Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Poder Judiciário da Paraíba 14ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0844146-42.2025.8.15.2001 DECISÃO
Vistos, etc.
Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL C/C OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C COM PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA ajuizada por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL E COMERCIAL SPLENDOR HOME SERVICE, devidamente qualificado e representado por seu síndico, em face de INTERSERVICE GESTÃO PATRIMONIAL, igualmente qualificada. Alegou a parte autora, em síntese, que manteve relação contratual com a promovida desde o ano de 2017, englobando serviços de administração condominial e de "concierge"/portaria. Relatou que, após a Assembleia Geral Ordinária de janeiro de 2024, a gestão anterior, a cargo da ex-síndica, teria imposto obstáculos ao acesso a documentos e informações solicitadas pelo conselho fiscal e por condôminos, gerando um ambiente de opacidade administrativa. Aduziu que, com a eleição da nova administração em janeiro de 2025, tomou-se conhecimento de que a ex-síndica, em 01 de outubro de 2024 (próximo ao término de seu mandato), celebrou novos instrumentos contratuais com a promovida, alterando substancialmente as condições anteriormente pactuadas. Sustentou o promovente que tais renovações contratuais foram realizadas à revelia da Assembleia Geral e sem o parecer do conselho fiscal, em afronta direta à convenção condominial, especificamente aos artigos 23, alínea "m", e 28, alínea "q". Apontou a existência de cláusulas abusivas e leoninas nos novos instrumentos, destacando a imposição de multa rescisória no patamar de 60% (sessenta por cento) sobre as parcelas vincendas no contrato de administração e a exigência de pagamento antecipado das três últimas parcelas no contrato de concierge, mesmo em caso de aviso prévio cumprido. Alegou, ainda, que a promovida vem retendo indevidamente toda a documentação administrativa, contábil, financeira e operacional do condomínio, dificultando o exercício da gestão pelo atual síndico e colocando em risco a continuidade dos serviços essenciais, bem como a regularidade fiscal e trabalhista do ente condominial. Informou ter notificado extrajudicialmente a ré em 09 de junho de 2025, buscando a rescisão amigável e a entrega dos documentos, sem obter êxito. Diante desse cenário fático, requer, em sede de tutela de urgência (liminar), a determinação para que a promovida proceda à entrega imediata de todo o acervo documental do condomínio, bem como a suspensão da exigibilidade das multas contratuais questionadas e a declaração de rescisão dos vínculos, permitindo a gestão plena pelo atual corpo diretivo. O juízo determinou a comprovação da regularidade da representação processual (ID 117302119), o que foi atendido pela parte autora mediante a indicação da Ata de Assembleia acostada aos autos (ID 117263749). O pedido de gratuidade da justiça foi indeferido (ID 123049340), tendo a parte autora procedido ao recolhimento das custas processuais iniciais, conforme comprovantes de IDs 125846262 e 125846264. É o relatório. Passo a decidir. II - FUNDAMENTAÇÃO DO RECEBIMENTO DA INICIAL E SANEAMENTO Compulsando os autos, verifico que a petição inicial preenche os requisitos essenciais previstos nos artigos 319 e 320 do Código de Processo Civil (CPC). A representação processual encontra-se regularizada, com a juntada da Ata de Assembleia Geral Ordinária realizada em 23 de janeiro de 2025, que elegeu o Sr. Daniel Alexandre Durante como síndico, conferindo-lhe poderes para representar o condomínio em juízo, nos termos do art. 75, XI, do CPC. As custas processuais foram devidamente recolhidas, inexistindo óbices ao processamento do feito. Assim,
RECEBO a petição inicial em todos os seus termos. DA TUTELA DE URGÊNCIA A concessão da tutela de urgência, pleiteada em caráter liminar, submete-se ao preenchimento dos requisitos cumulativos estabelecidos no art. 300 do CPC, quais sejam: a probabilidade do direito (fumus boni iuris) e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (periculum in mora). Além disso, a medida não deve ser irreversível (§ 3º do mesmo dispositivo legal). Passo à análise detida dos requisitos no caso concreto. DA PROBABILIDADE DO DIREITO (FUMUS BONI IURIS) A probabilidade do direito invocado pela parte autora exsurge da análise documental acostada aos autos, notadamente o confronto entre os contratos celebrados, a convenção do condomínio e as circunstâncias da renovação contratual. No tocante à retenção de documentos, assiste razão ao promovente. A relação jurídica entre o condomínio e a administradora possui natureza de mandato (art. 653 e seguintes do