Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ANDERSON FERNANDES MATIAS, ROSANNY DE SOUZA NOGUEIRA CARDOSO.
REU: ECO PARK SANTA RITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. SENTENÇA Trata de Ação de Rescisão Contratual cumulada com Pedido de Restituição de Quantias Pagas, Inversão de Cláusula Penal e Indenização por Danos Morais, ajuizada por ANDERSON FERNANDES MATIAS e ROSSANY DE SOUZA NOGUEIRA CARDOSO, em desfavor de ECO PARK SANTA RITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ambos devidamente qualificados nos autos. Narra a parte autora que, celebrou com a empresa ré um Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda de um lote de terreno (Bloco 14, Unidade 0240) no empreendimento imobiliário denominado Eco Park Condominium & Resort, pelo valor total de R$ 77.900,00 (setenta e sete mil e novecentos reais), a ser pago em cento e cinco parcelas. Sustentou que, de acordo com a avença, o prazo para a entrega do empreendimento, incluindo a infraestrutura e a área de lazer correspondentes à primeira etapa (onde se localiza a unidade), estava previsto para 30 de dezembro de 2019. Aduziu que a ré, de forma injustificada, não cumpriu a obrigação no prazo estipulado, nem mesmo após o transcurso da tolerância prevista, configurando o seu inadimplemento absoluto. Informou ter adimplido, até 10 de dezembro de 2021, o total de 55 (cinquenta e cinco) parcelas, que totalizaram R$ 64.184,19 (sessenta e quatro mil, cento e oitenta e quatro reais e dezenove centavos). Por tais razões, requereu, o autor, a declaração de rescisão do contrato, a condenação da ré à restituição integral de todos os valores pagos, devidamente atualizados, a aplicação inversa da cláusula penal contratual prevista unicamente em favor da empresa e o pagamento de indenização por danos morais no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Concedido o benefício da assistência judiciária gratuita ao promovente. Realizada a citação no novo endereço (ID 76648616), a Promovida foi considerada devidamente citada em 04 de agosto de 2023. Transcorrido o prazo legal sem a apresentação de contestação tempestiva, este Juízo, por decisão de ID 85790458, decretou a revelia da empresa ECO PARK SANTA RITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., com a aplicação dos efeitos previstos no Artigo 344 do Código de Processo Civil. Não obstante o decreto de revelia, a ré apresentou petição de manifestação aos termos da exordial no ID 86487114, na qual sustentou, em síntese, que o atraso se deu por força de fatores incontroláveis, como a pandemia de Covid-19, e pela implementação de melhorias no empreendimento. Defendeu, ainda, a improcedência do pleito de rescisão por culpa exclusiva, pugnando pela retenção do valor do sinal (arras) e, subsidiariamente, de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, com compensação dos tributos e comissão imobiliária. Em decisão de ID 91666862, verificou-se que a coadquirente do imóvel, ROSANNY DE SOUZA NOGUEIRA CARDOSO, indicada no Quadro-Resumo do contrato (ID 62691224 - Pág. 2), não integrava o polo ativo, determinando-se a correção do vício de legitimidade. A parte autora sanou o defeito, incluindo a coadquirente na lide (ID 92050020 e ID 92050021), passando esta também a figurar no polo ativo da demanda. Instadas a especificar provas, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado do mérito. Designada Audiência de Conciliação (ID 106120843), esta restou inexitosa. É o relatório. Decido. Do Julgamento Antecipado do Mérito e dos efeitos da Revelia. Analisando os autos com a devida acuidade, verifica-se que a empresa demandada, embora validamente citada, deixou transcorrer in albis o prazo legal para a apresentação de sua defesa, o que ensejou o decreto de sua revelia por este Juízo. Nos termos do art. 344 do CPC, a não apresentação de contestação implica a presunção de veracidade dos fatos alegados pela parte demandante. Outrossim, as partes manifestaram expressamente o desinteresse na produção de outras provas, de modo que se torna cabível o julgamento antecipado do mérito, com espeque no art. 355, I e II, do CPC. Da Relação de Consumo e da Aplicação do Código de Defesa do Consumidor. O contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno, com pacto de alienação fiduciária, para fins residenciais, insere-se no contexto de comercialização de produtos e serviços no mercado de consumo. De um lado, figuram os promoventes, como destinatários finais do bem, e, de outro, a promovida, como pessoa jurídica fornecedora de bens e serviços, nos termos dos Artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90. Portanto, na presente relação jurídica, aplicam-se as normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, notadamente o reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor e a necessidade de se buscar o equilíbrio contratual, mitigando-se a rigidez de cláusulas que possam se mostrar excessivamente onerosas ou abusivas para a parte mais fraca da relação jurídica. A legislação consumerista, dessa forma, permeia toda a interpretação e aplicação das regras contratuais e processuais subsequentes. Do Inadimplemento Contratual da Promovida e da Rescisão. O cerne da questão reside na apuração da responsabilidade pelo desfazimento do negócio jurídico, e, caso seja verificada a responsabilidade da parte ré, requer, a parte autora, o reconhecimento do inadimplemento contratual absoluto, com a consequente rescisão do contrato firmado entre as partes, bem como a análise dos efeitos patrimoniais e extrapatrimoniais daí decorrentes. O contrato previu expressamente a data de 30 de dezembro de 2019 como prazo final para a entrega do empreendimento, incluindo a infraestrutura e a área de lazer da primeira etapa (Cláusula 5.1.1, ID 62691224 - Pág. 9). Previu, ainda, um prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis, o qual, mesmo que se considerasse válido e em dias corridos, deslocaria o prazo máximo para meados de 2020. A ação, contudo, foi proposta em agosto de 2022, e até a presente data, janeiro de 2026, mais de seis anos após a celebração do contrato e mais de cinco anos após o prazo original de entrega, não há qualquer notícia da conclusão do empreendimento. Registre-se que a ausência de entrega da obra na data aprazada, extrapolado o prazo de tolerância, configura o inadimplemento contratual por parte da empresa ré. As alegações genéricas da empresa promovida sobre a pandemia de Covid-19 e a implementação de melhorias no empreendimento não a eximem da responsabilidade. Tais eventos, embora possam ser considerados fortuitos, são inerentes ao risco da atividade empresarial (fortuito interno) e não configuram motivo de força maior capaz de justificar a mora além do prazo de tolerância. O inadimplemento da obrigação de entregar o empreendimento constitui justa causa para a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, que confere à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pleitear a resolução do contrato, com as perdas e danos daí decorrentes. O desfazimento do negócio jurídico, neste caso, opera-se por culpa exclusiva da demandada, a promitente vendedora. Das Consequências da Rescisão por Culpa da Ré: Restituição Integral dos Valores. Uma vez reconhecida a rescisão do contrato por culpa exclusiva da ré, a consequência jurídica é o retorno das partes ao status quo ante, devendo a promitente vendedora restituir a integralidade das quantias desembolsadas pelos consumidores. A restituição deve ser plena, sem qualquer direito de retenção de valores a título de despesas administrativas, cláusula penal, ou comissão de corretagem, pois foi o seu comportamento inadimplente que deu causa ao desfazimento da avença. A retenção de qualquer montante a título de despesas administrativas, comissão de corretagem, ou arras, somente seria permitida caso a rescisão fosse motivada por culpa ou desistência do adquirente. O valor comprovadamente pago pelos Autores, até a data de 10 de dezembro de 2021, foi de R$ 64.184,19 (sessenta e quatro mil, cento e oitenta e quatro reais e dezenove centavos), conforme documentos de comprovação de pagamento, devendo este montante ser restituído integralmente. Eis a jurisprudência pátria acerca da temática: APELAÇÃO CÍVEL – Compromisso de compra e venda de bem imóvel – Ação de reparação de danos materiais e morais – Atraso injustificado na entrega do imóvel – Existência de prazo certo constante no contrato, não