Procedimento Comum Cível 0846001-32.2020.8.15.2001 - TJPB

Procedimento Comum Cível 0846001-32.2020.8.15.2001 - TJPB | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: DORALICE HONORIO DANTAS DE LUCENA REU: EDITORA E DISTRIBUIDORA EDUCACIONAL S/A, PITAGORAS - SISTEMA DE EDUCACAO SUPERIOR SOCIEDADE LTDA SENTENÇA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. ALEGAÇÃO DE RENOVAÇÃO CONTRATUAL VERBAL. DESPESAS DE MANUTENÇÃO E RECOMPOSIÇÃO FÍSICA DO IMÓVEL. ÔNUS DA PROVA DO LOCADOR. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. I. CASO EM EXAME Ação de indenização ajuizada por Doralice Honório Dantas de Lucena contra Editora e Distribuidora Educacional S/A e Pitágoras Sistema de Educação Superior Ltda., visando ao pagamento de R$ 238.553,14, referentes a despesas de manutenção do imóvel e recomposição física das salas locadas, após a devolução do bem ao final do contrato de locação comercial firmado em 2013. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se houve renovação contratual tácita ou verbal após o término do contrato de locação em setembro de 2019; (ii) estabelecer se as promovidas devem ressarcir despesas de manutenção do imóvel no ano de 2019; (iii) verificar se a autora comprovou adequadamente os valores despendidos para a recomposição física do imóvel devolvido. III. RAZÕES DE DECIDIR A locação do imóvel foi formalmente pactuada por seis anos, de 18/09/2013 a 18/09/2019, sendo posteriormente firmado o 6º Termo Aditivo, que fixou valor mensal de R$ 40.000,00 para reembolso de despesas a partir de janeiro de 2019, substituindo o rateio proporcional antes previsto. O contrato não prevê renovação automática e inexiste prova documental de renovação verbal ou tácita por mais dois anos, prevalecendo a notificação de desocupação enviada em outubro/2019. Os comprovantes apresentados demonstram que as rés adimpliram os valores fixos de R$ 40.000,00 mensais estabelecidos no 6º Termo Aditivo, inexistindo saldo a ser reembolsado quanto às despesas de manutenção. A recomposição física do imóvel depende de comprovação de vistoria contratualmente prevista e da correlação entre os reparos alegados e os danos decorrentes da locação, o que não foi demonstrado, pois a autora apresentou apenas orçamento simplificado e notas fiscais emitidas mais de um ano após a devolução do bem, sem vinculação clara ao contrato. Incumbe ao autor comprovar o fato constitutivo do seu direito (art. 373, I, do CPC), não se desincumbindo a promovente desse ônus. IV. DISPOSITIVO E TESE Pedido improcedente. Tese de julgamento: A ausência de cláusula de renovação automática e a falta de comprovação de acordo verbal inviabilizam a prorrogação tácita do contrato de locação. As despesas de manutenção só podem ser reembolsadas mediante comprovação efetiva do desembolso e da correlação com as cláusulas contratuais vigentes. A recomposição física do imóvel exige prova robusta, especialmente mediante vistoria e documentos idôneos, sob pena de improcedência do pedido. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 373, I, 378, 379 e 380; CC, arts. 421 e 422. Poder Judiciário da Paraíba 12ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0846001-32.2020.8.15.2001 [Locação de Imóvel] Vistos etc. DORALICE HONÓRIO DANTAS DE LUCENA, já qualificada, por advogado constituído, ingressou em juízo com AÇÃO DE INDENIZAÇÃO contra EDITORA E DISTRIBUIDORA EDUCACIONAL S/A e PITÁGORAS SISTEMA DE EDUCAÇÃO SUPERIOR LTDA., pessoas jurídicas de direito privado igualmente qualificadas, alegando que firmou contrato de locação de um imóvel situado na Rua Radialista Antônio Assunção de Jesus, n.