Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: GERLANY PADILHA DA SILVA
REU: LEAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - ME SENTENÇA
ESTADO DA PARAÍBA PODER JUDICIÁRIO COMARCA DE MAMANGUAPE 2ª VARA MISTA DE MAMANGUAPE PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0805811-85.2024.8.15.2001
Vistos, etc. I. RELATÓRIO:
Trata-se de Ação de Rescisão Contratual, Repetição de Indébito cumulada com Ressarcimento de Perdas e Danos e pedido de Tutela de Urgência ajuizada por GERLANY PADILHA DA SILVA e FABIANA GEMAQUE PIMENTEL em face de LL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ME, todos devididamente qualificados nos autos, objetivando a resolução do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos a título de preço do bem e a devolução integral dos valores despendidos com suposta comissão de corretagem e Taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI), estes últimos sob a alegação de venda casada ou ausência de contratação e prestação de serviço. As Autoras narraram na exordial que, em 31 de outubro de 2020, celebraram com a Requerida o Contrato Particular de Promessa de Compra de um terreno urbano, identificado como Lote 326, da Quadra I, do Loteamento denominado "Alto da Roseira", situado na cidade de Itapororoca/PB, imóvel objeto da Matrícula nº 607 do Ofício Único da Comarca de Mamanguape/PB, cujo preço total de venda foi ajustado em R$ 25.400,00 (vinte e cinco mil e quatrocentos reais), a ser pago mediante uma entrada de R$ 500,00 (quinhentos reais) e o saldo remanescente em 100 (cem) parcelas mensais e sucessivas de R$ 249,00 (duzentos e quarenta e nove reais) cada, sujeitas à correção monetária pela variação positiva mensal do IGPM/FGV, conforme detalhado no Quadro Resumo do instrumento contratual encartado no Id. 85207412. Aduziram que, em virtude de dificuldades financeiras supervenientes e da crise econômica que assolou o país, tornaram-se incapazes de prosseguir com o pagamento das prestações, motivo pelo qual buscaram a rescisão amigável do negócio junto à promitente vendedora. Asseveraram que a tentativa de distrato extrajudicial restou infrutífera, ante a alegação da Requerida de que não existiria previsão para rescisão no contrato, o que as levou a buscar a intervenção do Poder Judiciário. Informaram terem quitado, até a data de 31/12/2023, o montante de R$ 12.410,55 (doze mil, quatrocentos e dez reais e cinquenta e cinco centavos) a título de parcelas do preço, conforme planilha de cálculos acostada. O pleito inicial compreendeu, além da declaração de rescisão do contrato e a devolução de 90% (noventa por cento) dos valores pagos, a condenação da Ré à restituição integral dos montantes que teriam sido cobrados indevidamente a título de comissão de corretagem e taxa SATI, bem como a concessão de tutela de urgência para suspender as cobranças das parcelas vincendas e impedir a negativação de seus nomes junto aos órgãos de proteção ao crédito. O processo, inicialmente distribuído à 2ª Vara Cível da Comarca de João Pessoa/PB, foi declinado para a Vara Distrital de Mangabeira (Id. 85235320), em razão da competência territorial. Em análise inicial, o Juízo da 2ª Vara Regional Cível de Mangabeira/PB, por meio da decisão de Id. 91497674, deferiu a gratuidade judiciária e a inversão do ônus da prova em favor das Autoras, mas indeferiu a tutela de urgência, por entender ausente o periculum in mora. Dessa decisão interlocutória, as Autoras interpuseram Agravo de Instrumento, ao qual foi dado parcial provimento monocrático em 28/06/2024 e, posteriormente, ratificado por Acórdão da Terceira Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça da Paraíba em 12/11/2024 (Ids. 92822945 e 103718377), para o fim de determinar a suspensão da exigibilidade das parcelas vincendas do contrato, a partir do ajuizamento da ação, e a consequente abstenção da Ré em inscrever o nome das Autoras nos cadastros restritivos de crédito em relação a essas prestações. A Requerida LL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ME apresentou contestação (Id. 99326315), alegando, preliminarmente, a improcedência total dos pedidos. Sustentou que