Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Apelante: Plano Urbanismo Ltda. Advogados: Felipe Ribeiro Coutinho Gonçalves da Silva (OAB/PB 11.689) e André Luiz Cavalcanti Cabral (OAB/PB 11.195)
Apelado: Muriel Leitão Marques Diniz Advogados: Daniel Dornelas Câmara Cavalcanti (OAB/PB 19.579), João Felipe da Silva (OAB/PB 28.537) e Daniela Tavares Coutinho (OAB/PB 19.574) Ementa: DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ATRASO E NÃO ENTREGA. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO E DEMARCAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA. PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME Recurso de apelação interposto por loteadora contra sentença que, em Ação Declaratória cumulada com Pedido de Restituição de Quantias Pagas, rescindiu contratos de promessa de compra e venda de lotes por culpa exclusiva da vendedora, em razão do atraso e da não entrega efetiva dos imóveis, com ausência de notificação formal e de demarcação dos lotes, condenando-a à restituição integral dos valores pagos, com correção monetária e juros de mora a partir da citação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se houve inadimplemento contratual da promitente vendedora pela não entrega efetiva e individualizada dos lotes; (ii) estabelecer se a rescisão contratual decorreu de culpa da vendedora ou de desistência do comprador; (iii) determinar a possibilidade de retenção de valores pagos, bem como a legalidade da cobrança de juros remuneratórios e IPTU antes da imissão na posse; e (iv) fixar o termo inicial dos juros de mora e o índice aplicável à correção monetária. III. RAZÕES DE DECIDIR O prazo contratual para conclusão do empreendimento foi ultrapassado, mesmo considerada a cláusula de tolerância, configurando atraso relevante na execução do contrato. A vendedora não comprova a efetiva entrega dos lotes nem a notificação formal do comprador para imissão na posse, obrigação expressamente prevista no contrato. Prova documental produzida pela própria ré demonstra a inexistência de comunicação prévia de entrega e a ausência de demarcação dos lotes até 2021, inviabilizando a posse e a fruição pelo adquirente. A entrega do empreendimento não se perfaz apenas com a conclusão das obras de infraestrutura, exigindo a individualização e demarcação do lote adquirido. Caracterizada a culpa exclusiva da vendedora pelo inadimplemento contratual, impõe-se a resolução do contrato com retorno das partes ao status quo ante. Em caso de rescisão por culpa da fornecedora, é devida a restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, sendo inaplicáveis cláusulas de retenção. A cobrança de juros remuneratórios e de IPTU antes da efetiva imissão na posse é indevida, por ausência de disponibilização do bem e por configurar onerosidade excessiva ao consumidor. O termo inicial dos juros de mora, em caso de rescisão por culpa da vendedora, é a data da citação, não se aplicando o Tema 1.002 do STJ. Na ausência de estipulação contratual específica, a correção monetária deve observar o IPCA, e os juros moratórios devem seguir a taxa SELIC, nos termos da legislação civil vigente. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: A ausência de entrega efetiva, com notificação formal e demarcação do lote, caracteriza inadimplemento absoluto da promitente vendedora. A rescisão do contrato por culpa exclusiva da vendedora impõe a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, vedada qualquer retenção. É indevida a cobrança de juros remuneratórios e de IPTU antes da imissão do adquirente na posse do imóvel. Em caso de rescisão contratual por culpa da vendedora, os juros de mora incidem a partir da citação, e a correção monetária deve observar o IPCA, com juros pela taxa SELIC. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, parágrafo único, 405, 406, § 1º, 476 e 884; CDC, art. 51, IV. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no AREsp 1.761.046/DF, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 14.06.2021; STJ, REsp 1.297.239/RJ; STJ, AgInt no REsp 2.043.649/SP.
