Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Apelantes: Tamires Oliveira de Lima Vieira e Ananias Vieira de Oliveira Apelada: Maria Jose Bessa da Silva Barros Apelado/terceiro
interessado: Fabiano Soares de Oliveira Advogado dos
apelantes: Baumann Barros Guedes Alcoforado de Carvalho - OAB/PB 26.366 Representante da apelada: Defensoria Pública do Estado da Paraíba Advogado do apelado/terceiro
interessado: Iveraldo Lopes de Farias - OAB/PB 10.190. ACÓRDÃO DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - Apelação cível - Ação de adjudicação compulsória - Promessa de compra e venda de imóvel - Quitação securitária do saldo devedor por morte do promitente vendedor - Ausência de quitação integral do preço pelos compradores - Pedido subsidiário de conversão em perdas e danos - Recurso desprovido. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória ajuizada por promitentes compradores de imóvel situado em João Pessoa/PB. Os autores alegam ter celebrado contrato de promessa de compra e venda com pagamento de entrada de R$ 10.000,00 e assunção das parcelas vincendas do financiamento imobiliário, tendo adimplido 26 das 37 parcelas ajustadas. Sustentam que, após o falecimento do promitente vendedor, o saldo devedor foi quitado pelo seguro habitacional, circunstância que, segundo defendem, supre a quitação integral do preço e impõe a outorga da escritura definitiva, recusada pela promitente vendedora. Formulam, subsidiariamente, pedido de conversão da obrigação de fazer em perdas e danos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se a quitação do saldo devedor do financiamento por seguro habitacional, decorrente do falecimento do promitente vendedor, ou por pagamentos realizados pela própria vendedora supre o requisito da quitação integral do preço exigido para a adjudicação compulsória; e (ii) estabelecer se, ausente o direito à tutela específica, é cabível a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos com fundamento no art. 499 do CPC. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A adjudicação compulsória exige a presença cumulativa de promessa de compra e venda válida, inexistência de cláusula de arrependimento, recusa injustificada do vendedor e quitação integral do preço pelo promitente comprador, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e dos arts. 15 e 16 do Decreto-Lei nº 58/1937. 4. A quitação integral do preço constitui fato constitutivo do direito invocado e deve ser comprovada pelos próprios promitentes compradores, a quem incumbe o ônus da prova, não bastando a satisfação econômica do saldo devedor por terceiro mecanismo alheio ao adimplemento direto da obrigação assumida no contrato. 5. O pagamento do saldo perante a instituição financeira por seguro habitacional, em razão do óbito do mutuário, não se confunde com quitação do preço pelos compradores na relação obrigacional decorrente da promessa de compra e venda. 6. O pagamento realizado pela própria vendedora para liquidar o financiamento preserva seu patrimônio e sua responsabilidade perante o agente financeiro, mas não pode ser apropriado pelos compradores como se adimplemento próprio fosse. 7. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça afasta a aplicação da teoria do adimplemento substancial à adjudicação compulsória e exige prova positiva da quitação integral do preço por quem pretende a outorga da escritura. 8. A distinção invocada pelos apelantes não se sustenta, porque o precedente do STJ não se limita a hipóteses de prescrição ou simples saldo remanescente, mas firma a premissa de que a adjudicação compulsória depende de quitação integral comprovada pelo promitente comprador. 9. A admissão da quitação securitária ou de pagamentos efetuados pela contraparte como substitutivos do adimplemento próprio do comprador desequilibra o sinalagma contratual e viabiliza aquisição da propriedade sem desembolso integral do preço ajustado. 10. A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, prevista no art. 499 do CPC, pressupõe que a parte autora seja titular do direito à tutela específica, requisito ausente quando não demonstrada a quitação integral do preço. 11. A improcedência do pedido de adjudicação compulsória por ausência de requisito objetivo encerra a prestação jurisdicional nesta demanda, sem prejuízo da eventual busca de reparação patrimonial pelas vias processuais adequadas. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso desprovido. Tese de julgamento: 1. A adjudicação compulsória exige prova da quitação integral do preço pelos próprios promitentes compradores, sendo insuficiente a satisfação do saldo devedor por seguro habitacional decorrente do falecimento do promitente vendedor. 2. O pagamento realizado pela própria vendedora perante a instituição financeira não se equipara ao adimplemento do preço pelos compradores e não autoriza a outorga compulsória da escritura. 3. A teoria do adimplemento substancial não se aplica à ação de adjudicação compulsória. 4. A conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, nos termos do art. 499 do CPC, pressupõe a existência do direito à tutela específica, o que não se verifica sem a quitação integral do preço. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.417 e 1.418; Decreto-Lei nº 58/1937, arts. 15 e 16; CPC, arts. 85, § 11, 98, § 3º, 373, I, e 499. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 2.207.433/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 9.6.2025; STJ, REsp nº 2.207.574/RO, Rel. Min. Humberto Martins, Terceira Turma, j. 8.9.2025, DJEN de 11.9.2025; STJ, AgInt no AREsp nº 2.834.742/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 29.9.2025, DJEN de 2.10.2025; TJPB, Apelação Cível nº 0000998-92.2012.8.15.0441, Rel. Des. Leandro dos Santos, 1ª Câmara Cível, juntado em 20.2.2026.
EXPEDIENTE - Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba Desembargador Wolfram da Cunha Ramos Gabinete 25 Apelação Cível n.º: 0825445-38.2022.8.15.2001 Origem: 8ª Vara Cível da Comarca da Capital Relator: Des. Wolfram da Cunha Ramos Assuntos: Adjudicação compulsória VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos, acima identificados. ACORDA a Terceira Câmara Especializada Cível, por unanimidade, acompanhando o voto do Relator, em conhecer da Apelação e negar-lhe provimento.
Trata-se de Apelação interposta por Tamires Oliveira de Lima Vieira e Ananias Vieira de Oliveira contra a sentença (ID 39741232) proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Capital, que, nos autos da “Ação de adjudicação compulsória” movida em face de Maria José Bessa da Silva Barros e do Espólio de José Cavalcante de Barros, julgou improcedente o pedido inicial, ao fundamento de que a adjudicação compulsória exige a quitação integral do preço por parte do promitente comprador, sendo inaplicável a teoria do adimplemento substancial a essa modalidade de demanda, conforme REsp nº 2.207.433/SP. Em suas razões (ID 39741233), os Apelantes sustentaram a necessidade de realização de um distinguishing em relação ao precedente do STJ invocado na sentença. Argumentaram que, diferentemente do caso paradigma, em que havia um saldo devedor efetivo e não pago, no presente feito a obrigação pecuniária está materialmente extinta perante o credor originário, seja pela cobertura securitária decorrente do óbito, seja pelos pagamentos complementares. Defenderam que a exigência de quitação integral deve ser interpretada sob a ótica da satisfação econômica do preço, independentemente de quem realizou o pagamento. Subsidiariamente, para a hipótese de impossibilidade da tutela específica de adjudicação, requereram a conversão do pedido em perdas e danos, nos termos do art. 499 do Código de Processo Civil. Ao receber o feito nesta instância superior, este Relator, por meio do despacho saneador de ID 39805549, identificou vícios procedimentais nas intimações realizadas em primeiro grau e determinou a regularização cadastral e a reabertura dos prazos processuais para assegurar o contraditório e a ampla defesa. O Apelado/terceiro interessado apresentou as contrarrazões de ID 40340735, pugnando pela manutenção integral da sentença. Refutou a tese de quitação indireta, sustentando que os apelantes não demonstraram o cumprimento das obrigações contratuais básicas. Os Apelados/réus, intimados por meio da Defensoria Pública, não apresentaram contrarrazões, conforme certidão de ID 41114610. Os autos não foram remetidos à Procuradoria-Geral de Justiça, ante a desnecessidade de intervenção do Ministério Público, nos termos do art. 178 do Código de Processo Civil e do art. 169, § 1º, do Regimento Interno do Tribunal de