Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Intimação - SENTENÇA EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL E TUTELA DE URGÊNCIA. CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL PRORROGADO POR PRAZO INDETERMINADO. DESOCUPAÇÃO VOLUNTÁRIA DO IMÓVEL NO CURSO DO PROCESSO. PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO QUANTO AO PEDIDO DE DESPEJO. ALEGAÇÃO DE INFRAÇÃO CONTRATUAL POR IMPEDIMENTO DE VISITAS. INEXISTÊNCIA. DIREITO DO LOCATÁRIO AO USO PACÍFICO E À PRIVACIDADE. ART. 22, II, DA LEI DO INQUILINATO. RECONVENÇÃO. ABUSO DE DIREITO E DESVIO DE FINALIDADE CONFIGURADOS. NOTIFICAÇÃO DE VENDA UTILIZADA COMO PRETEXTO PARA RETOMADA E POSTERIOR NOVA LOCAÇÃO POR VALOR SUPERIOR. ART. 187 DO CÓDIGO CIVIL. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS DA AÇÃO PRINCIPAL. PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO. A resistência do réu à abertura irrestrita para visitas, que a autora classificou como infração, deve ser interpretada no contexto do direito à privacidade e do uso pacífico, garantido pelo art. 22, II, da Lei n° 8.245/91. A faculdade de o locador visitar o imóvel para venda não é absoluta, devendo observar a combinação prévia de dia e hora, e o limite da razoabilidade e da boa-fé. A conduta da autora de alegar a venda como motivo de retomada (denúncia cheia), mas, na verdade, buscar a desocupação para promover nova locação por preço mais alto, configura inequivocamente o desvio de finalidade e o abuso de direito. A intenção de venda era, na realidade, um pretexto para contornar as regras da Lei do Inquilinato que limitam a retomada em contratos prorrogados por prazo indeterminado.
Vistos, etc.
Trata-se de Ação de Despejo c/c Rescisão Contratual e Pedido de Tutela Antecipada de Urgência, ajuizada por DANIELE BRASILEIRO ROCHA em face de DANIEL DE SOUZA AMORIM, objetivando a rescisão do contrato de locação do imóvel residencial localizado na Rua Norberto de Castro, n° 1255, Edifício Rio Içá, Apartamento 503 A, bairro do Bessa, nesta Capital. A autora alegou que o contrato, iniciado em 05/12/2020, pelo prazo de 12 meses, prorrogou-se por tempo indeterminado. Narrou que, pretendendo vender o imóvel, notificou o réu para exercer o direito de preferência, que não foi manifestado. Sustentou que, após a notificação de venda, o réu impediu a visitação do imóvel por potenciais compradores e corretores, configurando infração legal e contratual, especialmente ao art. 23, IX, da Lei n° 8.245/91. Requereu a rescisão do contrato, a decretação do despejo e a condenação do réu ao pagamento da multa contratual no valor de R$ 5.400,00 (cinco mil e quatrocentos reais). Juntou documentos. O pedido de tutela antecipada para desocupação liminar foi indeferido por Decisão de ID 108498223. A autora interpôs Agravo de Instrumento (nº 0804364-17.2025.8.15.0000), ao qual foi negado provimento, mantendo-se o indeferimento da medida de liminar (Acórdão ID 115119254). O réu foi citado e apresentou Contestação cumulada com Reconvenção (ID 116498442). Em sede de Contestação, o réu arguiu preliminar de impugnação à Justiça Gratuita e ao valor da causa. No mérito, defendeu a inexistência de infração contratual, alegando que apenas buscou resguardar seu direito ao uso pacífico do imóvel diante do excesso de visitas solicitadas pela autora, muitas vezes sem a presença de clientes reais, tratando-se de mero pretexto para forçar sua saída. Em Reconvenção, o réu alegou abuso de direito e desvio de finalidade por parte da autora/reconvinda. Buscou demonstrar, mediante trocas de mensagens, que a autora tentou primeiramente um aumento abusivo do aluguel (de R$ 2.000,00 para R$ 3.200,00, mais condomínio) em dezembro de 2024, o que foi