EXPEDIENTE - Poder Judiciário Tribunal de Justiça da Paraíba Gabinete 13 ACÓRDÃO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0803994-54.2021.8.15.0331 Origem: 4ª Vara Mista da Comarca de Santa Rita Relator: Juiz Convocado Manuel Maria Antunes de Melo VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos, acima identificados. ACORDA a Terceira Câmara Especializada Cível, por unanimidade, acompanhando o voto do Relator, em PROVER PARCIALMENTE o apelo. RELATÓRIO
Trata-se de Recurso de Apelação interposto por PLANO PLANEJAMENTO LOTEAMENTO LTDA em face de sentença proferida pelo Juízo da 4ª Vara Mista da Comarca de Santa Rita (ID 111028890), nos autos da Ação Declaratória c/c Pedido de Restituição de Quantias Pagas ajuizada por MURIEL LEITÃO MARQUES DINIZ. Na petição inicial, o autor narrou ter celebrado, em 31/10/2013, Contratos Particulares de Promessa de Compra e Venda referentes aos Lotes nº 904 e 905, da Quadra 39, do empreendimento denominado "Loteamento Plano de Vida". Informou que o prazo previsto para a conclusão das obras e entrega dos lotes era 30/12/2013. Contudo, alegou que, até a data do ajuizamento da ação (23/07/2021), os imóveis não haviam sido entregues, individualizados ou demarcados, impossibilitando a posse e fruição. Aduziu ainda que a empresa ré passou a cobrar indevidamente juros remuneratórios e IPTU sobre os lotes não entregues. Requereu a resolução do contrato por culpa da vendedora, a devolução integral dos valores pagos (R$ 65.713,57 em parcelas e R$ 4.032,00 de sinal), em dobro quanto às arras, e a declaração de nulidade de cláusulas abusivas. Em sua contestação (ID 51263020), a empresa ré arguiu preliminares e, no mérito, defendeu que as obras de infraestrutura foram concluídas em abril de 2015, momento a partir do qual os lotes estariam "disponíveis" ao autor. Sustentou a legalidade da cobrança de juros remuneratórios após a suposta disponibilização e defendeu a validade da cláusula contratual que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão, pugnando, subsidiariamente, pela retenção de 25% conforme jurisprudência para casos de desistência. A sentença recorrida (ID 111028890), integrada pela decisão de embargos de declaração (ID 120133694), julgou procedente o pedido autoral. O magistrado de primeiro grau reconheceu que a relação é de consumo e que a ré não se desincumbiu do ônus de provar a entrega efetiva dos lotes ou a notificação formal do autor, destacando a existência de prova documental (e-mail de preposta da ré) admitindo a falta de comunicação e de demarcação em 2021. Determinou a rescisão dos contratos por culpa exclusiva da ré, condenando-a à restituição integral dos valores pagos (parcelas e sinal), corrigidos monetariamente a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação. Condenou, ainda, a ré ao pagamento de custas e honorários de 10% sobre o valor da condenação. Nas razões do apelo (ID 38613306), a recorrente PLANO PLANEJAMENTO LOTEAMENTO LTDA sustenta, em síntese: a) que não houve inadimplemento, pois os lotes estavam disponíveis desde abril de 2015; b) que a cobrança de juros remuneratórios era lícita, pois visava remunerar o capital investido no financiamento próprio; c) que a rescisão se deu por vontade do comprador (desistência), devendo ser autorizada a retenção de, no mínimo, 25% dos valores pagos, conforme jurisprudência do STJ; d) que o termo inicial dos juros de mora deve ser o trânsito em julgado, com base no Tema 1.002 do STJ; e) que deve haver a substituição do índice de correção monetária do IGPM para o INPC. Requer o provimento do recurso para julgar improcedente a ação ou, subsidiariamente, aplicar as retenções e alterações de consectários pleiteadas. Em contrarrazões (ID 38613310), o apelado refutou os argumentos recursais, reiterando que a culpa pela rescisão foi exclusiva da apelante, que não entregou os lotes no prazo nem comprovou a notificação de entrega. Apontou a má-fé da recorrente ao insistir na tese de entrega em 2015 