Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Poder Judiciário da Paraíba 3ª Vara Mista de Cabedelo SENTENÇA 0800091-48.2016.8.15.0731 [Posse] REINTEGRAÇÃO / MANUTENÇÃO DE POSSE (1707) RICARDO NASCIMENTO FERNANDES(917.462.994-87); CONDOMINIO HAWANA RESIDENCE(14.919.041/0001-90); ANA PAULA GOUVEIA LEITE(011.355.254-80); DIOCLECIO DE OLIVEIRA BARBOSA(082.032.704-25); CASTEDO CONSTRUCOES E INCORPORACOES LTDA - ME(13.518.180/0001-40); BETTY CASTEDO DE CARVALHO(289.624.432-87); GIOVANNY FRANCO FELIPE(007.358.464-99);
Vistos.
Trata-se de AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE CUMULADA COM AÇÃO DEMOLITÓRIA E PEDIDO DE DANOS MORAIS E MATERIAIS tendo como partes o CONDOMÍNIO HAWANA RESIDENCE, na qualidade de autor e reconvindo, e a CONSTRUTORA CASTEDO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA - ME e BETTY CASTEDO DE CARVALHO, como rés e reconvintes. O Condomínio Autor ajuizou a presente ação alegando que a construtora ré, à época da edificação do condomínio em 2011, possuía três sócias (Sra. Betty Castedo Cortes, Hawana Castedo Braga e Patrícia Castedo Braga de Carvalho), sendo a Sra. Betty Castedo a atual proprietária da unidade 003, objeto central da controvérsia. O condomínio sustenta que a unidade térrea (003) foi irregularmente murada, incorporando uma área comum de 84,8325 m², onde se localizam a cisterna e a bomba d'água que abastecem todas as unidades habitacionais. Tal fechamento inviabiliza o acesso do síndico e prestadores de serviço para manutenções e reparos. Adicionalmente, o autor narra que os réus realizaram uma construção de extensão aos fundos da unidade 003 de forma ilegal, o que resultou em um Auto de Infração da Prefeitura de Cabedelo/PB (ID 2740355) por obra em desacordo com o projeto aprovado, gerando multa de R$ 4.900,00. A referida extensão não foi demolida. Aduz que a descoberta da irregularidade ocorreu em 2015, após um vazamento que exigiu a consulta às plantas do prédio na Prefeitura, revelando que a área hoje cercada pela unidade 003 era, na verdade, uma área verde comum e de livre acesso. Os pedidos da inicial incluíam a reintegração de posse da área comum, a demolição da construção irregular (puxadinho), do muro e do portão de acesso, a retificação da convenção condominial e registros cartorários, além de indenização por danos morais e materiais. O condomínio requereu, ainda, os benefícios da justiça gratuita e a concessão de liminar de reintegração de posse, alegando posse nova. A liminar de reintegração de posse foi indeferida (ID 2914403). A Demandada, Sra. Betty Castedo de Carvalho, apresentou sua Contestação (ID 3241270). Em preliminar, alegou impossibilidade jurídica do pedido (por não haver dano consumado e a área ser de sua propriedade), e ilegitimidade passiva da Construtora Castedo Construções e Incorporações Ltda., afirmando que a responsabilidade pela construção foi de pessoas físicas (ela e suas filhas), que a empresa não mais existia e não possuía vínculo jurídico com o imóvel. No mérito, defendeu que a área em questão é privativa da unidade 003, conforme escritura e laudo de engenheiro (Vandenberg Vieira de Meneses), e que a construção irregular estava em processo de regularização junto à Prefeitura Sustentou posse justa e de boa-fé e alegou litigância de má-fé do síndico do condomínio, atribuindo a ação a uma "rixa pessoal". Simultaneamente, a Sra. Betty Castedo de Carvalho apresentou Reconvenção (ID 3241339), pleiteando indenização por danos morais (pela suposta "vingança privada" do síndico) e danos materiais (pela utilização de sua área para a cisterna e bomba d'água, ou que estas fossem removidas sem custos para ela). O Condomínio/Autor apresentou Impugnação à Contestação (ID 4075886), refutando as preliminares da ré. Quanto à justiça gratuita, alegou que a ré era sócia de construtora e proprietária de imóveis, não comprovando hipossuficiência. Sobre a impossibilidade jurídica do pedido, argumentou que o instituto havia sido extinto pelo atual CPC e que as provas demonstravam a lesão ao direito do autor. Em relação à ilegitimidade passiva da construtora, afirmou que o CNPJ da