Procedimento Comum Cível 0832344-52.2022.8.15.2001 - TJPB

Procedimento Comum Cível 0832344-52.2022.8.15.2001 - TJPB | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 0832344-52.2022.8.15.2001. SENTENÇA I. RELATÓRIO Trata-se de Ação Rescisória de Contrato de Compra e Venda c/c Indenização por Danos Materiais e Morais, Nulidade de Cláusula Contratual, Lucros Cessantes e Tutela de Urgência, ajuizada por GILVAN ARAÚJO DE OLIVEIRA em face de ECO PARK SANTA RITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. O Autor, em sua petição inicial (ID 59777855), narra ter adquirido da Ré, por meio de Contrato Particular de Compra e Venda com Pacto de Alienação Fiduciária, a unidade 0723, consistente em um lote de terreno de 252,00 m², localizado no Bloco 41 do empreendimento "ECO PARK SANTA RITA CONDOMINIUM E RESORT", pelo valor de R$ 91.900,00 (noventa e um mil e novecentos reais). Detalha a forma de pagamento, que incluía sinal, parcelas mensais e intercaladas. Afirma ter efetuado o pagamento total de R$ 75.244,89 (setenta e cinco mil, duzentos e quarenta e quatro reais e oitenta e nove centavos), conforme planilha e boletos anexos. Sustenta o Demandante que o prazo fixado para a conclusão das obras de infraestrutura e lazer do Bloco 41, conforme Cláusula 5.1.1, item "i", do contrato, era 30 de dezembro de 2019. Contudo, alega que, passados mais de 30 (trinta) meses da data limite, o empreendimento não foi concluído, configurando flagrante inadimplemento contratual por parte da Demandada, sem qualquer previsão de finalização. Menciona que o atraso lhe causou severos prejuízos, impedindo-o de construir seu imóvel e de dispor do bem, além de ter sido reconhecido o inadimplemento da Ré em diversas outras ações judiciais envolvendo o mesmo empreendimento. Com base nesses fatos, o Autor requereu, preliminarmente, a concessão dos benefícios da justiça gratuita e a tutela de urgência para que a Ré se abstivesse de efetuar a cobrança das parcelas vincendas, taxas de associação e demais encargos contratuais, bem como de inscrever seu nome nos órgãos de proteção ao crédito. No mérito, pugnou pela aplicação do Código de Defesa do Consumidor, com a inversão do ônus da prova e a declaração de nulidade das Cláusulas 10 e 10.1 do contrato, que preveem retenções abusivas em caso de rescisão. Requereu a resolução do contrato por culpa exclusiva da Ré, com a restituição integral e em parcela única dos valores pagos, devidamente atualizados e com juros. Pleiteou, ainda, a inversão da cláusula penal em seu favor, a condenação da Ré ao pagamento de lucros cessantes no percentual mensal de 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do imóvel, e indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), além da condenação em custas processuais e honorários advocatícios. Acompanhando a inicial, foram juntados o Contrato de Compra e Venda (ID 59778053), extrato de pagamento das mensalidades (ID 59778054) e comprovantes de pagamentos referentes aos meses de abril e maio de 2022 (ID 59778055), além de documentos pessoais e procuração. Em despacho inicial (ID 59885711), a MM. Juíza da 6ª Vara Cível da Capital intimou o Autor para comprovar a hipossuficiência financeira ou recolher as custas. O Autor, então, apresentou petição (ID 60927128) informando ser isento de declaração de imposto de renda e juntou extratos bancários (IDs 60927142, 60927144, 60927145), faturas de cartão de crédito (IDs 60927147, 60927148, 60927599) e CTPS digital (ID 60927140) para demonstrar sua condição. Ato contínuo, sobreveio decisão (ID 61000451) que concedeu parcialmente a justiça gratuita ao Autor, isentando-o das verbas do art. 98, §1º, do CPC/2015 referentes aos atos processuais no curso da lide, mas determinando o pagamento das custas judiciais iniciais e diligências do oficial de justiça com redução de 90% do valor original, permitindo o parcelamento em até 3 (três) parcelas mensais. Posteriormente, nova decisão (ID 62188683) retificou o parcelamento para até 2 (duas) parcelas mensais, mantendo as demais condições. O Autor procedeu ao pagamento das custas processuais em três parcelas (IDs 61430019, 63712609 e 65392994), totalizando R$ 677,93, e da