quando há prova contrária nos autos produzida por sua própria funcionária. Pugnou pela manutenção da sentença e pela condenação da apelante por litigância de má-fé. A Procuradoria de Justiça, em parecer lançado nos autos (ID 38713041), opinou pelo prosseguimento do feito sem manifestação de mérito, por entender ausente interesse público que justificasse sua intervenção. Os autos foram encaminhados ao Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos (CEJUSC) do 2º Grau, tendo sido realizada audiência de conciliação em 26/11/2025 (ID 39003926), a qual restou infrutífera. É o relatório. VOTO Exmo. Dr. Manuel Maria Antunes de Melo (Relator) Do Juízo de Admissibilidade Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, notadamente a tempestividade, o preparo (comprovado no ID 38613307 e 38613308) e o interesse recursal, conheço do recurso de apelação e passo à análise do mérito. Do Mérito A controvérsia central submetida a este Colegiado diz respeito à responsabilidade pelo desfazimento dos contratos de promessa de compra e venda firmados entre as partes, envolvendo os Lotes 904 e 905 da Quadra 39 do Loteamento Plano de Vida. A definição da culpa — se da construtora por atraso/não entrega, ou do comprador por desistência — é determinante para o desfecho das questões atinentes à retenção de valores e ao termo inicial dos juros de mora. 1. Da Culpa Exclusiva da Promitente Vendedora pelo Inadimplemento Contratual A apelante sustenta que as obras de infraestrutura foram concluídas em abril de 2015 e que, a partir de então, os lotes estariam disponíveis ao apelado, razão pela qual defende a inexistência de mora de sua parte e a licitude das cobranças efetuadas. Entretanto, a análise detida do conjunto probatório revela que a tese defensiva não se sustenta. O contrato firmado entre as partes estabelecia, no Quadro Resumo (Item 5), a data de 30/12/2013 para a conclusão do empreendimento. Ainda que se considerasse o prazo de tolerância de 180 dias (Cláusula 8.10), o prazo final teria se encerrado em meados de 2014. A própria apelante admite, em suas razões, que a suposta conclusão ocorreu apenas em abril de 2015, o que, por si só, já configuraria atraso substancial. Mais grave, contudo, é a constatação fática de que, mesmo após 2015, não houve a efetiva entrega dos lotes ao consumidor. O contrato, em sua Cláusula 8.2, é claro ao estabelecer que "Concluído o empreendimento comunicar-se-á o(a) PROMISSÁRIO(A) COMPRADOR(A) para receber o lote".
Trata-se de obrigação de fazer da vendedora: notificar formalmente o adquirente para a imissão na posse e a conferência dos limites e confrontações do imóvel. Ao contrário do que alega a recorrente, não há nos autos qualquer comprovação de que tal notificação tenha ocorrido na época alegada. Pelo contrário, milita em desfavor da apelante prova documental robusta e contundente produzida nestes autos. Refiro-me ao e-mail acostado no ID 46174732, datado de 05 de maio de 2021 — ou seja, quase oito anos após o prazo contratual original —, no qual a preposta da empresa, Sra. Jurema França, responde a uma solicitação do autor nos seguintes termos: Como explicado ao telefone, solicitamos uma busca no nosso arquivo ref. a algum comunicado na época, e como não foi localizado nem um documento oficial deste, encaminhei o e mail anterior formalizando a assistência técnica dos lotes. A PLANO vai providenciar as demarcações dos lotes em questão, e após estas concluídas vamos entrar em contato com o senhor para que alguém da nossa equipe técnica possa o está auxiliando lá no loteamento, lhe mostrado a localização e piquetagem destes. Essa comunicação é a "pá de cal" na tese da defesa. A própria empresa reconhece, em 2021, que: (a) não encontrou registros de comunicação anterior de entrega; (b) os lotes ainda precisavam ser demarcados ("A PLANO vai providenciar as demarcações"); e (c) seria necessário um futuro contato para mostrar a localização e piquetagem. Ora, é impossível considerar "entregue" ou "disponível" um lote de terreno que sequer está demarcado ou piqueteado, impedindo o comprador de saber onde começa e termina sua propriedade, e consequentemente, de exercer a posse ou edificar. A obrigação da loteadora não se encerra com a pavimentação das ruas, mas com a entrega específica e individualizada do lote adquirido, devidamente demarcado, permitindo a fruição pelo consumidor. Portanto, resta cristalino o inadimplemento contratual absoluto por parte da apelante, que não cumpriu sua obrigação principal de entregar a coisa vendida no tempo e modo ajustados. Não se trata, pois, de desistência do comprador por dificuldades financeiras ou mero arrependimento, mas de resolução motivada pela falha na prestação do serviço da fornecedora. 2. Da Restituição Integral dos Valores e Impossibilidade de Retenção Estabelecida a premissa da culpa exclusiva da vendedora, a consequência jurídica lógica e necessária é o retorno das partes ao status quo ante, com a restituição integral de todos os valores pagos pelo consumidor. A matéria encontra-se pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça através da Súmula 543: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." Sendo a culpa exclusiva da apelante, não há espaço para aplicação de cláusulas contratuais de retenção (como a que prevê a perda de 50% ou o pedido subsidiário de 25%), pois tais penalidades se destinam a compensar a vendedora quando o desfazimento do negócio ocorre por fato imputável ao comprador. Permitir que a construtora inadimplente retenha parte do preço seria premiar a sua própria torpeza e promover o enriquecimento sem causa, vedado pelo ordenamento jurídico (art. 884 do Código Civil). A restituição deve abranger a totalidade das parcelas pagas e também o valor dado a título de sinal (arras), uma vez que a inexecução do contrato por quem recebeu as arras implica na sua devolução mais o equivalente (embora a sentença tenha determinado a devolução do valor pago a título de sinal com as devidas correções, sem a dobra, o que beneficia a apelante e não foi objeto de recurso pelo autor, devendo ser mantido para evitar reformatio in pejus). 3. Da Ilegalidade da Cobrança de Juros Remuneratórios e IPTU antes da Entrega A apelante defende seu direito de reter os valores cobrados a título de juros remuneratórios e repasse de IPTU, sob o argumento de que o capital estava emprestado e o lote disponível. Tal argumento falece diante da constatação de que o lote não estava disponível. A cobrança de juros remuneratórios ("juros no pé" ou compensatórios) pressupõe que o capital (imóvel) já tenha sido entregue ou disponibilizado ao uso do comprador. Se a construtora está em mora com a entrega da unidade, não há capital disponível a ser remunerado pelo consumidor. Cobrar juros remuneratórios de quem não recebeu o bem é impor onerosidade excessiva (art. 51, IV, do CDC) e violar a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC). Da mesma forma, a jurisprudência é uníssona no sentido de que a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais ou associativas só se inicia com a efetiva imissão na posse. Antes disso, tais encargos são de responsabilidade da construtora/loteadora. Confira-se o entendimento do STJ sobre o tema: EMENTA: DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IPTU E TAXA DE COLETA DE RESÍDUOS. CONDOMÍNIO DE LOTES. COBRANÇA INDIVIDUAL ANTES DA EXPEDIÇÃO DO “HABITE-SE”. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO DE PRIMEIRO GRAU MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame. 1. Agravo de Instrumento interposto pelo Município de Santa Rita contra decisão interlocutória da 5ª Vara Mista da Comarca de Santa Rita que, em Ação Declaratória de Nulidade de Lançamento Tributário ajuizada por Eco Park Santa Rita Empreendimentos Imobiliários Ltda., suspendeu a exigibilidade dos lançamentos de IPTU e da TCR referentes aos exercícios de 2022, 2023 e 2024. II. Questão em discussão. 