empresa estava ativo e que ela participou da cadeia de consumo, sendo solidariamente responsável. No mérito, reiterou que a escritura da ré continha informações alteradas em relação à planta original da Prefeitura e que a filha da ré havia confessado a apropriação da área comum. Impugnou o laudo do engenheiro da ré por se basear em documento alterado e por ser sem assinatura/data. Em seguida, o Condomínio apresentou Contestação à Reconvenção (ID 4131966), arguindo preliminar de inépcia da inicial da reconvenção por ausência de fundamentação jurídica para os pedidos de danos morais e materiais. No mérito, defendeu a legitimidade de sua ação e a má-fé da reconvinte, reiterando que a própria ré reconhecia a irregularidade da construção. Impugnou o pedido de dano material por falta de causa de pedir e por ser a construtora a responsável pela instalação da cisterna e bomba d'água. A Sra. Betty Castedo apresentou réplica à contestação da reconvenção (ID 6140300), reiterando que a área é privativa e que o condomínio age de forma desleal. A Construtora Castedo Construções e Incorporações Ltda. – ME apresentou Contestação (ID 14681447), arguindo preliminar de ilegitimidade passiva, alegando que a construção do empreendimento foi realizada por pessoas físicas (Betty Castedo e filhas) em 2009, antes da abertura da empresa em 2011, e que a empresa não mais existia. Anexou alvará de construção em nome de pessoa física e documentos da Junta Comercial. O Condomínio/Autor, apresentou Impugnação à Contestação da Construtora (ID 19212123), refutando a preliminar de ilegitimidade passiva, argumentando que o CNPJ da empresa estava ativo e que ela participou da cadeia de consumo, sendo solidariamente responsável pelos danos. Intimados a especificarem provas, o Condomínio manifestou-se requerendo a produção de prova pericial e testemunhal para dirimir a controvérsia (ID 22136675). Foi deferida a prova pericial e o Laudo Pericial foi apresentado (ID 76207977). As partes foram intimadas a se manifestar sobre o laudo. O condomínio requereu esclarecimentos ao perito (ID 77390427), questionando a área útil/privativa do apto 003, a metragem da área construída na área comum, a dimensão da área comum, o benefício da construção para o apto 003 e o empecilho de acesso à bomba d'água. A Sra. Betty Castedo também requereu esclarecimentos sobre a divergência entre a metragem da escritura e as medidas da perícia (ID 77489225). O perito apresentou os esclarecimentos (ID 78998451), confirmando que a área útil/privativa do apto 003 deveria ser 143,4075m², que a área permeável de 93,50m² foi incorporada ao apto 003, que a dimensão da área comum deveria ser 93,5m² mas não existe atualmente, que o benefício da construção foi a ampliação do imóvel (quarto, WC e área de serviço), e que o acesso à bomba d'água está impedido por um muro. As partes foram, novamente, intimadas para se manifestarem sobre os esclarecimentos (ID 80032462). A Sra. Betty Castedo impugnou o laudo pericial (ID 80169434), reiterando que não houve invasão na área comum do condomínio, mas sim uma construção de reforma e ampliação regular dentro de sua propriedade. O condomínio, por sua vez, manifestou total concordância com o laudo e os esclarecimentos posteriores, requerendo sua homologação e a conclusão do feito (ID 80240669). Foi indeferido o pedido de inclusão dos sócios no polo passivo, por entender que o processo se encontrava em fase de instrução (ID 92261654). Após uma longa e complexa fase de instrução e diversas intercorrências processuais, o processo encontra-se, atualmente, concluso para sentença. É o relatório. Decido. 2.DAS PRELIMINARES O cerne da presente prestação jurisdicional reside na análise do direito possessório e da legalidade das obras perpetradas, mas antes de adentrar ao mérito, é imprescindível enfrentar as matérias defensivas de cunho preliminar suscitadas pelas partes. 