Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: BELLAGIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
REU: ILDINA SOARES VENTURA, ENESON COELHO VENTURA SENTENÇA EMENTA: COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL VÁLIDA. MORA CONFIGURADA. RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA. INCIDÊNCIA. TAXA DE FRUIÇÃO (ALUGUÉIS). NÃO RECONHECIMENTO. RECONVENÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. EXTRAPOLAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. DEVER DE INDENIZAR. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. AUSÊNCIA DE PROVA E COISA JULGADA EM PROCESSO CONEXO. PROCEDÊNCIA PARCIAL DA AÇÃO E DA RECONVENÇÃO. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, o inadimplemento substancial do adquirente quanto ao saldo devedor enseja a rescisão contratual com direito à retenção de valores previstos em cláusula penal compensatória, excetuando-se a taxa de fruição se não demonstrado prejuízo que exceda a multa pactuada. Paralelamente, o descumprimento do prazo de entrega da obra pela construtora, computada a tolerância legal, impõe o dever de indenizar o comprador pelo período de privação do uso do bem, não sendo tal direito elidido por mera repactuação financeira posterior.
Poder Judiciário da Paraíba 3ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0841162-22.2024.8.15.2001 [Compra e Venda]
Vistos, etc.
Trata-se de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS, com pedido de medida liminar, proposta por BELLÁGIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA em face de ILDINA SOARES VENTURA e ENESON COELHO VENTURA, todos devidamente qualificados nos autos. Na peça exordial (ID 93006689), a empresa autora sustenta ter firmado com os promovidos, em 28 de fevereiro de 2018, instrumento particular de promessa de compra e venda referente à unidade autônoma nº 2001 do Edifício Residencial Bellágio, situado no bairro de Manaíra, nesta Capital, pelo valor global de R$ 475.000,00. Afirma que o cronograma de pagamentos previa sinal, parcelas mensais e balão na entrega das chaves. Alega que os réus, após o pagamento do sinal, incorreram em inadimplência contumaz, suspendendo os pagamentos sem justificativa jurídica. Aduz que, embora notificados extrajudicialmente para purgar a mora, os réus permaneceram inertes, o que ensejou a rescisão de pleno direito prevista na Cláusula 21ª da avença. Pleiteou, liminarmente, a reintegração de posse e, no mérito, a declaração de rescisão do contrato, a condenação dos réus ao pagamento das penalidades contratuais (multas de 2%, reembolso de tributos de 7%, despesas comerciais de 15% e honorários de 20%), além de indenização pela fruição do imóvel (aluguéis) no valor de R$ 2.500,00 mensais. Instruíram a inicial com documentos. O pedido liminar foi indeferido (ID 93417977), sob o fundamento de que a posse decorria de contrato, não restando configurado o esbulho imediato, bem como por se tratar de "posse velha". Citados, os réus apresentaram contestação cumulada com reconvenção (ID 103562619). Preliminarmente, arguiram a conexão com a ação de consignação em pagamento nº 0839380-77.2024.8.15.2001. No mérito, alegaram que, diversamente do narrado na inicial, adimpliram a importância de R$ 300.000,00 (63% do valor do imóvel). Justificaram a suspensão do pagamento do saldo remanescente em razão de: a) atraso de 30 meses na entrega da obra (previsão para junho/2018, entrega efetiva em dezembro/2020); b) existência de gravame de indisponibilidade judicial sobre a matrícula do imóvel (ID 103562639), impedindo a lavratura da escritura definitiva; c) vícios construtivos que demandaram gastos próprios. Invocaram a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do Código Civil). Em sede de reconvenção, pleitearam a condenação da autora ao pagamento de indenização pelo atraso na obra (1% ao mês sobre o valor pago), ressarcimento de R$ 41.899,18 por vícios construtivos e compensação de valores. A parte autora apresentou impugnação à contestação e contestação à reconvenção (ID 108714045). Admitiu o erro material quanto ao valor pago pelos réus, reconhecendo o recebimento de R$ 300.000,00 e o saldo devedor desatualizado de R$ 175.000,00. Sustentou que o atraso foi objeto de aditivo contratual (ID 103562642), no qual as partes repactuaram prazos. Alegou que a indisponibilidade na matrícula ocorreu apenas em 2022, por inércia dos réus em não