Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 1º Juizado Especial Cível da Capital e de Cabedelo EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) 0864565-88.2022.8.15.2001 DECISÃO
Vistos, etc.
Trata-se de ação de execução de título extrajudicial movida pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL COLORADO em face de RAPHAEL HENRIQUE MELO OLIVEIRA, objetivando o recebimento de cotas condominiais ordinárias, extraordinárias e multas disciplinares incidentes sobre a unidade autônoma nº 2003 do referido edifício. O processo percorreu longa marcha processual, culminando na expropriação forçada do bem imóvel por meio de leilão judicial. O presente estágio demanda a análise dos pedidos de levantamento de valores, restituição de despesas e habilitação de créditos de terceiros sobre o produto da arrematação. A demanda foi deflagrada em 22/12/2022 (ID 67589793), apontando um débito original de R$ 12.470,00, relativo aos meses de março e abril de 2021, acrescido de multas regimentais. Frustradas as tentativas de bloqueio de ativos financeiros via SISBAJUD (ID 71927307) e restrições via RENAJUD (ID 72350945), a penhora recaiu sobre o imóvel gerador do débito (ID 88341492). A CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (CEF), intimada na condição de credora fiduciária, informou a existência de contrato de financiamento ativo, porém com elevado índice de inadimplência (56 prestações em atraso) e saldo devedor de R$ 426.833,35 em setembro de 2023 (ID 83291188), posteriormente atualizado para R$ 543.034,78 em julho de 2025 (ID 116971939). O imóvel foi arrematado em 2º leilão, realizado em 06/05/2025, pelo senhor NATANAELSON SILVA HONORATO, pelo valor de R$ 321.000,00, mediante proposta de pagamento parcelado (ID 112302835), devidamente homologada por este Juízo (ID 114029664). O arrematante comprovou o pagamento da entrada de 25%, da comissão do leiloeiro e vem depositando regularmente as parcelas mensais (ID 122607205 e ID 126576694), além de ter quitado o ITBI no valor de R$ 9.630,00 (ID 121367334). A imissão na posse foi efetivada em 17/11/2025 (ID 127714327), após superados incidentes de nulidade e pedidos de dilação de prazo formulados pelo executado, todos devidamente rejeitados por falta de amparo legal e preclusão (ID 125159493 e ID 127327813). Pendente de apreciação encontram-se: (i) o pedido do arrematante para restituição da comissão do leiloeiro (R$ 16.050,00) e fixação de taxa de ocupação (R$ 31.020,00) (ID 127772305); (ii) o pedido do MUNICÍPIO DE JOÃO PESSOA para sub-rogação de créditos de IPTU/TCR no valor de R$ 14.262,44 (ID 128007786); e (iii) o pleito do executado para levantamento de saldo remanescente (ID 136930087). I) O arrematante requer que o valor pago a título de comissão ao leiloeiro (R$ 16.050,00) seja deduzido do produto da arrematação e a ele restituído. Fundamenta seu pedido no art. 7º, § 4º, da Resolução nº 236/2016 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), que estabelece que, se o valor da arrematação for superior ao crédito do exequente, a comissão do leiloeiro público e demais despesas de remoção/guarda podem ser deduzidas do produto da venda. A dvida atualizada até fevereiro de 0205 estava em R$ 20.472,59 Embora o art. 884, parágrafo único, do CPC preveja que a comissão é paga pelo arrematante, tal pagamento tem natureza de antecipação de custo processual quando o saldo da arrematação é suficiente para cobrir o débito exequendo e os encargos da execução. Manter o encargo definitivamente sobre o arrematante, havendo saldo para o executado (ou para seus credores sub-rogados), configuraria enriquecimento sem causa do devedor, que teria sua dívida quitada sem suportar os custos da venda forçada que ele próprio provocou por sua inadimplência. Portanto, o valor da comissão deve ser considerado despesa processual e, havendo numerário sobejante ao crédito do exequente, deve ser restituído ao arrematante. O pedido de fixação de taxa de ocupação em 1% do valor da avaliação mensal (ID 127772305) deve ser acolhido. O executado permaneceu no imóvel desde a arrematação (09/05/2025) até a efetiva imissão na posse (17/11/2025), o que totaliza 06 meses e 08 dias de ocupação indevida de bem que já não integrava seu patrimônio jurídico. O bem é o APARTAMENTO sob n.º 2003, do Edifício Residencial COLORADO, situado à Vigolvino Florentino da Costa, n.º 549, no bairro de Manaira, João Pessoa/PB, com área de construção privativa real de 84,50m2, área de uso comum com garagem de 71,9756m2, área de construção real global de 156,4756m2 A aplicação analógica do art. 37-A da Lei nº 9.514/97, bem como o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, autorizam a fixação de aluguel indenizatório. O arrematante cumpriu suas obrigações (pagou entrada e parcelas), mas viu-se privado do uso do bem por resistência do executado. O valor da avaliação utilizado pelo leiloeiro e oficial de justiça foi de R$ 430.000,00 (ID 93069931), e não os R$ 495.000,00 mencionados pelo arrematante em sua planilha. Assim, a taxa mensal deve ser de R$ 4.300,00. 6 meses: R$ 25.800,00. 8 dias (pro rata): R$ 1.146,66. Total: R$ 26.946,66. II) O Município de João Pessoa postulou a habilitação de seu crédito tributário (IPTU e TCR) incidente sobre o imóvel, totalizando R$ 14.262,44 (ID 128007788), correspondente a cobrança de IPTU/TCR relativo aos períodos de 2015 a 2025. A pretensão encontra amparo direto no parágrafo único do art. 130 do Código Tributário Nacional (CTN).A data da arrematação é de 06/05/2025 (ID.112302835) No caso de arrematação em hasta pública, a responsabilidade tributária pelo pagamento dos impostos cujo fato gerador seja a propriedade imobiliária sub-roga-se no respectivo preço pago pelo arrematante.
