Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
AUTOR: RUDNEY DELGADO DE SOUSA, MARCIO DE SOUZA PEREIRA
REU: CONDOMINIO RESIDENCIAL AVEIRO, P & D ADMINISTRACAO DE CONDOMINIOS E SERVICOS DE MANUTENCAO EM GERAL LTDA - ME, DANIEL BATISTA DA SILVA. SENTENÇA I. DO RELATÓRIO RUDNEY DELGADO DE SOUSA e MARCIO DE SOUZA PEREIRA ajuizaram ação de obrigação de não fazer com pedido de tutela de urgência em face de CONDOMÍNIO RESIDENCIAL AVEIRO, P & D ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS E SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO EM GERAL LTDA - ME e DANIEL BATISTA DA SILVA, sustentando a ilegalidade da cobrança de taxa extraordinária de R$ 100,00 destinada à reforma da fachada do edifício, instituída de forma unilateral pelo síndico réu, sem deliberação e prévia aprovação assemblear. Requereram, em sede de tutela de urgência, fosse determnado que os Réus se abstenham imediatamente de criar, cobrar, exigir ou emitir boletos referentes à taxa extraordinária de R$ 100,00. No mérito, pugnaram pela condenação dos réus na obrigação de fazer consistente na confirmação da liminar ao final, tornando definitiva a obrigação de não fazer e no ônus da sucumbência. Juntaram documentos. Determinada emenda à inicial, os autores promoveram a juntada de documentos essenciais faltantes de um dos autores, ID 129015304. Decisão deferiu a tutela de urgência para determinar a abstenção pelos réus da cobrança da referida taxa impugnada nos autos e concedeu a gratuidade de justiça aos autores, ID 129116384. Os autores requereram nova tutela de urgência incidenta, com fundamento em fato novo superveniente consiste na convocação, pelo síndico réu de uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) em caráter emergencial para o dia 19 de janeiro de 2026, cuja pauta revelaria uma clara tentativa de esvaziamento da decisão judicial anterior e de subversão das regras administrativas e convencionais do condomínio, ID 131327589. Decisão deferiu novo pedido de tutela de urgência incidental para determinar o cancelamento de assembleia geral extraordinária de caráter emergencial e ordenar que o síndico convocasse a assembleia geral ordinária anual em formato híbrido, ID 131389647. As partes rés foram devidamente citadas e intimadas, conforme certidão de citação por meio eletrônico e juntada de mandados de citação cumpridos nos autos. Contudo, os réus deixaram de apresentar contestação dentro do prazo legal, o que ensejou a decretação de sua revelia, ID 154878270. Instada a se manifestar sobre a especificação de provas, a parte autora requereu o julgamento antecipado do mérito, ID 155852404. Os autores foram intimados para regularizar o polo ativo da lide, considerandoq ue na petição inicial constavam quatro autores e a ação só foi instruída com documentos dos dois primeiros, ID 160722065. Os autores prestaram esclarecimentos, informando que houve equívoco e erro material na inicial ao indicar quatro autores, devendo a ação prosseguir somente com os dois primeiros, devendo os demais serem excluídos do feito, ID 160752114. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO II.1. DO JULGAMENTO ANTECIPADO O processo comporta julgamento imediato do mérito, diante da existência de pravas suficientes capazes de firmar o convencimento deste Juízo, notadamente, diante da inércia dos réus, que devidamente citados deixaram de contestar a presente ação e a dispensa da produção de prova pela parte autora, comportando o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, II do CPC. Embora a revelia crie uma presunção de veracidade, essa presunção é relativa, devendo o juiz analisar se as alegações da parte autora encontram respaldo nos elementos de convicção já existentes no processo. No caso em apreço, a presunção legal é plenamente confirmada pela robusta prova documental colacionada, especialmente os registros de diálogos em aplicativo de mensagens e as cópias das decisões liminares que amparam a pretensão dos autores. II.2. DO MÉRITO O cerne da controvérsia reside na arguição de ilegalidade