rejeitado pelo réu com base no art. 19 da Lei do Inquilinato e o reajuste pelo IGPM. Aduziu que a notificação de venda do imóvel se deu logo após a recusa do aumento, configurando uma manobra para forçar a retomada da posse. Pleiteou, em Reconvenção, a condenação da autora ao pagamento da multa contratual por infração, indenização por danos morais e a restituição da caução e do aluguel pago antecipadamente, no valor total de R$ 4.881,14. O pedido de tutela de urgência formulado na Reconvenção (depósito em juízo) foi indeferido por este Juízo (ID 119351961). A autora/reconvinda apresentou réplica à contestação e resposta à reconvenção (ID 121776593). O réu/reconvinte, em réplica (ID 123916383), informou a desocupação voluntária do imóvel em 12/09/2025 (Termo de Entrega de Chaves, ID 123917363). Ambas as partes requereram o julgamento antecipado da lide (ID 125111002 e 131832253). Vieram-me os autos conclusos. Eis o que importa relatar. Fundamento e decido. O caso comporta o julgamento antecipado do mérito, conforme o art. 355, I, do CPC, uma vez que a prova documental acostada é suficiente para o deslinde da controvérsia, prescindindo de dilação probatória. Analiso as preliminares. Em que pese o inconformismo demonstrado pelo impugnante, entendo que a assistência judiciária gratuita, anteriormente deferida à autora (ID. 108498223), deve ser mantida. No sistema processual civil vigente, a declaração de insuficiência de recursos firmada por pessoa natural goza de presunção relativa de veracidade, nos termos do art. 99, § 3º, do CPC. Para a revogação do benefício, incumbe ao impugnante o ônus de apresentar prova inequívoca e cabal de que a situação financeira da parte beneficiária se alterou ou de que ela detém, efetivamente, condições de arcar com as custas processuais sem prejuízo de seu sustento. No caso sub examine, observo que o réu limitou-se a tecer alegações genéricas acerca da suposta condição econômica da autora, mencionando a existência de empresas ou ativos em nome de terceiros. Todavia, tais argumentos, desacompanhados de documentos que comprovem liquidez imediata ou disponibilidade financeira atual da promovente, não são suficientes para afastar o benefício. A propriedade de bens imóveis ou a participação em sociedades empresárias, por si só, não autorizam a conclusão automática de que a parte possua disponibilidade de caixa para o pagamento de despesas processuais, que muitas vezes guardam valores elevados em relação à renda mensal da pessoa física. Portanto, diante da ausência de elementos concretos que infirmem a declaração de hipossuficiência inicialmente apresentada, REJEITO A PRELIMINAR DE IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE JUDICIÁRIA e mantenho o benefício em favor da parte autora. Sobre a preliminar de impugnação ao valor da causa suscitada pela parte ré, vale ressaltar que, nas ações de despejo, o valor da causa é regido por norma especial, qual seja, o art. 58, inciso III, da Lei nº 8.245/91. Segundo o referido dispositivo, o valor da causa deve corresponder a 12 (doze) meses de aluguel. No caso sub examine, verifico que o contrato de locação (Id. 107817332) fixou o valor mensal em R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais). Realizando o cálculo aritmético simples, a multiplicação desse montante por doze resulta exatamente em R$ 21.600,00 (vinte e um mil e seiscentos reais), que foi o valor atribuído à petição inicial. Dessa forma, entendo que a autora observou estritamente o regramento legal específico que sobrepõe, neste ponto, as regras gerais do CPC. Portanto, inexistindo qualquer desconformidade com o texto legal, REJEITO A PRELIMINAR e mantenho o valor da causa conforme fixado na exordial. Passo