º 89, bairro Jd. Cidade Universitária, João Pessoa/PB, em 18 de setembro de 2013, com compartilhamento do imóvel, onde funciona o conhecido Século Colégio e Curso e que o contrato venceu em setembro de 2019, sem qualquer comunicação prévia para a rescisão por parte da demandada. Ainda segundo a autora, devido ao interesse no prédio objeto da locação por outra empresa, entrou em contato com a demandada comunicando o fato e recebeu o anúncio de haveria a continuação do contrato por mais dois anos, devido à necessidade de conclusão da turma que se iniciou em agosto de 2016, inclusive, em 06 de setembro de 2019, a senhora Danielle, por telefone, reforçou a renovação do contrato por mais dois anos. Também conforme a parte autora, contrariando toda a comunicação, para a sua surpresa, recebeu notificação da desocupação do imóvel a partir de 31 de dezembro de 2019, o que lhe acarretou prejuízos, pois deixou de efetivar contrato com outra empresa. Conforme a promovente, iniciou-se diálogo para a quitação das pendências contratuais, inclusive rateio das despesas com projeto de incêndio e despesas de manutenção do prédio do ano de 2019, bem assim limpeza para entrega do prédio da forma que foi recebido, sobre os quais não houve consenso e foram depositados os valores de R$ 30.321,89 (trinta mil, trezentos e vinte e um reais e oitenta e nove centavos) referente à recomposição física das salas usadas e de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) com relação ao rateio quanto ao projeto de incêndio, alegando que o imóvel lhe foi devolvido com salas totalmente sujas, fiações soltas, placas nas paredes e gesso danificado, sendo orçado o reparo em R$ 205.000,00 (duzentos e cinco mil reais). A parte autora ainda afirma que, no final do ano de 2018, as despesas referentes à manutenção do prédio do ano de 2018 seriam pagas de forma parcelada no ano de 2019 no importe fixo de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), alegando que o valor da manutenção realizada durante o ano de 2019 chega ao valor de R$ 332.750,06 (trezentos e trinta e dois mil, setecentos e cinquenta reais e seis centavos). A promovente chega ao total de R$ 537.750,06 (quinhentos e trinta e sete mil, setecentos e cinquenta reais e seis centavos), sendo devido pelas promovidas a cota parte de R$ 268.875,03 (duzentos e sessenta e oito mil, oitocentos e setenta e cinco reais e três centavos), do qual deve ser deduzido o valor depositado de R$ 30.321,89 (trinta mil, trezentos e vinte e um reais e oitenta e nove centavos). Ao final, requereu a condenação das promovidas ao pagamento de R$ 238.553,14 (duzentos e trinta e oito mil, quinhentos e cinquenta e três reais e quatorze centavos), referente à manutenção realizada durante o ano de 2019, mais despesas com a recomposição física do imóvel (retirada do nome Pitágoras da fachada, pintura, serviços elétricos e de gesso). A gratuidade judiciária foi parcialmente concedida para deferir o parcelamento das custas iniciais, com redução em 40% (ID 41358190). Regularmente citadas, as promovidas ofertaram contestação conjunta (ID 53138858), onde apresentou impugnação à gratuidade judiciária, sob os argumentos de que há despesas eventuais que não interferem na situação financeira da autora, a qual é sócia administradora de uma empresa (escola) nesta Capital. No mérito, afirma que o contrato vigeu de 18/09/2013 a 31/12/2019 e, em outubro/2019, encaminhou notificação informando que o imóvel seria desocupado e no momento do distrato passou a ser cobrada de valores que não foram pactuados, tendo feito proposta de distrato com pagamento de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais) referente ao projeto de bombeiros e indenização de R$ 30.321,89 (trinta mil, trezentos e vinte e reais e oitenta e nove centavos) para recomposição do imóvel, conforme vistoria realizada. Impugnação à contestação (ID 54707799). Determina a especificação de provas (ID 59988109), a autora requereu a produção de prova testemunhal (ID 60745785), enquanto que as rés pugnaram pelo depoimento pessoal da promovente, além de prova testemunhal e documental suplementar (ID 60863912), as quais foram indeferidas (ID 69882203). Na audiência de conciliação, a auto composição restou frustrada (termo no evento n.