Trata-se de aquisição originária, de modo que o bem passa ao adquirente livre de ônus tributários anteriores, devendo o fisco satisfazer seu crédito com o numerário depositado nos autos, respeitada a ordem de preferência. Considerando que o exequente manifestou concordância expressa com o pleito da edilidade (ID 155057078), o deferimento é medida que se impõe. III) O executado requer a liberação do saldo remanescente em seu favor (ID 136930087). No entanto, o crédito condominial é de natureza propter rem, ostentando preferência inclusive sobre o crédito fiduciário até o limite da satisfação da dívida da unidade. Uma vez satisfeito o Condomínio Exequente, o Município (crédito tributário) e o Arrematante (restituições e indenização por ocupação), o saldo remanescente não pertence ao executado, mas sim à CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, na qualidade de credora fiduciária/proprietária resolúvel. Conforme consta do demonstrativo de ID 116971939, a dívida de Raphael Henrique com a CEF supera os R$ 540.000,00, valor muito acima do preço total da arrematação (R$ 321.000,00). Assim, por força do art. 908, § 1º, do CPC, o direito do credor fiduciário sobre o produto da alienação precede o direito do devedor fiduciante a qualquer resíduo.
Diante do exposto, com fulcro na Lei nº 9.099/95 e no CPC, HOMOLOGO o cálculo apresentado pelo exequente no ID 108352283, fixando o débito condominial atualizado em R$ 20.472,59. DEFIRO o pedido do MUNICÍPIO DE JOÃO PESSOA (ID 128007786), reconhecendo a sub-rogação do crédito tributário no preço da arrematação, no montante de R$ 14.262,44 e DEFIRO em parte os pedidos do arrematante NATANAELSON SILVA HONORATO (ID 127772305) e INDEFIRO o pedido de levantamento de valores formulado pelo executado RAPHAEL HENRIQUE MELO OLIVEIRA (ID 136930087), haja vista que o saldo remanescente deverá ser destinado à credora fiduciária (CEF), cujo crédito é sobejamente superior ao montante arrecadado. Em consequencia, determino a restituição da comissão do leiloeiro no valor de R$ 16.050,00, a ser deduzida do produto da arrematação.; fixo a taxa de ocupação devida pelo executado em favor do arrematante no valor total de R$ 26.946,66, correspondente ao período de 09/05/2025 a 17/11/2025, calculada sobre 1% do valor da avaliação (R$ 430.000,00). 1) EXPEÇA-SE alvará ou transferência eletrônica em favor do CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO RESIDENCIAL COLORADO, no valor de R$ 20.472,59, utilizando-se os dados bancários informados no ID 127536101. Transitada em julgado, 2) EXPEÇA-SE alvará em favor do MUNICÍPIO DE JOÃO PESSOA, no valor de R$ 14.262,44, devendo a escrivania intimar a Procuradoria Municipal para indicar conta ou emitir guia para quitação. 3) EXPEÇA-SE alvará em favor do arrematante NATANAELSON SILVA HONORATO, no valor total de R$ 42.996,66 (soma da comissão do leiloeiro de R$ 16.050,00 + taxa de ocupação de R$ 26.946,66). 4) Após as transferências acima, INTIME-SE a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL para, no prazo de 10 (dez) dias, informar os dados bancários para transferência da totalidade do saldo remanescente da conta judicial, como forma de amortização do saldo devedor do contrato nº 144440736553-5, eis que os valores depositados mensalmente pelo arrematante deverão ser transferidos à CEF após o ingresso em conta. Intimem-se JOÃO PESSOA, 6 de maio de 2026. Juiz(a) de Direito