à análise do mérito. A ação principal objetivava a rescisão do contrato de locação e a decretação do despejo do réu, em razão de suposta infração contratual. Ocorre que o réu desocupou voluntariamente o imóvel em 12/09/2025 (ID 123917363). Assim, no tocante ao pedido de decretação do despejo e imissão na posse, verifica-se a perda superveniente do objeto, nos termos do art. 485, VI, do CPC. Contudo, persistem os pedidos de declaração de rescisão por culpa do locatário e condenação em multa, bem como o mérito da Reconvenção, que devem ser analisados. A extinção parcial da ação quanto ao despejo não impede a análise da responsabilidade pela rescisão contratual e dos demais pleitos indenizatórios, aplicando-se o princípio da causalidade para fins de sucumbência. Os pedidos da ação principal (rescisão contratual e multa) e da Reconvenção (multa, danos morais e restituição de valores) estão intrinsecamente ligados à análise da conduta da autora/reconvinda, notadamente se houve ou não abuso de direito ou desvio de finalidade no processo de retomada do imóvel. A autora fundou seu pedido de despejo na infração do art. 23, IX, da Lei n° 8.245/91 e da Cláusula Vigésima do contrato, alegando que o réu impediu a visitação de terceiros interessados na compra do imóvel. A análise dos documentos revela uma cronologia de eventos que levanta sérias dúvidas sobre a sinceridade da intenção de venda do imóvel. Explico. Em dezembro de 2023, a autora tentou reajustar o aluguel (que era de R$ 2.000,00) para R$ 2.700,00 (ID 116499705). O réu contestou o aumento, propondo um reajuste pelo IGPM (que estava negativo ou muito baixo), mantendo o valor ajustado em R$ 2.130,80 (ID 116498447). Após a recusa do aumento, a autora notificou o réu em outubro de 2024 sobre a intenção de vender o imóvel por R$ 650.000,00 (ID 107817343). As trocas de mensagens indicam que o réu não se opôs de forma absoluta às visitas, mas sim buscou restringir a frequência e horários (terças e quintas à tarde), alegando que muitas visitas eram apenas para fotos e filmagens por corretores, sem clientes reais, perturbando o uso pacífico do imóvel (ID 107817344). A resistência do réu à abertura irrestrita para visitas, que a autora classificou como infração, deve ser interpretada no contexto do direito à privacidade e do uso pacífico, garantido pelo art. 22, II, da Lei n° 8.245/91. A faculdade de o locador visitar o imóvel para venda não é absoluta, devendo observar a combinação prévia de dia e hora, e o limite da razoabilidade e da boa-fé. O cerne da questão reside na verdadeira motivação da autora. Poucos dias após o réu desocupar o imóvel (12/09/2025), a promovente anunciou o apartamento para LOCAÇÃO por R$ 4.800,00, valor muito superior ao aluguel anterior (ID 123917366 e 123917353). A conduta da autora de alegar a venda como motivo de retomada (denúncia cheia), mas, na verdade, buscar a desocupação para promover nova locação por preço mais alto, configura inequivocamente o desvio de finalidade e o abuso de direito. A intenção de venda era, na realidade, um pretexto para contornar as regras da Lei do Inquilinato que limitam a retomada em contratos prorrogados por prazo indeterminado. O art. 187 do CC é claro ao dispor que comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pela bons costumes. A autora excedeu o limite da boa-fé objetiva ao simular uma negociação de venda para forçar a saída do locatário que não aceitou o aumento de aluguel. Ademais, o inquilino detém o direito ao uso pacífico e ao sossego no imóvel que reside. A estipulação de dias e horários determinados para a visitação, mediante agendamento prévio, não configura, sob qualquer ângulo, conduta abusiva ou resistência ilícita.