a rescisão se deu por culpa exclusiva das adquirentes e, portanto, deveria ser regida pelas disposições contratuais, que estariam em plena consonância com a Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato). Afirmou que as cláusulas contratuais (Observação 4 do Quadro Resumo e Cláusula Dez) preveem as deduções cabíveis, quais sejam: a) retenção de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal e despesas administrativas; b) indenização pela fruição do imóvel no montante de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) mensais sobre o valor atualizado do contrato, a partir da disponibilidade para entrega; e c) desconto da comissão de corretagem (5% do preço). A Ré informou que o montante total pago pelas Autoras seria de R$ 12.892,44 (doze mil, oitocentos e noventa e dois reais e quarenta e quatro centavos), conforme extrato anexo, e que, aplicadas as retenções previstas na lei e no contrato, notadamente as calculadas sobre o valor do contrato, não haveria saldo remanescente a ser restituído. Em réplica (Id. 99573070), as Autoras refutaram os argumentos da defesa, insistindo na abusividade da retenção de 10% sobre o valor total do contrato, na impossibilidade de retenção de taxa de fruição por se tratar de lote vago não edificado, e na ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem e da taxa SATI em razão de venda casada e falta de comprovação do serviço. A audiência de conciliação, realizada em 05/09/2024, restou infrutífera (Id. 99787972). Após a fase postulatória, o Juízo da 2ª Vara Regional Cível de Mangabeira, em decisão de Id. 121027848, declinou da competência e determinou a redistribuição dos autos a uma das Varas Mistas da Comarca de Mamanguape/PB, em razão da cláusula de eleição de foro e da localização do imóvel. O processo foi, então, redistribuído para esta 2ª Vara Mista de Mamanguape. Instadas a especificarem provas, as partes manifestaram o desinteresse na produção de provas adicionais e requereram o julgamento antecipado do mérito (Ids. 110875518 e 127687944), o que conduz o feito à fase decisória, uma vez que a matéria de fato se encontra suficientemente demonstrada pela prova documental. É o relato. Passo a decidir. II. FUNDAMENTAÇÃO: II.I. Da Relação de Consumo e do Regime Jurídico Aplicável: O presente caso versa sobre um contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno, no qual a parte Autora se enquadra na definição de consumidora, nos termos do art. 2º da Lei nº 8.078/90 (Código de Defesa do Consumidor), enquanto a Ré, que desenvolve a atividade de empreendimento e venda de imóveis de forma habitual e profissional, configura-se como fornecedora, nos termos do art. 3º do mesmo diploma legal. A relação estabelecida é, portanto, de consumo, o que impõe a aplicação das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor, sem, contudo, afastar a incidência da legislação específica, notadamente a Lei nº 6.766/79, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato), tendo em vista que o contrato em análise foi celebrado em 31 de outubro de 2020, ou seja, após a entrada em vigor da referida lei, que disciplinou os requisitos a serem observados na resolução contratual por inadimplemento do adquirente nos contratos de compra e venda, permuta e promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento. A aplicação conjugada das normas do CDC e da legislação específica de loteamento é imperativa para garantir o equilíbrio e a justiça contratual, coibindo cláusulas manifestamente abusivas, nos termos do art. 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. II.II. Do Direito à Resolução Contratual e da Retenção a Título de Cláusula Penal: A resolução do contrato por iniciativa do adquirente é um direito assegurado, sendo plenamente possível a sua formalização, mesmo que por mera desistência, como é o caso em tela, motivado pela alegada dificuldade financeira superveniente da parte Autora. A súmula de orientação dos tribunais, amplamente referenciada na petição inicial e que reflete a jurisprudência consolidada, reconhece o direito do consumidor de pleitear a rescisão do contrato e a reaver as quantias pagas, ainda