diligência do oficial de justiça (ID 71740557) no valor de R$ 101,40, embora tenha havido intercorrências administrativas na emissão e abatimento das guias, conforme petições (IDs 61430016, 62369540, 63712607, 65392993, 65810130, 71740555) e despachos (IDs 65528079, 67339593). A Certidão (ID 87623810) atestou a liquidação integral de todas as custas e diligências. A tutela de urgência foi deferida pela decisão de ID 63046983, que impôs à Ré a obrigação de não fazer, abstendo-se de realizar qualquer cobrança contra o Autor relativamente às prestações do negócio de compra e venda da unidade 0723, quadra 41, do Eco Park Santa Rita, e de inscrever seu nome nos cadastros de inadimplentes, sob pena de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por mês. Após tentativas frustradas de citação no endereço inicial (IDs 63687334, 73506847, 73797567), a Ré foi finalmente citada e intimada no novo endereço indicado pelo Autor (ID 73837588), conforme certidão do oficial de justiça (ID 74549970) datada de 11/06/2023. A Ré, ECO PARK SANTA RITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, apresentou contestação (ID 75497724) em 02/07/2023. Em sua defesa, alegou que o atraso da obra se deu unicamente em decorrência de fatores incontroláveis, como a pandemia de COVID-19, e devido a melhorias implementadas no empreendimento, como a pavimentação de 600 metros de estrada não prevista no projeto inicial. Sustentou a improcedência do pedido de resolução contratual nos moldes pretendidos pelo Autor, afirmando que o contrato era claro quanto aos valores a serem retidos em caso de rescisão por vontade do comprador, sem configurar onerosidade excessiva. Impugnou o pedido de inversão do ônus da prova, alegando ausência de verossimilhança das alegações do Autor e de sua hipossuficiência técnica ou informacional. Defendeu o direito de compensação da imobiliária por tributos e comissão imobiliária, bem como a perda do valor do sinal pago pelo Autor, com base no art. 418 do Código Civil, por ter sido o Autor quem manifestou a vontade de rescindir. Subsidiariamente, requereu a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Impugnou o pedido de indenização por danos morais, alegando ausência de ato ilícito, dano e nexo de causalidade por parte da Ré, e que os supostos danos decorreram do próprio distrato. Por fim, contestou o pedido de lucros cessantes, argumentando que o Autor não comprovou a obtenção de rendimentos do imóvel, tratando-se de mera expectativa. Requereu a improcedência total dos pedidos ou, subsidiariamente, a retenção de 20% dos valores pagos. O Autor apresentou impugnação à contestação (ID 76545119) em 24/07/2023, reiterando os termos da inicial e refutando as alegações da Ré. Afirmou que a própria Ré reconheceu o atraso na entrega do empreendimento, o que configura sua conduta ilícita. Insistiu na aplicação do CDC, na inversão do ônus da prova, na restituição integral dos valores pagos sem retenção, na presunção dos lucros cessantes e na configuração do dano moral. Requereu o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355 do CPC, por entender que a matéria fática já estava suficientemente demonstrada e que a contestação continha "refutações vazias". Em ato ordinatório (ID 76731289), as partes foram intimadas para especificarem as provas que pretendiam produzir. A Ré, por meio de petição (ID 77978438), informou não ter mais provas a produzir e pugnou pelo julgamento antecipado do feito. O Autor, por sua vez, quedou-se inerte, conforme certificado em despacho (ID 78147844), que declarou encerrada a fase probatória e remeteu os autos para julgamento. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO II.1. Do Julgamento Antecipado da Lide Conforme o art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, o juiz proferirá sentença desde logo quando não houver necessidade de produção de outras provas. No caso em tela, ambas as partes, Autor e Ré, manifestaram expressamente o desinteresse na produção de provas adicionais, pugnando pelo julgamento antecipado da lide (IDs 76545119 e 77978438). A controvérsia principal reside na análise do inadimplemento contratual da Ré e suas consequências jurídicas, questões que se encontram suficientemente elucidadas pelos documentos já acostados aos autos, especialmente o contrato de compra e venda (ID 59778053), o extrato de pagamentos (ID 59778054), os comprovantes de pagamento (ID 59778055) e, crucialmente, a própria contestação da Ré (ID 75497724), que reconhece o atraso na entrega do empreendimento, embora tente justificá-lo. A matéria fática essencial para o deslinde da controvérsia, qual seja, o atraso na entrega do imóvel, é incontroversa. As justificativas apresentadas pela Ré para o atraso, como a pandemia de COVID-19 e a realização de melhorias não previstas, são questões de direito que podem ser analisadas à luz da legislação aplicável e da doutrina, sem a necessidade de dilação probatória. Dessa forma, considerando que os elementos probatórios já constantes dos autos são suficientes para a formação do convencimento deste Juízo, e que a questão de mérito é predominantemente de direito, com fatos já comprovados ou incontroversos, o julgamento antecipado da lide é medida que se impõe, em observância aos princípios da celeridade e economia processual. II.2. Da Relação de Consumo e da Inversão do Ônus da Prova Inicialmente, cumpre analisar a natureza jurídica da relação estabelecida entre as partes. O Autor, pessoa física, adquiriu um lote de terreno para fins residenciais, enquadrando-se na definição de consumidor final, nos termos do art. 2º do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90). A Ré, por sua vez, atua no ramo de empreendimentos imobiliários, desenvolvendo atividade de construção e comercialização de produtos, caracterizando-se como fornecedora, conforme o art. 3º do mesmo diploma legal. Portanto, a relação jurídica em questão é de consumo, o que atrai a aplicação das normas protetivas do CDC, que visam reequilibrar a relação entre as partes, reconhecendo a vulnerabilidade do consumidor. A Ré, em sua contestação (ID 75497724), impugnou o pedido de inversão do ônus da prova, alegando ausência de verossimilhança das alegações do Autor e de sua hipossuficiência técnica ou informacional. Contudo, tal argumentação não merece prosperar. O art. 6º, inciso VIII, do CDC, estabelece como direito básico do consumidor a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, "quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências". No presente caso, a verossimilhança das alegações do Autor é patente. A própria Ré, em sua contestação, reconhece o atraso na entrega do empreendimento, embora tente justificá-lo. A existência de um contrato com prazo de entrega definido e o descumprimento desse prazo, confessado pela parte contrária, confere alta verossimilhança à tese autoral de inadimplemento. Ademais, a hipossuficiência do Autor é evidente. Embora a Ré tenha tentado desqualificar a hipossuficiência financeira do Autor, o conceito de hipossuficiência no âmbito consumerista transcende a mera capacidade econômica, abrangendo a hipossuficiência técnica e informacional. O consumidor, ao adquirir um imóvel em um grande empreendimento, encontra-se em posição de desvantagem em relação à construtora, que detém o controle sobre o cronograma da obra, a documentação técnica, os recursos financeiros e as informações detalhadas sobre o andamento do projeto. A complexidade da atividade de incorporação e construção civil, aliada à assimetria de informações, coloca o consumidor em uma posição de vulnerabilidade que justifica a inversão do ônus da prova. A inversão do ônus da prova, neste contexto, não se trata de uma presunção absoluta de culpa do fornecedor, mas sim de um instrumento processual que visa garantir o acesso à justiça e a efetividade dos direitos do consumidor, facilitando a produção de provas que, por sua natureza, são de mais fácil obtenção pela parte fornecedora. Assim, presentes os requisitos da verossimilhança das alegações e da hipossuficiência do consumidor, a inversão do ônus da prova é medida que se impõe, devendo a Ré comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do Autor. II.3. Das Questões Preliminares Suscitadas na Contestação A Ré, em sua contestação (ID 75497724), apresentou diversos tópicos que, embora intitulados como defesas, não configuram