Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: CINEIDE DUARTE DA COSTA SANTOS
RÉU: ALBERTO JORGE DE ARAUJO CAVALCANTE SENTENÇA 1. RELATÓRIO CINEIDE DUARTE DA COSTA SANTOS propôs inicialmente TUTELA CAUTELAR ANTECEDENTE contra ALBERTO JORGE DE ARAUJO CAVALCANTE, visando a obtenção de medida liminar de arresto de bens do réu para assegurar o resultado útil de futura ação indenizatória, motivada pela constatação de diferença a menor na área total de lotes urbanos adquiridos. A autora narrou que adquiriu, por meio de contrato de compromisso de compra e venda (ID 77002071), 10 (dez) lotes urbanos no loteamento “CHAPADA DOS ARAÚJOS”, de propriedade do réu, com dimensões individualizadas e uma área total expressa de 3.233,67 m². Aduziu, ainda, que, após a escrituração e registro dos imóveis em 2017, procedeu à demarcação física, ocasião em que verificou que a área real existente era de apenas 2.848,46 m², indicando uma diferença faltante de 385,21 m², o que, no entender da autora, viciaria a negociação e lhe causaria incalculável prejuízo. Determinada a emenda da inicial (ID 64275213), a parte autora corrigiu o valor da causa (ID 66326039) e procedeu com o recolhimento complementar das custas processuais. A tutela de urgência foi indeferida (ID 75949928). A autora apresentou o aditamento e o pedido principal (ID 77002070), formulando Ação Indenizatória e requerendo a condenação do requerido ao pagamento de indenização por danos materiais no montante de R$ 100.000,00 (cem mil reais), a título de perdas e danos/lucros cessantes, considerando o valor atualizado de mercado, e ao pagamento de danos morais em valor não inferior a R$ 10.000,00 (dez mil reais). Citado (ID 86789025), o réu não apresentou contestação no prazo legal que se iniciou após a audiência de conciliação infrutífera, realizada em 23/04/2024 (ID 89347710). Na ocasião a autora requereu o julgamento antecipado da lide, dado o caráter estritamente documental da matéria. Reconhecida a revelia do réu, foi apresentada petição (ID 100932269), não recebida por ser intempestiva, mas foi deferida a produção de prova testemunhal requerida pelo réu, com a fixação do prazo de 10 (dez) dias para apresentação do rol de testemunhas. A audiência não se realizou ante a impossibilidade de comparecimento do juiz substituto na data designada (ID 112136454), retornando os autos conclusos. É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO De início, esclareço que, embora este juízo tenha, em um primeiro momento (ID 106092664), deferido a produção de prova testemunhal pleiteada pelo réu, tal direito foi fulminado pela preclusão temporal. O réu, apesar de intimado expressamente para apresentar o rol de testemunhas no prazo de 10 (dez) dias, deixou de fazê-lo. O direito à prova testemunhal, embora garantido constitucionalmente, é disciplinado por regras processuais que impõem o ônus à parte de praticar o ato no tempo e modo determinados. A inércia da parte requerida em cumprir a determinação de apresentar o rol de testemunhas implica na perda do direito de produzir a prova oral, ou seja, ocorreu a preclusão. Nesse sentido: EMENTA: DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA. PRECLUSÃO. AUSÊNCIA DE PROVA TESTEMUNHAL. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. RECURSO DESPROVIDO. (...) A audiência de instrução foi cancelada por preclusão, em virtude da não apresentação tempestiva do rol de testemunhas pelos autores, após oportunidade expressa conferida pelo juízo. A preclusão é instrumento essencial à estabilidade do processo e incide mesmo quando a parte, por erro próprio, deixa de praticar ato no prazo legal, não se podendo imputar ao juízo a responsabilidade pela omissão. A atuação do advogado como técnico do processo impõe o dever de diligência quanto ao cumprimento dos prazos legais, inclusive no tocante à produção de provas reputadas essenciais. A prova documental apresentada não é suficiente, por si só, para comprovar a posse qualificada exigida para a usucapião, sendo a prova testemunhal indispensável em