º 82157347), sendo reconsideradas as decisões anteriores dada a transação processual pelas partes, para deferir a produção da prova oral. Petição da parte autora juntando documentos e informando que o prédio somente foi recomposto no início do ano de 2021, sendo gasto o valor de R$ 240.210,00 (duzentos e quarenta mil, duzentos e dez reais) - ID 97354627. Na audiência de instrução (termo do evento n.º 110813666) foi inquirida a testemunha Ana Silva Aguiar, sendo dispensadas as demais oitivas. Em seguida, as partes apresentaram as suas alegações finais por memoriais (ID 111561721 e 112354878). É o relatório. Fundamento e decido: Da impugnação à gratuidade judiciária: Requerida a integralidade da gratuidade judiciária quanto às custas iniciais, após determinar que a promovente comprovasse a sua hipossuficiência financeira (ID 34436805), a suplicante apresentou (ID 35692610) documentos comprobatórios de despesas, contracheque e declaração do imposto de renda, bem assim demonstrando que a guia das custas informa o valor de R$ 16.524,65 (dezesseis mil, quinhentos e vinte e quatro reais e sessenta e cinco centavos), pelo que este juízo concedeu parcialmente a benesse e reduziu o seu valor em 40% (quarenta por cento), parcelando o resultado em 06 (seis) parcelas, as quais foram integralmente quitadas. De outra senda, as promovidas não produziram contraprova que evidenciem que a autora pode custear as despesas do processo sem o prejuízo de sua subsistência, pelo que rejeito a impugnação. Do mérito: Inicialmente, esclareço que a relação entre as partes não é de consumo, mas de natureza cível, com locação de imóvel não residencial. O imóvel locado era de uso compartilhado, pelo que as despesas são rateadas entre as partes. Conforme Cláusula 3.1 a locação foi pactuada com prazo de 06 (seis) anos, iniciando-se em 18/09/2013 e findando em 18/09/2019. Em apertadas linhas, a promovente sustenta que após o encerramento do contrato locatício, a expectativa de sua prorrogação por dois anos foi frustrada surpreendentemente com a notificação de desocupação, restando pendentes pagamentos referentes ao rateio de despesas realizadas no ano de 2019 no valor de R$ 332.750,06 (cota de R$ 166.375,03) e com a recomposição física do imóvel no importe de R$ 205.000,00 (cota de R$ 102.500,00), com dedução do valor depositado voluntariamente de R$ 30.321,89 (trinta mil, trezentos e vinte e um reais e oitenta e nove centavos). O rateio das despesas comuns do imóvel está disciplinado pela Cláusula 4.6, discriminada no Anexo 4.6 como sendo referentes a taxas municipais, energia, água, IPTU e outros, cabendo ao locador e ao locatário arcar com 50% das mesmas. A promovente colacionou apenas o contrato primitivo de locação. No entanto, a peça de bloqueio das requeridas foi instruída, além daquele contrato, com os seus sucessivos aditivos. Nesse sentir, em 01/01/2019 foi firmado o 6º Termo Aditivo ao Contrato de Locação, que alterou o valor do aluguel e, em especial, a cláusula de rateio a partir da competência janeiro/2019, nos seguintes termos (ID 53138898/2): 4.6. Despesas e Encargos: Estabelecem as Partes que as despesas e/ou encargos, decorrentes da presente locação e relativas ao imóvel e/ou Espaços Locados (dentre eles, energia elétrica, IPTU, água e coleta de lixo), serão reembolsados pela LOCATÁRIA em favor da LOCADORA, juntamente com o valor do Aluguel Mensal devido, desde já estabelecendo-se um valor fixo no importe de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais)/mês o “Reembolso”). A promovente pretende o pagamento equivalente a cota igualitária sobre despesas comuns que ficaram em aberto no ano de 2019 que apresenta no total de R$ 332.750,06 (trezentos e trinta e dois mil, setecentos e cinquenta reais e seis centavos), encartando tabela de despesas do ano de 2019 no importe de R$ 250.005,09 (duzentos e cinquenta mil, cinco reais e nove centavos) – ID 34379205/1, com pagamentos comprovados junto à CAGEPA (ID 