preliminares processuais no sentido estrito do art. 337 do CPC. São, na verdade, argumentos de mérito que visam refutar os pedidos do Autor. Analiso-os a seguir, no contexto do mérito da demanda. II.4. Do Mérito II.4.1. Do Inadimplemento Contratual da Ré e da Resolução do Contrato O cerne da controvérsia reside no alegado atraso na entrega do empreendimento. O Autor comprovou a celebração do Contrato Particular de Compra e Venda (ID 59778053) e o extrato de pagamentos (ID 59778054), que demonstra o adimplemento de suas obrigações contratuais até maio de 2022, totalizando R$ 75.263,78 (setenta e cinco mil, duzentos e sessenta e três reais e setenta e oito centavos), considerando os comprovantes de ID 59778055. A Cláusula 5.1.1, item "i", do contrato (conforme transcrição na inicial, ID 59777855), estabelecia a previsão de conclusão da infraestrutura da Etapa 01 para 30 de dezembro de 2019. A própria decisão que deferiu a tutela de urgência (ID 63046983) reconheceu que, mesmo considerando a cláusula de tolerância (Cláusula 5.4, que prorrogava o prazo fatal para julho de 2020), houve o descumprimento do prazo. A Ré, em sua contestação (ID 75497724), confessa o atraso na entrega da obra, mas tenta justificá-lo por "fatores que não puderam ser controlados", como a pandemia de COVID-19, e pela "implementação de melhorias" não previstas no projeto inicial. Tais justificativas, contudo, não são aptas a afastar a responsabilidade da construtora. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e dos tribunais pátrios entende que eventos como a escassez de mão de obra, chuvas excessivas, greves, dificuldades na obtenção de licenças ou, como no caso, a pandemia e a realização de "melhorias" no projeto, configuram fortuito interno, ou seja, riscos inerentes à atividade empresarial da construção civil. Tais eventos são previsíveis e devem ser considerados pela construtora ao estabelecer o cronograma da obra e o prazo de tolerância. Não podem ser transferidos ao consumidor para justificar o inadimplemento. A pandemia de COVID-19, embora um evento de força maior em sentido amplo, no contexto da construção civil, não se configura como excludente de responsabilidade para o atraso na entrega de empreendimentos, especialmente quando o prazo de entrega original (dezembro de 2019) e o prazo de tolerância (julho de 2020) já haviam sido estabelecidos antes ou no início da crise sanitária, e a atividade de construção civil, em grande parte, foi mantida com adaptações. As "melhorias" alegadas pela Ré, por sua vez, são decisões gerenciais que não podem prejudicar o consumidor que aguarda a entrega do bem no prazo acordado. Assim, resta configurado o inadimplemento contratual exclusivo da Ré, que não entregou o empreendimento no prazo estipulado, mesmo considerando o período de tolerância. O atraso, que se estende por mais de três anos desde o prazo final de julho de 2020, é substancial e frustra completamente a legítima expectativa do consumidor. Diante do inadimplemento exclusivo da promitente vendedora, o promitente comprador tem o direito de pleitear a resolução do contrato, com a consequente restituição integral dos valores pagos. Este entendimento está pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça, conforme o REsp 1.300.418-SC, julgado em sede de recurso repetitivo, e cristalizado na Súmula 543 do STJ: "Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Portanto, a resolução do contrato é medida que se impõe, e a Ré deverá restituir ao Autor a integralidade dos valores por ele pagos, em parcela única, sem qualquer retenção. II.4.2. Da Nulidade das Cláusulas Contratuais de Retenção A petição inicial (ID 59777855) aponta a abusividade das Cláusulas 10 e 10.1 do contrato, que preveem a retenção de 20% do valor global do contrato a título de comercialização, publicidade, propaganda e comissão de corretagem, e mais 25% sobre os valores pagos a título de ressarcimento por despesas administrativas e encargos fiscais/tributários, totalizando 45% de retenção. Diante do reconhecimento do inadimplemento exclusivo da Ré, as cláusulas contratuais que estabelecem retenções de valores em favor da vendedora tornam-se nulas de pleno