Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Apelante: Banco do Brasil S.A. Advogado: David Sombra Peixoto (OAB/PB 16477-A) Apelada: Edna Soares Barbosa Advogados: Luciano Pires Lisboa (OAB/PB 10856-A); Hertz Pires Pina Junior (OAB/PB 25397-A); Samuel Lima Silva (OAB/PB 13084-A) e Jailson Lima Moura (OAB/PB 17935-A) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM GARANTIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. CONSTITUIÇÃO EM MORA. INTIMAÇÃO REGULAR. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DE CERTIDÃO CARTORÁRIA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta por Banco do Brasil S.A. contra sentença do Juízo da 5ª Vara Cível de Campina Grande que, nos presentes autos de Ação de Anulação de Leilão Extrajudicial c/c Tutela de Urgência, movida por Edna Soares Barbosa, julgou procedentes os pedidos iniciais, anulando o leilão do imóvel objeto do contrato. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há duas questões em discussão: (i) definir se foram observadas as formalidades legais para a constituição em mora da devedora fiduciante e para a consolidação da propriedade em nome do credor; (ii) estabelecer se há nulidade no leilão extrajudicial em razão de suposta ausência de notificação válida da devedora. III. RAZÕES DE DECIDIR A certidão emitida pelo Oficial do Registro de Imóveis, que atesta a intimação da devedora nos termos do art. 26 da Lei nº 9.514/97, goza de presunção de veracidade e não foi infirmada por prova robusta nos autos. A devedora foi regularmente intimada a purgar a mora no prazo legal e permaneceu inerte, configurando-se a mora e autorizando-se a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor. Inexistindo nulidade ou vício no procedimento de execução da garantia, revela-se indevida a anulação do leilão judicialmente determinada. IV. DISPOSITIVO Recurso provido.
Acórdão - Tribunal de Justiça da Paraíba 4ª Câmara Cível - Gabinete 08 Acórdão Apelação Cível nº 0808452-71.2020.8.15.0001 Origem: 5ª Vara Cível de Campina Grande Relator: Juiz CARLOS Antônio SARMENTO (Substituto de Desembargador) VISTOS, relatados e discutidos os autos acima referenciados. ACORDA a Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba, à unanimidade, em REJEITAR a preliminar e, no mérito, DAR PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto do Relator. RELATÓRIO
Trata-se de Apelação Cível interposta por BANCO DO BRASIL S.A., irresignado com sentença do Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Campina Grande que, nos presentes autos de “AÇÃO DE ANULAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C TUTELA DE URGÊNCIA”, movida em face de EDNA SOARES BARBOSA, assim dispôs: “julgo procedente o pedido autora, anulando o leilão judicial do imóvel objeto da presente lide, por não ter a promovente sido constituído em mora. Condeno a parte promovida em custas e honorários sucumbências, fixando estes em 5% sobre o valor da causa, em atenção ao que disciplina o art. 85 do CPC.” Em suas razões, o recorrente suscita, preliminarmente, impugnação à justiça gratuita concedida à autora, frente a não comprovação de hipossuficiência. No mérito, aduz, em suma, que: (i) a sentença fundamentou-se na suposta ausência de prova da regular constituição em mora da devedora. Tal premissa, contudo, não se sustenta à luz do conjunto probatório dos autos, porquanto a Certidão emitida pelo 1º Ofício de Registro de Imóveis de Campina Grande constitui prova inequívoca, robusta e dotada de fé pública, apta a comprovar a regularidade do ato; (iii) a devedora foi devidamente e, ainda assim, permaneceu inerte, sem adotar qualquer providência para purgar a mora ou renegociar o débito, sendo consequência direta e previsível dessa omissão a averbação da consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário; (ii) uma vez consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor, inexiste previsão legal para a purgação da mora ou reativação do contrato, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. (iv) os atos praticados pela instituição financeira traduzem o exercício regular de direito, não havendo que se falar em nulidade, ilicitude ou vício no procedimento, que observou estritamente o devido processo legal; e (v) somente transcorrido mais de um ano da intimação pessoal e cerca de sete meses após a consolidação da propriedade, a autora passou a buscar a negociação da dívida e a purgação da mora, motivada pelo recebimento de comunicação do leiloeiro. Ao final, requer provimento do recurso para reformar a sentença, a fim de julgar improcedente a demanda. Contrarrazões pela manutenção da sentença. Sem manifestação do Ministério Público, ante a ausência de qualquer das hipóteses do art. 178 do CPC. É o relatório. VOTO - Juiz CARLOS Antônio SARMENTO Conheço do recurso, porquanto atendidos os pressupostos processuais de admissibilidade, recebendo-o nos seus efeitos próprios (CPC, art. 1.012, caput; e 1.013). REJEITO a impugnação do benefício da justiça gratuita concedido à autora. Cabe ao impugnante o ônus de comprovar, de forma inequívoca, a inexistência ou o desaparecimento dos requisitos essenciais à concessão do benefício, o que, no caso em exame, não foi demonstrado. No mérito, a controvérsia recursal cinge-se à regularidade dos procedimentos de consolidação da propriedade e leilão extrajudicial de imóvel objeto de contrato de financiamento imobiliário firmado entre as partes, ante a alegada ausência de notificação do devedor para constituição em mora. Rememorando os fatos, narra a autora, em sua exordial, que passou a enfrentar dificuldades para adimplir pontualmente as prestações do