no fato de o síndico ter instituído uma taxa extraordinária de R$ 100,00 de forma unilateral por meio de aplicativo de mensagens (ID 128966446), usurpando a competência exclusiva da Assembleia Geral de Condôminos. A análise do regime jurídico dos condomínios edilícios impõe ao condomínio a obrigação legal de zelar pela conservação e guarda das partes comuns do edifício, incumbindo ao síndico a manutenção das estruturas coletivas, nos termos do art. 1.348, V, do Código Civil. Ainda, de acordo com as normas que regem as relações em condomínios edilícios são expressas ao condicionar a realização de qualquer obra ou instituição de taxa à prévia deliberação e autorização coletiva. É o que dispõe o art. 1.341 do Código Civil: Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1 o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2 o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3 o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. O dispositivo acima trascrito estabelece os requisitos formais e as exceções para a realização de obras em condomínios, prevendo expressamente que obras não urgentes que impliquem despesas excessivas dependem de prévia autorização da assembleia, consoante disposto no §3º do art. 1.341 do CC. A documentação acostada (ID 128966446) demonstra que o síndico planejou uma arrecadação parcelada ao longo de doze meses, com previsão de início das obras somente após o recebimento da quinta parcela da taxa extraordinária. Tal fato afasta por completo qualquer caráter de urgência imediata da intervenção, uma vez que a dilação temporal proposta no planejamento do próprio síndico descaracteriza a iminência de perigo ou de crise que dispensasse a prévia oitiva dos condôminos, observadas as formalidades legais exigidas. A conduta dos réus também infringe frontalmente a Convenção do Condomínio Residencial Aveiro, juntada aos autos no ID 128966444. O estatuto condominial estabelece em seu art. 10, alínea “b”, que compete privativamente à Assembleia Geral Ordinária discutir e votar o orçamento de despesas e receitas para o exercício. Art. 10 - Haverá anualmente uma Assembleia Geral Ordinária, que deverá realizar-se no mês de janeiro de cada ano, à qual compete: (...) b) Discutir e votar o orçamento das despesas e receitas para o exercício, valores estes que poderão ser alterados durante o exercício, por decisão da Assembleia Geral, em função da evolução real das despesas, mantida, em princípio, a estrutura de gastos estabelecidos no orçamento; Ademais, o art. 17 do mesmo regulamento exige de forma peremptória a aprovação de quórum qualificado de dois terços de todos os condôminos para a realização de benfeitorias úteis ou inovações no edifício. Art. 17. Será exigida a aprovação de dois terços (2/3) de todos os condôminos para as matérias seguintes: (...) b) Realização de benfeitorias meramente úteis ou inovações no edifício; A inobservância dos procedimentos estatutários e do quórum legal qualificado gera a nulidade absoluta da imposição da despesa aos moradores, não sendo admitido ao síndico usurpar a competência soberana da assembleia. Dessa forma, resta evidente que o síndico representante do condomínio promovido praticou ato ilegal passível de anulação, uma vez que não observou a disposição legal da convenção. Nesse sentido: APELAÇÕES CÍVEIS. CONDOMÍNIO. ASSEMBLEIA. REDEFINIÇÃO DA METRAGEM DA GARAGEM. DIREITO DE PROPRIEDADE. QUÓRUM ESPECIAL. NÃO RESPEITADO. CONDÔMINO PREJUDICADO. IMPOSSIBILIDADE. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. NÃO CONFIGURAÇÃO. DANOS MATERIAIS. INEXISTÊNCIA. Nos termos do artigo 1.351, do Código Civil, depende de aprovação de quórum especial a decisão que determina a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Os condôminos não podem ser prejudicados por decisão assemblear que não respeitou o quórum especial para votação. Não há tratamento diferenciado, quando a síndica exige, para fins de autorização de obra em unidade imobiliária, a documentação padronizada pelo condomínio e de todos requerida. A agressão à autora por parte de outro morador, após discussão acerca das vagas de garagem, não decorre direta e imediatamente da decisão assemblear, mas, sim, do censurável descontrole do condômino agressor, de modo que o fato não pode ser imputado ao condomínio. A indisponibilidade das gravações desta agressão, além de não causar dano extrapatrimonial, foi devidamente justificada pelo condomínio mediante laudo da empresa de segurança no sentido de que o arquivo foi corrompido. Diante da ausência de prova de que a síndica agia com preconceito para com as autoras, mormente quando há diversas provas de que a animosidade entre as partes decorria apenas de controvérsias relacionadas aos assuntos do condomínio, não é possível condená-la por dano moral. O dano material pode consistir em dano emergente (diminuição de patrimônio) ou em lucros cessantes (valor que razoavelmente deixou de ganhar). Embora a vaga de garagem das autoras tenha sido diminuída, isto não lhes causou danos materiais, porque os valores pagos a título de IPTU/TLP e de despesas de condomínio, no caso em análise, consideravam a unidade por si só, e não a metragem, de modo que as autoras não pagaram valor a maior. Também inexiste, in casu, direito de as autoras serem indenizadas por lucros cessantes, porquanto continuaram a utilizar a vaga de garagem e não pretendiam alugá-la para terceiros e, por consequência, não deixaram de lucrar com o bem. (TJ-DF 07038600320178070001 DF 0703860-03.2017.8.07.0001, Relator: ESDRAS NEVES, Data de Julgamento: 12/09/2018, 6ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 18/09/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, conclui-se que a criação da taxa extraordinária de forma puramente unilateral violou o princípio da gestão democrática condominial, as normas imperativas da legislação civil e a própria convenção interna do edifício, impondo aos condôminos um ônus patrimonial sem o necessário e indispensável consenso da assembleia, fato ilícito que enseja na nulidade do ato. III. DO DISPOSITIVO Pelo exposto, JULGO TOTALMENTE PROCEDENTES os pedidos deduzidos na petição inicial, extinguindo o processo com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para: a) declarar a nulidade absoluta da taxa extraordinária de R$ 100,00 instituída de forma unilateral pelo síndico do Condomínio Residencial Aveiro e sem prévia deliberação da assembleia geral de condôminos; b) condenar os réus na obrigação de não fazer consistente na abstenção definitiva de criar, emitir, cobrar ou exigir dos autores ou demais condôminos a referida taxa extraordinária de R$ 100,00 ou qualquer despesa correlata à reforma de fachada sem a estrita observância do quórum qualificado de dois terços previsto na convenção condominial, sob pena de incidência das astreintes anteriormente fixadas, confirmando definitivamente as tutelas de urgência concedidas nestes autos. Condeno as partes rés, de forma solidária, ao pagamento integral das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, com fundamento no art. 85, §2º do Código de Processo Civil. PROCEDI a exclusão do cadastro dos autos do polo ativo de MARCIO DO NASCIMENTO SILVA, ALOISIO NICOLAU DA SILVA JUNIOR, os quais não fazem parte da presente lide. DISPOSIÇÕES DESTINADAS AO CARTÓRIO: Transitada em julgado, EVOLUA a classe processual para cumprimento de sentença e, PROCEDA à distribuição por sorteio dos autos, nos termos da Resolução TJPB nº 04/2026 para uma das Varas Especializadas de Cumprimentos de Sentença e Execuções Extrajudiciais da Comarca de João Pessoa, que detêm competência absoluta para processamento da execução do julgado. Nada sendo requerido, ARQUIVE-SE. Publicada e registrada eletronicamente. As partes foram INTIMADAS pelo gabinete através do DIÁRIO ELETRÔNICO. João Pessoa/PB, data do protocolo eletrônico. [Documento datado e assinado eletronicamente - art. 2º, lei 11.419/2006] SHIRLEY ABRANTES MOREIRA RÉGIS Juíza de Direito
Processo n. 0808031-16.2025.8.15.2003; PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7); [Despesas Condominiais]