Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: OSCAR MAROJA NETO
REU: JOSE MARCOS DE ALMEIDA - ME, VICTOR PESSOA DE OLIVEIRA DIAS, PAULA REGINA LIMA FERRAZ DE OLIVEIRA DIAS, JOSÉ MARCOS DE ALMEIDA SENTENÇA I. RELATÓRIO
Poder Judiciário da Paraíba 2ª Vara Mista de Itabaiana PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) 0800338-07.2019.8.15.0381 [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Indenização por Dano Material, Indenização por Dano Moral]
Trata-se de Ação de Rescisão de Contrato cumulada com Indenização por Danos Materiais e Morais ajuizada por OSCAR MAROJA NETO em face de JOSÉ MARCOS DE ALMEIDA – ME (FORTE IMÓVEIS INTELIGÊNCIA IMOBILIÁRIA), VICTOR PESSOA DE OLIVEIRA DIAS, PAULA REGINA LIMA FERRAZ DE OLIVEIRA DIAS e JOSÉ MARCOS DE ALMEIDA, todos qualificados nos autos. Sustenta o autor, em sua petição inicial (ID 20014868), que celebrou com os demandados, em 13 de novembro de 2013, um contrato particular de compromisso de compra e venda para a aquisição de um terreno designado como Lote 05, Quadra A, situado no Loteamento Dr. João Nunes, na cidade de Itabaiana/PB. O valor pactuado foi de R$ 17.500,00 (dezessete mil e quinhentos reais), tendo o autor realizado o pagamento inicial de R$ 1.400,00 (mil e quatrocentos reais) a título de entrada, além de parcelas mensais que totalizaram o montante de R$ 2.688,00 (dois mil, seiscentos e oitenta e oito reais), conforme comprovantes acostados ao ID 20014917. Afirma que, posteriormente à celebração do negócio, tomou conhecimento de que o imóvel estava envolvido em um sério litígio familiar. Narra que os familiares do vendedor VICTOR PESSOA DE OLIVEIRA DIAS ingressaram com uma ação judicial buscando a anulação da doação do terreno que originou o loteamento. Em razão desse conflito, o réu teria transferido voluntariamente a propriedade de volta para sua tia/avó, a Sra. Helena Alves Pessoa, em 17 de maio de 2016. Além disso, informou que a Prefeitura Municipal de Itabaiana emitiu parecer anulando as certidões de uso e ocupação do solo e outros documentos essenciais para a regularidade do empreendimento. Diante da instabilidade jurídica e da impossibilidade de concretização do sonho da casa própria, requereu a rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos com correção monetária e a condenação dos réus ao pagamento de danos morais pela perda do tempo útil. A inicial foi instruída com documentos pessoais, cópia do contrato (IDs 20014969, 20014985, 20014987, 20014997 e 20014995) e recibos. Deferido o benefício da justiça gratuita conforme despacho de ID 20638888. A marcha processual foi marcada por inúmeras e infrutíferas tentativas de citação dos promovidos. Após diversas diligências negativas realizadas por oficiais de justiça e via postal em diferentes endereços na Paraíba e em Pernambuco, a parte autora informou a possível ocultação dos réus. Diante do esgotamento dos meios ordinários, foi determinada e realizada a citação por edital dos réus VICTOR PESSOA DE OLIVEIRA DIAS, PAULA REGINA LIMA FERRAZ DE OLIVEIRA DIAS e JOSÉ MARCOS DE ALMEIDA (ID 154124559). O prazo do edital transcorreu sem que houvesse manifestação dos citados fictamente, conforme certidão de decurso de prazo de ID 158029564, datada de 22 de abril de 2026. Registre-se que a ré PAULA REGINA LIMA FERRAZ DE OLIVEIRA DIAS chegou a apresentar contestação em sede de Carta Precatória (ID 39758457), na qual arguiu, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que nunca foi proprietária do terreno e não participou da gestão do loteamento, sendo o bem de propriedade exclusiva de seu cônjuge por força de doação anterior ao casamento sob regime de comunhão parcial. No mérito, alegou a inexistência de danos morais. Em análise detida dos autos e consultando feitos correlatos nesta unidade jurisdicional, verificou-se a existência de fato impeditivo para o julgamento do mérito em relação a todos os réus indicados na inicial. É o relatório. Passo a decidir. II. FUNDAMENTAÇÃO O processo encontra-se apto para julgamento, uma vez que a matéria controvertida, embora envolva aspectos fáticos, está devidamente documentada, permitindo a análise imediata das condições da ação, matéria de ordem pública que precede o exame do mérito e deve ser conhecida pelo magistrado a qualquer tempo. A legitimidade passiva (legitimatio ad causam) é uma das condições da ação e pressupõe a existência de um vínculo de pertinência subjetiva entre os réus e a relação jurídica de direito material deduzida em juízo. Para que alguém responda a um processo, deve ter capacidade jurídica para suportar os efeitos de uma eventual condenação e, no caso de rescisão contratual, deve ser o titular dos direitos e obrigações que se pretende desfazer. No presente caso, observa-se que o polo passivo foi formado de maneira equivocada em relação a todos os demandados. II.1. Da Ilegitimidade de VICTOR PESSOA DE OLIVEIRA DIAS O pedido central da lide é a rescisão de um contrato de compra e venda de imóvel e o retorno das partes ao estado anterior (status quo ante). Para que tal comando judicial seja eficaz, a ação deve obrigatoriamente ser dirigida contra quem detém o domínio do bem ou o poder jurídico de responder pelo inadimplemento contratual relativo à transferência de propriedade. Conforme apurado por este Juízo e em conformidade com o que já foi decidido em casos análogos envolvendo o mesmo loteamento, especificamente no processo nº 0800569-10.2014.8.15.0381, o