direito, por colocarem o consumidor em desvantagem exagerada e serem incompatíveis com a boa-fé e a equidade, em flagrante violação ao art. 51, inciso IV, do CDC. A Súmula 543 do STJ é clara ao determinar a restituição integral dos valores pagos em caso de culpa exclusiva do vendedor. A pretensão da Ré de reter valores a título de tributos, comissão imobiliária ou outras despesas, mesmo em caso de seu próprio inadimplemento, é manifestamente abusiva. Tais custos são inerentes à sua atividade empresarial e não podem ser repassados ao consumidor quando a rescisão decorre de sua falha na prestação do serviço. O direito de compensação da imobiliária, invocado pela Ré, não se aplica quando a causa da rescisão é o seu próprio descumprimento contratual. Da mesma forma, a alegação da Ré de "perda do valor do sinal pago" com base no art. 418 do Código Civil não se sustenta. O referido dispositivo legal trata da retenção das arras em caso de inadimplemento da parte que as deu. No presente caso, o inadimplemento é da Ré, e não do Autor. O Autor busca a resolução do contrato em razão da falha da vendedora, e não por mera desistência. Assim, a retenção do sinal seria igualmente abusiva e contrária à Súmula 543 do STJ. Portanto, as Cláusulas 10 e 10.1 do contrato, na parte em que preveem retenções de valores em caso de rescisão por culpa exclusiva da vendedora, são nulas, e o pedido subsidiário da Ré de retenção de 20% dos valores pagos também deve ser rechaçado. II.4.3. Da Inversão da Cláusula Penal e Multa Moratória O Autor pleiteia a inversão da cláusula penal e da multa moratória em seu favor, argumentando que o contrato, tipicamente de adesão, prevê penalidades apenas para o comprador em caso de inadimplemento, gerando um desequilíbrio contratual. A tese da inversão da cláusula penal em contratos de compra e venda de imóveis, em caso de inadimplemento da construtora, é amplamente reconhecida e aplicada pelo Superior Tribunal de Justiça, em observância ao princípio da isonomia e da simetria contratual, bem como aos preceitos do Código de Defesa do Consumidor. Embora não se possa citar jurisprudência, a fundamentação para tal inversão reside na necessidade de se aplicar ao fornecedor a mesma penalidade que seria imposta ao consumidor em situação análoga, evitando-se a vantagem excessiva da parte mais forte da relação. A Cláusula 10.1 do contrato (ID 59777855) prevê a retenção de 20% do valor global do contrato e 25% sobre os valores pagos em caso de rescisão "por qualquer modalidade". Embora essas cláusulas sejam nulas para fins de retenção em caso de culpa da vendedora, o princípio da simetria permite que a penalidade seja aplicada em favor do consumidor. O Autor requereu a aplicação de multa moratória no percentual mensal de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, conforme precedentes citados na inicial. Este percentual é razoável e compatível com o que tem sido arbitrado em casos semelhantes. Assim, em virtude do inadimplemento exclusivo da Ré, é devida a inversão da cláusula penal em favor do Autor, fixando-se a multa moratória em 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato, por cada mês de atraso. O termo inicial para a incidência desta multa é o fim do prazo de tolerância para a entrega do empreendimento, ou seja, julho de 2020, e o termo final é a data da presente sentença, que declara a resolução do contrato. II.4.4. Dos Lucros Cessantes O Autor pleiteia indenização por lucros cessantes, no percentual mensal de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, em razão da impossibilidade de fruição do bem devido ao atraso na entrega. A Ré, por sua vez, alega que se trata de mera expectativa de rendimentos, sem comprovação de prejuízo. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que o atraso na entrega de imóvel gera o dever de indenizar por lucros cessantes, sendo o prejuízo do promitente comprador presumido. A impossibilidade de fruição do imóvel, seja para moradia ou para locação, configura um dano emergente que dispensa prova específica, pois decorre da própria privação do uso do bem. Nesse sentido, os precedentes citados pelo Autor na inicial (AgInt no REsp 1821349/AM e AgInt no REsp 1801537/SP) são claros ao afirmar que "o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador". O percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do imóvel por mês de atraso é amplamente aceito como parâmetro razoável para a fixação dos lucros cessantes em casos de atraso na entrega de imóveis. O extrato de pagamento das mensalidades (ID 59778054) indica que o "Vl. CONTRATO ATUALIZADO" em 26/04/2022 era de R$ 115.810,28. Assim, a Ré deve ser condenada ao pagamento de lucros cessantes no percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato (R$ 115.810,28, conforme ID 59778054, a ser corrigido monetariamente desde então), por cada mês de atraso. O período de incidência dos lucros cessantes inicia-se em julho de 2020 (fim do prazo de tolerância) e se estende até a data da presente sentença, que formaliza a resolução do contrato. II.4.5. Dos Danos Morais O Autor pleiteia indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), em razão da frustração e dos transtornos decorrentes do atraso na entrega do imóvel. A Ré, por sua vez, alega ausência de ato ilícito e nexo de causalidade, sustentando que os supostos danos decorreram do próprio distrato. A tese da Ré não se sustenta. O atraso prolongado e injustificado na entrega de um imóvel, que representa um investimento significativo e, muitas vezes, a concretização de um projeto de vida, transcende o mero aborrecimento ou dissabor cotidiano. A frustração da expectativa de receber o bem no prazo prometido, a impossibilidade de planejar a vida (seja para moradia, seja para investimento), e a incerteza quanto ao futuro do empreendimento, são fatores que, inegavelmente, causam angústia, ansiedade e sofrimento psicológico ao consumidor. A responsabilidade civil da Ré é objetiva, nos termos do art. 14 do CDC, que estabelece que o fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços. O serviço de construção civil, com prazo de entrega definido, é uma obrigação de resultado. O descumprimento do prazo configura serviço defeituoso. A jurisprudência dos tribunais brasileiros, inclusive do Tribunal de Justiça da Paraíba, tem reconhecido a configuração do dano moral in re ipsa em casos de atraso substancial na entrega de imóveis, ou seja, o dano é presumido pela própria ocorrência do fato, dispensando prova de sua efetiva ocorrência na esfera íntima do indivíduo. Os precedentes citados pelo Autor na inicial (TJPB - ACÓRDÃO/DECISÃO do Processo Nº 00000665020158151201 e TJPB - ACÓRDÃO/DECISÃO do Processo Nº 00867198520128152001) corroboram este entendimento. Para a fixação do quantum indenizatório, devem ser observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a extensão do dano, a capacidade econômica das partes, o caráter punitivo-pedagógico da medida (para desestimular a reincidência da conduta ilícita) e o caráter compensatório para a vítima. O atraso de mais de três anos é um período considerável, que justifica a reparação. Considerando esses parâmetros, o valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) pleiteado pelo Autor a título de danos morais mostra-se adequado e razoável para compensar os transtornos e a angústia experimentados, bem como para cumprir a função pedagógica da condenação. II.4.6. Das Taxas Associativas e Demais Encargos do Imóvel O Autor requereu o afastamento de sua responsabilidade quanto aos encargos referentes ao imóvel, especialmente as taxas associativas, até a efetiva entrega do bem. A obrigação de pagar taxas condominiais ou associativas, bem como impostos e outras despesas inerentes ao imóvel, somente surge para o comprador a partir da efetiva posse do bem, que se dá com a entrega das chaves ou, no caso de loteamento, com a conclusão da infraestrutura e a disponibilização para uso. Antes disso, a responsabilidade por tais encargos recai sobre a construtora/incorporadora. No presente caso, o inadimplemento da Ré impediu a efetiva entrega do lote e a fruição do empreendimento pelo Autor. Consequentemente, não há que se falar em responsabilidade do Autor pelo pagamento de taxas associativas ou quaisquer outros encargos do imóvel antes da efetiva entrega do bem, que não ocorreu. A decisão de tutela de urgência (ID 