34379205/16-17); ENERGISA (ID 34379205/15) e IPTU (ID 34379205/3-14). Também apresentou relação de despesas não quitadas, objeto da postulação, referentes ao ano de 2019 (ID 34379206 e seguintes), que somam R$ 338.749,97, as quais não têm comprovação de pagamento e, consequentemente, não podem ser reembolsadas, como prevê a cláusula contratual modificada por aquele aditivo. De maior relevância, tem-se que a autora colacionou extratos bancários no intuito de demonstrar que foram feitos pagamentos a título das despesas do ano de 2018, como afirmou em sua peça inaugural, as quais teriam sido parceladas para pagamento a posteriori, no ano de 2019. Entrementes, à vista do 6ª Aditivo Contratual, vislumbra-se claramente que os depósitos no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), a partir de janeiro/2019 – ID 34399263/2 comprovam o cumprimento, pelas promovidas, do que restou pactuado no 6º Termo Aditivo ao Contrato de Locação, o que engloba as despesas indicadas no ID 34379205/1. Quanto à devolução do imóvel locado, o contrato prevê: 11.2. Vistoria. No momento da devolução do Imóvel, deverá ser realizada uma vistoria para que sejam verificadas e acordadas as medidas que deverão ser tomadas pelas Partes, principalmente a realização de obras e benfeitorias a ser realizado no Imóvel pela Locatária. Assim, a previsão contratual exige a realização de vistoria para verificação de eventuais obras necessárias para recompor o imóvel locado. Embora alegue ter realizado vistoria que chegou ao valor de R$ 30.321,89 (trinta mil, trezentos e vinte e um reais e oitenta e nove centavos) para o restabelecimento do imóvel locado, valor espontaneamente depositado em favor da parte autora antes mesmo do ajuizamento desta demanda, as promovidas não trouxeram o instrumento do ato (laudo da vistoria). Outrossim, a parte autora, a quem cumpria o ônus de comprovar as despesas necessárias para recompor o imóvel locado, inclusive mediante a vistoria contratualmente prevista, limitou-se a apresentar orçamento simplório apenas com indicação do valor total de R$ 205.000,00 (duzentos e cinco mil reais) para a realização de serviços de retirada da fachada, pintura da fachada, serviços de elétrica, gesso e pintura de salas, corredores e laboratórios, o que se mostra insuficiente. De outra banda, as notas fiscais posteriormente encartadas aos autos (ID 97354628/1-2), emitidas em 03/2021, são em valor superior àquele orçamento e não descriminam os mesmos serviços anteriormente orçados, comprometendo a demonstração do nexo de causalidade com o imóvel desocupado em dezembro/2019. O ônus da prova tem a principal de servir como regra de “fechamento do sistema”, nos ensinamentos de MARINONI1, informando ao juiz como deve julgar se, ao final da instrução da causa, permanecer em dúvida a respeito dos fatos relevantes para a decisão, orientando, desta forma, o comportamento das partes. Nesse sentido, assim o escólio do mestre: “Assim, a regra do ônus da prova destina -se – tal como a regra que impõe deveres instrutórios às partes – a dirigir o comportamento das partes no que tange ao risco da ausência de prova e iluminar o juiz que chega ao final do procedimento sem se convencer sobre como os fatos se passaram. Nesse sentido, a regra do ônus da prova é um indicativo para as partes a respeito de quem pode se prejudicar com o estado de dúvida judicial e para o juiz se livrar do estado de dúvida e, assim, definir o mérito. Tal dúvida deve ser paga pela parte que tem o ônus da prova. Se a dúvida paira sobre o fato constitutivo, essa deve ser suportada pelo autor, ocorrendo o contrário em relação aos demais fatos. Nesse sentido, é possível coexistirem regras que impõem o dever de prova às partes e regras que impõem o ônus da prova às partes: ambas são técnicas de que se vale o legislador para bem instruir o feito. Desse modo, por um lado, o aporte de provas no processo pelas partes – e por qualquer pessoa que tenha conhecimento de