registrar o contrato anteriormente. Quanto aos vícios construtivos, colacionou sentença e acórdão de processo movido pelo Condomínio (ID 154448649 e 154448651), o qual afastou a responsabilidade da construtora por tais fatos. O feito foi saneado (ID 127350328), fixando-se os pontos controvertidos. As partes manifestaram desinteresse na produção de novas provas, pugnando pelo julgamento antecipado (IDs 136006646 e 154447697). Vieram-me os autos conclusos para sentença., em conjunto com o processo conexo. É o relatório. Decido. O processo comporta julgamento antecipado do mérito, nos moldes do art. 355, I, do Código de Processo Civil, uma vez que a matéria controvertida é essencialmente de direito e os fatos relevantes estão suficientemente demonstrados pela prova documental carreada aos autos, sendo despicienda a produção de prova oral ou pericial suplementar. Da Ação Principal: Rescisão Contratual e Cláusula Penal O cerne da demanda reside na verificação do inadimplemento contratual e na possibilidade de resolução da avença com a aplicação dos encargos pactuados. É fato incontroverso, admitido inclusive em sede de réplica, que os réus efetuaram o pagamento de R$ 300.000,00, restando um saldo devedor nominal de R$ 175.000,00. A controvérsia repousa na legitimidade da suspensão desses pagamentos pelos adquirentes e na configuração da culpa pela rescisão. Os réus invocam a "exceção do contrato não cumprido" em razão de uma indisponibilidade judicial gravada na matrícula do imóvel (ID 103562639). Todavia, compulsando o histórico registral, observa-se que tal restrição é posterior à imissão dos réus na posse do imóvel (ocorrida em 2020) e decorreu de processos de terceiros. Embora a construtora tenha o dever de entregar o imóvel livre e desembaraçado, o inadimplemento dos réus quanto ao saldo remanescente remonta a período anterior à consolidação de tais entraves ou, ao menos, persistiu de forma injustificada por lapso temporal que excede o razoável para a simples retenção por cautela. A Cláusula 21ª do contrato (ID 93007558) é clara ao estabelecer que o atraso superior a 90 dias, após notificação extrajudicial, autoriza a rescisão de pleno direito. No caso em tela, a notificação foi devidamente entregue (ID 93007565), e a mora não foi purgada no prazo legal. O fato de os réus terem ajuizado ação de consignação apenas após a constituição em mora não afasta os efeitos da inadimplência já consolidada. Assim, a rescisão contratual é medida que se impõe por culpa dos compradores, que deixaram de honrar o fluxo de pagamentos pactuado, mesmo após a entrega das chaves. Com a rescisão, as partes devem retornar ao status quo ante. A autora tem direito à retenção de valores a título de cláusula penal compensatória. O contrato prevê, na Cláusula 21ª, parágrafo terceiro, uma série de deduções: multa de 2%, reembolso de tributos (7%), despesas comerciais (15%) e honorários advocatícios (20%). No que tange aos honorários advocatícios previstos em cláusula penal contratual (20%), estes devem ser afastados da base de cálculo da retenção, pois a fixação de honorários sucumbenciais é matéria de ordem pública e atribuição exclusiva do juiz (art. 85 do CPC), sob pena de bis in idem. As demais penalidades (multa de 2%, tributos e despesas comerciais), contudo, possuem natureza indenizatória pelas despesas operacionais e custos de comercialização suportados pela vendedora, sendo legítimas dentro dos parâmetros de razoabilidade para contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018 ou em patamares que não excedam o equilíbrio contratual. Do Pedido de Indenização por Fruição (Aluguéis) A autora pleiteia a condenação dos réus ao pagamento de aluguéis mensais pela ocupação do imóvel. Entretanto, tal pedido não merece prosperar. A fixação de retenção em favor da vendedora nos moldes da cláusula penal já visa compensar a empresa por todos os prejuízos decorrentes do desfazimento do negócio. A cumulação de cláusula penal compensatória com taxa de fruição, no presente contexto fático e documental, representaria onerosidade excessiva ao consumidor, mormente quando a vendedora já será recomposta pelas multas e retenções contratuais que incidem sobre o valor atualizado da transação. Portanto, insubsistente este pleito. Da Reconvenção: Atraso na Entrega da Obra Os réus-reconvintes pleiteiam indenização pelo atraso na entrega do imóvel. Compulsando o Quadro Resumo (ID 93007558), o prazo previsto para entrega da unidade era 30/06/2018. Observada a cláusula de tolerância de 180 dias, o termo final seria dezembro de 2018. Contudo, o "Habite-se" e a entrega efetiva das chaves só ocorreram em maio/dezembro de 2020 (ID 103562633). É patente o atraso de aproximadamente dois anos. A alegação da autora de que o aditivo contratual (ID 103562642) teria "apagado" o atraso anterior não prospera de forma absoluta. O aditivo repactuou o saldo devedor, mas o período em que os compradores ficaram privados da fruição do bem no prazo originalmente prometido constitui dano indenizável. Filio-me ao entendimento de que o atraso na entrega de imóvel enseja a condenação da construtora ao pagamento de lucros cessantes ou multa moratória equivalente. Assim, reconheço o direito dos réus-reconvintes à indenização pelo atraso na obra, a ser calculada entre o fim do prazo de tolerância (janeiro de 2019) até a efetiva entrega das chaves (dezembro de 2020). Dos Supostos Vícios Construtivos Quanto ao pedido de ressarcimento por vícios na construção, este deve ser considerado insubsistente. Conforme demonstrado pela autora/reconvinda nos IDs 154448649 e 154448651, a questão da responsabilidade técnica e dos supostos defeitos de segurança (AVCB e acessibilidade) já foi objeto de demanda específica entre o Condomínio Residencial Bellágio e a Construtora. Naqueles autos (0802732-35.2023.8.15.2001), houve sentença transitada em julgado reconhecendo que a construtora entregou o imóvel em conformidade com as normas vigentes à época da construção, sendo as reformas posteriores fruto de atualizações normativas supervenientes, de responsabilidade do Condomínio. Os réus-reconvintes não trouxeram prova robusta de vícios endógenos e específicos de sua unidade autônoma que não tenham sido abrangidos pela referida decisão técnica, de modo que não há fundamento para a condenação pretendida. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO DA AÇÃO PRINCIPAL (ID 93006689), com resolução de mérito (art. 487, I, CPC), para DECLARAR a rescisão do contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes, por culpa dos compradores; DETERMINAR a reintegração definitiva da posse do imóvel descrito na inicial em favor da autora após o trânsito em julgado desta sentença; CONDENAR os réus ao pagamento das penalidades previstas na Cláusula 21ª, parágrafo terceiro, alíneas "b", "c" e "d" (multa de 2%, reembolso de tributos de 7% e despesas comerciais de 15%), incidentes sobre os valores pagos, devidamente atualizados. Deverá a autora, todavia, restituir aos réus o saldo remanescente (valores pagos menos as deduções ora autorizadas, expressamente previstas no contrato), em parcela única, com correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora pela taxa legal ao mês (SELIC) a partir da citação, com a dedução prevista no art.406, do Código Civil. Por fim, JULGO PROCEDENTE EM PARTE O PEDIDO RECONVENCIONAL (ID 103562619), para CONDENAR a autora-reconvinda ao pagamento de indenização pelo atraso na entrega da obra, no valor correspondente a 0,5% (meio por cento) do valor atualizado do contrato por mês de atraso, compreendido entre janeiro de 2019 (após o prazo de tolerância) e dezembro de 2020 (entrega das chaves). Os valores deverão ser corrigidos pelo IPCA, acrescidos de juros de mora pela taxa legal ao mês (SELIC) desde a citação/intimação na reconvenção, com a dedução prevista no art.406, do Código Civil. Fica autorizada a compensação de créditos e débitos entre as partes, a ser apurada em fase de liquidação de sentença. Em razão da sucumbência recíproca na ação principal, condeno as partes ao pagamento das custas processuais na proporção de 50% para cada. Honorários advocatícios sucumbenciais fixados em 10% sobre o valor da condenação (retenção), a serem pagos pelos réus ao patrono da autora, e 10% sobre o proveito econômico obtido (valor dos aluguéis indeferidos), a serem pagos pela autora ao patrono dos réus. Na reconvenção, diante da sucumbência parcial, condeno as partes ao pagamento das custas da reconvenção em 50% para cada, e honorários de 10% sobre o valor da condenação do atraso de obra em favor do patrono dos réus-reconvintes. Suspendo a exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação aos réus/reconvintes, em face da gratuidade de justiça ora deferida (ID 111471464). P.I.C. JOÃO PESSOA, 5 de maio de 2026. Juiz(a) de Direito