Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
RÉU: REGINALDO PORTO DA SILVEIRA INTIMAÇÃO DE ATO JUDICIAL - PARTES Por ordem do(a) Exmo(a). Dr(a). Juiz(a) de Direito do Seção B da 4ª Vara Cível da Capital, fica(m) a(s) parte(s) intimada(s) do inteiro teor do Ato Judicial de ID 218274152, conforme segue transcrito abaixo: "RELATÓRIO
Despacho_Intimação_Intimação (Outros) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário DIRETORIA DAS VARAS CÍVEIS DA CAPITAL Av. Des. Guerra Barreto, s/n - Ilha Joana Bezerra, Recife - PE, 50080-900 - Fórum Rodolfo Aureliano Seção B da 4ª Vara Cível da Capital Processo nº 0017505-74.2017.8.17.2001 AUTOR(A): CONDOMINIO DO EDIFICIO SAINT MICHEL
Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer com Pedido Demolitório e Preceito Cominatório ajuizada por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SAINT MICHEL em face de REGINALDO PORTO DA SILVEIRA, objetivando a demolição de obra supostamente irregular realizada na unidade de propriedade do réu. Aduz a parte autora, em síntese, que o réu, proprietário do apartamento de cobertura nº 1401, realizou obra clandestina, sem autorização da assembleia ou de órgãos públicos, que resultou na apropriação de área comum (terraço de cobertura), na alteração da fachada do edifício e em sobrecarga estrutural. Afirma que a obra foi executada no período em que o próprio réu exercia a função de síndico, e que vistorias posteriores da Defesa Civil e da Prefeitura constataram as irregularidades. Requereu, em sede de tutela de urgência, a produção de prova pericial para aferir o risco da edificação e, no mérito, a condenação do réu à demolição da construção, com imposição de multa diária. Em decisão de Id. 19717947, foi deferido o pedido de produção antecipada de prova pericial. O réu apresentou defesa (Id. 21921616), arguindo, em preliminar, a inépcia da inicial por ausência de autorização da assembleia para o ajuizamento da ação. No mérito, sustentou que a área reformada é de natureza privativa, e não comum; que a obra foi necessária para sanar problemas de infiltração; que foi acompanhada por profissional técnico e não comprometeu a segurança estrutural nem alterou a fachada de forma substancial. Atribuiu a demanda a desavenças pessoais e pugnou pela total improcedência dos pedidos, com a condenação do autor por litigância de má-fé. O autor apresentou réplica (Id. 23048812), rechaçando a preliminar e reiterando os termos da inicial. Realizada a primeira perícia técnica, o laudo foi juntado sob o Id. 32195726. Após impugnação do autor (Id. 35166698), o perito apresentou esclarecimentos (Id. 39184605). Diante da controvérsia e da admissão de erro de cálculo pelo primeiro perito, foi determinada a realização de nova perícia (Despacho de Id. 48249538). O segundo laudo pericial foi acostado aos autos sob o Id. 98870183. Intimadas, as partes se manifestaram sobre o segundo laudo e, posteriormente, apresentaram suas alegações finais (Autor no Id. 209858953 e Réu no Id. 210294162). É o relatório. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, passo à análise da questão processual pendente. O réu arguiu, em preliminar de contestação, a inépcia da inicial, ao argumento de que a síndica não detinha autorização da assembleia para o ajuizamento da demanda. A preliminar não merece acolhida. O Código Civil, em seu art. 1.348, II, confere expressamente ao síndico a competência para "representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns". Tal dispositivo é corroborado pelo art. 75, XI, do Código de Processo Civil. A jurisprudência pátria é pacífica no sentido de que o síndico possui legitimidade para propor ações em defesa dos interesses da coletividade, independentemente de autorização de assembleia. DIREITO CIVIL. DECLARAÇÃO DE VALIDADE DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. APELAÇÃO CÍVEL. PRELIMINARES. INTERESSE RECURSAL. EXISTÊNCIA. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. INOCORRÊNCIA. PRELIMINARES REJEITADAS. MÉRITO. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. VALIDADE. OBSERVÂNCIA. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Compreende-se como interesse recursal a necessidade da parte de expor o prejuízo que poderá suportar em razão da decisão impugnada e, por conseguinte, de ter a matéria reexaminada pelo juízo de instância superior através do recurso adequado. Interesse do apelante demonstrado. 2. O condomínio de fato, para o ajuizamento de ação cuja pretensão revela interesse comum dos condôminos e cuja matéria declaração de validade de assembleia geral não extrapola o âmbito de sua administração, é parte legítima a ingressar em juízo, independentemente de autorização prévia da assembleia geral (art. 1.348, inciso II, do Código Civil). 3. Servindo as normas impostas no Instrumento Particular de Convenção de Condomínio (Estatuto da Associação) e na Lei nº 4.591/64 (dispõe sobre o condomínio em edificações) de guia à realização de seus trabalhos, devem ser considerados válidos os atos de convocação e realização da Assembleia Geral Extraordinária que observou as referidas regras condominiais. 