réu VICTOR PESSOA DE OLIVEIRA DIAS celebrou uma transação judicial, devidamente homologada, pela qual devolveu a titularidade de todos os terrenos do Loteamento Dr. João Nunes à antiga proprietária, a Sra. HELENA ALVES PESSOA. É imperioso destacar que essa transferência de propriedade ocorreu em momento anterior ao ajuizamento da presente demanda. Portanto, quando o autor ingressou com a ação em 2019, o Sr. Victor já não era o proprietário registral nem possuía qualquer poder de disposição sobre o lote 05 da quadra A. Com a transferência do domínio a terceiro, opera-se uma sucessão na posição jurídica do vendedor no plano do direito material. A obrigação de entregar o imóvel ou de suportar os efeitos da rescisão do negócio recai sobre o novo titular do domínio, que passou a deter a responsabilidade sobre o empreendimento imobiliário. Assim, a manutenção do Sr. Victor no polo passivo configura manifesta ilegitimidade passiva, pois ele não possui mais o poder jurídico de rescindir um negócio sobre patrimônio que não integra mais sua esfera de bens. II.2. Da Ilegitimidade de JOSÉ MARCOS DE ALMEIDA – ME e JOSÉ MARCOS DE ALMEIDA No que tange à empresa JOSÉ MARCOS DE ALMEIDA – ME (FORTE IMÓVEIS) e à pessoa física de seu titular, a ilegitimidade também é cristalina. Da análise do "Instrumento Particular de Parceria Imobiliária" que instrui os feitos relacionados a este loteamento, percebe-se que a atuação do referido réu limitou-se à intermediação imobiliária e administração das vendas. A figura do corretor ou da imobiliária não se confunde com a do vendedor. O corretor atua como um facilitador, aproximando as partes para a conclusão do negócio jurídico. Sua remuneração decorre da prestação desse serviço de aproximação, não integrando o preço do imóvel que é vertido ao patrimônio do vendedor proprietário. A responsabilidade da imobiliária, em regra, é subsidiária ou limitada a falhas específicas no seu serviço (como omissão de mácula no imóvel), mas não detém legitimidade para responder por ação que visa especificamente a rescisão do contrato de compra e venda e a devolução do preço pago. O contrato principal de compra e venda é firmado entre comprador e vendedor. Como a imobiliária apenas intermediou o negócio, ela não é a destinatária do preço pago pelo lote, nem pode responder pelo desfazimento de uma venda de imóvel que nunca lhe pertenceu. Não havendo provas de que a imobiliária tenha agido como sócia-proprietária do empreendimento, sua exclusão por ilegitimidade é medida que se impõe. II.3. Da Ilegitimidade de PAULA REGINA LIMA FERRAZ DE OLIVEIRA DIAS Por fim, quanto à ré PAULA REGINA LIMA FERRAZ DE OLIVEIRA DIAS, sua inclusão no feito baseou-se exclusivamente no fato de ser esposa do réu Victor. No entanto, tal circunstância, isoladamente, não a torna parte legítima para figurar no polo passivo. Conforme a própria narrativa autoral, o imóvel objeto do loteamento adveio de uma doação feita ao Sr. Victor. Segundo o regime de comunhão parcial de bens — regra geral do ordenamento civil brasileiro para casamentos sem pacto diverso —, excluem-se da comunhão os bens que sobrevierem a cada cônjuge na constância do matrimônio por doação ou sucessão (artigo 1.659, inciso I, do Código Civil). Não há nos autos qualquer indício de que a Sra. Paula tenha participado da elaboração do contrato, assinado o instrumento como vendedora ou auferido proveito econômico direto da transação que pudesse justificar sua responsabilização pessoal.
Trata-se de obrigação de natureza pessoal assumida pelo marido em relação a um bem que era de sua propriedade particular exclusiva. Portanto, a ré não possui pertinência subjetiva para responder por dívidas ou rescisões contratuais decorrentes de negócios jurídicos celebrados unicamente por seu cônjuge sobre patrimônio incomunicável. Dessa forma, resta configurada a carência de ação pela ausência de legitimidade passiva de todos os réus apontados. A formação do polo passivo foi viciada desde a origem, uma vez que a demanda deveria ter sido proposta contra a atual proprietária do loteamento, a Sra. HELENA ALVES PESSOA, para quem o domínio foi revertido antes da lide. A insistência no prosseguimento contra partes que não detêm o domínio do bem impede que o provimento jurisdicional alcance sua finalidade prática e jurídica. III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, e considerando tudo o mais que dos autos consta, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, com fundamento no artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil, em razão da manifesta ilegitimidade passiva ad causam de todos os réus. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais arbitro em R$ 1.000,00 (mil reais), o que faço por equidade, nos termos do art. 85, § 8º, do CPC, diante do baixo valor da causa e do trabalho realizado. Contudo, suspendo a exigibilidade de tais verbas sucumbenciais pelo prazo de 5 (cinco) anos, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil, em razão de a parte autora ser beneficiária da gratuidade da justiça, ressalvada a hipótese de o credor demonstrar que a situação de insuficiência de recursos deixou de existir. Transitada em julgado esta decisão, proceda-se à baixa na distribuição e arquivem-se os autos com as cautelas de praxe. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Cumpra-se. ITABAIANA (PB), data da assinatura eletrônica. MICHEL RODRIGUES DE AMORIM Juiz de Direito