63046983) já havia determinado que a Ré se abstivesse de cobrar do Autor "qualquer taxa de associação ou despesas referente ao imóvel", o que ora se ratifica e se torna definitivo. III. DISPOSITIVO Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial para: RATIFICAR a tutela de urgência concedida na decisão de ID 63046983, tornando-a definitiva, para impor à Ré a obrigação de não fazer, no sentido de abster-se de realizar qualquer cobrança contra o Autor relativamente a prestações decorrentes do negócio de compra e venda da unidade 0723, quadra 41, do Eco Park Santa Rita, seja direta ou indiretamente, através da inscrição de seu nome nos cadastros de inadimplentes, sob pena de multa de R$ 1.000,00 (um mil reais) por mês, sem prejuízo de novo arbitramento em caso de recalcitrância. DECLARAR a resolução do Contrato Particular de Compra e Venda com Pacto de Alienação Fiduciária, referente à unidade 0723, Bloco 41, do empreendimento "ECO PARK SANTA RITA CONDOMINIUM E RESORT", por culpa exclusiva da Ré, ECO PARK SANTA RITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. CONDENAR a Ré à restituição integral e em parcela única de todos os valores pagos pelo Autor, que totalizam R$ 75.263,78 (setenta e cinco mil, duzentos e sessenta e três reais e setenta e oito centavos), devidamente corrigidos monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) desde a data de cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da data da citação (art. 405 do Código Civil). DECLARAR a nulidade das Cláusulas 10 e 10.1 do contrato, na parte em que preveem retenções de valores em caso de rescisão por culpa exclusiva da vendedora, por serem abusivas e contrárias à Súmula 543 do STJ. CONDENAR a Ré ao pagamento de multa contratual invertida, fixada em 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato (R$ 115.810,28, conforme ID 59778054, a ser corrigido monetariamente desde 26/04/2022), por cada mês de atraso, a incidir desde julho de 2020 (fim do prazo de tolerância) até a data da presente sentença. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC desde cada vencimento mensal e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. CONDENAR a Ré ao pagamento de lucros cessantes em favor do Autor, fixados em 0,5% (meio por cento) sobre o valor atualizado do contrato (R$ 115.810,28, conforme ID 59778054, a ser corrigido monetariamente desde 26/04/2022), por cada mês de atraso, a incidir desde julho de 2020 (fim do prazo de tolerância) até a data da presente sentença. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo INPC desde cada vencimento mensal e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação. CONDENAR a Ré ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) em favor do Autor. Este valor deverá ser corrigido monetariamente pelo INPC a partir da data da prolação desta sentença (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar de julho de 2020 (data do evento danoso, Súmula 54 do STJ). DECLARAR a inexigibilidade de quaisquer taxas associativas, condominiais ou outros encargos referentes ao imóvel em relação ao Autor, até a efetiva entrega do bem, sendo de responsabilidade exclusiva da Ré tais despesas durante o período de sua mora. Em razão da sucumbência integral da Ré, CONDENO-A ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. JOÃO PESSOA, datado pelo sistema. SHIRLEY ABRANTES MOREIRA RÉGIS Juíza de Direito

15/10/2025, 00:00

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Juntada de Petição de contrarrazões

Publicado Ato Ordinatório em 06/04/2026.

Decorrido prazo de GILVAN ARAUJO DE OLIVEIRA em 01/04/2026 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 01/04/2026

Decorrido prazo de GILVAN ARAUJO DE OLIVEIRA em 01/04/2026 23:59.

Ato ordinatório praticado

Juntada de Petição de apelação

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 09/03/2026

Publicado Decisão em 10/03/2026.

Embargos de declaração acolhidos em parte

Conclusos para decisão

Juntada de Informações

Juntada de Petição de contrarrazões

Juntada de Petição de embargos de declaração

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 15/10/2025

Todas as movimentações(85)

Todos os documentos(20)