que inadimplente ou desistente. A controvérsia cinge-se, essencialmente, ao montante a ser retido pela promitente vendedora para ressarcir as despesas administrativas, de publicidade e demais custos inerentes ao desfazimento do negócio, e se este percentual deve incidir sobre o valor total pago ou sobre o valor atualizado do contrato, conforme previsto no ajuste e na legislação. O art. 32-A, inciso II, da Lei nº 6.766/79, com a redação dada pela Lei nº 13.786/18, estabelece que o loteador poderá descontar, no caso de resolução por culpa do adquirente, o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, "limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato". A despeito da previsão legal que autoriza o desconto de até 10% sobre o valor atualizado do contrato, impõe-se a análise da proporcionalidade dessa retenção em face do montante efetivamente pago pela consumidora, à luz do art. 51, inciso IV, do CDC, que veda a imposição de desvantagem exagerada ao consumidor. No caso presente, o valor pago totaliza R$ 12.892,44 (doze mil, oitocentos e noventa e dois reais e quarenta e quatro centavos), segundo a própria Requerida em sua defesa. O valor total do contrato é de R$ 25.400,00 (vinte e cinco mil e quatrocentos reais). A retenção de 10% sobre o valor do contrato resultaria em um desconto mínimo de R$ 2.540,00 (considerando o valor nominal, sem atualização) mais os acréscimos legais e contratuais decorrentes da rescisão. No entanto, o montante pago pelas Autoras representa pouco mais da metade do valor total do bem. A fixação da cláusula penal sobre o valor total do contrato, e não sobre as parcelas quitadas, pode se revelar desproporcional e excessiva, a depender do percentual de adimplemento, configurando uma vantagem exagerada em favor do fornecedor, o que é vedado pelo ordenamento jurídico consumerista. Mesmo com a Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) prevendo a possibilidade de retenção de até 10% sobre o valor do contrato em loteamentos (art. 32-A da Lei nº 6.766/79), os tribunais têm ponderado essa regra com as normas do Código de Defesa do Consumidor (CDC), afastando cláusulas consideradas abusivas. Veja-se: Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES PAGOS. PERCENTUAL RAZOÁVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. I. CASO EM EXAME 1.
Trata-se de Apelação Cível interposta por Vila Adilair III SPE LTDA., contra sentença que julgou procedente o pedido de rescisão contratual c/c restituição de valores, formulado por Lorrayne Rodrigues do Nascimento, relativo à promessa de compra e venda de duas unidades imobiliárias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em determinar se a cláusula penal de retenção de 10% sobre o valor dos contratos, prevista na Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), deve ser aplicada ou se é abusiva em face das disposições do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência sobre o tema. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A relação entre as partes é de consumo, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor, que prevalece sobre as disposições da Lei do Distrato quando há previsão contratual onerosa para o consumidor. 4. A cláusula penal de retenção de 10% sobre o valor total do contrato, embora prevista na Lei nº 13.786/2018, mostra-se abusiva, devendo ser fixada em 10% sobre os valores pagos. 5. A restituição dos valores pagos deve ser imediata e em parcela única, conforme a Súmula 543 do STJ, que considera abusiva a cláusula de devolução parcelada em casos de rescisão contratual por iniciativa do comprador. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelação conhecida e desprovida. Tese de julgamento: "1. A cláusula penal de retenção de 10% sobre o valor do contrato, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, deve ser analisada à luz do Código de Defesa do Consumidor, podendo ser reduzida para garantir a proporcionalidade e evitar onerosidade excessiva ao consumidor. 2. A restituição dos valores pagos deve ser imediata e em parcela única, sendo abusiva a cláusula que prevê devolução parcelada." Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 1º e 2º; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, súmula 543; AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, rel. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 26/6/2023; AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.370/RJ, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, j. 18/9/2023. (TJ-GO 53508226820248090064, Relator.: RICARDO SILVEIRA DOURADO - (DESEMBARGADOR), 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/10/2024) (Destaquei) APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO CELEBRADO APÓS A ENTRADA EM VIGOR DA LEI 13.786/2018. CULPA DO ADQUIRENTE. MULTA CONTRATUAL, CONTUDO, QUE EXTRAPOLA OS 25% EM RELAÇÃO AOS VALORES PAGOS PERMITIDOS PELA LEI DO DISTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA. RESTITUIÇÃO DE 80% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTES. TAXA DE FRUIÇÃO DEVIDA. PRESENÇA DE EDIFICAÇÃO NO LOTE QUE É PRESCINDÍVEL. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Se o compromisso de compra e venda foi firmado após a sua entrada em vigor, a Lei 13.786/2018 deve ser aplicada à rescisão que se deu por culpa do comprador. 2. É abusiva a penalidade contratual pelo desfazimento do negócio que é fixada sobre o valor do contrato e não sobre o valor pago, não observando, portanto, os parâmetros do Art. 67-A, inciso II, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei do Distrato. Retenção que deverá ser então de 20% dos valores pagos, quantia razoável e adequada para compensar os prejuízos sofridos pela vendedora com a rescisão do contrato. 3. É devida indenização pelo tempo de ocupação de imóvel, sendo irrelevante que se trate de lote não edificado. Indenização que deve corresponder ao montante ajustado no contrato, incidindo desde a imissão do adquirente na posse até a efetiva desocupação do imóvel. Precedentes do C. STJ e desta C. 6ª Câmara. (TJ-SP - Apelação Cível: 10705653120218260100 São Paulo, Relator.: Maria do Carmo Honorio, Data de Julgamento: 12/03/2022, 6ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/03/2022) (Destaquei) Nesse diapasão, para evitar o enriquecimento ilícito da promitente vendedora e promover o reequilíbrio contratual, o qual é o desiderato principal na aplicação do Código de Defesa do Consumidor, e em observância ao princípio da razoabilidade e da proporcionalidade, há de se reconhecer como justa e adequada a retenção no patamar de 10% (dez por cento) sobre o total dos valores efetivamente pagos pelas Autoras a título de preço do imóvel, incluindo a entrada, excluindo-se as verbas acessórias que serão tratadas em apartado. Este percentual se mostra suficiente para cobrir os custos administrativos, de promoção e de comercialização do imóvel, notadamente porque a unidade será reintegrada ao patrimônio da Ré, que poderá revendê-la a terceiros. Portanto, acolhe-se o pedido inicial para declarar a abusividade da cláusula penal que prevê a retenção sobre o valor do contrato na proporção que se revela desvantajosa ao consumidor e, em substituição, fixar a retenção a título de cláusula penal e ressarcimento de despesas administrativas no patamar de 10% (dez por cento) sobre o total dos valores pagos pelas Autoras, determinando-se a restituição dos 90% (noventa por cento) remanescentes. II.III. Da Indenização por Fruição do Imóvel (Taxa de Ocupação): A Requerida pleiteia a retenção de valores a título de fruição do imóvel, no percentual de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) mensais sobre o valor atualizado do contrato, com fundamento no art. 32-A, inciso I, da Lei nº 6.766/79, que autoriza o desconto dos valores correspondentes à eventual fruição do imóvel. A finalidade da indenização pela fruição é compensar o vendedor pelo tempo em que o comprador permaneceu na posse do bem e se beneficiou da sua utilização, impedindo a imediata fruição ou revenda por parte do loteador. No entanto, é amplamente aceito que o lote de terreno sem edificação (terreno vago), que é a situação do bem objeto desta lide, não permite a mesma presunção de proveito econômico que se atribui a um imóvel edificado, apto à moradia ou exploração