Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: MARIANA DE CASSIA MACIEL PINHEIRO SILVA DE MOURA
REU: PAULINO TEIXEIRA DE CARVALHO FILHO, TEIXEIRA DE CARVALHO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP SENTENÇA
Poder Judiciário da Paraíba 17ª Vara Cível da Capital PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0870710-68.2019.8.15.2001 [Defeito, nulidade ou anulação]
Trata-se de ação de procedimento comum cível ajuizada por Mariana de Cássia Maciel Pinheiro Silva de Moura em face de Paulino Teixeira de Carvalho Filho e Teixeira de Carvalho Empreendimentos Imobiliários Ltda. – EPP, por meio da qual a parte autora pleiteia a anulação de contrato de locação não residencial, cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais. Narra a parte autora que firmou contrato de locação de imóvel comercial situado nesta Capital, com a finalidade de exploração de atividade empresarial, contudo teria sido surpreendida com a existência de embargo administrativo municipal incidente sobre o bem, circunstância que teria inviabilizado o funcionamento do estabelecimento comercial pretendido. Sustenta que tal situação, preexistente à celebração do negócio jurídico, teria sido omitida pelos promovidos, os quais, mesmo diante da impossibilidade de utilização do imóvel, Alega, ainda, que o imóvel apresentava problemas estruturais, notadamente falhas na rede de esgoto, débitos pretéritos de água e energia elétrica que ocasionaram atrasos na inauguração de seu negócio, bem como defeitos nos equipamentos disponibilizados juntamente com o bem, fatos que teriam ocasionado prejuízos materiais e morais. Em razão disso, requereu a resolução do contrato, a declaração de inexistência de débitos dele decorrentes, o ressarcimento de valores despendidos com reformas e benfeitorias, bem como a condenação dos promovidos ao pagamento de indenização por danos morais. Deferida a gratuidade judiciária (ID n. 29279888). Realizada audiência de conciliação, essa restou infrutífera (ID n. 65382485). Regularmente citados, os réus apresentaram contestação, na qual refutaram integralmente as alegações autorais, sustentando a inexistência de vício no negócio jurídico e afirmando que o imóvel encontrava-se apto ao uso contratado, inexistindo conduta ilícita ou nexo causal apto a ensejar responsabilização civil. Defenderam a legitimidade da cobrança dos encargos locatícios, nos termos do contrato celebrado entre as partes, e formularam pedido contraposto de cobrança dos aluguéis e encargos supostamente inadimplidos pela autora. Houve impugnação à contestação, na qual a parte autora reiterou os argumentos expendidos na petição inicial e pugnou pela procedência dos pedidos (ID n. 68539184). O feito foi saneado (ID n. 84500552). É o relatório. DECIDO O processo se encontra maduro para julgamento, devendo-se passar, portanto, as teses arguidas pelas partes. A controvérsia posta em julgamento cinge-se à verificação da existência de vício no contrato de locação comercial firmado entre as partes, consistente na alegada impossibilidade de utilização do imóvel para a finalidade empresarial pretendida pela autora, bem como à análise dos pedidos de ressarcimento por benfeitorias e indenização por danos morais e nesse cenário, passa-se à analise dos argumentos esposados pelas partes. Da relação contratual e do vício na prestação Inicialmente, observa-se que restou incontroversa e devidamente comprovada a existência de contrato de locação não residencial celebrado entre as partes, com prazo de 36 (trinta e seis) meses, com início em 15 de dezembro de 2018 e término em 15 de dezembro de 2021, conforme documento juntado aos autos (ID n. 25809971). Referido instrumento contratual evidencia que o imóvel foi locado com finalidade eminentemente comercial, destinando-se à exploração de atividade empresarial pela autora, circunstância que impõe ao locador o dever de entregar o bem em condições de servir ao uso a que se destina, nos termos do art. 566, I, do Código Civil. Pois bem. Assim definido, tem-se que a parte autora sustenta, inicialmente, que foi impedida de dar início à atividade empresarial em razão de irregularidades administrativas relacionadas ao imóvel, notadamente embargo municipal que inviabilizou a obtenção de autorização para funcionamento do estabelecimento. Nesse ponto, incumbia à parte demandada demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral, nos termos do art. 373, II, do Código de Processo Civil, especialmente quanto à inexistência de embargos administrativos ou à plena regularidade do imóvel para o uso comercial contratado, todavia, os réus não apresentaram contestação específica apta a infirmar as alegações autorais, tampouco produziram prova capaz de demonstrar a regularidade administrativa do imóvel ou a inexistência dos impedimentos apontados. Ao contrário, a autora acostou aos autos elementos probatórios consistentes em comunicações eletrônicas que indicam a existência de problemas junto à Prefeitura Municipal de João Pessoa que