Justiça da Paraíba. É o relatório. VOTO - Des. Wolfram da Cunha Ramos - Relator Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço da Apelação. Segundo a inicial, os autores, ora apelantes, firmaram contrato de promessa de compra e venda com os apelados, Sr. José Cavalcante de Barros e Sra. Maria José Bessa da Silva Barros, ora apelados, referente a um imóvel em João Pessoa/PB. O acordo incluía uma entrada de R$ 10.000,00 e a assunção das parcelas vincendas do financiamento imobiliário pelos compradores. Após o pagamento de 26 das 37 parcelas, o falecimento do promitente vendedor resultou na quitação do saldo devedor pelo seguro habitacional. Os autores alegaram que a ré, imotivadamente, recusou-se a outorgar a escritura definitiva, cobrando os valores quitados pelo seguro e impedindo-os da posse plena do bem. O Juízo a quo julgou improcedente o pedido autoral (ID 39741232), amparando-se no REsp nº 2.207.433/SP do STJ. A sentença destacou que a adjudicação compulsória exige a quitação integral do preço pelo promitente comprador, sendo inaplicável o adimplemento substancial. O magistrado pontuou que o pagamento via seguro habitacional ou pela própria vendedora não supre a quitação, além de notar a falta de comprovação de pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel. A controvérsia central do recurso reside em determinar se a satisfação econômica do saldo devedor por meio de cobertura securitária (decorrente do falecimento do promitente vendedor) e por pagamentos realizados pela própria ré supre o requisito da quitação integral do preço exigido para a procedência da adjudicação compulsória. A ação de adjudicação compulsória, instrumento previsto nos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil e nos arts. 15 e 16 do Decreto-Lei nº 58/1937, constitui o remédio jurídico à disposição do promitente comprador que, tendo cumprido integralmente sua contraprestação, encontra resistência injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva do imóvel. São pressupostos inafastáveis da pretensão: (i) a existência de promessa de compra e venda válida; (ii) a inexistência de cláusula de arrependimento; (iii) a recusa injustificada do vendedor; e, primordialmente, (iv) a quitação integral do preço ajustado.
No caso vertente, os apelantes admitem ter adimplido apenas 26 das 37 parcelas pactuadas. Sustentam, todavia, que o saldo remanescente foi quitado perante a instituição financeira via seguro habitacional após o óbito do Sr. José Cavalcante de Barros. Alegam que tal "quitação indireta" aproveitaria ao seu direito real de aquisição, configurando o cumprimento do sinalagma contratual. Essa tese não merece prosperar. A quitação integral do preço constitui requisito objetivo para a procedência da ação de adjudicação compulsória e fato constitutivo indispensável ao direito material invocado. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça da Paraíba estabelece que a prova do adimplemento deve recair sobre a pessoa do promitente comprador, que é o titular do direito real à aquisição. Na espécie, a satisfação do crédito (ID 39740410) perante o banco financiador por meio de seguro habitacional ou por atos da própria vendedora não equivale à quitação do preço pelo comprador no âmbito da relação obrigacional estabelecida no contrato de promessa de compra e venda. Nesse contexto, revela-se plenamente aplicável o entendimento firmado pelo STJ no julgamento do REsp nº 2.207.433/SP, o qual afastou expressamente a aplicação da teoria do adimplemento substancial em ações de adjudicação compulsória. No mesmo sentido, outros precedentes: “DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL RURAL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia que julgou improcedente ação de adjudicação compulsória de imóvel rural, sob o fundamento de ausência de quitação integral do preço. 2. A ação foi proposta com o objetivo de adjudicar compulsoriamente 50% da Fazenda Canaã II, localizada em Ariquemes/RO, alegando-se quitação integral do contrato de compra e venda, apesar de divergência sobre o valor da arroba do boi gordo. 3. A sentença de primeiro grau julgou procedente o pedido, mas o Tribunal de Justiça reformou a decisão, entendendo pela impossibilidade de adjudicação sem quitação integral do preço. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se é possível aplicar a teoria do adimplemento substancial em ação de adjudicação compulsória de imóvel, considerando a existência de saldo devedor. III. Razões de decidir 5. A teoria do adimplemento substancial, embora baseada na boa-fé objetiva, não se aplica à adjudicação compulsória, que exige a quitação integral do preço. 6. A jurisprudência do STJ é no sentido de que a adjudicação compulsória requer a quitação integral do valor avençado, sendo inviável a pretensão sem este requisito, mesmo que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor. IV. Dispositivo e tese 7. Recurso especial improvido. Tese de julgamento: "1. A adjudicação compulsória de imóvel exige a quitação integral do preço, sendo inaplicável a teoria do adimplemento substancial. 2. A quitação integral é requisito imprescindível para a adjudicação compulsória, independentemente da via eleita pelo promitente comprador". Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.417 e 1.418; Lei n. 6.015/1973, art. 216-B. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1.907.401/SP, Rel. Min. Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 22/8/2022; STJ, REsp n. 2.207.433/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 9/6/2025.” (REsp n. 2.207.574/RO, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 11/9/2025.) - grifos nossos. “CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO DO PREÇO. INVIABILIDADE DA ADJUDICAÇÃO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, a adjudicação compulsória possui como pressuposto a quitação do preço relativo do bem imóvel pelo comprador. Assim, inexistindo prova do pagamento, não há falar na cristalização da adjudicação compulsória. 2. Agravo interno a que se nega provimento.” (AgInt no AREsp n. 2.834.742/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/9/2025, DJEN de 2/10/2025.) - grifo nosso. A tese do distinguishing invocada pelos apelantes revela-se impertinente. Os precedentes da Corte Superior não se limitam às hipóteses de prescrição ou de saldo devedor em aberto, mas fixa a premissa de que a adjudicação compulsória exige a prova positiva do adimplemento integral por quem pleiteia a outorga da escritura. Permitir que o comprador se beneficie de uma quitação securitária ou de pagamentos feitos pela contraparte para obter a transferência de propriedade sem ter desembolsado o valor total do bem configuraria enriquecimento sem causa e subverteria o equilíbrio contratual. A quitação operada pelo seguro habitacional é um mecanismo de garantia do agente financeiro para a hipótese de óbito do mutuário, não servindo como bônus ou desconto no preço pactuado entre particulares na promessa de compra e venda. Da mesma forma, o pagamento efetuado pela própria ré (vendedora) para liquidar o financiamento visa preservar o seu patrimônio e a sua responsabilidade perante a instituição financeira, não podendo ser apropriado pelos compradores como se pagamento próprio fosse. Sobre o tema, colhe-se o seguinte precedente deste Tribunal: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO CONTRATO PRELIMINAR E DA QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE COBRANÇA QUE NÃO SE CONFUNDE COM ADIMPLEMENTO. IMPEDIMENTO REGISTRAL. TRANSFERÊNCIA DA TITULARIDADE A TERCEIRO. PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação Cível interposta pelo Espólio de Geovani Domingos Alves contra sentença que julgou improcedente a Ação de Adjudicação Compulsória ajuizada em face do Espólio de Jeranil Lundgren Correa de Oliveira, sob o fundamento de inexistência de prova suficiente do compromisso de compra e venda e da quitação do preço, bem como da impossibilidade jurídica de transferência do imóvel diante da alteração da titularidade registral. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se os documentos apresentados são aptos a comprovar a existência de promessa de compra e venda e a quitação integral do preço, requisitos legais da adjudicação compulsória; (ii) estabelecer se a prescrição da pretensão de cobrança das parcelas supre a exigência de prova do adimplemento; e (iii) determinar se a superveniente transferência da titularidade do imóvel a terceiro impede a adjudicação pretendida. III. RAZÕES DE DECIDIR A adjudicação compulsória exige a demonstração do compromisso de compra e venda e do pagamento integral do preço, nos termos dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil. O ônus da prova dos fatos constitutivos do direito incumbe ao autor, conforme art. 373, I, do CPC, não sendo suficiente a apresentação de declaração unilateral de autorização para escrituração definitiva desacompanhada do contrato e de comprovantes de pagamento. Documento que não indica valor, condições de pagamento, data do ajuste e obrigações das partes não se equipara a contrato preliminar de promessa de compra e venda. A prescrição da pretensão de cobrança não implica reconhecimento de quitação, pois não extingue o direito material nem substitui a prova positiva do adimplemento. A transferência da propriedade do imóvel a terceiro, por adjudicação judicial em processo executivo, inviabiliza a adjudicação compulsória, em observância ao princípio da continuidade registral. A ausência de impugnação da cadeia dominial e a não inclusão do atual proprietário no polo passivo impedem a determinação judicial de transferência da propriedade nos presentes autos. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: A adjudicação compulsória exige prova do compromisso de compra e venda e da quitação integral do preço, não suprida por declaração unilateral desacompanhada do contrato e de comprovantes de pagamento. A prescrição da pretensão de cobrança não se confunde com adimplemento e não autoriza, por si só, a adjudicação compulsória do imóvel. A transferência da titularidade do imóvel a terceiro impede a adjudicação compulsória, em razão do princípio da continuidade registral, quando não demonstrada a invalidade do registro nem integrado o atual proprietário à lide. [...]” (0000998-92.2012.8.15.0441, Rel. Gabinete 14 - Des. Leandro dos Santos, APELAÇÃO CÍVEL, 1ª Câmara Cível, juntado em 20/02/2026) - grifo nosso. Cumpre observar, ainda, que a sentença também registrou a ausência de demonstração do adimplemento de encargos vinculados contratualmente à transferência dominial. De todo modo, ainda que se afaste esse fundamento acessório, subsiste, por si só, razão suficiente para a improcedência do pedido, consistente na ausência de comprovação da quitação integral do preço pelos promitentes compradores. Dessa forma, constatada a ausência de quitação integral do preço pelos próprios promitentes compradores, carece a pretensão autoral de um de seus requisitos essenciais, o que impõe a manutenção da improcedência do pedido de adjudicação compulsória. Superada a análise do pedido principal de adjudicação compulsória, cumpre enfrentar o requerimento subsidiário formulado pelos apelantes em suas razões recursais, consistente na conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, com amparo no art. 499 do Código de Processo Civil. O mencionado dispositivo legal estabelece que a obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção do resultado prático equivalente. A norma funciona como uma válvula de escape do sistema processual para assegurar a utilidade do provimento jurisdicional quando a entrega do bem ou a prestação do fato se tornam inviáveis por circunstâncias supervenientes. Ocorre que a aplicação dessa conversão pressupõe que a parte autora tenha, originariamente, o direito à tutela específica, o que, como exaustivamente demonstrado, não se verifica no caso dos autos devido à ausência de quitação integral do preço. Nesse sentido, a improcedência da adjudicação compulsória por falta de requisito objetivo (quitação) encerra a prestação jurisdicional nestes autos, sem prejuízo de que os apelantes busquem, pelos meios processuais adequados e respeitando o devido processo legal, a reparação patrimonial que entenderem devida em face dos vendedores ou de terceiros envolvidos na cadeia dominial do imóvel.
Ante o exposto, conhecida a Apelação, nego-lhe provimento, mantendo integralmente a sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos. Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais devidos pelos apelantes para o montante de R$ 2.500,00 (dois mil e quinhentos reais). Fica, contudo, suspensa a exigibilidade das verbas de sucumbência, uma vez que a parte recorrente é beneficiária da gratuidade de justiça, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil. É o voto. Certidão de julgamento e assinatura eletrônicas. Des. Wolfram da Cunha Ramos Relator