2. A questão em discussão consiste em definir se é legítima a exigência individualizada de IPTU e TCR de adquirentes de lotes em empreendimento registrado como condomínio fechado, antes da expedição do “Habite-se” que atesta a conclusão da infraestrutura. III. Razões de decidir. 3. O fato gerador do IPTU é a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel localizado na zona urbana, nos termos do art. 32 do CTN, sendo que, para imóveis em condomínio, a cobrança individual somente se aperfeiçoa após a expedição do “Habite-se”. 4. O fato gerador da TCR é a disponibilização potencial do serviço público de coleta de lixo (arts. 77 e 79 do CTN), igualmente vinculado à efetiva conclusão do empreendimento e sua individualização cadastral. 5. Até a emissão do “Habite-se” em 30/12/2024, a responsabilidade pelos tributos incidentes sobre o imóvel recai sobre a construtora/loteadora, devendo a tributação incidir sobre a matrícula-mãe, e não de forma individualizada sobre os compromissários compradores. 6. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a responsabilidade pelo pagamento do IPTU e taxas condominiais somente surge com a imissão na posse pelo adquirente (REsp 1.297.239/RJ; AgInt no REsp 2.043.649/SP). 7. Cláusulas ou exigências que antecipem o dever de pagamento de tributos antes da posse efetiva configuram onerosidade excessiva ao consumidor e são nulas (TJSP, Apelação Cível nº 1001577-53.2024.8.26.0196). 8. Ausentes os requisitos da tutela de urgência, revela-se correta a decisão que suspendeu a exigibilidade dos lançamentos tributários questionados. IV. Dispositivo. 6. Recurso desprovido. (TJ-PB - AGRAVO DE INSTRUMENTO: 08141257220258150000, Relator: Gabinete 15 - Des. Oswaldo Trigueiro do Valle Filho, 4ª Câmara Cível, Data da Publicação - PJE: 21/10/2025) Como não houve entrega dos lotes demarcados, o apelado nunca foi imitido na posse. Logo, todos os valores pagos a título de IPTU, taxas ou juros remuneratórios foram indevidos e devem compor o montante da restituição integral. 4. Do Termo Inicial dos Juros de Mora e do Índice de Correção A apelante pugna pela aplicação do Tema 1.002 do STJ para que os juros de mora incidam apenas a partir do trânsito em julgado. Contudo, a tese fixada no referido tema repetitivo aplica-se exclusivamente aos casos de resolução de contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal (desistência ou inadimplemento do comprador). No caso em tela, a resolução ocorre por culpa exclusiva da vendedora (inadimplemento contratual). Nesta hipótese, aplica-se a regra geral do art. 405 do Código Civil e a jurisprudência consolidada do STJ, que determinam a incidência dos juros de mora a partir da citação, momento em que a ré foi constituída em mora processual. Os juros de mora, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel por culpa da promitente vendedora, incidem a partir da citação. (AgInt no AREsp 1.761.046/DF, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/06/2021). Quanto ao índice de correção monetária, a sentença determinou a "atualização monetária", sem especificar índice, de modo que o pedido da apelante para substituição do IGPM pelo INPC carece de interesse prático. No entanto, a Lei nº 14.905, de 28 de junho de 2024, alterou os artigos 389 e 406 do Código Civil, estabelecendo que, na ausência de convenção, a correção monetária será pelo IPCA e os juros legais corresponderão à taxa Selic, deduzido o referido índice de atualização monetária.
Ante o exposto, DOU PARCIAL PROVIMENTO ao apelo para que, sobre o valor da condenação em dano material, incida a correção monetária pelo IPCA do IBGE a partir de cada desembolso, de conformidade com o art. 389, parágrafo único, do Código Civil e juros moratórios, a partir da citação, pela taxa SELIC, deduzido, quando no mesmo período, o índice de correção monetária estabelecido (IPCA), conforme o art. 406, §1º, do Código Civil, quantia esta a ser apurada em liquidação de sentença. É como voto. Juiz Convocado MANUEL MARIA ANTUNES DE MELO RELATOR