Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERIDO: DARIO LINS DA CRUZ GOUVEIA, PAULO MIRANDA ADMINISTRACAO DE BENS LTDA SENTENÇA
Autores: Id. 207032989; Ré Dário Lins: Id. 207401806). É o relatório. Decido.
Sentença (Outras) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 1ª Vara Cível da Comarca de Moreno Av Cleto Campelo, 3189, Centro, MORENO - PE - CEP: 54800-000 - F:(81) 31819385 Processo nº 0052947-38.2016.8.17.2001 INTERESSADO (PGM): AUGUSTO SERGIO FERREIRA BANDEIRA DE VASCONCELOS, DANIELA LUIGGI RAMOS ESPÓLIO -
Trata-se de Ação Declaratória de Rescisão Contratual e Outras Obrigações c/c Pedido Liminar e Reparação de Danos ajuizada por AUGUSTO SÉRGIO FERREIRA BANDEIRA DE VASCONCELOS e DANIELA LUIGGI RAMOS em face de EMPRESA INDIVIDUAL IMOBILIÁRIA DÁRIO LINS DA CRUZ GOUVEIA e PAULO MIRANDA ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA, objetivando a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de um lote em condomínio, a restituição dos valores pagos e indenização por danos morais. Alegam os autores, em síntese, que em 03/08/2009 firmaram com a primeira ré, com intermediação da segunda ré, contrato para aquisição do Lote 74, Quadra 07, no Condomínio Brisas do Vale, em Moreno/PE, pelo valor de R$ 50.230,00, integralmente quitado. Sustentam que, apesar do prazo de entrega de 24 meses, o lote só foi disponibilizado em 25/07/2013, apresentando vícios construtivos graves, como demarcação incorreta, topografia alterada com declividade excessiva, invasão por Área de Preservação Permanente e impossibilidade de construção, o que motivou o pedido de rescisão e indenizações. Foi deferida a tutela provisória para suspender a cobrança das taxas condominiais (Id. 16387853). A primeira ré, EMPRESA INDIVIDUAL IMOBILIÁRIA DÁRIO LINS DA CRUZ GOUVEIA, apresentou contestação (Id. 20923736), arguindo, preliminarmente, a incompetência territorial. No mérito, defendeu a regularidade do lote entregue, afirmando que suas dimensões e características estão de acordo com o projeto aprovado e com a legislação aplicável. Alegou que eventual atraso na entrega do habite-se decorreu de trâmites junto à concessionária de energia e impugnou os danos pleiteados. A segunda ré, PAULO MIRANDA ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA, em sua contestação (Id. 120648241), arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, por ter atuado apenas como corretora de imóveis, e prejudicial de mérito de prescrição. No mérito, negou qualquer responsabilidade pelos fatos narrados, reiterando sua atuação limitada à intermediação da venda. Os autores aditaram a inicial para majorar o pedido de danos morais (Id. 18906922). Acolhida a preliminar de incompetência territorial, os autos foram redistribuídos da Comarca do Recife para a Comarca de Moreno (Decisão Id. 74820118). Deferida a produção de prova pericial, o laudo foi juntado sob Id. 204654789, sobre o qual as partes se manifestaram (
Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com indenização por danos materiais e morais, proposta por AUGUSTO SÉRGIO FERREIRA BANDEIRA DE VASCONCELOS e DANIELA LUIGGI RAMOS em face de EMPRESA INDIVIDUAL IMOBILIÁRIA DÁRIO LINS DA CRUZ GOUVEIA e PAULO MIRANDA ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA, na qual se alega a entrega de lote com vícios que inviabilizam sua utilização conforme a finalidade contratada, notadamente em razão de divergências topográficas, declividade excessiva e localização sobre área de preservação permanente (APP), além do atraso na entrega da unidade. Requerem, os autores, a rescisão contratual, a restituição dos valores pagos e indenização por danos morais. Passo ao exame das preliminares. A segunda ré, PAULO MIRANDA ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA, arguiu ilegitimidade passiva, sob o fundamento de que teria atuado unicamente como corretora de imóveis, exercendo mera atividade de intermediação entre os autores e a primeira ré, não participando, portanto, da execução do contrato de promessa de compra e venda. Contudo, tal alegação não prospera. É certo que os documentos colacionados aos autos revelam que a empresa ré, além de intermediar a negociação, emitiu diversos recibos de pagamento em nome dos autores (Id. 15582967 a 15583161), inclusive quanto à parcela inicial paga a título de sinal (Id. 15583329). Esses elementos afastam a tese de que a sua atuação teria sido meramente acessória, evidenciando envolvimento direto na concretização do negócio jurídico discutido nos autos. Ademais, à luz da teoria da asserção, amplamente adotada pela jurisprudência pátria, a análise da legitimidade das partes deve ser feita com base nas alegações formuladas pelo autor na petição inicial, in statu assertionis. Assim, se, como no presente caso, a parte autora sustenta que a corretora teve participação relevante na formação e execução