Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
AUTOR: LEONARDO COSTA BOTELHO
REU: COMPANHIA ESTADUAL DE HABITACAO POPULAR CEHAP SENTENÇA EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. USUCAPIÃO ORDINÁRIA. IMÓVEL PERTENCENTE A SOCIEDADE DE ECONOMIA MISTA (CEHAP). DESTINAÇÃO PÚBLICA E SOCIAL. BEM PÚBLICO POR EQUIPARAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE AQUISIÇÃO POR PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 183, § 3º, E 191, PARÁGRAFO ÚNICO, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL, E ARTIGO 102 DO CÓDIGO CIVIL. CADEIA DE TRANSMISSÃO PARTICULAR SEM REGULARIZAÇÃO PERANTE O ÓRGÃO COMPETENTE. AUSÊNCIA DE REQUISITOS LEGAIS. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. I. Caso em exame 1.
EXPEDIENTE - Poder Judiciário Estado da Paraíba Juízo da 4ª Vara Mista de Bayeux USUCAPIÃO (49) 0800091-85.2016.8.15.0751 [Usucapião Ordinária]
Trata-se de ação de usucapião ordinária ajuizada por Leonardo Costa Botelho em face da Companhia Estadual de Habitação Popular (CEHAP), objetivando o reconhecimento do domínio sobre dois imóveis denominados mini granjas, de números 05 e 11, situadas no Projeto Marés, no município de Bayeux/PB. O autor alega exercer a posse mansa, pacífica e ininterrupta do bem desde o ano de 2000, tendo adquirido o imóvel por meio de contrato particular de compra e venda de antecessores que, por sua vez, teriam adquirido a área da própria CEHAP na década de 1990. Sustenta possuir justo título e boa-fé, realizando benfeitorias e utilizando a área para fins produtivos, requerendo a declaração de propriedade com fundamento no artigo 1.242 do Código Civil. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em verificar se os imóveis objeto da lide, devidamente registrados em nome da Companhia Estadual de Habitação Popular (CEHAP), podem ser objeto de usucapião. Discute-se, primordialmente, a natureza jurídica dos bens pertencentes à referida sociedade de economia mista quando destinados à execução de política habitacional e se a ausência de regularização da transferência da compra e venda junto ao ente estatal impede o reconhecimento da prescrição aquisitiva em favor do atual possuidor. III. Razões de decidir 3. Conforme o conjunto probatório dos autos, especialmente a Certidão de Registro de Imóveis juntada ao ID 2738150, os imóveis pretendidos pertencem à Companhia Estadual de Habitação Popular (CEHAP). Embora a ré seja pessoa jurídica de direito privado (sociedade de economia mista), seus bens, quando vinculados à prestação de serviço público essencial ou à execução de políticas sociais de habitação, são equiparados a bens públicos para fins de impenhorabilidade e insuscetibilidade de usucapião. 4. A impossibilidade de usucapir bens públicos decorre de expressa vedação constitucional e legal. Os artigos 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da Constituição Federal, bem como o artigo 102 do Código Civil, estabelecem de forma peremptória que os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião, norma que se aplica aos bens da CEHAP dada a sua afetação ao interesse público. 5. A existência de uma cadeia de transmissões por instrumentos particulares (contratos de gaveta) entre o autor e os antigos compradores não tem o condão de transmudar a natureza do bem ou suprir a necessidade de transferência formal perante o registro imobiliário e a anuência da CEHAP. A ausência da regularização da transferência da compra e venda dos antigos vendedores junto à CEHAP não garante o direito à usucapião, devendo o adquirente buscar a regularização da alienação pelo meio processual adequado, como a adjudicação compulsória ou o procedimento administrativo próprio, caso preenchidos os requisitos contratuais, mas jamais pela via da usucapião. IV. Dispositivo e tese 6. Pedido julgado improcedente, extinguindo-se o processo com resolução de mérito. Tese de julgamento: "1. Os imóveis pertencentes à Companhia Estadual de Habitação Popular (CEHAP), em razão de sua destinação social e pública, são insuscetíveis de aquisição por usucapião. 2. A posse de bem público, independentemente do tempo e da boa-fé, configura mera detenção, não gerando efeitos possessórios para fins de prescrição aquisitiva." Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, arts. 183, § 3º e 191, parágrafo único; Código Civil, art. 102. Referência jurisprudencial: TJPB, Apelação Cível nº 0003222-61.2014.8.15.0011, Rel. Des. Luiz Sílvio Ramalho Júnior, julgado em 14/02/2022. Proc- 0800091-85.2016.8.15.0751