impediram a abertura da empresa (IDs n. 25809988 e 25810311), o que corrobora a tese de que o bem não estava apto ao fim contratualmente previsto. Dessa forma, resta evidenciado que o imóvel não atendia às condições necessárias ao exercício da atividade comercial pretendida, configurando falha na prestação contratual imputável à parte locadora, que tinha o dever de disponibilizar o bem em condições de uso regular. A par disso, é certo que a impossibilidade de utilização do imóvel para a finalidade ajustada constitui inadimplemento contratual relevante, apto a ensejar responsabilização civil, por violação aos deveres anexos de boa-fé objetiva, notadamente os deveres de informação, lealdade e cooperação previstos no art. 422 do Código Civil, fundamento jurídico suficiente para que seja declarada a resolução do contrato firmado entre os litigantes. Do pedido de ressarcimento por benfeitorias Declarada a resolução do contrato, no tocante ao pedido de ressarcimento dos valores despendidos com reformas e benfeitorias realizadas no imóvel, não assiste razão à parte autora. Isso porque, o contrato de locação celebrado entre as partes contém cláusulas expressas estabelecendo que eventual substituição de acessórios, realização de reparos ou danos verificados no imóvel ficariam a cargo exclusivo do(a) locatário(a), bem como que quaisquer benfeitorias introduzidas no bem seriam incorporadas ao imóvel, sem direito de retenção ou indenização. Inclusive, cumpre consignar que tais disposições contratuais refletem a autonomia privada das partes e encontram respaldo no ordenamento jurídico, inexistindo qualquer elemento que indique abusividade ou nulidade das cláusulas pactuadas e não somente isso, os promoventes não se reportaram a nenhuma abusividade contratual, restando, portanto, validas as premissas dispostas no instrumento contratual. Além disso, os autos demonstram que a autora tomou conhecimento da existência de embargos administrativos ao menos em dezembro de 2018 (ID n. 25809988), simultaneamente à assinatura do contrato de locação, tendo, ainda assim, optado por prosseguir com a realização de reformas no imóvel e por assim proceder, assumiu, voluntariamente, o risco do empreendimento, não podendo posteriormente transferir à parte ré os custos decorrentes de melhorias realizadas mesmo diante da ciência prévia das irregularidades existentes. Nesse contexto, não se vislumbra fundamento jurídico apto a justificar a condenação dos réus ao ressarcimento das benfeitorias realizadas, impondo-se a improcedência do pedido. Dos danos morais Diversamente do que ocorre com o dano material, verifica-se que a conduta da parte ré ultrapassou o mero inadimplemento contratual. A prova dos autos revela que a autora foi impedida de desenvolver atividade empresarial para a qual firmou contrato, suportou cobranças de encargos locatícios mesmo diante da impossibilidade de utilização do imóvel e permaneceu submetida a situação de incerteza e frustração decorrente da ausência de solução eficaz por parte dos réus. Tais circunstâncias evidenciam violação à esfera extrapatrimonial da demandante, caracterizando dano moral indenizável, sendo a jurisprudência consolidada no sentido de que há configuração de dano moral quando o inadimplemento contratual extrapola o mero descumprimento obrigacional e acarreta efetiva lesão à dignidade, tranquilidade ou expectativa legítima da parte, hipótese verificada no caso concreto. Veja-se o entendimento firmado no seguinte julgado (com destaques nossos): "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. SÚMULA 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. A jurisprudência consolidada do STJ entende inexistir dano moral pelo mero descumprimento contratual, exceto quando verificada situação peculiar, apta a justificar o reconhecimento de violação a direitos da personalidade. Precedentes. 2. A Corte Estadual, no presente caso, concluiu pela inexistência de ato ilícito praticado pelo recorrido, senão mero descumprimento contratual incapaz de render ensejo à indenização por danos morais. A reforma do aresto, neste aspecto, demanda inegável necessidade de reexame de matéria probatória, providência inviável de ser adotada em sede de recurso especial, ante o óbice da Súmula 7 desta Corte. 