comercial. O contrato se refere a um lote de terreno no Loteamento "Alto da Roseira". Não há nos autos qualquer indício de que as Autoras tenham iniciado qualquer construção ou tenham efetivamente usufruído do bem de alguma forma que gerasse prejuízo à Requerida. A própria natureza do imóvel (lote vago) e a ausência de comprovação, ônus que incumbia à Ré por força da inversão probatória e do princípio da lealdade processual, de que houve uma efetiva e econômica ocupação do bem impedem o acolhimento da pretensão de retenção da taxa de fruição. Nesse sentido: Apelação Cível – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL C/C RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR – POSSIBILIDADE – RETENÇÃO DE DEZ POR CENTO (10%) DOS VALORES PAGOS – TAXA DE OCUPAÇÃO/FRUIÇÃO – TERRENO NÃO EDIFICADO – IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA – DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – MANUTENÇÃO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. Discute-se no presente recurso: a) a possibilidade de rescisão do contrato; b) o percentual de retenção dos valores pagos em razão da rescisão do contrato firmado entre as partes; c) a possibilidade de cobrança de taxa de ocupação/fruição; e d) a distribuição dos ônus sucumbenciais. 2. O princípio do pacta sunt servanda não é absoluto e deve ser interpretado de forma relativa em virtude do caráter público das normas tidas por violadas no contrato, em especial o Código de Defesa do Consumidor, o que possibilita a revisão do pacto. Faz-se necessário preservar o equilíbrio contratual, garantindo a proporcionalidade inicial dos direitos e obrigações, corrigindo eventuais desequilíbrios supervenientes. 3. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido à Lei nº 8.078, de 11/09/1990 ( Código de Defesa do Consumidor), deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador: integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento (Súmula 543/STJ). 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. 5. Cabível a retenção de dez por cento (10%) do valor efetivamente pago pela compradora, em razão de sua desistência, quantia suficiente para compensar os gastos efetuados e as despesas do próprio contrato, não importando onerosidade excessiva para nenhuma das partes. 6. É vedada a cobrança de taxa de fruição de lote de terreno não edificado, especialmente quando não há demonstração de proveito econômico em favor do consumidor, a exemplo do caso concreto. Precedentes do STJ e do TJMS. 7. O artigo 86, do CPC/2015 determina que se cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuído entre eles as despesas. 8. Apelação Cível conhecida e não provida, com majoração do ônus de sucumbência. (TJ-MS - Apelação Cível: 0816002-64.2021.8.12.0002 Dourados, Relator.: Des. Paulo Alberto de Oliveira, Data de Julgamento: 14/07/2023, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 18/07/2023) (Destaquei) A retenção da taxa de fruição em contratos de compra e venda de lotes não edificados revela-se, em regra, indevida, pois o objeto do contrato não gerou rendimentos ou proveito econômico à adquirente, tampouco acarretou um prejuízo de monta ao vendedor, que manteve a propriedade do bem e o pode renegociar. Se o loteamento foi concluído, a disponibilidade para a posse é fato, mas a ocupação, a edificação e o proveito econômico precisam ser demonstrados. Considerando que a Ré não logrou comprovar a efetiva e econômica ocupação do lote pelas Autoras, o pedido de retenção a título de taxa de fruição deve ser integralmente rejeitado. II.IV. Da Comissão de Corretagem: A parte Autora buscou a restituição da comissão de corretagem, alegando que o valor teria sido imposto como condição para a venda, configurando venda casada, e que o serviço não foi contratado. Por sua vez, a Requerida defendeu a legalidade da cobrança, que está prevista expressamente no Quadro Resumo do contrato (Observação 2, Quadro Resumo IV) e encontra amparo no art. 32-A, inciso V, da Lei nº 6.766/79. O aludido dispositivo legal prevê expressamente a possibilidade de desconto da comissão de corretagem, "desde que integrada ao preço do lote", nos