financiamento, deixando em aberto algumas parcelas do contrato. Afirma, contudo, que não se eximiu de sua responsabilidade, tendo procurado o banco credor para renegociar a dívida e regularizar os valores em atraso, esforços que se mostraram infrutíferos. Assim, sustenta que foi surpreendida com o recebimento de telegrama encaminhado pela promovida, informando que o imóvel em que reside seria levado a leilão, sem que, em momento algum, tivesse sido notificada para purgar a mora. Alega, por conseguinte, o descumprimento das formalidades legais, circunstância que tornaria nulo o leilão realizado. Pois bem. Conforme consta dos autos, as partes celebraram, em 22/09/2014, Contrato de Venda e Compra de Imóvel Residencial Mediante Financiamento Garantido por Alienação Fiduciária (id. 39317781 a 39317790), visando à aquisição de imóvel localizado na Rua Comerciante Diógenes Donate, 345-B, Ramadinha, Campina Grande/PB, CEP 58.430-00, registrado na matrícula de nº 83753, tendo sido financiado o valor de R$ 83.240,00 (oitenta e três mil duzentos e quarenta reais), a ser quitado em 361 (trezentas e sessenta e uma) prestações. Como é cediço, a execução da garantia fiduciária, em razão do inadimplemento do devedor fiduciante, deve obedecer o procedimento extrajudicial instituído pela Lei nº 9.514/97, a qual disciplina as etapas e formalidades necessárias à consolidação da propriedade em favor do credor. A respeito da constituição em mora do devedor fiduciante e dos pressupostos para a consolidação da propriedade fiduciária, dispõe o art. 26 da Lei nº 9.514/97: Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. § 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade. [...] § 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos). [...] § 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. (destaques feitos) No caso em apreço, constata-se que a autora foi devidamente intimada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Campina Grande para satisfazer as prestações vencidas do contrato, no prazo de 15 (quinze) dias (id. 39318471). Verifica-se, igualmente, que a devedora foi comunicada acerca dos leilões, por meio de telegramas, conforme determina o art. 27 da Lei nº 9.514/97 (id. 39317790). Ressalta-se que a certidão cartorária goza de presunção de veracidade, a qual somente pode ser afastada por prova robusta em contrário, inexistindo, na espécie, qualquer elemento probatório capaz de demonstrar desídia ou inobservância, por parte do oficial do cartório, dos preceitos legais que regem o ato praticado. Tem-se, portanto, que as formalidades para constituição em mora do autor e consolidação da propriedade fiduciária foram integralmente observadas pelo credor, não se identificando qualquer vício no procedimento. Em harmonia com esse entendimento, colaciono precedentes desta Corte de Justiça: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. CÉDULA DE CRÉDITO. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL DADO EM GARANTIA. INADIMPLÊNCIA. INCORPORAÇÃO AO PATRIMÔNIO DO CREDOR. ART. 27, § 5º, DA LEI 9.514/97. BEM LEVADO A LEILÃO. NOTIFICAÇÕES EXTRAJUDICIAIS. CERTIDÃO DO OFICIAL DE REGISTRO. PRESUNÇÃO LEGAL. CONSTITUIÇÃO EM MORA. INTIMAÇÃO PARA HASTA PÚBLICA. PUBLICAÇÃO EM JORNAL DE AMPLA CIRCULAÇÃO. ENVIO DE TELEGRAMAS. TRAMITAÇÃO REGULAR DO PROCEDIMENTO. PROVA AO AUTOR. AUSÊNCIA DE MÁCULA. PROVIMENTO NEGADO. 1. A incorporação ao patrimônio do credor de imóvel oferecido em garantia, objeto de leilão extrajudicial, obedece ao disposto na Lei 9.514/97) 2. A certidão do Oficial de Registro de Imóveis goza de presunção legal, a qual só pode ser elidida mediante prova em contrário. 3. A intimação por jornal de grande circulação e o envio de telegramas dirigidas ao endereço do devedor são suficientes para comprovar a sua ciência. 4. Inexistindo provas do suposto desvio do procedimento extrajudicial, não há como rescindir os seus efeitos, razão pela qual não há como prover o apelo. (TJPB, 4ª Câmara Cível. ApCiv 0821829-84.2024.8.15.2001, Relator.: Des. Horácio Ferreira de Melo Júnior, j. em 21/03/2024) (destaques feitos) [...] III. Razões de decidir 3.A sentença está devidamente fundamentada, não havendo nulidade por afronta aos arts. 93, IX, da CF e 489 do CPC. 4.A tentativa de intimação pessoal da devedora no endereço contratual foi frustrada, sendo válida a intimação por edital nos termos do art. 26, § 4º, da Lei 9.514/97, especialmente após a vigência da Lei 14.711/2023. 5.A comunicação do leilão extrajudicial por e-mail ao endereço eletrônico constante do contrato é válida, sendo demonstrada a ciência inequívoca da devedora sobre o procedimento, o que afasta eventual nulidade. 6.Após a consolidação da propriedade fiduciária, não é mais admissível a purgação da mora, sendo a única possibilidade de reaquisição do bem o exercício do direito de preferência, conforme entendimento pacífico do STJ. IV. Dispositivo 7.Recurso desprovido, mantendo-se a sentença recorrida em todos os seus termos. (TJPB, 4ª Câmara Cível. ApCiv 0862166-52.2023.8.15.2001, Relator: Des. Oswaldo Trigueiro do Valle Filho, j. em 15/06/2025) Destarte, não havendo de se falar em nulidade, impõe-se a reforma da sentença.
Ante o exposto, REJEITO A PRELIMINAR e, no mérito, DOU PROVIMENTO AO APELO, para reformar a sentença, a fim de julgar improcedente a demanda. Inverto os ônus sucumbenciais em desfavor da parte autora, com exigibilidade condicionada, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. É como voto. Integra o presente Acórdão a Certidão de Julgamento. João Pessoa, data e assinatura eletrônica. Juiz CARLOS Antônio SARMENTO (substituto de Desembargador) - Relator -