observado pela promitente vendedora – Atraso na contratação do financiamento que, "in casu", não pode ser atribuído à compradora, uma vez que dependia de regularização do imóvel pela promitente vendedora (perfeição formal da construção, com averbação na matrícula) – Lucros cessantes caracterizados – Presunção pela não utilização do imóvel durante a mora da vendedora – Exegese da súmula 162 deste E. Tribunal de Justiça Paulista – Indenização fixada em 0,5% (meio por cento) do valor do contrato por mês de atraso, devido entre a data do prazo de entrega (31.07.20) e a efetiva entrega das chaves (11.05.21) – Regularidade – Dano moral – Caracterização – Indenização fixada em R$ 10.000,00 (dez mil reais) – Importe que observa os princípio da razoabilidade e proporcionalidade, servindo de desincentivo para a reiteração da postura indevida da apelante – Ação julgada procedente em parte – Sentença mantida – Recurso da ré não provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10251311220228260576 São José do Rio Preto, Relator.: Ana Luiza Villa Nova, Data de Julgamento: 10/01/2025, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/01/2025); EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS - ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL - PRELIMINAR - ILEGITIMIDADE PASSIVA - TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA - MULTA POR DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL - DEVIDA - DANOS EMERGENTES - PAGAMENTO DE ALUGUÉIS DURANTE O ATRASO - POSSIBILIDADE - DANOS MORAIS - VALOR - PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE - MAJORAÇÃO DEVIDA SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. - A legitimidade da Construtora para o ressarcimento da taxa de evolução de obra decorre da relação contratual firmada em obrigação de fazer e da alegação de prejuízo decorrente do atraso no descumprimento da obrigação - Se resta evidenciado que o atraso na entrega do imóvel se deu por culpa da construtora, deve esta ser responsabilizada pelos danos ocasionados aos promissários-compradores, enquadrando-se, inclusive, na cláusula penal que impõe pagamento de multa em favor do adquirente - Não há qualquer óbice à cumulação da multa contratual com a condenação da construtora inadimplente ao pagamento de aluguéis mensais efetivamente pagos pelo consumidor (danos emergentes) durante o período relativo ao atraso na entrega do imóvel, objeto do contrato de promessa de compra e venda - O atraso injustificado na entrega de imóvel por parte da construtora, frustrando as justas expectativas nela depositadas pelos adquirentes, gera dano moral indenizável - A indenização por danos morais deve ser majorada quando não tiver sido fixada em valor suficiente para atender o caráter pedagógico, punitivo e reparatório daquela. (TJ-MG - Apelação Cível: 50472840420238130024 1.0000.24.141961-3/001, Relator.: Des.(a) Aparecida Grossi, Data de Julgamento: 26/06/2024, 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/06/2024). Da Inversão da Cláusula Penal. Os promoventes pleitearam a aplicação inversa da cláusula penal (Cláusula 10.1. I, ID 62691224 - Pág. 6), que previa a retenção de 20% (vinte por cento) do valor global do contrato em caso de culpa do comprador. O fundamento para tal inversão é o princípio da isonomia e o art. 4º, III, do Código de Defesa do Consumidor, que estabelece como direito básico a igualdade nas contratações. A estipulação de penalidade exclusivamente em favor do fornecedor, para a hipótese de inadimplemento do consumidor, sem que haja previsão equivalente para o caso de inadimplemento do fornecedor, desequilibra a relação contratual e coloca o consumidor em desvantagem exagerada. Reconhecendo essa desproporção, a possibilidade de inversão da cláusula penal moratória ou compensatória é medida de rigor para restabelecer a paridade entre as partes. No caso em tela, a Cláusula 10.1. I estabeleceu que, em caso de rescisão, seria descontado do comprador o percentual de 20% (vinte por cento) do valor global do contrato a título de comercialização, publicidade, propaganda e comissão de corretagem. Em simetria, esta penalidade deve ser aplicada em desfavor da Promovida, Promitente Vendedora. Nesse sentido, segue o aresto: CIVIL. PROCESSO CIVIL. CONSUMIDOR. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. PRESCRIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. REJEITADA. REVELIA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. RESP. 1.631.485/DF. CORREÇÃO MONETÁRIA. JUROS. TERMO INICIAL. HONORÁRIOS. REAJUSTADOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. 1. O prazo prescricional para cobrança de valores pagos indevidamente a título de comissão de corretagem e taxa de contrato é de 3 (três) anos. Tese consolidada em sede de Recurso Repetitivo (Tema 938 - STJ). Na hipótese de inadimplência do promitente-vendedor, considera-se o termo a quo do prazo prescricional trienal a data do descumprimento da avença. 2. A presunção de verdade que emana da revelia tem caráter relativo e, assim, pode ser descredenciada pelo cenário probatório dos autos. 3. Na hipótese de o construtor/vendedor der causa à resolução do contrato a restituição das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade, o que é o caso dos presentes autos. 4. A suposta demora na liberação da carta de habite-se não exclui a promitente vendedora da responsabilidade pelos danos causados ao promitente comprador, por se tratar de fato previsível, risco inerente à atividade desenvolvida pela empresa ré, que deve diligenciar para que a liberação do imóvel se dê no prazo previsto no contrato. 5. O Colendo STJ, por meio de julgamento do REsp n.º 1631485/DF, em sede de repercussão geral (Tema 971), decidiu que é possível a inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de inadimplemento da construtora/incorporadora, pelo atraso na entrega, devendo as obrigações heterogêneas serem convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 6. Recursos conhecidos e parcialmente providos.(TJDF: 00111568220158070003, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 18/12/2019, publicado no DJE: 22/1/2020.) O valor global do contrato é de R$ 77.900,00 (setenta e sete mil e novecentos reais). O percentual de 20% (vinte por cento) sobre este montante perfaz a quantia de R$ 15.580,00 (quinze mil, quinhentos e oitenta reais). Contudo, o valor pleiteado pelos Autores, de R$ 39.941,77, baseou-se em cálculo equivocado (20% sobre o valor corrigido das parcelas e não sobre o valor global do contrato), razão pela qual o montante da condenação deve ser ajustado ao correto patamar simétrico da cláusula contratual, qual seja, R$ 15.580,00, devendo ser acrescido os consectários legais, por se tratar de perdas e danos decorrentes de ilícito contratual. Dos Danos Morais O pleito indenizatório por danos morais fundamenta-se na frustração da legítima expectativa dos autores de receberem o imóvel na data pactuada, o que não ocorreu devido ao atraso substancial e injustificado da Ré na entrega do empreendimento. O dano moral, na esfera das relações de consumo, ocorre quando há ofensa a direitos da personalidade, gerando abalo psíquico que extrapola o mero aborrecimento ou dissabor cotidiano. No contexto da compra de imóvel, especialmente para fins de moradia ou lazer, a mora da construtora ou incorporadora, por período excessivo, causa profunda angústia e frustração no consumidor, que se vê privado da utilização do bem e obrigado a manter um compromisso financeiro sem a contrapartida devida. A espera dos promoventes, que se estendeu por anos, desde 2019/2020 até a presente data, superando em muito o limite do razoável, é fator suficiente para caracterizar o dano moral indenizável. Sendo inconteste a configuração do dano moral, resta o arbitramento do quantum indenizatório. Na fixação da indenização por danos extrapatrimoniais, o Julgador deve atentar-se para o caráter dúplice da condenação: compensatório para a vítima e pedagógico/punitivo para o ofensor. Deve-se considerar, ainda, a extensão do dano, a capacidade econômica das partes e os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, evitando-se o enriquecimento ilícito da vítima e a fixação de valor irrisório. Nesse sentido, colaciono a seguinte jurisprudência: APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO. OCORRÊNCIA. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO PERÍODO DA MORA. OBRIGAÇÃO DEVIDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. DEVER DE REPARAR. "QUANTUM" INDENIZATÓRIO. REDUÇÃO. MANUTENÇÃO. Verificado atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, passa a ser devido pela construtora pagamento de locativo mensal de imóvel similar ao adquirido pelo consumidor desde a caracterização da mora até a entrega das chaves. Configura dano moral o atraso demasiado na entrega do imóvel, sem motivo justificado. Quando há atraso injustificado na entrega de imóvel, deve a indenização por dano moral ser fixada em montante equivalente a 13 (treze) salários mínimos. Precedentes desta Corte. Contudo, como apenas a parte requerida aviou apelo, inviável a elevação do montante já estabelecido, sendo a sua manutenção medida que se impõe. V.V. Se o atraso na entrega do imóvel é pequeno, não ultrapassando os limites da razoabilidade, não há que se falar na caracterização de dano moral. (TJ-MG - Apelação Cível: 51544919620228130024, Relator.: Des.(a) Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 09/10/2024, Câmaras Cíveis / 17ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 10/10/2024) (GN). DO DISPOSITIVO Posto isso, JULGO PROCEDENTE EM PARTE a pretensão autoral, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para DECLARAR a RESCISÃO do Contrato Particular de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes, referente à unidade Bloco 14, Lote 0240, do empreendimento Eco Park Condominium & Resort, por culpa exclusiva da Ré, ECO PARK SANTA RITA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., em razão do seu inadimplemento contratual, assim como CONDENAR a Promovida: 1. Restituir integralmente os Promoventes, ANDERSON FERNANDES MATIAS e ROSANNY DE SOUZA NOGUEIRA CARDOSO, à totalidade das quantias pagas em razão do contrato, correspondente ao valor de R$ 64.184,19 (sessenta e quatro mil, cento e oitenta e quatro reais e dezenove centavos), acrescido de atualização monetária, pelo IPCA a partir de cada desembolso e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, pela taxa SELIC, com dedução do IPCA, a partir da citação; 2. Ao pagamento da cláusula penal compensatória por inversão, no valor de R$ 15.580,00 (quinze mil, quinhentos e oitenta reais), correspondente a 20% (vinte por cento) do valor global do contrato, acrescido de atualização monetária, pelo IPCA a partir do vencimento da obrigação de entregar o imóvel (dezembro de 2019) e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, pela taxa SELIC, com dedução do IPCA, a partir da citação. 3. Na indenização por danos morais, em favor dos Autores, no montante de R$ 10.000,00 (dez mil reais), conforme pleiteado na exordial, acrescido de juros de mora, ao mês, pela taxa SELIC, com dedução do IPCA, a partir da citação, e correção monetária, pelo IPCA, a partir de seu arbitramento, justificando a quantia diante da longa espera, não atendida, de entrega do imóvel, gerando, assim, grave frustração nos autores, diante de investimento e expectativa alta, além da incerteza e do prejuízo experimentado durante anos. Em razão do princípio da causalidade, condeno a Ré nas custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor total da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, devendo ser revertido em favor do Fundo Especial da Defensoria Pública da Paraíba, conforme postulado na inicial. Caso interposta apelação, intime a parte contrária para, querendo, apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias. Após, com ou sem a apresentação de contrarrazões, remetam estes autos ao Juízo ad quem. Após o trânsito em julgado, cumpridas as formalidades legais, evolua a classe processual para "cumprimento de sentença" e, considerando o art. 4°, da Resolução de n. 04/2026, do Tribunal de Justiça da Paraíba, determino a remessa dos autos para uma das Varas Especializadas de Cumprimento de Sentença e Execuções Extrajudiciais de João Pessoa-PB, por sorteio. As partes foram intimadas pelo gabinete através do Diário Eletrônico. CUMPRA. JOÃO PESSOA, datado e assinado pelo sistema. Ascione Alencar Linhares JUÍZA DE DIREITO
Poder Judiciário da Paraíba Fórum Cível Desembargador Mário Moacyr Porto 12ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7). PROCESSO N. 0845135-53.2022.8.15.2001 [Compromisso].