ações dessa natureza. Ausente substrato probatório mínimo, mantém-se a improcedência do pedido inicial. (…) (TJMG - Apelação Cível 1.0000.25.301503-6/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo de Oliveira Milagres, 21ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 24/09/2025, publicação da súmula em 25/09/2025). A presente demanda deve ser analisada sob a ótica da responsabilidade civil do vendedor por evicção incompleta ou erro na medição do imóvel, especificamente sob a regra da venda de imóvel ad mensuram, visto que os documentos colacionados são absolutamente suficientes para a análise do mérito e o debate probatório foi exaurido pela preclusão. O contrato de compromisso de compra e venda juntado aos autos (ID 77002071 e, principalmente, a descrição detalhada na inicial e no aditamento de ID 77002070, páginas 39/40) demonstra que a avença entre as partes foi realizada com expressa determinação das dimensões e áreas de cada um dos 10 (dez) lotes, em metros e metros quadrados, culminando em uma área total anunciada de 3.233,67 m². A minúcia na descrição das medidas ("Lote 01: 13,00m de frente, 22,00m do lado direito, 20,00m do lado esquerdo e 13,00m de fundos, tendo uma área total de 273 m²", e assim sucessivamente para os dez lotes) sugere inequivocamente que a dimensão do terreno foi elemento essencial e determinante para a fixação do preço e para a manifestação de vontade da compradora. Conforme dispõe o Art. 500 do Código Civil, “se na venda de um imóvel for estipulado o preço por medida de extensão ou se for determinada a respectiva área, e esta não corresponder às dimensões dadas, o comprador tem o direito de exigir o complemento da área ou, não sendo isso possível, de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço”. De acordo com o §1º do art. 500 do CC, a venda será presumida ad corpus (simplesmente enunciativa) somente quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo (1/20) da área total enunciada, ou seja, 5% da dimensão total. Da análise dos documentos, verifica-se que a área total prometida era de 3.233,67 m². O limite de tolerância legal (1/20 ou 5%), de acordo om o levantamento topográfico apresentado pela autora, após a demarcação, indicou que a área real dos lotes é de 2.848,46 m², resultando em uma diferença faltante de 385,21 m², restando cabalmente caracterizada a venda ad mensuram. A compradora adquiriu o imóvel com base nas medidas detalhadas, e a falha na entrega da metragem integral constitui inadimplemento parcial do vendedor. De acordo com as lições de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, em Curso de Direito Civil 4, Contratos - Teoria Geral e Contratos em Espécie: “Pois bem, na venda ad mensuram, o alienante especifica a medida de extensão do bem que está sendo alienado. É o exemplo de um terreno com duzentos metros quadrados ou de uma fazenda com dois mil hectares. Também é admissível a especificação da medida correlacionada ao preço, que ocorre quando o negócio especifica que está sendo pago um determinado valor por cada metro quadrado, por exemplo. Já a venda ad corpus leva em conta a coisa negociada como um todo, independentemente de suas medidas” (p. 642). No caso dos autos, a especificação detalhada de cada lote e a discrepância superior ao limite legal afastam qualquer dúvida acerca da natureza ad mensuram do negócio jurídico. No caso, não prova da possibilidade de complemento da área, sendo o caso de se determinar o abatimento proporcional do preço, conforme o art. 500, caput, do Código Civil, que se revela efetivamente no ressarcimento do prejuízo experimentado. O dano material sofrido pela autora corresponde ao valor pago a mais, ou seja, ao preço da área que foi paga, mas não entregue. Conforme a emenda à inicial (ID 66326039), o preço total estipulado para a aquisição dos 3.233,67 m² foi de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais). Para estabelecer o valor da indenização, deve-se calcular o preço médio do metro quadrado à época da compra e multiplicá-lo pela área faltante, para