3. Agravo interno não provido." (STJ - AgInt no AREsp: 2009274 DF 2021/0339534-3, Data de Julgamento: 13/06/2022, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/06/2022) In casu, verifica-se a situação de excepcionalidade. O prejuízo moral mostra-se diante do desgaste emocional experimentado, da frustração do empreendimento comercial e da cobrança de obrigações contratuais relacionadas a bem que não podia ser regularmente utilizado, o que justifica a condenação a esse título. Quanto ao quantum indenizatório, a fixação deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a gravidade da conduta, a extensão do dano, o caráter compensatório da medida e a função pedagógica da condenação, evitando-se enriquecimento sem causa. Portanto, à vista dessas circunstâncias, revela-se adequado e proporcional fixar a indenização por danos morais no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais). Do pedido contraposto. A parte ré formulou pedidos contrapostos de indenização por danos materiais, o que não deve ser conhecido. Isso porque a demandada não poderia formular pedido contraposto no presente feito, uma vez que a demanda tramita sob o procedimento comum, nos termos do art. 318 do Código de Processo Civil e diante disso, no sistema processual vigente, o pedido contraposto constitui modalidade de resposta típica dos processos submetidos ao rito dos Juizados Especiais, disciplinado pela Lei nº 9.099/95, sendo admitido em razão dos princípios da simplicidade, celeridade e informalidade que regem aquele microssistema. Cumpre destacar que, embora o pedido contraposto e a reconvenção possuam finalidade semelhante — qual seja, permitir ao réu formular pretensão própria em face da parte autora no mesmo processo, em atenção aos princípios da economia e da instrumentalidade processual — tratam-se de institutos juridicamente distintos. O pedido contraposto caracteriza-se pela simplicidade procedimental, sendo apresentado na própria contestação e restrito ao âmbito dos Juizados Especiais, ao passo que a reconvenção possui disciplina específica no CPC, com pressupostos próprios e cabimento no procedimento comum. Nesse sentido, o seguinte Acórdão (com destaques nossos): "AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA QUE INADMITIU O PEDIDO CONTRAPOSTO FORMULADO NA CONTESTAÇÃO. AÇÃO EM TRÂMITE SOB O RITO COMUM ORDINÁRIO. INSTITUTO CABÍVEL EXCLUSIVAMENTE NOS FEITOS PROCESSADOS SOB O RITO SUMÁRIO NO ÂMBITO DOS JUIZADOS ESPECIAIS. NECESSIDADE DE FORMULAÇÃO DE PEDIDO RECONVENCIONAL NOS TERMOS DO ART. 343, DO CPC. INOBSERVÂNCIA DA REGRA PROCESSUAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. DECISÃO MANTIDA. I.
Trata-se de recurso de Agravo de Instrumento visando a reforma da decisão interlocutória que, nos autos da Ação de Indenização por Danos Materiais e Morais, inadmitiu o pedido contraposto feito na contestação, por entender que no procedimento comum a via adequada para o réu formular pedido contra o autor é a reconvenção. II. De fato, a agravante não poderia formular pedido contraposto, já que o presente feito foi processado sob o rito comum ordinário, nos termos do art. 318, do CPC. Somente se admite a formulação de pedido contraposto nos processos que tramitam perante os Juizados Especiais, cujo rito é o sumário. III. O pedido contraposto e a reconvenção são institutos distintos apesar de possuírem alguns pontos em comum. Agiu com acerto o Juízo a quo ao deixar de apreciar o pedido contraposto considerando-se o erro grosseiro perpetrado pelo advogado da recorrente. IV. Recurso conhecido e improvido. Decisão de Piso mantida. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 2ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso e negar-lhe provimento, em conformidade com o voto da e. Relatora." (TJ-CE - AI: 06287217020208060000 CE 0628721-70.2020.8.06.0000, Relator.: MARIA DE FÁTIMA DE MELO LOUREIRO, Data de Julgamento: 09/06/2021, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 09/06/2021) Assim, não sendo o presente feito regido pelo rito dos Juizados Especiais, revela-se incabível a formulação de pedido contraposto pela demandada, devendo eventual pretensão em face da parte autora ser deduzida pela via processual adequada, qual seja, a reconvenção, sob pena de violação às normas procedimentais que regem o processo civil.
Diante do exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES, EM PARTE, os pedidos formulados na inicial, para: a) declarar a resolução do contrato de locação comercial celebrado entre as partes, firmado pelo prazo de 36 (trinta e seis) meses, com início em 15 de dezembro de 2018 e término em 15 de dezembro de 2021 (ID n. 25809971), em razão da falha na prestação contratual decorrente da disponibilização de imóvel inapto à finalidade comercial contratada; b) condenar os réus ao pagamento de indenização por danos morais em favor da parte autora, no valor de R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), acrescido de correção monetária pelo IPCA-E a partir da data do arbitramento, nos termos da Súmula 362 do STJ, e de juros de mora calculados pela taxa SELIC a contar da data da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil; c) julgar improcedente o pedido de ressarcimento dos valores despendidos com reformas e benfeitorias realizadas no imóvel; d) não conhecer do pedido contraposto. Considerando que os promoventes foram vencidos em parte do pedido inicial, condeno as partes ao pagamento proporcional das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC, observado o percentual de 70% para a parte autora e 30% para os promovidos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se com baixa na distribuição. João Pessoa, na data do registro. MARCOS AURÉLIO PEREIRA JATOBÁ FILHO JUIZ DE DIREITO