Código Civil) e prestação de serviços. É dever inerente ao mandatário e prestador de serviços prestar contas de sua gerência e entregar ao mandante tudo o que lhe pertence. A documentação do condomínio (incluindo livros contábeis, notas fiscais, contratos, extratos bancários, folhas de ponto, guias de recolhimento de impostos e encargos trabalhistas) é de propriedade exclusiva do ente condominial, não podendo a administradora, sob pretexto algum, retê-la, mesmo diante de eventual inadimplemento ou litígio contratual. A retenção de documentos essenciais à gestão condominial configura ato ilícito e abuso de direito, violando o princípio da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e obstruindo o dever legal do síndico de prestar contas à assembleia (art. 1.348, VIII, do CC) e de administrar convenientemente o condomínio. A documentação acostada, somada à notificação extrajudicial enviada e não atendida, evidencia a conduta recalcitrante da promovida. Portanto, vislumbro presente a probabilidade do direito autoral, tanto no que tange ao direito de acesso e posse da documentação, Por outro lado, no que tange aos pedidos de suspensão de multas rescisórias, penalidades contratuais e declaração de rescisão imediata, entendo que tais matérias demandam maior aprofundamento fático e jurídico. A validade das cláusulas e as circunstâncias em que os contratos de 01/10/2024 foram firmados exigem a observância do contraditório e da ampla defesa, sendo necessária a dilação probatória para aferir a alegada nulidade e abusividade. Portanto, neste momento processual, tais pleitos serão indeferidos. DO PERIGO DE DANO (PERICULUM IN MORA) O perigo de dano é manifesto e atual. A retenção da documentação pela promovida impede o exercício regular da administração pelo síndico eleito, inviabilizando a conferência de pagamentos, a realização de auditorias, o cumprimento de obrigações fiscais e trabalhistas, e a tomada de decisões gerenciais urgentes. A falta de acesso a dados contábeis e financeiros pode acarretar multas perante órgãos públicos, reclamatórias trabalhistas por ausência de documentos comprobatórios e descontrole do fluxo de caixa, agravando a já delicada situação financeira relatada na inicial. III - DISPOSITIVO
Ante o exposto, presentes os requisitos autorizadores do art. 300 do Código de Processo Civil, DEFIRO A TUTELA DE URGÊNCIA para determinar que a promovida, INTER SERVICE GESTAO CONDOMINIAL LTDA, proceda, no prazo improrrogável de 48 (quarenta e oito) horas a contar da intimação desta decisão, à ENTREGA IMEDIATA E INTEGRAL de toda a documentação administrativa, financeira, fiscal, contábil, trabalhista e operacional do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL E COMERCIAL SPLENDOR HOME SERVICE que se encontre em seu poder (física ou digital), incluindo, mas não se limitando a: livros de atas, contratos com terceiros, pastas de prestação de contas, extratos bancários, comprovantes de pagamentos, guias de impostos (DARF, GPS, FGTS, etc.), folhas de ponto, prontuários de funcionários e senhas de acesso a sistemas e bancos, sob pena de busca e apreensão e multa diária (astreintes) que fixo em R$ 500,00 (quinhentos reais), limitada inicialmente a R$ 10.000,00 (dez mil reais), sem prejuízo de majoração em caso de descumprimento ou caracterização de crime de desobediência. INDEFIRO, por ora, os pedidos de suspensão de multas contratuais e declaração de rescisão sem ônus, por entender que para tais pleitos vai ser necessária a dilação probatória, com o contraditório e a ampla defesa, razão pela qual, neste momento processual, o pedido é indeferido. Ademais, com fulcro no art. 334 do CPC, designe a secretaria audiência de conciliação. Cite-se e intime-se a parte ré para comparecer à audiência de conciliação a ser designada. O não comparecimento injustificado do autor ou do réu à audiência de conciliação é considerado ato atentatório à dignidade da justiça e será sancionado com multa de até 2% (dois por cento) da vantagem econômica pretendida ou do valor da causa, revertida em favor da União ou do Estado (art. 334, § 8º, CPC). A parte ré poderá oferecer contestação, por petição, no prazo de 15 (quinze) dias, cujo termo inicial será a data da audiência de conciliação ou de mediação, ou da última sessão de conciliação, quando qualquer parte não comparecer ou, comparecendo, não houver autocomposição (art. 335, I, CPC). Intime-se a parte autora desta decisão e para comparecer à audiência. SERVIRÁ A PRESENTE DECISÃO COMO MANDADO DE CITAÇÃO, INTIMAÇÃO E NOTIFICAÇÃO, devendo o Sr. Oficial de Justiça observar os ditames legais para o cumprimento da diligência, ou, sendo o caso, expeça-se carta com AR. João Pessoa, data da assinatura digital. Juiz de Direito