Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
EXPEDIENTE - Poder Judiciário da Paraíba 2ª Vara Mista de Araruna PROCESSO 0801650-95.2025.8.15.0061 SENTENÇA ERIBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA ajuizou ação de restauração de registro de imóvel em face do SERVIÇO NOTARIAL E REGISTRAL – FARIAS NÓBREGA. O autor relatou ter adquirido, em 24/11/2023, o imóvel rural denominado "Sítio Jucá", com 9,6 hectares, em Araruna/PB. Afirmou que a escritura pública de compra e venda foi lavrada e supostamente registrada no Livro 2, Matrícula nº 5.602, sob o nº R-0003, conforme etiqueta e selo digital (AOZ42211-HUE5) apostos no título. Contudo, ao solicitar certidão atualizada em setembro de 2024, descobriu que o imóvel permanecia em nome do antigo proprietário, Manoel Alexandre de Brito, pois o ato não havia sido efetivamente transcrito na ficha de matrícula pelo cartório. Em resposta à decisão inicial, a parte autora apresentou emenda à inicial para comprovar seu domicílio e efetuou o pagamento das custas processuais. A atual Oficiala do Registro de Imóveis prestou informações esclarecendo que, embora a escritura possua etiqueta mencionando o registro, o ato não foi praticado na matrícula do imóvel. Informou, ainda, que o proprietário tabular continua sendo Manoel Alexandre de Brito, pois nem o inventário (que deveria constar como R-2) nem a compra e venda (R-3) foram materialmente transcritos. Os ex-serventuários da época dos fatos, intimados pelo juízo, confirmaram que a escritura de inventário e a de compra e venda foram processadas apenas no sistema eletrônico, com a geração dos selos, mas não houve a efetiva transcrição manual na sequência da matrícula nº 5.602 por falha administrativa. O Ministério Público apresentou manifestação final opinando pela procedência do pedido. O órgão ministerial destacou que a falha no serviço registral restou incontroversa e que a restauração sequencial dos atos (inventário e compra e venda) é necessária para sanar o vício e respeitar o princípio da continuidade registral. É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA Inicialmente, com base nos princípios da celeridade e da instrumentalidade das formas, determino a retificação da classe processual para Outros Procedimentos de Jurisdição Voluntária. Embora a petição inicial tenha adotado rito comum, a natureza da pretensão — restauração de registro público por omissão administrativa — enquadra-se na jurisdição voluntária, em que o juízo atua na proteção de interesses privados sem a existência de um conflito de interesses propriamente dito entre as partes. O cerne da questão reside na falha do serviço registral que impediu a transcrição material de atos validamente celebrados e selados. A pretensão encontra fundamento no artigo 109 da Lei nº 6.015/1973, que autoriza a restauração de assentamentos mediante petição fundamentada e instruída com documentos. No caso, o autor comprovou ter adquirido o imóvel "Sítio Jucá" por meio de escritura pública, sobre a qual foi aposto selo digital de registro (AOZ42211-HUE5) pelo cartório à época. A instrução processual demonstrou que houve uma simulação de registro no sistema eletrônico sem a devida transcrição no fólio real. Tanto a atual Oficiala quanto os antigos responsáveis pelo cartório confirmaram que, apesar da geração de selos digitais, as informações não foram lançadas na Matrícula nº 5.602. Essa omissão administrativa gera insegurança jurídica e viola o direito de propriedade do adquirente de boa-fé, que cumpriu todas as formalidades legais, inclusive o pagamento de tributos e emolumentos. Ademais, o ingresso do título do autor no registro de imóveis deve respeitar o Princípio da Continuidade Registral, previsto nos artigos 195 e 237 da Lei nº 6.015/1973. Conforme as provas dos autos, a venda realizada ao autor foi feita pelos herdeiros de Manoel Alexandre de Brito, baseada em uma escritura de inventário e partilha que também não foi transcrita na matrícula. Nesse contexto, para que a cadeia dominial seja restabelecida de forma íntegra e sequencial, a restauração deve abranger dois momentos distintos: primeiro, a transmissão da propriedade por herança aos vendedores (R-2) e, em seguida, a venda destes para o autor (R-3). A jurisprudência confirma a necessidade de observar rigorosamente a sequência de titularidade para garantir a validade dos atos registrais: Ementa: DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO PRÉVIO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA E DA CESSÃO DE DIREITOS. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Zona Sul de João Pessoa, relativa à pretensão de registro de escritura pública de compra e venda lavrada em favor de PEDRO VALDEMAR REIS OSORIO E CASTRO e ROBERTA MARJORIE DA SILVA CUNHA, inicialmente vendido por ACL Engenharia e Imobiliária Ltda aos antigos promitentes compradores, LILIAN MELO LIRA MAQUES e WASHINGTON LUIZ ARAÚJO FERREIRA MAQUES. O título apresentado tem como base promessa de compra e venda e cessão de direitos não levadas previamente a registro. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se é possível o registro direto de escritura pública de compra e venda, sem o prévio registro da promessa de compra e venda e da cessão de direitos que lhe deram origem. III. RAZÕES DE DECIDIR O princípio da continuidade registral, previsto no art. 195 da Lei nº 6.015/73, exige que o alienante figure como titular registral do imóvel, sendo indispensável o prévio registro da promessa de compra e venda e da cessão de direitos para viabilizar o ingresso da escritura definitiva no fólio real. A ausência de registro dos contratos preliminares compromete a cadeia de titularidade e vulnera a segurança jurídica, a publicidade e a legitimidade dos atos registrais. O entendimento de que a promessa de compra e venda gera apenas efeitos obrigacionais não afasta a necessidade de registro quando há cessão de direitos e lavratura de escritura pública baseada nesses instrumentos. O Oficial do Registro de Imóveis atua corretamente ao exigir o registro prévio dos contratos preparatórios, em conformidade com seus deveres legais de preservação da continuidade, da regularidade fiscal e da rastreabilidade dos negócios jurídicos. A jurisprudência do STJ (REsp 2.091.432/MG) confirma que, sem o registro, a propriedade permanece com o alienante original, de forma que a cadeia dominial não se aperfeiçoa. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: O registro de escritura pública de compra e venda fundada em promessa de compra e venda e cessão de direitos exige o prévio registro desses instrumentos, sob pena de violação ao princípio da continuidade. O Oficial Registrador tem o dever legal de exigir o cumprimento da cadeia dominial como condição para o ingresso de títulos no fólio real. Dispositivos relevantes citados: Lei nº 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos), art. 195; Código de Normas Extrajudicial da CGJ/PB, arts. 758 e 813; Lei nº 10.426/02; Provimento CNJ nº 88/2019. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 2.091.432/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 21.11.2023, DJe 23.11.2023. VISTOS, relatados e discutidos os autos acima referenciados. ACORDA a Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, à unanimidade, em DAR PROVIMENTO ao recurso, nos termos do voto do relator. (0866460-16.2024.8.15.2001, Rel. Gabinete 08 - Des. Frederico Martinho da Nóbrega Coutinho, APELAÇÃO CÍVEL, 4ª Câmara Cível, juntado em 11/09/2025) Portanto, demonstrada a existência jurídica dos títulos e a falha exclusiva da serventia extrajudicial na transcrição dos dados, a procedência do pedido é medida que se impõe para regularizar a propriedade do imóvel em favor do requerente. 3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e em harmonia com o parecer ministerial, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por ERIBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, com fundamento no artigo 109 da Lei nº 6.015/1973, para determinar a restauração de assento na Matrícula nº 5.602 do Ofício de Registro de Imóveis de Araruna/PB. Em consequência, determino que a Oficiala Registradora proceda à transcrição material e sequencial dos seguintes atos: a) a averbação/registro da Escritura Pública de Inventário e Partilha (lavrada às fls. 077 do Livro nº 53 do Cartório Farias Nóbrega), a ser lançada como R.2-5.602, regularizando a transmissão causa mortis dos bens deixados por Manoel Alexandre de Brito; b) o registro da Escritura Pública de Compra e Venda (lavrada às fls. 112 do Livro nº 53 do mesmo serviço notarial), a ser lançado como R.3-5.602, consolidando a propriedade do imóvel em favor de ERIBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA. Considerando a natureza de jurisdição voluntária do procedimento e a ausência de litígio, deixo de condenar as partes ao pagamento de honorários de sucumbência. Custas já recolhidas conforme ID 124429409. Cientifique-se o Ministério Público. Esta sentença possui FORÇA DE MANDADO E OFÍCIO, ficando autorizada a sua apresentação direta à serventia extrajudicial para o fiel cumprimento das determinações acima expostas. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Araruna/PB, data e assinatura eletrônicas. Juiz(a) de Direito