4. Negou-se provimento ao recurso. (TJ-DF 07060897320178070020 DF 0706089-73.2017.8.07.0020, Relator: LEILA ARLANCH, Data de Julgamento: 15/08/2018, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 17/08/2018. Pág. Sem Página Cadastrada.) – Grifo nosso. A presente ação, que visa a coibir alteração de área comum e fachada, insere-se inequivocamente na esfera de defesa dos interesses comuns. Rejeito, pois, a preliminar. Diante do conjunto probatório formado, passo à análise do mérito. A controvérsia central da lide cinge-se a três pontos fundamentais: a natureza da área objeto da obra – se comum ou privativa, a ocorrência de alteração de fachada e a existência de risco estrutural e a consequente obrigatoriedade de demolição. Quanto ao primeiro ponto, o réu sustenta que a área reformada, descrita em sua escritura como "terraço descoberto", seria de sua propriedade exclusiva. Contudo, a legislação civil estabelece presunção juris tantum em sentido contrário. O art. 1.331, § 5º, do Código Civil, é claro ao dispor que: Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (...) § 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. A simples menção de uso exclusivo do terraço de cobertura na escritura individual de compra e venda não é suficiente para descaracterizar a natureza comum da área, sendo indispensável disposição expressa nesse sentido na escritura de constituição do condomínio ou na convenção condominial. O Laudo Pericial produzido sob o crivo do contraditório (Id. 98870183) foi categórico ao responder que "No que diz respeito a intervenções realizadas na área de fachada e coberta, é considerada como área comum" (p. 10). Resta, portanto, configurada a realização de obra em área comum. No que tange à alteração de fachada, o art. 1.336, III, do Código Civil, veda ao condômino "alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas". A Convenção do Condomínio, por sua vez, exige quórum de unanimidade para tal modificação (art. 19). A prova técnica é robusta e inconteste ao confirmar a infração. O segundo perito judicial, Dr. Roberto Soares de Souza Leão, concluiu em seu laudo (Id. 98870183, p. 5): "A obra realizou intervenção e alterou a fachada da edificação, com um acréscimo de área de fachada, onde foi realizada construção de fechamento em alvenaria com revestimento diferente e não acabado, podendo as unidades vizinhas de andares inferiores apresentar infiltrações e destacamentos em função da ausência da aplicação apropriada do revestimento e suas devidas vedações." Ademais, o perito confirmou que a obra "modifica projeto original" e implicou em "mudança significativa da fachada do prédio" (Id. 98870183, p. 10). Por fim, analisa-se a obrigatoriedade da demolição. Embora o laudo pericial tenha afastado um risco iminente de colapso estrutural, concluiu pela existência de diversas "irregularidades técnicas" (Id. 98870183, p. 3), como a "adaptação irregular do sistema de ventilação do esgoto" e a "interrupção, modificação e desvio da prumada de ventilação" (Id. 98870183, p. 5). A ausência de risco iminente não convalida a obra clandestina, notadamente quando esta se apropria de área comum e altera a fachada. O direito de propriedade do condômino encontra limites no direito de propriedade dos demais e nas normas que regem a vida em condomínio. A conduta do réu, agravada pelo fato de ter sido praticada enquanto exercia a função de síndico, em claro conflito de interesses, representa grave violação à Convenção e à lei. Assim, comprovada a apropriação de área comum, a alteração da fachada e a realização de intervenções irregulares nas instalações do prédio, sem qualquer autorização assemblear, a procedência dos pedidos é medida que se impõe. DISPOSITIVO
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO SAINT MICHEL em face de REGINALDO PORTO DA SILVEIRA, para: a) CONDENAR o réu na obrigação de fazer consistente em, às suas exclusivas expensas, demolir integralmente a obra irregular realizada no segundo pavimento do apartamento 1401, o que inclui o fechamento em alvenaria, a laje de coberta e as instalações do banheiro/closet, restaurando a área à sua condição original de terraço descoberto, bem como refazer as instalações hidrossanitárias (prumada de ventilação e drenos pluviais) para o seu estado primitivo, conforme apontado no laudo pericial. A obrigação deverá ser cumprida no prazo de 90 (noventa) dias, a contar do trânsito em julgado desta sentença. b) FIXAR multa diária (astreintes) no valor de R$ 200,00 (duzentos reais), limitada a 30 (trinta) dias, para o caso de descumprimento da obrigação de fazer no prazo estipulado, nos termos do art. 537 do CPC. Em razão da sucumbência, condeno o réu ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Condeno o réu, ainda, ao reembolso dos honorários periciais adiantados pelo autor, cujo valor deverá ser corrigido monetariamente desde cada desembolso. PUBLIQUE-SE, REGISTRE-SE e INTIMEM-SE. Gabinete da Central de Agilização Processual, data da assinatura eletrônica. RICARDO GUIMARÃES LUIZ ENNES JUIZ DE DIREITO DA CENTRAL DE AGILIZAÇÃO PROCESSUAL" RECIFE, 7 de outubro de 2025. IAMANDA LEUSE CAMPOS DE LIMA Diretoria das Varas Cíveis da Capital