Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: ANTONIO DIAS RIBEIRO.
REU: JOSE RONALDO MARTINS DE ANDRADE FILHO. SENTENÇA 1. RELATÓRIO
Poder Judiciário da Paraíba 1ª Vara Mista de Ingá PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7). PROCESSO N. 0800720-79.2024.8.15.0201 [Rescisão / Resolução].
Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato de Compra e Venda ajuizada por ANTONIO DIAS RIBEIRO, devidamente qualificado nos autos, em face de JOSE RONALDO MARTINS DE ANDRADE FILHO, também qualificado. Em sua petição inicial (ID 89878464), a parte autora alega, em síntese, que celebrou com o réu um contrato de compromisso de compra e venda de um imóvel rural situado às margens da rodovia BR-230, no município de Ingá/PB, registrado sob a matrícula R-2-2476, pelo valor total de R$ 300.000,00 (trezentos mil reais). Afirma ter adimplido o montante de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), referente ao sinal e às primeiras parcelas. Sustenta, contudo, que após a celebração do negócio, foi surpreendido por duas situações que inviabilizariam o uso pleno do imóvel para o fim a que se destinava (instalação de um restaurante): primeiramente, a ocupação de parte significativa da área por um terceiro, Sr. Danilo Santiago Beltrão, que se apresentou como proprietário; e, em segundo lugar, a constatação, após consulta ao Departamento Nacional de Infraestrutura de Transportes - DNIT, de que o imóvel estaria inserido em faixa de domínio da União, decorrente de uma desapropriação ocorrida no ano de 2008, o que impediria a construção e o acesso direto à rodovia. Diante do suposto inadimplemento contratual do vendedor, pugna pela rescisão do pacto, com a consequente restituição integral dos valores pagos, acrescida da inversão da cláusula penal. Devidamente citado, o réu apresentou contestação (ID 106723886), na qual refuta as alegações autorais. Argumenta, em suma, que vendeu o imóvel livre e desembaraçado de quaisquer ônus, conforme comprovado pela Certidão Negativa de Ônus expedida pelo registro imobiliário e entregue ao autor antes da assinatura do contrato. Aduz que a questão do acesso junto ao DNIT era de pleno conhecimento do comprador, que assumiu o risco inerente à regularização. No que tange à ocupação por terceiro, alega tratar-se de fato superveniente à tradição do bem, cuja defesa possessória competiria ao novo proprietário. Requereu a improcedência dos pedidos e o benefício da justiça gratuita. Houve réplica (ID 107760087), na qual a parte autora reitera os termos da inicial e contrapõe os argumentos da defesa. Saneado o feito (ID 109015739), foi deferida a produção de prova documental e testemunhal. Realizada audiência de instrução e julgamento (ID 115212625), foram colhidos os depoimentos pessoais das partes e inquirida a testemunha arrolada pelo autor, Sr. Danilo Santiago Beltrão. As partes apresentaram suas razões finais em forma de memoriais (IDs 127800294 e 111372963), reforçando suas respectivas teses. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório do necessário. 2. FUNDAMENTAÇÃO A controvérsia cinge-se a verificar se o réu descumpriu o contrato ao não entregar o imóvel livre de ônus ou restrições. Tal inadimplemento, ao impedir a plena fruição do bem pelo autor, fundamenta o pedido de resolução contratual e as demais reparações pleiteadas. Após detida análise do conjunto probatório carreado aos autos, entendo que a pretensão autoral não merece prosperar. 2.1. Da Venda do Imóvel e da Boa-Fé Contratual A relação contratual entre as partes deve ser analisada sob a ótica do princípio da boa-fé objetiva, que impõe aos contratantes um dever de conduta pautado pela lealdade, probidade e cooperação, conforme preceitua o artigo 422 do Código Civil. A parte autora fundamenta seu pedido de rescisão na alegação de que o réu vendeu imóvel que não lhe pertencia em sua totalidade e que possuía graves restrições administrativas. Em que pese a informação trazida pelo DNIT (Ofício nº 285613/2025/SRE-PB, ID 125796341), de que parte da área teria sido objeto de desapropriação em 