Vistos, etc., Leonardo Costa Botelho, devidamente qualificado nos autos, ajuizou a presente Ação de Usucapião Ordinária em face da Companhia Estadual de Habitação Popular (CEHAP), também qualificada, alegando, em síntese: a) Que detém a posse mansa, pacífica e com animus domini de dois imóveis situados no Projeto Marés, no município de Bayeux, consistentes nas mini granjas nº 05 e nº 11, totalizando uma área territorial de 2.0314 hectares. b) Que os imóveis foram originariamente desapropriados amigavelmente pela CEHAP no ano de 1978, conforme escritura de ID 2738078, e que, posteriormente, no ano de 1990, a referida companhia vendeu a área para o Sr. José Madruga Coelho e sua esposa. c) Que estes venderam o imóvel ao Sr. Luiz Roberto Correia de Carvalho em 1996, o qual, por sua vez, alienou o bem ao autor em 24 de outubro de 2000, mediante contrato particular de compra e venda e substabelecimento de procuração (ID 2738119). d) Que, ao longo dos anos, realizou diversas benfeitorias, obras e serviços de caráter produtivo no local, tendo inclusive obtido outorga de direito de uso de água e solicitado enquadramento de consumo de energia elétrica junto à concessionária local (ID 2738132 e ID 2738136). Requer a procedência da demanda para declarar a prescrição aquisitiva do imóvel acima narrado, com a consequente averbação no registro imobiliário competente e demais consectários legais. Juntou à inicial documentos pessoais, comprovantes de posse, certidões cartorárias e uma carta de anuência emitida pela CEHAP em 2001 para fins de exploração agrícola e obtenção de financiamento bancário (ID 2738145). Devidamente citada, a CEHAP não apresentou contestação tempestiva, conforme certificado no ID 7166134. As Fazendas Públicas da União, do Estado e do Município foram devidamente intimadas para manifestar interesse na causa. O Município de Bayeux manifestou desinteresse no feito ao ID 6394970. A União, após diversas diligências para georreferenciamento do imóvel (IDs 12551644 e 49945708), não opôs resistência direta, mas ressaltou a impossibilidade de usucapião de terras sob seu domínio. O Estado da Paraíba permaneceu inerte. Os confinantes foram citados por edital (ID 76265700) e, diante da ausência de resposta, foi-lhes nomeada curadora especial (ID 88451389), que deixou transcorrer o prazo sem contestação (ID 103582180). O Ministério Público, instado a se manifestar, apresentou parecer ao ID 112234954 declinando de sua intervenção meritória, sob o argumento de que a lide versa sobre interesses individuais disponíveis. Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. Decido.
Trata-se de Ação de Usucapião Ordinária movida por Leonardo Costa Botelho em face da Companhia Estadual de Habitação Popular (CEHAP), em que se requer o reconhecimento da prescrição aquisitiva de dois imóveis situados no Projeto Marés, no município de Bayeux, consistentes nas mini granjas nº 05 e nº 11, totalizando uma área territorial de 2.0314 hectares. De antemão, verifica-se que se trata de questão unicamente de direito, sem necessidade de ulterior dilação probatória, o que permite o julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do CPC. O processo encontra-se em ordem, tendo sido observados os pressupostos processuais e as condições da ação, não havendo nulidades a serem declaradas ou preliminares pendentes de apreciação. Passo, pois, ao exame do mérito da pretensão autoral. O cerne da questão jurídica posta a julgamento reside na possibilidade ou não de reconhecimento de usucapião ordinária sobre imóveis que, de acordo com a prova documental constante dos autos, integram o patrimônio da Companhia Estadual de Habitação Popular (CEHAP). A usucapião ordinária, instituto invocado pelo autor, encontra-se disciplinada no artigo 1.242 do Código Civil, que estabelece como requisitos a posse contínua e incontestada, exercida com justo título e boa-fé, pelo prazo de dez anos. É imperioso destacar que, para a configuração de qualquer modalidade de usucapião, o bem deve ser suscetível de apropriação privada, ou seja, deve estar no comércio. No entanto, o ordenamento jurídico pátrio estabelece uma barreira intransponível quanto aos bens públicos, independentemente do tempo de posse ou da natureza da ocupação. Compulsando os documentos anexados à exordial, verifica-se que as Certidões de Registro de Imóveis dos IDs 2738150 (referente à mini granja 05) e 2738150, pág. 2 (referente à mini granja 11), dão conta de que a propriedade dos bens permanece registrada em nome da Companhia Estadual de Habitação Popular (CEHAP). Embora a CEHAP seja uma sociedade de economia mista, dotada de personalidade jurídica de direito privado, é pacífico o entendimento de que os bens pertencentes a tais entidades, quando destinados à execução de serviços públicos essenciais ou à implementação de políticas sociais de relevância coletiva — como é o caso da habitação popular —, ostentam natureza de bem público por equiparação, sendo, portanto, insuscetíveis de usucapião. Essa proteção especial visa garantir que o patrimônio destinado a finalidades sociais não seja desviado de sua função pública em prol de interesses meramente particulares. A proibição constitucional de usucapião de imóveis públicos é absoluta e encontra-se vazada nos seguintes termos, cuja literalidade deve ser rigorosamente observada: Constituição Federal Art. 183. (...) § 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. Art. 191. (...) Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. No mesmo sentido, o Código Civil de 2002 reforça tal vedação no seu artigo 102, dispondo que: Código Civil Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião. Dessa forma, independentemente de o autor estar na posse do imóvel desde o ano de 2000 ou de ter apresentado contratos particulares que sugerem uma cadeia de transmissão possessória, tal fato não altera a natureza jurídica do bem. A ocupação de terras públicas não gera posse jurídica, mas mera detenção de natureza precária, a qual nunca se transmuda em propriedade pelo decurso do tempo. O fato de os imóveis terem sido objeto de desapropriação amigável pela CEHAP no ano de 1978 (ID 2738078) confirma que a área foi incorporada ao patrimônio público para a realização do Projeto Marés, um loteamento de interesse social. Outrossim, o argumento do autor de que os imóveis foram vendidos pela CEHAP a antecessores e que ele detém o justo título por meio de contratos particulares não socorre a sua pretensão de usucapião. Se houve uma venda originária pela CEHAP a terceiros, e estes sucessivamente alienaram o bem até chegar ao autor sem que houvesse o devido registro das transferências na matrícula do imóvel ou a devida regularização junto à autarquia habitacional, o caminho jurídico a ser trilhado não é o da prescrição aquisitiva contra o Estado. A usucapião não pode ser utilizada como via transversa para contornar irregularidades administrativas ou para evitar o pagamento de tributos e emolumentos devidos pela transferência formal de propriedade. A ausência da transferência formal da compra e venda dos antigos vendedores junto à CEHAP impede que o autor seja reconhecido como proprietário pela via da usucapião. O direito de propriedade, neste cenário, deve ser buscado através da regularização da alienação pelo meio processual adequado, que pode envolver a obrigação de fazer contra os antecessores ou a própria CEHAP, caso comprovada a quitação integral e o cumprimento dos requisitos do programa habitacional, mas jamais por meio da declaração de usucapião, que pressupõe uma aquisição originária sobre bem passível de comércio, o que não se aplica ao caso de bens vinculados a programas de habitação popular que ainda constam como de propriedade pública. Reforçando esse posicionamento, o Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba já se manifestou em caso análogo, conforme o julgado abaixo transcrito na íntegra, que adoto como reforço argumentativo: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO ORDINÁRIA. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. ACERTO DA DECISÃO RECORRIDA. BEM PÚBLICO INSUSCETÍVEL DE AQUISIÇÃO POR USUCAPIÃO. DESPROVIMENTO DO APELO. - Consoante o artigo 183, 3º da Constituição Federal, os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião. - Apelo desprovido. VISTOS, RELATADOS e DISCUTIDOS estes autos em que são partes as acima identificadas. ACORDA a Segunda Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Paraíba, à unanimidade, negar provimento à apelação cível, nos termos do Relator. (0003222-61.2014.8.15.0011, Rel. Des. Luiz Sílvio Ramalho Júnior (aposentado), APELAÇÃO CÍVEL, 2ª Câmara Cível, juntado em 14/02/2022) Portanto, constatada a titularidade da CEHAP sobre o imóvel e a sua natureza de bem destinado a finalidade pública, o reconhecimento da usucapião encontra óbice constitucional e legal intransponível. A posse exercida pelo autor, ainda que qualificada por justo título e boa-fé subjetiva, não possui o condão de gerar a aquisição da propriedade em face do Poder Público ou de suas entidades instrumentais voltadas à habitação popular. A improcedência do pleito é medida que se impõe, restando ao autor buscar as vias ordinárias para a regularização da sua situação contratual e registrária. Isto posto e tudo mais que dos autos constam e dos princípios de direito aplicáveis à espécie, JULGO IMPROCEDENTE a pretensão autoral, extinguindo o processo com resolução do mérito e o faço com fulcro no art. 487, I, do CPC c/c art. 183, §3º e art. 191, parágrafo único, da Constituição Federal e art. 102 do Código Civil, bem como na jurisprudência nacional sobre a matéria. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com fulcro no artigo 85, § 2º, do CPC. Todavia, suspendo a exigibilidade de tais verbas em razão do benefício da gratuidade judiciária anteriormente deferido, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. Caso sejam apresentados Embargos de Declaração e/ou Apelação, intime-se a parte adversa para as contrarrazões, no prazo de 5 (cinco) dias e 15 (quinze) dias, respectivamente, independentemente de nova determinação. Após o trânsito em julgado, confirmada a sentença, arquive-se com baixa na distribuição e demais cautelas de estilo, independente de nova determinação. P.R.I. Bayeux-PB, 7 de janeiro de 2026. Bruno César Azevedo Isidro Juiz de Direito, em Substituição (assinado eletronicamente)