fatos relevantes ao julgamento da causa – é um dever imposto por dispositivos como os arts. 378, 379 e 380 do CPC. Por outro lado, em razão da regra do ônus da prova, esse mesmo aporte satisfaz também um interesse das próprias partes, a fim de evitar sujeitar -se a uma decisão desfavorável em razão de sua omissão”2. Esclarece FREDIE DIDIER JR., quanto ao ônus da prova, que as regras processuais que disciplinam a distribuição do ônus da prova tanto são regras dirigidas às partes, na medida em que as orientam sobre o que precisam provar (ônus subjetivo), como também são regras de julgamento dirigidas ao órgão jurisdicional, tendo em vista que o orientam sobre como decidir em caso de insuficiência das provas produzidas (ônus objetivo) – o último refúgio para evitar o non liquet”3. Nos termos dispostos no art. 373, inciso I, do CPC, o ônus da prova incumbe ao autor quanto ao fato constitutivo de seu direito. O fato constitutivo, diz FREDIE DIDIER JR.4, é o fato gerador do direito afirmado pelo autor em juízo. Compõe o suporte fático que, enquadrado em dada hipótese normativa, constitui uma determinada situação jurídica, de que o autor afirma ser titular. Sobre a distribuição do ônus da prova, veja-se o ensinamento de NEVES: “Segundo a regra geral estabelecida pelos incisos do art. 373 do Novo CPC, cabe ao autor o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, ou seja, deve provar a matéria fática que traz em sua petição inicial e que serve como origem da relação jurídica deduzida em juízo. Em relação ao réu, também o ordenamento processual dispõe sobre ônus probatórios, mas não concernentes aos fatos constitutivos do direito do autor. Naturalmente, se desejar, poderá tentar demonstrar a inverdade das alegações de fato feitas pelo autor por meio de produção probatória, mas, caso não o faça, não será colocado em situação de desvantagem, a não ser que o autor comprove a veracidade de tais fatos. Nesse caso, entretanto, a situação prejudicial não se dará em consequência da ausência de produção de prova pelo réu, mas sim pela produção de prova pelo autor.”5 Diante do exposto e considerando tudo o mais que dos autos consta, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais finais (se existentes) devidas ao FEPJ/PB e de honorários advocatícios sucumbenciais, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, mantida a redução decorrente da concessão parcial da gratuidade judiciária. Publicação e registro eletrônicos. Intimem-se. João Pessoa, 07 de agosto de 2025. Juiz Manuel Maria Antunes de Melo Titular_12ª Vara Cível 1 In Curso de Processo Civil. 3ª ed. Volume 2. Tutela dos Direitos Mediante Procedimento Comum. São Paulo: RT. 2017. p. 178. 2 Ob. Cit. p. 178 3 Curso de Direito Processual Civil. 10ª ed. Volume 2. Teoria da Prova, Direito Probatório, Decisão, Precedente, Coisa Julgada e Tutela Provisória. Salvador: Juspodivm. 2015. p. 108 4 Ob. Cit. p. 111 5 NEVES, Daniel Amorim Assumpção. Manual de Direito Processual Civil. Volume Único. 8ª ed. Salvador: Juspodivm. 2016. p. 2074

08/08/2025, 00:00

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Publicado Ato Ordinatório em 12/05/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/05/2026

Expedida/certificada a intimação eletrônica

Ato ordinatório praticado

Decorrido prazo de EDITORA E DISTRIBUIDORA EDUCACIONAL S/A em 25/02/2026 23:59.

Decorrido prazo de PITAGORAS - SISTEMA DE EDUCACAO SUPERIOR SOCIEDADE LTDA em 25/02/2026 23:59.

Juntada de Petição de apelação

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 29/01/2026

Publicado Sentença em 30/01/2026.

Embargos de declaração não acolhidos

Expedição de Outros documentos.

Conclusos para decisão

Juntada de Petição de contrarrazões

Decorrido prazo de EDITORA E DISTRIBUIDORA EDUCACIONAL S/A em 02/09/2025 23:59.

Decorrido prazo de PITAGORAS - SISTEMA DE EDUCACAO SUPERIOR SOCIEDADE LTDA em 02/09/2025 23:59.

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