06/06/2008, em favor da União, tendo sido a indenização paga à antiga proprietária, Sra. Maria Auxiliadora de Paiva Santiago, tem-se que tal desapropriação refere-se a outro imóvel, que possui matrícula distinta da matrícula do imóvel vendido ao autor. A desapropriação, portanto, incidiu sobre o imóvel registrado às fls. 184 Livro 2M, Registro Geral sob matrícula nº 3657, de propriedade de Maria Auxiliadora de Paiva Santiago, inscrita no refeiro registro em 06/06/2008. Por outro lado, o réu adquiu o imóvel objeto da lide em 09/02/2010, conforme R-3-2.476, ID 110486963), sendo que em relação a esta propriedade não há registro de desapropriação (certidão de inteiro teor anexa ao ID 110486963). Logo, não há nos autos prova de que houve qualquer desapropriação da propriedade e o vendedor, ao celebrar o negócio, pautou-se pela informação que constava no registro imobiliário, que é o meio legal e oficial para verificação da titularidade e dos ônus de um bem, não se podendo, portanto, imputar-lhe má-fé nesse ponto. Por outro lado, para comprovar a regularidade do bem no momento da transação, o réu apresentou, juntamente com sua contestação, a Certidão Negativa de Ônus (ID 106723888), expedida pelo 1º Tabelionato de Notas e Único Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Ingá/PB. Tal documento, dotado de fé pública, atesta expressamente que o imóvel de matrícula nº 2.476, pertencente ao réu, está “livre e desembaraçado de todos os ônus reais, legais ou convencionais”. A força probatória do referido documento é de extrema relevância, pois demonstra que, perante o registro público, o réu é o legítimo proprietário e sobre o imóvel não há qualquer gravame decorrente de desapropriação. 2.2. Do Ônus da Diligência do Comprador e da Questão do Acesso Ao adquirir um imóvel lindeiro a uma rodovia federal com o objetivo específico de nele instalar um estabelecimento comercial, recai sobre o comprador o ônus de diligenciar previamente junto ao órgão competente – no caso, o DNIT – para verificar a existência de restrições administrativas, como a faixa de domínio, e as condições para obtenção de licenças de acesso.
Trata-se de cautela mínima e esperada de quem pretende realizar um investimento de tal natureza. A alegação do autor de que foi “surpreendido” pela negativa do DNIT revela, em verdade, sua própria inércia em buscar informações essenciais antes de concluir o negócio, especialmente considerando que se trata se um imóvel situado às margens de uma rodovia. Ademais, o contrato firmado entre as partes (ID 89878467) não estabelece qualquer obrigação para o vendedor de garantir ou obter a licença de acesso junto ao DNIT. Assim, o risco de uma eventual negativa por parte do órgão administrativo era do empreendedor/comprador, não podendo ser transferido ao vendedor como causa para a rescisão contratual. Sobre o tema, a jurisprudências dos Tribunais: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RESCISÓRIA C/C REPARAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE MÁ-FÉ CONTRATUAL. OMISSÃO DO AUTOR EM VERIFICAR A TITULARIDADE E EVENTUAIS ÔNUS SOBRE O IMÓVEL. DEVER DE DILIGÊNCIA DO COMPRADOR. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. A inexistência de indícios de má-fé do vendedor e a omissão do comprador quanto ao dever de diligência afastam o direito à anulação do contrato e à indenização por danos. (TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10091652120188110041, Relator.: MARCOS REGENOLD FERNANDES, Data de Julgamento: 12/11/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/11/2024) Grifos nossos. 