Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
APELANTE: Município de João Pessoa
APELADO: Holanda Imobiliária e Construtora Ltda ADVOGADO: Patrick Lima – OAB/PB 19.192 Ementa. Direito Tributário. Apelação Cível. ITBI - Imposto De Transmissão De Bens Imóveis. Contrato De Promessa De Compra E Venda. Ausência De Registro Da Transferência Da Propriedade. Inexigibilidade Do Tributo. Tese De Repercussão Geral Do STF. Recurso Desprovido. I. Caso em exame 1. A Holanda Imobiliária e Construtora Ltda ajuizou ação contra o Município de João Pessoa pleiteando a declaração de inexistência de relação jurídico-tributária e a suspensão da exigibilidade do ITBI sobre unidade autônoma, relativo a contrato de permuta com a Fibra Construtora, sem registro da transferência da propriedade. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em determinar a legalidade da cobrança do ITBI sobre contrato de promessa de compra e venda quando não houve registro da transferência da propriedade imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis. III. Razões de decidir 3. O fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, conforme art. 1.245, §1º, do Código Civil. 4. O Supremo Tribunal Federal, no ARE 1294969 RG (Tema 1124 de Repercussão Geral), fixou tese vinculante estabelecendo que "o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro". 5. No caso concreto, não houve registro da transferência da propriedade do imóvel, permanecendo este registrado em nome da Fibra Construtora, razão pela qual não se configura o fato gerador do ITBI. 6. A jurisprudência dos Tribunais Superiores é pacífica no sentido da inexigibilidade do ITBI sobre contratos de promessa de compra e venda sem o respectivo registro da transferência da propriedade. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso desprovido. Sentença mantida. 8. Tese de julgamento: "1. O fato gerador do ITBI é a efetiva transferência da propriedade imobiliária mediante registro, não incidindo sobre contratos de promessa de compra e venda sem registro da transferência. 2. A tese de repercussão geral fixada pelo STF no ARE 1294969 RG possui caráter vinculante e deve ser observada por todos os órgãos do Poder Judiciário." Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 156, II; CC/2002, art. 1.245, §1º; CTN, art. 35, I, II e III; CPC/2015, art. 927, III. Jurisprudência relevante citada: STF, ARE 1294969 RG, Rel. Min. Luiz Fux, Tribunal Pleno, j. 11.02.2021; STJ, AgInt no AREsp n. 1.597.752/SP, Rel. Min. Manoel Erhardt, Primeira Turma, j. 21.02.2022. TJ-PB APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA: 08126847220228152001, Relator.: Gabinete 21 - Des. Francisco Seraphico Ferraz da Nóbrega Filho, 1ª Câmara Cível. TJ-PB - APL: 08179268020208152001, Relator.: Desa. Agamenilde Dias Arruda Vieira Dantas, 2ª Câmara Cível. TJ-PB - APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA: 08438988120228152001, Relator: Gabinete 20 - Des. Onaldo Rocha de Queiroga, 1ª Câmara Cível. RELATÓRIO A Holanda Imobiliária e Construtora Ltda ajuizou ação ordinária com pedido de tutela de urgência antecipada contra o Município de João Pessoa, pleiteando a declaração de inexistência de relação jurídico-tributária e a suspensão da exigibilidade do recolhimento do ITBI sobre a unidade autônoma nº 3303-A do Edifício Residencial NEXT TOWERS. A autora, ora apelada, informou que firmou contrato de promessa de compra e venda com Paulo Cézar de Oliveira Brito e sua esposa, relativo à unidade autônoma mencionada, imóvel que havia recebido em contrato de permuta junto à Fibra Construtora e Incorporadora Ltda. Alegou que, apesar de deter os direitos aquisitivos sobre o imóvel, não procedeu com seu registro imobiliário, pois sua intenção era aliená-lo. A empresa relatou que Paulo Cézar de Oliveira Brito, ao tentar registrar a unidade em seu nome, descobriu um débito de R$ 17.406,04 lançado em nome da demandante, relativo à cobrança de ITBI referente ao contrato de permuta celebrado entre a Holanda Imobiliária e a Fibra Construtora. Sustentou que, à vista da ocorrência do fato gerador do ITBI somente quando da efetiva transmissão imobiliária, conforme jurisprudência do STF, STJ e TJPB, e como não houve transferência do imóvel para o seu nome