2.1. Da Preliminar de impossibilidade jurídica do pedido suscitada pela ré Betty Castedo de Carvalho A demandada levantou a preliminar de impossibilidade jurídica do pedido, sob o argumento de que não haveria dano consumado e a área seria de sua propriedade. Esta preliminar merece ser rechaçada porque a pretensão autoral versa sobre direitos amplamente tutelados no ordenamento jurídico pátrio – proteção possessória (art. 560 e seguintes do CPC) e direito de vizinhança/condomínio (art. 1.277 e seguintes e art. 1.331 e seguintes do Código Civil). O núcleo da controvérsia, por sua natureza, não versa sobre uma vedação expressa no plano abstrato do direito material, mas sim sobre a verificação, em concreto, da existência ou ausência do esbulho e dos danos alegados. Portanto, a análise se desloca do plano preliminar para o mérito, razão pela qual se rejeita a alegação de impossibilidade jurídica do pedido. 2.2. Das Preliminares de Ilegitimidade Passiva da Construtora As Rés alegaram em suas contestações (IDs 3241270 e 14681447) a ilegitimidade passiva da pessoa jurídica CONSTRUTORA CASTEDO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA - ME. As alegações de defesa sustentam que a construção foi realizada pela pessoa física Sra. Betty Castedo e suas filhas antes da constituição formal da empresa e/ou que a empresa estaria inativa. Esta preliminar não prospera e deve ser rejeitada. A documentação dos autos (ID 14681469) demonstra o vínculo da Construtora com o empreendimento, ainda que em momentos distintos da sua constituição formal, e, principalmente, a forte proximidade e identidade entre as pessoas físicas (Sra. Betty Castedo e suas filhas, que eram as sócias da construtora) e a pessoa jurídica. O tema da lide é umbilicalmente ligado à construção e incorporação do condomínio. A responsabilidade pela inobservância do projeto original e pela invasão de áreas comuns durante o processo de edificação, documentada, inclusive, por Auto de Infração municipal (ID 2740355), recai sobre aquele que deu causa à irregularidade fática e jurídica no ato da instituição do condomínio. Sendo a Construtora a beneficiária final do empreendimento ou parte da cadeia de fornecimento e instituição do condomínio edilício, ela possui legitimidade passiva para responder pela reparação dos vícios e irregularidades de construção. O fato de a empresa ter sido alegadamente "baixada" (ID 86533863) não a exime da responsabilidade por atos jurídicos praticados enquanto estava ativa ou por débitos de natureza civil correspondentes à sua atuação como incorporadora ou construtora, conforme os princípios de responsabilidade solidária inerentes à cadeia de construção e incorporação. A alegação tardia de baixa da empresa não pode obstar a prestação jurisdicional em relação aos atos anteriores ou aos vícios construtivos/documentais oriundos de sua atuação. Ademais, tratando-se de pretensões demolitórias e de reparação de danos decorrentes da má execução e irregularidade na incorporação que afetou a área comum, a responsabilidade deve ser solidária entre a construtora/incorporadora e a condômina que se beneficia e mantém o esbulho. Rejeita-se a preliminar de ilegitimidade passiva da Construtora Castedo Construções e Incorporações Ltda - ME. 2.3. Da Preliminar de Inépcia da Reconvenção O Autor/Reconvindo arguiu a inépcia da Reconvenção por ausência de fundamentação jurídica e falta de conclusão lógica em relação aos pedidos de danos morais e materiais da Ré/Reconvinte. Embora a Reconvenção (ID 3241339) de fato careça de maior técnica na exposição dos fundamentos jurídicos do pedido – limitando-se a imputar a ação do Condomínio como "vingança privada" e a questionar a localização da infraestrutura comum –, a petição permite a compreensão da pretensão da Reconvinte: obter indenização pelos alegados danos morais sofridos por "picuinha" e ressarcimento pelos danos materiais correspondentes à invasão da sua área privativa pelo condomínio (cisterna/bomba d'água) ou a remoção desses equipamentos às custas do Condomínio. Considerando o princípio da primazia do julgamento de mérito e o fato de que a narrativa fática apresentada na Reconvenção permitiu ao Condomínio Reconvindo exercer plenamente seu direito de defesa, com a apresentação de contestação detalhada (ID 4131966) e o desenvolvimento da fase probatória, o vício, se existente, não gerou prejuízo processual. A mera deficiência na fundamentação jurídica não acarreta, por si só, a inépcia da inicial quando o pedido e a causa de pedir são passíveis de compreensão. Portanto, preservando a instrução já realizada, rejeita-se a preliminar de inépcia da reconvenção. 