Trata-se de um exercício razoável do direito à privacidade e à organização da rotina doméstica. Portanto, a suposta infração contratual imputada ao réu não se sustenta. Passo a analisar a Reconvenção. A Reconvenção busca a condenação da autora/reconvinda ao pagamento da multa contratual por infração, a restituição da caução e do aluguel antecipado e a indenização por danos morais. Reconhecido o abuso de direito e o desvio de finalidade por parte da autora, que utilizou a ação de despejo e a notificação de venda como pretexto para obter o imóvel para locação por valor mais alto, resta configurada a infração contratual pela autora/reconvinda. A aplicação da multa tem fundamento na Cláusula Vigésima, Parágrafo Segundo do contrato, que prevê penalidade para a infração de qualquer cláusula ou descumprimento de obrigação legal. No caso, a obrigação legal descumprida pela locadora foi o dever de garantir o uso pacífico do imóvel (art. 22, II, da Lei 8.245/91), violado pelo abuso de direito ao utilizar o pretexto de venda para molestar a posse do locatário. Tal conduta atrai a incidência da referida pena convencional, que prevê a sanção de 03 (três) aluguéis proporcionais para a parte contratante que faltar ao cumprimento das obrigações que lhes competem. Considerando o valor base do aluguel (R$ 1.800,00), a autora/reconvinda deve ser condenada a pagar ao réu/reconvinte o valor da multa equivalente a R$ 5.400,00 (cinco mil e quatrocentos reais). Além disso, o contrato previa o pagamento de uma caução e um mês de aluguel adiantado, totalizando R$ 3.600,00 (ID 107817332). O réu informou a restituição do imóvel em perfeitas condições (ID 123916383). O art. 38, § 2º, da Lei n° 8.245/91 estabelece que a caução em dinheiro deve ser depositada em caderneta de poupança, revertendo-se em favor do locatário, ao final da locação, o valor corrigido. Sendo a locação encerrada, e não havendo comprovação de danos ou débitos pendentes que justifiquem a retenção integral dos valores, a restituição é devida. No que se refere aos danos morais pleiteados, a conduta da autora, ao forçar a retomada do imóvel por meio de aumento abusivo e subsequente simulação de venda, perturbando a posse do inquilino com inúmeras visitas desnecessárias e culminando em uma ação judicial infundada, ultrapassou o limite dos meros dissabores contratuais. O desvio de finalidade impôs ao réu e sua família meses de insegurança, constrangimento e hostilidade, além de forçá-los a se defenderem judicialmente e a desocupar o imóvel prematuramente. Essa situação configura violação ao direito ao uso pacífico do imóvel (art. 22, II, Lei n° 8.245/91) e um claro ato ilícito na modalidade abuso de direito (art. 187, Código Civil), gerando o dever de indenizar. Para o caso concreto, entendo justa a indenização por danos morais no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, e considerando o grau de reprovabilidade da conduta da autora e a natureza dos transtornos causados ao réu.
Ante o exposto, quanto à ação principal, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO quanto ao pedido de despejo, em razão da perda superveniente do objeto, decorrente da desocupação voluntária do imóvel pelo réu/reconvinte em 12/09/2025 (ID 123917363), e JULGO IMPROCEDENTES os pedidos remanescentes da ação principal (rescisão por culpa do locatário e condenação em multa contratual), por reconhecer o abuso de direito e o desvio de finalidade na conduta da autora/reconvinda. Diante do Princípio da Causalidade, condeno a parte autora em custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §2º do CPC. Porém, considerando que a parte promovente é beneficiária da justiça gratuita, tal condenação encontra-se em condição suspensiva de exigibilidade (art.98,§ 3º, CPC). Sobre a Reconvenção, JULGO PROCEDENTES os pedidos para CONDENAR a autora/reconvinda a pagar ao réu/reconvinte a multa contratual no valor de R$ 5.400,00 (cinco mil e quatrocentos reais), a ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data do protocolamento do pedido reconvencional e acrescido de juros de mora pela Taxa Legal (art.406, CC) ao mês a contar da intimação da parte reconvinda para apresentação de defesa. Ainda CONDENO a autora/reconvinda a restituir ao réu/reconvinte o valor correspondente à caução e ao aluguel pago antecipadamente, totalizando o montante de R$ 3.600,00 (três mil e seiscentos reais), a ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data do efetivo desembolso e acrescido de juros de mora pela Taxa Legal (art.406, CC) ao mês a contar da intimação da parte reconvinda para apresentação de defesa. Por fim, CONDENO a autora/reconvinda ao pagamento de indenização por danos morais em favor do réu/reconvinte, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), a ser corrigido monetariamente pelo IPCA a partir da data da publicação desta Sentença (Súmula 362 do STJ) e acrescido de juros de mora pela Taxa Legal (art.406, CC) ao mês a contar da intimação da parte reconvinda para apresentação de defesa. Diante do Princípio da Causalidade, condeno a parte autora/reconvinda em custas e honorários advocatícios, estes arbitrados em 15% sobre o valor da condenação total imposta, nos termos do art. 85, §2º do CPC. Porém, considerando que a parte promovente é beneficiária da justiça gratuita, tal condenação encontra-se em condição suspensiva de exigibilidade. P.I.C. JOÃO PESSOA, data e assinatura eletrônicas. Juiz(a) de Direito