casos de resolução contratual por fato imputado ao adquirente. No caso dos autos, o Quadro Resumo do contrato (Id. 85207412 - Observação 2) é claro ao dispor que o adquirente "fica ciente que as despesas de corretagem, as quais compõem 5% (cinco por cento) do preço acima especificado, ficam sob sua integral responsabilidade e devem ser pagas neste ato em favor da empresa LL IMOVEIS LTDA". Apesar da alegação de venda casada pela Autora, a cláusula contratual em questão é expressa, garantindo o devido dever de informação ao consumidor quanto à transferência do encargo de pagar a comissão, que se refere a 5% (cinco por cento) do preço total do imóvel. Uma vez que o contrato foi resolvido por iniciativa das Autoras, ou seja, por fato a elas imputável, e considerando a expressa previsão contratual que transferiu o ônus do pagamento da comissão de corretagem para as adquirentes, impõe-se reconhecer como devida a retenção do valor correspondente à comissão de corretagem, conforme o previsto no ajuste e na legislação aplicável, uma vez que a validade da cláusula de transferência do encargo foi reconhecida pelo Superior Tribunal de Justiça, desde que cumprido o dever de informação, o que se verificou no presente caso com a expressa menção no Quadro Resumo. O STJ, no julgamento do Tema 938 (REsp 1.599.511/SP), estabeleceu a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, contanto que essa informação seja prestada de forma clara e transparente. Tese Firmada (Tema 938): "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem." Destarte, o valor a ser retido a título de comissão de corretagem corresponde a 5% (cinco por cento) do preço total do imóvel, que é de R$ 25.400,00 (vinte e cinco mil e quatrocentos reais), totalizando R$ 1.270,00 (mil duzentos e setenta reais). Este montante deverá ser deduzido do valor a ser restituído às Autoras. II.V. Da Taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI): A parte Autora também requereu a restituição de valores que teriam sido pagos a título de Taxa SATI, sob a mesma fundamentação de ilegalidade por falta de demonstração do serviço e prática de venda casada, e a instrução específica requer o reconhecimento de que a cobrança SATI não foi demonstrada pelas autoras. Embora a Autora tenha alegado ter sido cobrada pela Taxa SATI, a petição inicial não apresentou nenhum comprovante de pagamento específico ou qualquer menção a essa taxa no contrato de promessa de compra e venda (Id. 85207412), ao contrário do que ocorreu com a comissão de corretagem. O ônus da prova de um pagamento para fins de restituição é, em regra, do consumidor, conforme o art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil, cabendo-lhe demonstrar o fato constitutivo de seu direito, qual seja, o efetivo desembolso de valores a esse título. A inversão do ônus da prova, deferida em decisão interlocutória, não tem o condão de desonerar a parte Autora da demonstração do fato constitutivo de seu direito, ou seja, do pagamento da taxa de assessoria. Em outras palavras, sem a prova mínima do pagamento da Taxa SATI, o pedido de restituição carece de base fática e não pode ser acolhido. A Requerida, em sua defesa, tampouco fez menção à cobrança ou recebimento de valores a título de SATI. Desta feita, o pedido de restituição referente à Taxa SATI deve ser rejeitado, por não ter a parte Autora se desincumbido do ônus de comprovar o efetivo pagamento da referida taxa, não havendo valores a serem restituídos a esse título. II.VI. Dos Termos da Restituição: Resolvido o contrato e fixadas as retenções cabíveis, o montante a ser restituído deve ser devolvido em parcela única, conforme o entendimento já consolidado, para evitar que a Requerida se beneficie da morosidade da restituição ou imponha desvantagem exagerada às consumidoras, em clara violação ao art. 51, IV, do CDC. Veja-se: EMENTA APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS E PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE SUSPENSÃO DE PAGAMENTO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – RESILIÇÃO CONTRATUAL – INICIATIVA DA PROMITENTE/COMPRADORA – RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS – RETENÇÃO – POSSIBILIDADE – SÚMULA 543 DO STJ – PRETENSÃO DE RETENÇÃO EM IMPORTE SUPERIOR A 40% (QUARENTA POR CENTO) – DESCABIMENTO – RETENÇÃO QUE DEVE SER FIXADA ENTRE 10% E 25% DOS VALORES PAGOS – FIXAÇÃO EM 10% (DEZ POR CENTO) – PATAMAR RAZOÁVEL – RESTITUIÇÃO PARCELADA – IMPOSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA – STJ – SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA – SENTENÇA ESCORREITA – RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1 – Cinge-se a controvérsia recursal a aferição da adequação do percentual de retenção de valores decorrente da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva da compradora; a necessidade de observância da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça; a possibilidade de restituição parcelada dos valores pagos; bem assim a imputação dos múnus sucumbenciais exclusivamente à autora/apelada. 2 – O Superior Tribunal de Justiça sumulou entendimento no sentido de que sendo a rescisão oriunda de culpa exclusiva do comprador, conforme restou incontroverso no caso em tela, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial, ou seja, é permitido a retenção de parte dos valores pagos, com escopo de compensar as despesas administrativas suportadas pela construtora. 3 – Em que pese a possibilidade de retenção de valores quando a rescisão decorrer de culpa exclusiva do promitente comprador, a própria Corte da Cidadania consagrou o entendimento de qual tal retenção deve ser fixada entre o percentual de 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do importe total pago. 4 – Na hipótese, verifica-se que o percentual de retenção pretendido pela construtora apelante, ainda que considerando as disposições contratuais, exaspera significativamente o percentual limite de 25% (vinte e cinco por cento) consagrado na jurisprudência pátria, perfazendo mais de 40% (quarenta por cento) do importe total pago pela promitente compradora, ora apelada. 5 – Dessa forma, mormente o curto lapso decorrido entre a pactuação e o pleito de rescisão do ajuste, entendo ser adequada a retenção de 10% (dez por cento) das parcelas pagas, conforme definido pelo juízo primevo, em atenção ainda aos princípios da proporcionalidade e razoabilidade, bem como as circunstâncias financeiras das partes na hipótese. 6 – No que concerne a pretensão de restituição parcelada dos valores pagos, tem-se que a já citada Súmula 543 do STJ, é clara ao estabelecer que “na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador”. 7 – Assim, mesmo quando a rescisão ocorrer por iniciativa do comprador/adquirente, a restituição dos valores pagos deve ser realizada em parcela única e não de modo parcelado, mormente porque os valores pagos já se incorporaram ao patrimônio da construtora, ora apelante, gerando lucro, não havendo justificativa razoável para seu parcelamento. 8 – Quando cada litigante for, em parte, vencedor e vencido, serão proporcionalmente distribuídas entre ambos as despesas processuais e os honorários advocatícios, a teor do art. 86, caput, do CPC, sendo de rigor a manutenção da sucumbência recíproca reconhecida na origem. 9 – Recurso de Apelação Conhecido e Desprovido para manter na integra a sentença vergastada, nos termos da fundamentação. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos, onde figuram como partes as acima identificadas, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores membros da Colenda 2ª Turma de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará na Sessão Ordinária realizada em 04 de abril de 2023 (Plenário Virtual), na presença do Exmo. Representante da Douta Procuradoria de Justiça, por unanimidade de votos, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao Recurso de Apelação, nos termos do voto da Exma. Desembargadora Relatora Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. MARIA DE NAZARÉ SAAVEDRA GUIMARÃES Desembargadora Relatora. (TJ-PA - APELAÇÃO CÍVEL: 01140793920168140301 13631462, Relator.: MARIA DE NAZARE SAAVEDRA GUIMARAES, Data de Julgamento: 04/04/2023, 2ª Turma de Direito Privado) (Destaquei) Quanto à correção monetária, esta visa apenas à recomposição do poder