3.MÉRITO 3.1. DA LIDE PRINCIPAL A controvérsia central, que envolve a natureza da área ocupada pela unidade 003 (comum ou privativa), a regularidade da construção e o acesso à infraestrutura do condomínio (cisterna e bomba d'água), foi amplamente debatida e instruída. O principal ponto controvertido da lide reside na natureza da área de 84,8325 m² adjacente à unidade 003 Térreo, alegadamente subtraída pelo Condomínio e incorporada à unidade privativa da Ré Betty Castedo. O Condomínio afirma esbulho, amparado no projeto aprovado pela Prefeitura, e a Ré Betty Castedo sustenta que a área é privativa, conforme consta em sua escritura. Os elementos probatórios constantes nos autos, em especial a prova pericial, revelam-se decisivos para o deslinde da questão. O Laudo Pericial (ID 76207977 e esclarecimentos ID 78998451), produzido por perito de confiança do Juízo e sob o crivo do contraditório, atestou de forma técnica e conclusiva que a área em disputa, originalmente designada como "área permeável" ou "área verde" do condomínio, correspondente a 93,33 m² (metragem ratificada pelo perito), foi indevidamente incorporada ao apartamento 003. O laudo aponta, com clareza, que essa área foi desconsiderada na emissão do Habite-se e, posteriormente, integrada à unidade privativa, inclusive com a edificação de um anexo (quarto, WC e área de serviço). O fato de a escritura da Ré Bettty Castedo (ID 3241355) ou os projetos por ela apresentados (ID 3241403 ) aludirem a uma área privativa maior não tem o condão de desconstituir o direito do condomínio sobre a área de uso comum. Em se tratando de condomínio edilício, as partes comuns são inseparáveis da propriedade exclusiva de cada condômino e são de uso comum por todos nos termos do art. 1.331, § 2º, do Código Civil, in verbis: “Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (...) § 2 o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.” A mera indicação em escritura de uma área privativa ampliada, que diverge do projeto urbanístico original aprovado pelo Município, não convalida o ato de apropriação de área comum. O que define a natureza de uma área, se comum ou privativa, é a instituição do condomínio e o registro da incorporação, que, no caso, foi flagrantemente ignorado na prática pela construtora e pela condômina em benefício próprio. A invasão e o isolamento da área se deram sem a anuência unânime dos demais condôminos, fato que viola frontalmente os deveres condominiais previstos no art. 1.336, III do Código Civil, que proíbe alterar a forma e a cor da fachada e das partes externas sem a devida aquiescência, vejamos: “Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.” Ademais, a prova técnica ressaltou que a usurpação da área comum levou ao isolamento da cisterna e da bomba d'água por um muro, inviabilizando o acesso livre para manutenção das partes comuns do prédio. A cisterna e a bomba d'água são, por excelência, partes comuns, que servem a todas as unidades, sendo essenciais para a utilidade do condomínio, conforme prevê o art. 1.331, § 2º, do Código Civil, ao dispor que a rede geral de distribuição de água é de uso comum. O fechamento do acesso a essa infraestrutura vital, além de configurar esbulho possessório sobre a área em si, representa um ato lesivo ao interesse coletivo e ao direito de uso dos demais condôminos. O ato de apossamento da área comum, que é insuscetível de apropriação exclusiva por um único condômino sem a concordância unânime dos demais, configura o esbulho possessório alegado pelo Autor. O esbulho foi comprovado pelo Laudo Pericial, que demonstrou o desvio do projeto original. O Laudo Pericial (ID 76207977 e 78998451) foi taxativo ao indicar que a área invadida era de uso comum e que a construção do anexo e do muro alteraram o projeto original, restringindo o acesso à infraestrutura essencial