perante o cartório imobiliário competente, a cobrança de ITBI seria indevida. O juízo de primeiro grau concedeu a tutela provisória de urgência e, no mérito, julgou procedente o pedido autoral, declarando a inexistência de relação jurídico-tributária e determinando a suspensão da exigibilidade do recolhimento do ITBI sobre a unidade autônoma nº 3303-A do Edifício Residencial NEXT TOWERS, relativo ao negócio entabulado entre a autora e a Fibra Construtora. Irresignado, o Município de João Pessoa interpôs recurso de apelação (ID 36749831 – Pág. 1/9), arguindo a legalidade da cobrança do ITBI. Sustenta que a Constituição Federal de 1988, em seu art. 156, II, e o Código Tributário Nacional, em seu art. 35, estabelecem três hipóteses de incidência do ITBI: a transmissão inter vivos da propriedade ou domínio útil de bens imóveis, a transmissão de direitos reais sobre imóveis e a cessão de direitos relativos às transmissões. Argumenta também que o contrato de promessa de compra e venda constitui direito real do promitente comprador, conforme art. 1.225, VII, e 1.417 do Código Civil, enquadrando-se na hipótese de cessão de direitos. Alega que a jurisprudência que limita o fato gerador do ITBI apenas ao registro da propriedade esvazia as demais hipóteses constitucionais de incidência. Requer o provimento do recurso para reformar o pronunciamento e fazer incidir sobre a promessa de compra e venda a obrigação pelo recolhimento do ITBI. A apelada apresentou contrarrazões (ID 36749834), sustentando que a decisão deve ser mantida, pois está amparada na legislação aplicável e em entendimento jurisprudencial consolidado nos Tribunais Superiores. Argumenta que o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro. Defende que o recurso vai de encontro ao entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal e requer a improcedência do apelo. É o relatório. VOTO O recurso de apelação é tempestivo, adequado e preenche os requisitos de admissibilidade previstos nos artigos 1.009 e seguintes do Código de Processo Civil. Conheço do recurso. A controvérsia cinge-se à legalidade da cobrança do ITBI sobre contrato de promessa de compra e venda de imóvel, quando não houve o registro da transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis. O art. 156, II, da Constituição Federal de 1988 estabelece a competência municipal para instituir imposto sobre "transmissão 'inter vivos', a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição". O Código Tributário Nacional, em seu art. 35, especifica o fato gerador do imposto sobre transmissão de bens imóveis: "I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil; II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II". Nos termos do art. 1.245, §1º, do Código Civil de 2002, "enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel". Assim, a transferência da propriedade imobiliária somente se opera mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do ARE 1294969 RG, Tema 1124 de Repercussão Geral, Relator Ministro Luiz Fux, firmou a seguinte tese: "O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro". O TJPB, seguindo o mesmo entendimento, tem reiteradamente decidido: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. DECLARAÇÃO DE INEXIGIBILIDADE DE ITBI INCIDENTE SOBRE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMPOSTO QUE TEM COMO FATO GERADOR A TRANSFERÊNCIA DO BEM NO REGISTRO DE IMÓVEIS. ENTENDIMENTO FIRMADO PELO STF EM SEDE DE REPERCUSSÃO GERAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. APELAÇÃO DESPROVIDA. Sob a sistemática da repercussão geral (Tema 1124), o STF firmou a seguinte tese: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.” “Assim, pretender a cobrança do ITBI sobre a celebração de contrato de promessa de compra e venda implica considerar constituído o crédito antes da ocorrência do fato imponível.” (0848373-17.2021.8.15.2001, Rel. Des. Leandro dos Santos, APELAÇÃO CÍVEL, 1ª Câmara Cível, juntado em 24/08/2023). (TJ-PB - APELAÇÃO CÍVEL: 0848346-97.2022.8.15.2001, Relator.: Desa. Maria de Fátima Moraes Bezerra Cavalcanti Maranhão, 1ª Câmara Cível). EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. INCIDÊNCIA DE ITBI. PROMESSA DE COMPRA E VENDA E CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL. FATO GERADOR. EFETIVA TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. APELO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação Cível interposta pelo Município de João Pessoa contra sentença que, em sede de mandado de segurança, declarou a inexistência de relação jurídico-tributária para a cobrança de ITBI incidente sobre contrato de promessa de compra e venda de imóvel, bem como sobre a cessão dos respectivos direitos, com a consequente desconstituição do lançamento tributário. II. Questão em discussão 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se o fato gerador do ITBI ocorre com a celebração do contrato de promessa de compra e venda ou cessão de direitos sobre imóvel; e (ii) verificar a legalidade da cobrança do tributo na ausência de registro no cartório de imóveis. III. Razões de decidir 3. O fato gerador do ITBI ocorre com a transmissão efetiva do domínio do bem imóvel, a qual somente se verifica com o registro do título translativo no cartório de registro de imóveis, conforme o art. 1.245 do Código Civil. Contratos preliminares, como a promessa de compra e venda e a cessão de direitos aquisitivos, não configuram transmissão de propriedade, pois permanecem no plano obrigacional, não ensejando a ocorrência do fato imponível previsto na legislação tributária. O Supremo Tribunal Federal, ao julgar o Tema 1124 de repercussão geral, fixou entendimento de que o fato gerador do ITBI somente ocorre com o registro da transferência da propriedade. A jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça da Paraíba reitera a inexistência de fato gerador do ITBI em hipóteses semelhantes, corroborando a manutenção da sentença. IV. Dispositivo e tese 4. Recurso Desprovido. (TJ-PB - APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA: 08438988120228152001, Relator: Gabinete 20 - Des. Onaldo Rocha de Queiroga, 1ª Câmara Cível). APELAÇÃO CÍVEL. REEXAME NECESSÁRIO. TRIBUTÁRIO. AÇÃO ORDINÁRIA. PROCEDÊNCIA. ITBI. HIPÓTESE DE INCIDÊNCIA. TRANSMISSÃO DE PROPRIEDADE E DE DIREITOS REAIS E CESSÃO DE DIREITOS A SUA AQUISIÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO DE NATUREZA PESSOAL. CONVERSÃO EM DIREITO REAL QUANDO IRRETRATÁVEL E MEDIANTE REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. FATO GERADOR EM MOMENTO ANTERIOR. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. DESPROVIMENTO DO REEXAME NECESSÁRIO E DA APELAÇÃO CÍVEL. - A promessa de compra e venda consiste em contrato preliminar onde as partes assumem o compromisso de futura transmissão de bem imóvel. - O contrato de promessa de compra e venda perderá sua característica de direito pessoal e passará a ser considerado como direito real somente quando se tornar irretratável e for providenciado o competente registro no respectivo cartório imobiliário. - Enquanto preservada a natureza de contrato preliminar da promessa de compra e venda, a cobrança de ITBI é indevida. (TJ-PB - APL: 08179268020208152001, Relator.: Desa. Agamenilde Dias Arruda Vieira Dantas, 2ª Câmara Cível) DIREITO TRIBUTÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. ITBI. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DIREITO DE NATUREZA PESSOAL. CONVERSÃO EM DIREITO REAL QUANDO IRRETRATÁVEL E MEDIANTE REGISTRO NO CARTÓRIO IMOBILIÁRIO. INEXISTÊNCIA DE FATO GERADOR. APELAÇÃO DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta contra sentença prolatada nos autos da Ação Declaratória de Nulidade de Cobrança de ITBI c/c Pedido de Tutela de Urgência, que julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar a inexistência do fato gerador do ITBI em cobranças representadas por dois títulos, determinando, respectivamente, a exclusão do valor de R$ 8.046,68 e a retificação do título com a exclusão do nome do ex-cônjuge como adquirente, reconhecendo a autora como única responsável tributária, com direito ao desconto legal. O Município sustenta que a celebração de contrato de promessa de compra e venda, ainda que não registrada, e a cessão de direitos decorrentes desse contrato, configurariam fato gerador autônomo do ITBI. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em definir se há fato gerador do ITBI na hipótese de celebração de promessa de compra e venda e subsequente cessão de direitos contratuais, sem o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. III. RAZÕES DE DECIDIR A exigência do ITBI tem como pressuposto a efetiva transmissão da propriedade do bem imóvel ou de direitos reais sobre ele, o que, nos termos dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil, somente se perfaz com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. A cessão de posição contratual decorrente de promessa de compra e venda não registrada não configura cessão de direito real, mas sim mera obrigação de natureza pessoal, inapta a ensejar a incidência do ITBI, conforme interpretação sistemática dos arts. 1.225, VII, e 1.417 do Código Civil. O art. 110 do CTN impede que a lei tributária altere o conteúdo e o alcance de institutos de direito privado, como a transmissão de propriedade, que requer registro imobiliário. A jurisprudência do STF (Tema 1124 – ARE 1294969) é pacífica ao firmar que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade, mediante registro no Cartório de Imóveis, entendimento igualmente consolidado no STJ e no Tribunal de Justiça da Paraíba. A legislação municipal (LC nº 053/2008, art. 201, I) também prevê o registro do título como marco da ocorrência do fato gerador do ITBI. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A celebração de contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório de Imóveis não configura fato gerador do ITBI. A cessão de direitos decorrentes de promessa de compra e venda não registrada possui natureza obrigacional, e não real, sendo incabível a cobrança do ITBI. O fato gerador do ITBI somente se aperfeiçoa com a efetiva transferência da propriedade, formalizada pelo registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.(TJ-PB - APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA: 08126847220228152001, Relator.: Gabinete 21 - Des. Francisco Seraphico Ferraz da Nóbrega Filho, 1ª Câmara Cível). Embora o município apelante sustente que a Constituição Federal prevê três hipóteses de incidência do ITBI, incluindo a cessão de direitos, e que o contrato de promessa de compra e venda constitui direito real do promitente comprador, tal argumentação não prospera diante do entendimento consolidado dos Tribunais Superiores. A interpretação constitucional e legal das normas tributárias deve observar o princípio da segurança jurídica e a uniformização da jurisprudência. A tese fixada pelo STF em sede de repercussão geral tem aplicação obrigatória e vinculante para todos os órgãos do Poder Judiciário. No presente caso, restou incontroverso que não houve o registro da transferência da propriedade do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis competente. A Holanda Imobiliária e Construtora Ltda celebrou contrato de promessa de compra e venda, mas o bem permanece registrado em nome da Fibra Construtora. Aplicando-se a tese firmada pelo STF, não há que se falar em incidência do ITBI, pois não ocorreu a efetiva transferência da propriedade imobiliária mediante registro. É importante destacar que o art. 110 do CTN estabelece que "a lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, utilizados, expressa ou implicitamente, pela Constituição Federal". Assim, o conceito de transmissão de propriedade deve seguir as regras do direito civil, que exige o registro para a efetiva transferência.
Acórdão - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DA PARAÍBA GABINETE DESª. AGAMENILDE DIAS ARRUDA VIEIRA DANTAS APELAÇÃO CÍVEL nº 0853790-82.2020.8.15.2001 RELATORA: Dra. Maria das Graças Fernandes Duarte – Juíza Convocada ORIGEM: 4ª Vara de Fazenda Pública da Capital
Diante do exposto, verifico que a sentença está em perfeita consonância com o entendimento consolidado dos Tribunais Superiores, especialmente a tese de repercussão geral fixada pelo STF no ARE 1294969 RG. Assim, a cobrança do ITBI sobre contrato de promessa de compra e venda, sem o respectivo registro da transferência da propriedade, mostra-se indevida, conforme jurisprudência pacificada. Pelo exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo integralmente a sentença recorrida. É como voto. João Pessoa, datado e assinado eletronicamente. Dra. Maria das Graças Fernandes Duarte Juíza Relatora (Convocada)