2.3. Da Suposta Ocupação por Terceiro No que concerne à alegada ocupação de parte do imóvel pelo Sr. Danilo Santiago Beltrão, o depoimento da própria testemunha arrolada pelo autor, o Sr. Danilo, esclarece que a questão não se trata de uma invasão recente, mas de uma antiga e complexa disputa de limites que se confunde com a própria faixa de domínio do DNIT. O declarante afirma, inclusive, que sua avó, Sra. Maria Auxiliadora, foi a pessoa desapropriada em 2008 e que sua mãe, ciente de que a área pertencia ao poder público, nunca tentou se apossar dela. Isso corrobora a conclusão de que o problema central não é uma simples invasão de um particular, mas a indefinição dos limites da propriedade frente à área pública, matéria que, como já dito, cabia ao autor investigar com a devida diligência antes da compra. Ora, ao realizar negócio envolvendo bem imóvel sem diligenciar para constatar a situação do bem, adotando as cautelas e medidas necessárias, está o comprador assumindo o risco do negócio, ficando sujeito às intempéries do risco que assumiu, pois é seu dever diligenciar a favor dos seus interesses. Nesse sentido é o entendimento dos Tribunais: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE TERRENOS – IMÓVEIS OCUPADOS POR TERCEIRO – POSTERIOR AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE – REVELIA -COMPRADORES QUE NÃO ADOTARAM AS CAUTELAS MÍNIMAS PARA VERIFICAR A SITUAÇÃO DOS BENS QUANDO DA AQUISIÇÃO DOS IMÓVEIS – RISCO ASSUMIDO – RECURSO DESPROVIDO. 1. O eg. Superior Tribunal de Justiça, adotou o posicionamento no sentido de que “só se pode considerar, objetivamente, de boa-fé o comprador que toma mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição” (STJ – Terceira Turma - RMS 27358 /RJ - Ministra NANCY ANDRIGHI – Julgado em 05.10.2010 – DJe 25.10.2010). 2. Ao realizar negócio envolvendo bem imóvel sem diligenciar para constatar a situação do bem, adotando as cautelas e medidas necessárias, está o comprador assumindo o risco do negócio, ficando sujeito às intempéries do risco que assumiu, pois é seu dever diligenciar a favor dos seus interesses. (TJ-MT 10009721620208110051 MT, Relator.: JOAO FERREIRA FILHO, Data de Julgamento: 01/11/2022, Primeira Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 03/11/2022) Grifos nossos. No caso em tela, o Réu agiu pautado pela mais estrita boa-fé objetiva e segurança jurídica. Ao celebrar o negócio, lastreou-se na fé pública da Certidão de Inteiro Teor e da Certidão Negativa de Ônus, documentos que gozam de presunção de veracidade e cujas metragens coincidem rigorosamente com o objeto transmitido. Por outro lado, incumbindo ao autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito (art. 373, I, do CPC), este se quedou inerte no que tange à especificação do quantum de diminuição da área do terreno em decorrência de ocupação por terceiros. Ao revés, a prova oral produzida em audiência — notadamente os depoimentos do Réu e do declarante Danilo Santiago Beltrão — foi uníssona ao relatar que, atualmente, os terrenos em debate se tratam, em verdade, de imóveis distintos, com matrículas e realidades registrais diversas. Portanto, não restou comprovado vício no negócio jurídico ou inadimplemento contratual por parte do Réu, uma vez que a área entregue corresponde exatamente àquela constante no fólio real no momento da venda.
Diante do exposto, conclui-se que a parte autora não logrou êxito em comprovar o fato constitutivo de seu direito, qual seja, o descumprimento contratual culposo ou doloso por parte do réu, nos termos do que exige o art. 373, I, do Código de Processo Civil. A prova dos autos demonstra que o réu agiu com a boa-fé esperada, amparado em documento público que atestava a regularidade do imóvel. As adversidades enfrentadas pelo autor decorrem de sua própria falta de diligência pré-contratual e dos riscos inerentes ao seu empreendimento, e não de conduta ilícita do vendedor. A pretensão de rescisão, portanto, carece de fundamento jurídico e fático, devendo ser rechaçada. 3. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e por tudo o mais que dos autos consta, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO TOTALMENTE IMPROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Contudo, suspendo a exigibilidade de tais verbas, em razão do benefício da justiça gratuita deferido ao autor (ID 91869226), o que faço com fulcro no art. 98, § 3º, do mesmo diploma legal. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos com as devidas baixas. Ingá/PB, data do protocolo. RAFAELA PEREIRA TONI COUTINHO Juíza de Direito