejeitadas na Decisão de Saneamento (ID 126459483), cujos fundamentos merecem ser aqui reafirmados e integrados à Sentença para fins de completude e rigor formal, assegurando o cumprimento integral do comando do órgão ad quem. Primeiramente, no que concerne à Impugnação ao Valor da Causa, manteve-se o valor de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) atribuído à demanda. A despeito do dever legal de correspondência do valor da causa com o conteúdo patrimonial da discussão, notadamente o valor integral do bem objeto da extinção do condomínio, o Código de Processo Civil impõe que, ao impugnar o valor, o Réu não se limite a meras alegações de incorreção genérica, mas apresente de forma específica e fundamentada o valor que entende correto, instruindo sua alegação com os documentos pertinentes (artigos 293 e 337, §1º, CPC). No caso, o Réu limitou-se a contestar a ausência de certidão de valor venal ou parecer de corretor, sem, contudo, cumprir seu ônus de indicar um valor alternativo, robustecendo a convicção do Juízo quanto à razoabilidade da estimativa autoral, notadamente em comarca com dificuldades de obtenção de dados oficiais, conforme alegado pela Autora. Assim, a rejeição da preliminar é medida que se impõe por falta de substrato fático e legal da impugnação. Em segundo lugar, a preliminar de Nulidade da Sentença da Ação de União Estável (Processo n.º 000466-31.2011.8.15.0061) por vício citatório (citação por edital) e por alegado conflito de interesses da curadora especial, é matéria que ataca diretamente a coisa julgada material consubstanciada no Artigo 502 do Código de Processo Civil. A segurança jurídica e a estabilidade das relações sociais, valores fundamentais do Estado Democrático de Direito insculpidos no Artigo 5º, inciso XXXVI, da Constituição Federal, não permitem que uma decisão judicial transitada em julgado seja desconstituída incidentalmente, como simples preliminar de defesa em ação correlata. O ordenamento processual estabelece vias autônomas específicas para o ataque à coisa julgada, sendo elas a Ação Rescisória (conforme Artigo 966 do CPC) e a Querela Nullitatis Insanabilis, destinada aos vícios mais graves que, em tese, impedem a própria formação da relação processual válida e, portanto, da coisa julgada (nulidade de citação absoluta, por exemplo). Não é cabível, em sede de ação de extinção de condomínio, transformar o rito, dilatando indevidamente o objeto da lide para promover juízo desconstitutivo de uma sentença pretérita. Desse modo, a arguição de nulidade da ação anterior pela via preliminar é inadequada, devendo ser integralmente mantida a rejeição operada na decisão saneadora. Rejeitadas as preliminares, passa-se à análise do mérito, que versa sobre a viabilidade da extinção do condomínio judicialmente reconhecido e a cobrança de aluguéis pelo uso exclusivo do bem. Do Mérito Principal: A Força da Coisa Julgada e a Extinção do Condomínio O cerne da contestação de mérito reside na alegação do Réu de que os bens imóveis (Lotes 44 e 46) jamais pertenceram a ele, conforme as matrículas imobiliárias apresentadas, sustentando que a sentença da união estável baseou-se apenas em prova testemunhal "sem lastro algum", e que o Lote 46 persiste registrado em nome do loteador (ID 106943554). Essa argumentação, entretanto, esbarra na autoridade da coisa julgada material. A Sentença proferida no processo nº 000466-31.2011.8.15.0061 foi explícita ao reconhecer e declarar que, durante a união estável, o casal adquiriu um terreno na Rua Projetada 1, Quadra 2, Lote 46, no Loteamento José Gomes de Azevedo, onde construíram uma casa, cabendo à Autora "a metade do valor desse imóvel" (ID 87460599). Ainda que a prova documental trazida pelo Réu aponte para a ausência de registro formal do Lote 46 em nome das partes, fato é que a posse, a construção realizada por esforço comum (benfeitoria) e o direito aquisitivo subjacente formaram um ativo patrimonial que foi objeto da partilha definitiva. Esta situação não representa uma nulidade no patrimônio partilhado, mas sim um descompasso comum na realidade fática do direito imobiliário em muitas regiões do país, onde a posse e os direitos obrigacionais não se coadunam imediatamente com a propriedade formal registrada. A coisa julgada estabeleceu o condomínio sobre os direitos inerentes ao bem, incluindo as benfeitorias, a posse e o direito à futura regularização, valores esses que foram partilhados. Permitir que o Réu, tendo sido parte na ação anterior (mesmo que representado por curador especial, cuja representação foi convalidada até que a sentença transitasse em julgado, não atacada via própria), possa agora rediscutir a existência do bem partilhável, desafiando o título judicial que reconheceu o condomínio, configuraria flagrante desrespeito à segurança jurídica e à eficácia preclusiva da coisa julgada, que cobre todos os argumentos deduzidos ou dedutíveis em relação à matéria decidida. O debate sobre a origem da propriedade ou a efetiva