do contrato, inclusive recebendo valores pagos a título de comissão ou sinal, está presente, ao menos em tese, a pertinência subjetiva da demandada para integrar o polo passivo da demanda. Portanto, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam arguida por PAULO MIRANDA ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA. A segunda ré também arguiu a prescrição da pretensão autoral, sustentando a incidência do prazo trienal previsto no art. 206, § 3º, V, do Código Civil, ou, subsidiariamente, do prazo quinquenal previsto no art. 27 do Código de Defesa do Consumidor, a partir da data da entrega do imóvel, ocorrida em 2013. Todavia, não assiste razão à demandada. A jurisprudência é firme no sentido de que, nas ações de rescisão contratual fundadas em inadimplemento contratual e que visam à restituição dos valores pagos, o prazo prescricional aplicável é o decenal, conforme disposto no art. 205 do Código Civil, e não o trienal alegado pela requerida. Além disso, o termo inicial do prazo prescricional para a pretensão de restituição de valores pagos, inclusive comissão de corretagem, deve ser contado a partir da resolução do contrato, e não da data do pagamento ou da entrega do bem, já que a pretensão de restituição decorre diretamente do rompimento do vínculo contratual. No mesmo sentido: DIREITO CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO. PRESCRIÇÃO DECENAL. I. Caso em exame: Recurso de apelação interposto por empresas do ramo imobiliário contra sentença que determinou a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por inadimplemento das vendedoras e a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, incluindo a comissão de corretagem. A sentença também afastou a alegação de prescrição trienal e condenou as rés ao pagamento de indenização por danos morais. II. Questão em discussão: A questão em discussão consiste em saber se a taxa de corretagem, prevista contratualmente como responsabilidade do comprador, deve ser restituída em caso de inadimplemento do vendedor e se a pretensão de restituição estaria prescrita. III. Razões de decidir: 1. A jurisprudência do STJ entende que, resolvido o contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição integral dos valores pagos pelo comprador, incluindo a comissão de corretagem. Aplicação da Súmula 543 do STJ. 2. O prazo prescricional para a restituição de valores pagos, quando decorrente de inadimplemento do vendedor, tem início a partir da rescisão do contrato, sendo inaplicável o prazo trienal alegado pelas recorrentes. Precedente: AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, STJ. IV. Dispositivo: Recurso de apelação conhecido e não provido. Honorários advocatícios majorados para 15% sobre o valor atualizado da condenação, em razão do trabalho adicional em sede recursal. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 205; Código de Processo Civil, art. 85, § 11. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 14/12/2021; STJ, Súmula 543. ACÓRDÃO: Vistos, relatados e discutidos estes autos, acorda a 3ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer do recurso, para no mérito negar-lhe provimento. Fortaleza, data da assinatura eletrônica. CLEIDE ALVES DE AGUIAR Presidente do Órgão Julgador FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR Desembargador Relator (TJ-CE - Apelação Cível: 01569347720198060001 Fortaleza, Relator.: FRANCISCO LUCÍDIO DE QUEIROZ JÚNIOR, Data de Julgamento: 09/10/2024, 3ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 09/10/2024). (destaquei). AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. CULPA DAS CONSTRUTORAS. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. EQUIDADE. OMISSÃO DO TRIBUNAL DE ORIGEM. CONHECIMENTO DA MATÉRIA. ART. 1.025 DO CPC/2015. INVIABILIDADE. PRESCRIÇÃO REJEITADA. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, EM NOVO JULGAMENTO, CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. ?A expressiva redação legal impõe concluir: (5.1) que o § 2º do referido art. 85 veicula a regra geral, de aplicação obrigatória, de que os honorários advocatícios sucumbenciais devem ser fixados no patamar de dez a vinte por cento, subsequentemente calculados sobre o valor: (I) da condenação; ou (II) do proveito econômico obtido; ou (III) do valor atualizado da causa; (5.2) que o § 8º do art. 85 transmite regra excepcional, de aplicação subsidiária, em que se permite a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade, para as hipóteses em que, havendo ou não condenação: (I) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (II) o valor da causa for muito baixo? (REsp 1.746.072/PR, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Rel. p/ acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/02/2019, DJe de 29/03/2019). 