Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ALEXANDRE LOPES RIBEIRO DE ARRUDA
REU: BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A, CONSTRUTORA VICTORY LTDA - ME SENTENÇA
Poder Judiciário da Paraíba 1ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0840502-33.2021.8.15.2001 [Hipoteca]
Vistos, etc. RELATÓRIO
Cuida-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE HIPOTECA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA ajuizada inicialmente por JANINE MIRANDA DE OLIVEIRA TILLMANN e, posteriormente, com substituição processual deferida, assumida por ALEXANDRE LOPES RIBEIRO DE ARRUDA, em face de BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A e CONSTRUTORA VICTORY LTDA - ME. SUMA DA INICIAL Aduz a parte autora inicial (JANINE MIRANDA DE OLIVEIRA TILLMANN) ter adquirido dos particulares Luíza Maria Norões Matos Viana e Josué Eugênio Viana o Bangalô nº 45 (unidade interna nº 219), localizado no Condomínio Residencial Victory, integrante do Condomínio Residencial Praia do Holandês, em Lucena-PB, pelo valor de R$ 180.000,00. Sustenta que o imóvel foi integralmente quitado antes da assinatura do contrato, em 05/08/2020, razão pela qual passou a ter direito à outorga da escritura definitiva e registro do bem. Relata que ao tentar escriturar o imóvel, contudo, foi surpreendida com a existência de hipoteca em favor do Banco do Nordeste do Brasil, conforme certidão de inteiro teor anexada. Alega que tal gravame é indevido, pois o bem já havia sido quitado e liberado pela construtora em 26/07/2010, bem como que a manutenção da hipoteca causa-lhe dano direto e injusto, motivo pelo qual requer a aplicação da Súmula 308 do STJ. SUBSTITUIÇÃO PROCESSUAL Posteriormente, houve a substituição processual da parte autora, passando Alexandre Lopes Ribeiro a figurar exclusivamente no polo ativo da demanda, em razão de ter adquirido a propriedade do imóvel objeto da lide, o Bangalô nº 45 (unidade interna nº 219), situado no Condomínio Victory, da antiga autora Janine Miranda de Oliveira Tillmann, conforme Instrumento Particular de Cessão de Direitos juntado aos autos. SUMA DA CONTESTAÇÃO (BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A) Sustenta o banco que a Construtora Victory celebrou com o mesmo a Cédula de Crédito Industrial nº 01555771-A, em 08/03/1999, no valor de R$ 1.108.393,00, garantindo a dívida mediante hipoteca de 1º grau sobre 26 unidades autônomas do empreendimento Victory Marine Resort, dentre elas o Bangalô nº 45, objeto da presente demanda. Alega que não há autorização para a venda dos bens dados em garantia, motivo pelo qual discorda do pedido de liberação da hipoteca, uma vez que a dívida não foi quitada. Pontua que a construtora, mesmo ciente do gravame, alienou as unidades hipotecadas a terceiros, configurando duas relações jurídicas distintas e independentes: uma entre a Victory e o autor, e outra entre a Victory e o Banco do Nordeste. Argumenta que o banco não pode ser prejudicado por contratos posteriores firmados pela construtora, pois a hipoteca segue o bem (direito de sequela), e a dívida permanece ativa, sendo objeto da ação ordinária de cobrança nº 0019566-06.2010.815.2001. Por fim, sustenta que a autora tinha ciência da existência do gravame e que, em relação ao atual demandante Alexandre Lopes Ribeiro, aduz ser parte ilegítima, visto que ele não recebeu negativa de registro do imóvel. RELATEI. DECIDO FUNDAMENTAÇÃO TUTELA DE URGÊNCIA Acerca do pedido de tutela de urgência formulado na exordial, entendo que resta prejudicado, uma vez que o mérito da demanda está sendo analisado neste momento processual, tornando desnecessária a apreciação autônoma da medida. REVELIA Conforme se infere da decisão de ID 101319386, foi decretada a revelia da ré Construtora Victory Ltda., nos termos do art. 344 do Código de Processo Civil. Todavia, não foram aplicados os efeitos materiais da revelia, em razão da pluralidade de réus, nos termos do art. 345, inciso I, do CPC. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE Considerando que as partes foram devidamente intimadas para especificar as provas que pretendiam produzir e manifestaram desinteresse na produção de outras, mostra-se cabível o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, I, do CPC. PRELIMINARES As preliminares de ilegitimidade ativa e impugnação ao valor da causa foram apreciadas na decisão de ID 76636168, ocasião em que se reconheceu a legitimidade do cessionário para figurar no polo ativo e se determinou a correção do valor da causa para R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), correspondente ao proveito econômico perseguido pelo autor. Quanto à preliminar de ilegitimidade passiva arguida, também arguida pelo banco promovido, esta foi rejeitada, conforme decisão de ID 101319386. MÉRITO Compulsando-se os presentes autos vislumbra-se que, no caso em comento, é incontroverso que a parte autora Alexandre Lopes Ribeiro de Arruda adquiriu o imóvel objeto da lide, o Bangalô nº 45 (unidade interna nº 219), situado no Condomínio Residencial Victory, integrante do Condomínio Praia do Holandês, em Lucena/PB, de uma terceira pessoa (Janine Miranda Tillmann), que, por sua vez, o havia adquirido de outro comprador, o qual comprara originalmente da Construtora Victory Ltda.. Extrai-se, portanto, que se trata de uma aquisição de “terceiro de terceiro”, envolvendo unidade que já se encontrava hipotecada ao Banco do Nordeste do Brasil S/A. Nessa situação, a aplicação da Súmula 308 do STJ depende da demonstração da boa-fé objetiva do adquirente e da sua ignorância quanto à existência do gravame. Ocorre que, resta demonstrado nos autos, que a hipoteca foi regularmente constituída e registrada desde o ano de 1997, ou seja, antes mesmo da celebração da promessa de compra e venda originária pela construtora, de modo que os sucessivos adquirentes tinham plena possibilidade de verificar o ônus na matrícula do imóvel. Assim, considerando que, a hipoteca foi regularmente registrada em favor do Banco do Nordeste desde 1997; as sucessivas transmissões do imóvel ocorreram sem a baixa do gravame; e o atual autor adquiriu o bem de pessoa que não era a construtora nem o agente financeiro, não podendo ser considerado comprador originário protegido pela súmula, conclui-se que não se encontram presentes os pressupostos fáticos que autorizam a incidência da Súmula 308/STJ. Conforme dispõe o art. 1.419 do Código Civil, nas dívidas garantidas por hipoteca o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação, o que assegura ao credor o direito de sequela, permitindo-lhe perseguir o bem onde quer que se encontre até a quitação integral da dívida garantida. Por outro lado, a Súmula 308 do STJ estabelece que: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” Todavia, a aplicação desse enunciado pressupõe a existência de relação direta entre o comprador e a construtora, em contexto de boa-fé e ausência de ciência sobre o gravame. Quando se trata de aquisição sucessiva, como no caso dos autos, em que o gravame é antigo e público, a boa-fé não pode ser presumida, pois, como é de sabença geral, a matrícula imobiliária confere publicidade e oponibilidade erga omnes aos atos nela lançados. Assim, estando evidenciado que o autor adquiriu o imóvel com plena possibilidade de ciência do ônus real, não há como invocar a proteção da Súmula 308/STJ. Nessas condições, deve prevalecer o princípio da rei persecutoriedade dos direitos reais de garantia, permanecendo o bem sujeito à hipoteca enquanto não extinta a obrigação principal. Portanto, conclui-se que a Súmula 308/STJ não se aplica ao caso concreto, devendo ser mantido o gravame hipotecário constituído em favor do Banco do Nordeste do Brasil S/A, até a quitação integral da dívida da construtora. DISPOSITIVO
Ante o exposto, REJEITO os pedidos formulados por ALEXANDRE LOPES RIBEIRO DE ARRUDA em face de BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A e CONSTRUTORA VICTORY LTDA - ME e, por via de consequência, resolvo o mérito da causa, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, observada, contudo, a eventual concessão dos benefícios da gratuidade da justiça, hipótese em que a exigibilidade da verba ficará suspensa, nos termos do art. 98, §3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. JOÃO PESSOA, data e assinatura digitais. Juiz de Direito