do condomínio. A condenação à reintegração de posse e à demolição não se trata de mero exercício do direito de vizinhança, mas sim de restabelecimento da ordem condominial, imperativo neste tipo de propriedade, em face do expresso dever dos condôminos de não alterar a forma externa da fachada e das partes comuns (art. 1.336, III, CC) e da vedação à apropriação exclusiva de áreas comuns (art. 1.331, § 2º, CC). A constatação da irreversível perturbação da ordem condominial e do desvirtuamento do projeto original conduz à procedência do pedido principal de reintegração de posse e, consequentemente, da demolição da obra irregular (o muro de delimitação e o anexo edificado) que se encontra em área comum, nos termos do art. 1.312 do Código Civil, que obriga aquele que violar as proibições de construção a demolir o que foi edificado, e o art. 536, § 1º, do CPC, que permite o desfazimento de obras para a efetivação da tutela específica. 3.1.1. Dos Pedidos Indenizatórios na Ação Principal O Condomínio requereu indenização por danos morais e materiais. Quanto aos danos materiais, a pretensão do Autor de ser ressarcido pelos honorários advocatícios contratuais (R$ 4.000,00) deve ser rechaçada. Conforme entendimento pacificado em diversos tribunais pátrios, os honorários advocatícios desembolsados para o ajuizamento da demanda não são passíveis de ressarcimento pela parte sucumbente a título de perdas e danos. Os custos decorrentes da contratação de advogado particular para representação em juízo são ônus das partes, não caracterizando dano material indenizável, haja vista a existência da disciplina da sucumbência (art. 85 do CPC), que visa remunerar o profissional pelo trabalho no processo. No tocante aos danos morais (R$ 50.000,00), embora a conduta das Rés de se apropriarem de área comum e de dificultarem o acesso à infraestrutura vital do condomínio. O dano moral em favor de pessoa jurídica (o Condomínio é equiparado a pessoa jurídica) é admitido apenas em situações excepcionais de mácula à honra objetiva, o que não se verificou no presente caso, onde a disputa se concentra em direitos reais e na administração condominial. Portanto, o Condomínio Autor não logrou êxito em demonstrar a ocorrência de ofensa grave e objetiva à sua imagem ou reputação. Sendo assim, rejeita-se o pedido de indenização por danos morais. Dessa forma, o pedido principal deve ser julgado parcialmente procedente no que tange à reintegração de posse e à demolição, e improcedente quanto aos danos morais e materiais. 3.2. DA RECONVENÇÃO A Reconvenção proposta pela Ré Betty Castedo, requereu a condenação do Condomínio ao pagamento de danos morais e materiais (custos da cisterna e bomba d'água ou sua remoção). O pedido de danos morais sob a alegação de "vingança privada" do síndico não encontra qualquer amparo fático nos autos. A ação principal foi motivada por um robusto indício de apropriação indevida de área comum e de construção irregular, ambos confirmados pela prova ténica. O simples fato de o síndico ter ajuizado a ação principal, após deliberação de assembleia, configura o exercício regular de um direito do Condomínio para proteger o patrimônio comum e a coletividade, dever este inerente à função de síndico (art. 1.348, II, do Código Civil). A litigância, portanto, não é manifestamente temerária para justificar a indenização por abalo moral. A Reconvinte alegou, também, que a instalação da cisterna e da bomba d’água em sua área privativa geraria direito a indenização ou à remoção dos equipamentos às custas do Condomínio. Ocorre que a instalação desses equipamentos no local se deu sob a responsabilidade da própria Construtora, cuja sócia majoritária e incorporadora é a própria Reconvinte e seus familiares (ID 2740201 e 3241270). A prova pericial confirmou que a cisterna e a bomba, que são equipamentos de uso comum e essenciais ao edifício, encontram-se na área de uso comum que foi indevidamente anexada à unidade 003. Ou seja, a Reconvinte está habitando e utilizando como privativa uma área que deveria ser comum e, concomitantemente, se queixa dos equipamentos que servem à