localização (Lote 44 versus 46) deveria ter sido exaurido na ação de reconhecimento e dissolução de união estável. Ademais, o direito material brasileiro assegura o direito de todo condômino de promover a extinção do condomínio a qualquer tempo. O Artigo 1.320 do Código Civil é categórico ao dispor que "A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão". Considerando que o bem em questão possui natureza indivisível (um imóvel residencial construído em um lote), ou que sua divisão física o tornaria impróprio ao uso, o caminho legalmente previsto para a dissolução da comunhão, inexistindo acordo entre os condôminos, é a alienação judicial do bem, conforme rege o Artigo 1.322 do Código Civil, de aplicação cogente. A procedência do pedido de extinção do condomínio, portanto, não apenas se fundamenta na legislação civil vigente, mas é imperativo lógico-jurídico do título judicial prévio, sendo irrelevante, para os fins de extinção de condomínio, a oposição de provas documentais que visam desconstituir o direito já acobertado pela coisa julgada. O que se partilha e se extingue aqui são os 50% dos direitos sobre o bem, conforme o título. Deste modo, o pedido principal autoral deve ser julgado procedente. Da Condenação ao Pagamento de Aluguéis Indenizatórios Conforme ponto controvertido fixado no saneamento, resta analisar a comprovação do uso exclusivo e o quantum devido a título de aluguéis pela ocupação privativa do bem comum pelo Réu. O Artigo 1.319 do Código Civil estabelece que "Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou". A legislação civil e o entendimento jurisprudencial pátrio consolidam que, enquanto um dos condôminos permanecer utilizando o imóvel comum com exclusividade, ele tem o dever de indenizar o outro, na proporção do seu quinhão ideal, pelos frutos que o bem potencialmente renderia (aluguéis), sob pena de enriquecimento sem causa, vedado pelo Artigo 884 do Código Civil. No caso dos autos, a Autora Romeria alegou ter se separado de fato em fevereiro de 2010 e que o Réu permaneceu no imóvel, usufruindo-o com exclusividade, inclusive recebendo os frutos da locação por um período, conforme seu depoimento na ação de união estável (ID 87460599). O Réu, por sua vez, limitou-se a negar a propriedade do imóvel e, consequentemente, o uso exclusivo, afirmando não residir em Araruna e sequer auferir renda com aluguel dos lotes 44 ou 46 (ID 113063388). No entanto, o conjunto probatório demonstra o inverso, ao menos quanto ao uso. A Audiência de Instrução e Julgamento realizada em 14/05/2025 (ID 112511014) confirmou, através da prova testemunhal, a existência da moradia e a aquisição do bem na constância da união estável. Mais crucialmente, para fins de aluguéis, o Réu Nivaldo Soares Barroso demonstrou ter endereço e vida laboral na cidade de Itu/SP, mas, conforme certidões de diligência e o próprio histórico processual recente (citação válida foi efetuada em Itu/SP em 13/01/2025 – ID 108123679), verifica-se que o Réu possui endereço e representação no processo, sendo oponível a ele o dever de indenizar pelo uso exclusivo. Embora o Réu alegue não mais residir no imóvel de Araruna, também não comprovou que o bem se encontra desocupado e à disposição da Autora, ou que houve aquisição de sua quota-parte. Pelo contrário, a simples resistência à extinção do condomínio e a ausência de prova de que o imóvel se encontra à disposição integral da co-proprietária, somada ao fato de que o imóvel não foi prontamente vendido após a separação de fato em 2010 e tampouco existe prova da venda a terceiros, cria a presunção de que, se não em uso direto pelo Réu, ele exerce o controle fático da posse, impedindo a fruição pela Autora. O desapossamento justificado pela sentença de partilha, somado à oposição manifestada pela Autora nesta demanda, são suficientes para caracterizar a posse exclusiva e, consequentemente, o dever de indenizar. Desse modo, a partir do momento em que a Autora expressou sua oposição ao uso exclusivo, que se materializou com a citação do Réu na presente ação de extinção de condomínio e cobrança, nasce o direito à percepção dos aluguéis indenizatórios. Do Quantum Debeatur e Termo Inicial da Indenização A Autora pugnou pela fixação da indenização no valor mensal de R$ 500,00 (quinhentos reais). Conforme assentado na Decisão Saneadora (ID 126459483), o valor do aluguel pode ser aferido por mera estimativa judicial ou pela comprovação de valores de aluguéis de imóveis similares na região, não exigindo prova pericial complexa, que foi inclusive indeferida. Considerando que a Autora estimou o valor da causa com base no valor de avaliação média do imóvel (R$ 80.000,00) e que o Réu, apesar de arguir a incorreção do valor, não produziu prova técnica nem de mercado que pudesse infirmar a estimativa de aluguel de R$ 500,00, este Juízo adota o montante pleiteado por ser compatível com a avaliação total do imóvel (R$ 80.000,00), representando 0,625% deste valor, cifra razoável para os padrões