aquisitivo da moeda, não representando qualquer acréscimo de valor à obrigação principal. Assim, deverá incidir a partir de cada desembolso, ou seja, desde cada pagamento efetuado pelas Autoras, a fim de garantir a atualização monetária integral dos valores a serem restituídos. No que tange aos juros de mora, considerando que a resolução do contrato se deu por iniciativa e culpa das Autoras, por impossibilidade financeira de dar continuidade ao pacto, e não por mora da Requerida, a incidência dos juros moratórios deve ocorrer a partir do trânsito em julgado da presente Sentença, momento em que a obrigação de restituir se torna líquida e exigível. III. DISPOSITIVO:
Ante o exposto, e com fulcro no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na Ação de Rescisão Contratual, Repetição de Indébito c/c Ressarcimento de Perdas e Danos, para os fins de: III.1. Declarar a Resolução do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, referente ao Lote 326, Quadra I, do Loteamento "Alto da Roseira", Itapororoca/PB, firmado entre as partes, por iniciativa das Autoras, tornando definitiva a tutela de urgência parcialmente concedida pelo Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba (Id. 103718377). III.2. Condenar a Ré, LL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA ME, a restituir às Autoras, GERLANY PADILHA DA SILVA e FABIANA GEMAQUE PIMENTEL, em parcela única, o equivalente a 90% (noventa por cento) do total dos valores comprovadamente pagos a título de preço do lote, que totaliza R$ 12.892,44 (doze mil, oitocentos e noventa e dois reais e quarenta e quatro centavos), conforme extrato da própria Ré. III.3. Autorizar a retenção pela Ré do valor correspondente a 10% (dez por cento) do total pago pelas Autoras a título de preço do lote, a título de cláusula penal e ressarcimento pelas despesas administrativas e de propaganda, nos termos da fundamentação supra, rejeitando-se a cláusula contratual que previa a retenção sobre o valor do contrato, por ser manifestamente abusiva. III.4. Autorizar a retenção pela Ré do valor correspondente à comissão de corretagem, fixada contratualmente em 5% (cinco por cento) do preço total do imóvel (R$ 25.400,00), totalizando R$ 1.270,00 (mil duzentos e setenta reais), a ser descontada do montante total pago. III.5. Rejeitar o pedido de retenção da taxa de fruição/ocupação do imóvel, por se tratar de lote de terreno vago, sem edificação, e ausente a comprovação de efetiva ocupação com proveito econômico. III.6. Rejeitar o pedido de restituição da Taxa de Serviço de Assessoria Técnico-Imobiliária (SATI), ante a ausência de demonstração do efetivo pagamento da referida taxa pelas Autoras, não se desincumbindo do ônus probatório que lhes cabia. III.7. Determinar que o valor da restituição seja apurado, devendo ser o valor pago (R$ 12.892,44), corrigido monetariamente pelo índice do contrato (IGPM/FGV) desde cada desembolso, deduzidas as retenções autorizadas no Item III.3 (10% do valor pago) e no Item III.4 (R$ 1.270,00 a título de corretagem). Sobre o saldo apurado e a ser restituído, incidirão juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado desta decisão, por se tratar de rescisão motivada pela adquirente. Em razão da sucumbência recíproca e da impossibilidade de mensurar o proveito econômico obtido por cada parte, as custas processuais serão repartidas na proporção de 50% (cinquenta por cento) para as Autoras e 50% (cinquenta por cento) para a Ré. Condeno as partes ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da parte adversa, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (valor a ser restituído), nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Suspendo a exigibilidade da condenação em custas e honorários em relação às Autoras, em virtude do deferimento do benefício da justiça gratuita (Id. 91497674). Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Com o trânsito em julgado, intime-se a parte promovente para que, no prazo de 15 (quinze) dias, requeira o que entender de direito. Mamanguape-PB, data e assinatura eletrônicas (art. 2º, Lei 11.419/2006). KALINA DE OLIVEIRA LIMA MARQUES Juíza de Direito