coletividade, instalados ali por ato do empreendedor (ela mesma). Não há como acolher o pedido de indenização por danos materiais ou a remoção dos equipamentos, uma vez que a posse da área por parte da Reconvinte é que se mostrou injusta, clandestina e precária, resultado de um ato ilícito seu (invasão de área comum). O ato de apropriação do bem comum, que incluiu o isolamento da infraestrutura do condomínio, rechaça qualquer pretensão indenizatória. Pelo contrário, a Reconvinte se beneficiou ilicitamente da ampliação de sua unidade privativa, conforme atestou a perícia (construção de quarto, WC e área de serviço, em área de 93,33 m² que era comum). A alegação de litigância de má-fé contra o Condomínio também é improcedente, haja vista o resultado da instrução processual que confirmou a procedência parcial da ação principal. Portanto, o pedido reconvencional deve ser julgado totalmente improcedente. 4. DISPOSITIVO 4.1. DA LIDE PRINCIPAL
Diante do exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, rejeito as preliminares levantadas e, no mérito, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos e, consequentemente: 1. DETERMINO a imediata reintegração de posse em favor do CONDOMÍNIO HAWANA RESIDENCE da área de uso comum indevidamente incorporada à unidade 003, conforme delimitado e comprovado no Laudo Pericial (ID 76207977 e 78998451), qual seja, a integralidade da área de 93,33 m² (antes área permeável e atualmente área fechada/anexada); 2. CONDENO as Rés, solidariamente, BETTY CASTEDO DE CARVALHO e CONSTRUTORA CASTEDO CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA - ME, à obrigação de fazer consistente na demolição e desfazimento de toda e qualquer benfeitoria ou construção edificada na referida área comum de 93,33 m², incluindo o muro de fechamento, o portão de acesso e o anexo irregular (quarto, WC e área de serviço), de modo a restituir a área ao estado original de uso comum. O prazo para a demolição e integral restabelecimento da área ao Condomínio é fixado em 90 (noventa) dias a contar do trânsito em julgado desta sentença, sob pena de autorização para o Condomínio proceder à demolição às custas das Rés, sem prejuízo da incidência de multa diária, a ser fixada em fase de cumprimento de sentença, por embaraço à efetivação da tutela; 3. DETERMINO a retificação dos registros imobiliários e da convenção de condomínio, às expensas das Rés, para adequar a metragem e a fração ideal da unidade 003 ao projeto original aprovado pela Prefeitura, excluindo a área comum indevidamente incorporada. Em face da sucumbência recíproca, condeno a demandada em 50% das custas (ressarcimento), 50% dos honorários periciais (ressarcimento) e, fixo os honorários advocatícios em R$ 2.000,00 (dois mil reais) para cada uma das partes, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC. 4.2. DA RECONVENÇÃO
Diante do exposto, nos termos do art. 487, I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na reconvenção. Condeno a demandada/reconvinte em custas e honorários advocatícios que fixo em R$ 2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 85, § 8º, do CPC. Publicada eletronicamente. Intimem-se. Cabedelo/PB, datado e assinado digitalmente. Giovanna Lisboa Araujo de Souza Juíza de Direito ___________________________________________________________ Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos. Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (...) § 2 o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembléia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; (...) Art. 536/CPC. No cumprimento de sentença que reconheça a exigibilidade de obrigação de fazer ou de não fazer, o juiz poderá, de ofício ou a requerimento, para a efetivação da tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente, determinar as medidas necessárias à satisfação do exequente. § 1º Para atender ao disposto no caput, o juiz poderá determinar, entre outras medidas, a imposição de multa, a busca e apreensão, a remoção de pessoas e coisas, o desfazimento de obras e o impedimento de atividade nociva, podendo, caso necessário, requisitar o auxílio de força policial.