mercadológicos em comarcas do interior. Portanto, o valor locatício total do imóvel é fixado em R$ 500,00 (quinhentos reais) mensais. Como a Autora detém 50% dos direitos sobre o bem, a indenização devida pelo Réu corresponde à metade deste valor, ou seja, R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais) por mês. Quanto ao termo inicial da obrigação, o direito ao aluguel surge a partir do momento em que há efetiva oposição do condômino impedido de usar a coisa. A mera separação de fato não basta para configurar a oposição. Embora a separação tenha ocorrido em fevereiro de 2010, o direito de cobrança se aperfeiçoa com a constituição em mora, que, na presente lide, ocorreu com a Citação válida do Réu Nivaldo Soares Barroso na Carta Precatória, datada de 13 de janeiro de 2025 (conforme Certidão de Cumprimento Positivo, ID 108123679). A indenização será devida mensalmente no valor de R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais) desde janeiro de 2025 até a efetivação da alienação judicial e desocupação do imóvel pelo Réu ou sua aquisição integral por uma das partes, momento em que cessará a co-propriedade e o uso exclusivo. Os valores vencidos deverão ser corrigidos monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) a partir de cada vencimento e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação (13/01/2025). A extinção do condomínio e a alienação do bem devem ser determinadas de forma a garantir que o produto da venda seja dividido equitativamente, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada um, respeitando a Sentença proferida na Ação de Reconhecimento e Dissolução de União Estável. A venda deve abranger os direitos aquisitivos, a posse e as benfeitorias realizadas. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e com fundamento no Artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na Ação de Extinção de Condomínio c/c Cobrança de Aluguéis movida por ROMERIA ANDRADE DO NASCIMENTO JERONIMO em face de NIVALDO SOARES BARROSO, para: 1. RATIFICAR a rejeição das preliminares de incorreção do valor da causa e de nulidade da coisa julgada da ação precedente, conforme Decisão de Saneamento de ID 126459483. 2. DECLARAR a extinção do condomínio existente entre as partes sobre os 50% dos direitos de posse e benfeitorias relativos ao imóvel residencial situado na Rua Projetada 1, Quadra 2, Lote 46, Loteamento José Gomes de Azevedo, em Araruna/PB, conforme já reconhecido e partilhado no processo nº 000466-31.2011.8.15.0061. 3. DETERMINAR a alienação judicial dos direitos de propriedade/posse e benfeitorias sobre o referido imóvel, devendo o produto da venda ser partilhado na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada parte, após dedução das custas e despesas inerentes à alienação. Caso as partes, no prazo de 30 (trinta) dias após o trânsito em julgado desta Sentença, não cheguem a um consenso sobre a venda particular ou a adjudicação por um dos condôminos, esta será promovida por hasta pública ou leilão eletrônico, nos termos dos Artigos 730 e seguintes do Código de Processo Civil. 4. CONDENAR o Réu Nivaldo Soares Barroso ao pagamento de indenização mensal em favor da Autora Romeria Andrade do Nascimento Jeronimo, a título de aluguéis pelo uso exclusivo do bem, no valor de R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais). O pagamento dessa indenização será devido a partir da data da citação válida na presente ação, qual seja, 13 de janeiro de 2025, e deverá perdurar até a data da efetiva alienação do bem em leilão ou da desocupação do imóvel. Os valores vencidos serão acrescidos de correção monetária pelo INPC a partir de cada vencimento e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação (13/01/2025). Diante da sucumbência recíproca, mas em maior parte do Réu, que deu causa à resistência à extinção do condomínio e foi condenado ao pagamento de aluguéis, condeno o Réu ao pagamento das custas processuais na proporção de 70% (setenta por cento) e a Autora no percentual remanescente de 30% (trinta por cento). Quanto aos honorários advocatícios sucumbenciais, fixo-os em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação principal (soma dos aluguéis vencidos até a data do trânsito em julgado), a serem pagos pelo Réu aos patronos da Autora. Fixo, adicionalmente, honorários sucumbenciais em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, a serem proporcionalmente distribuídos: 70% desse montante caberá aos patronos da Autora e 30% aos patronos do Réu, vedada a compensação, nos termos do Artigo 85, §14, do Código de Processo Civil. Fica mantida a concessão da Justiça Gratuita deferida à Autora. A exigibilidade das verbas sucumbenciais e custas impostas à Autora permanece suspensa, nos termos do Artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, aguarde-se a manifestação das partes quanto ao início dos procedimentos de alienação judicial. Araruna/PB, data e assinatura eletrônicas. PHILIPPE GUIMARÃES PADILHA VILAR Juiz de Direito