se chegar ao montante a ser restituído. Ou seja, o dano material corresponde a R$ 9.531,18, passível de indenização por força do abatimento proporcional do preço, decorrente da diferença de área. A Autora pleiteou o valor de R$ 100.000,00 a título de perdas e danos e lucros cessantes com base em uma avaliação de mercado atual do metro quadrado. Entendo, porém, que o abatimento proporcional do preço deve se limitar à restituição do valor efetivamente pago a maior na data da transação, devidamente corrigido, e não a valores futuros ou de mercado que dependem de mera expectativa de lucro (lucro cessante). A indenização pela diferença de área, ou o abatimento do preço, tem finalidade reparatória e de reequilíbrio contratual, devendo corresponder ao preço originário da porção não entregue, sob pena de enriquecimento sem causa. O valor de R$ 9.531,18 (nove mil, quinhentos e trinta e um reais e dezoito centavos) deverá ser devidamente corrigido monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e juros de mora pelo índice do art. 406 do Código Civil, ambos desde a data do efetivo pagamento do preço (30/06/2010), por se tratar de responsabilidade contratual e de obrigação líquida. Quanto ao pedido de indenização por danos morais, deve ser integralmente rejeitado, uma vez que a questão posta em juízo se resolve integralmente no campo da responsabilidade civil contratual por danos materiais, não havendo comprovação de ofensa a direitos da personalidade. A divergência quanto à metragem de um imóvel, por mais que cause frustração e demande a busca da tutela jurisdicional, constitui, em regra, mero inadimplemento contratual. Para que se configure o dano moral indenizável, é imprescindível a demonstração de lesão, dor psíquica ou constrangimento que ultrapasse o limite do simples aborrecimento, do dissabor ou do mero percalço da vida negocial. Não há, nos autos, qualquer elemento que demonstre que a conduta do réu impingiu à autora situação vexatória, violação à honra subjetiva ou objetiva, ou qualquer outro abalo significativo que justificasse a condenação extrapatrimonial. Dessa forma, a recomposição da lesão patrimonial da autora se dará integralmente pela via da indenização material calculada, o que garante o reequilíbrio contratual e afasta qualquer possibilidade de enriquecimento sem causa do réu, sendo desnecessária e indevida a cominação de dano moral neste cenário puramente patrimonial. 3. DISPOSITIVO
Poder Judiciário da Paraíba 2ª Vara Mista de Esperança Processo nº 0801598-65.2022.8.15.0171
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos para condenar o réu ao pagamento de indenização por danos materiais, a título de abatimento proporcional do preço, no valor de R$ 9.531,18 (nove mil, quinhentos e trinta e um reais e dezoito centavos) com correção monetária pelo IPCA e juros de mora na forma do art. 406, §1º do Código Civil, desde o pagamento do preço do negócio (30/06/2010). De outro lado, JULGO IMPROCEDENTE o pedido de pagamento de indenização por danos morais e lucros cessantes/perdas e danos. Com isso, resolvo o mérito do processo, com base no art. 487, I. do Código de Processo Civil. Considerando a sucumbência recíproca, uma vez que a requerente obteve sucesso em parte do pedido material, mas decaiu em relação ao pleito de dano moral e à extensão do pedido de perdas e danos, as custas processuais e os honorários advocatícios serão distribuídos da seguinte forma: a) O réu deverá pagar 70% (setenta por cento) das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil; b) a autora deverá pagar 30% (trinta por cento) das custas processuais, sem condenação em honorários sucumbenciais, dada a revelia do réu. Se interposta apelação, intime-se a parte contrária para as contrarrazões e remetam-se os autos à instância superior, independentemente de novo despacho. Com o trânsito em julgado, e nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publicação e registro eletrônicos. Intimem-se. Esperança/PB, datado eletronicamente. Natan Figueredo Oliveira Juiz de Direito