2. Na hipótese, com a procedência do pedido de devolução integral das parcelas pagas em promessa de compra e venda rescindida, o proveito econômico da autora é de aproximadamente R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), quantia que não pode ser considerada inestimável ou irrisória, afastando-se, assim, a possibilidade de se fixar os honorários de sucumbência por equidade (art. 85, § 8º, do CPC/2015). 3. ?A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça está sedimentada no sentido de que, em demandas objetivando a restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem em que a causa de pedir é a rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o prazo prescricional da pretensão da restituição de valores tem início após a resolução, sendo inaplicável o prazo prescricional trienal? (AgInt no AREsp 1.864.106/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 06/12/2021, DJe de 14/12/2021). 4. Agravo interno provido para, em novo julgamento, conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.024.439/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022, DJe de 26/8/2022.) (destaquei). CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO NCPC. NÃO OCORRÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N.ºS 5 E 7 DO STJ. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL. SÚMULA N.º 568 DO STJ. APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (art. 1.022 do NCPC), não se prestando a novo julgamento da causa. 2. No caso, a partir da análise da prova documental dos autos, concluiu o Tribunal estadual pela formação de grupo econômico para incorporação, construção, administração e alienação do empreendimento imobiliário com a consequente repartição dos ônus e dos bônus do negócio. Nesse sentido, o acolhimento da tese recursal de ilegitimidade passiva exigiria o reexame dos elementos fáticos da causa, bem como a interpretação das cláusulas do contrato de parceria entabulado entre as empresas, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ. 3. Nas demandas envolvendo responsabilidade civil por descumprimento contratual, a prescrição obedece ao prazo decenal do art. 205 do Código Civil. Incidência da Súmula n.º 568 do STJ. 4. A aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1.021 do NCPC não é automática, não se tratando de mera decorrência lógica do desprovimento do agravo interno em votação unânime. A condenação ao pagamento da aludida multa, a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada, pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória (AgInt no AREsp 1.658.454/SP, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado aos 31/8/2020, DJe de 8/9/2020). 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.326.538/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 11/9/2023, DJe de 13/9/2023.). (destaquei). Assim, afasto a prejudicial de prescrição. Passo à análise do mérito. A controvérsia posta em juízo gira em torno do descumprimento contratual alegado pelos autores, especialmente em relação ao atraso na entrega do lote e à inadequação do bem entregue às condições prometidas, o que, segundo sustentam, inviabilizou sua utilização para os fins originalmente contratados. Requerem, por conseguinte, a resolução contratual, com restituição dos valores pagos, além de indenização por danos morais. Inicialmente, impõe-se reconhecer que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo. Os autores, pessoas físicas, adquiriram o lote com a finalidade de edificação de residência, qualificando-se, portanto, como destinatários finais do bem. Por sua vez, os réus enquadram-se no conceito de fornecedores, nos termos do art. 3º do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90), ao desempenharem atividades de comercialização e intermediação de produtos imobiliários. Aplica-se, assim, ao presente caso, o regime jurídico protetivo do CDC. Dito isso, esclareço que considero incontroversos nos autos os seguintes fatos: (i) a celebração de contrato de promessa de compra e venda do Lote 74, Quadra 07, do Condomínio Brisas do Vale, em 03/08/2009, com a primeira ré, pelo valor de R$ 50.230,00, integralmente quitado (Id. 15582426); (ii) a participação da segunda ré no negócio jurídico (Id. 15582967 a 15583329); (iii) a existência de prazo contratual para entrega do bem fixado em 24 (vinte e quatro) meses, portanto, em 03/08/2011 (Id 15582000 – pág. 03); (iv) a entrega formal do condomínio aos adquirentes apenas em julho/2013, após convocação para assembleia realizada em 13/07/2013 (Id. 15582349, p. 64). Imperioso destacar que, em que pese o ônus imposto pelo art. 373, IIM do CPC, a respeito da data da entrega do bem, o requerido não trouxe aos autos prova que refute o documento de Id 15582349, não se desincumbindo do encargo de comprovar em juízo que entregou a unidade em outra data ou antes do momento indicado pela parte autora. Em que pese a defesa da ré DÁRIO LINS DA CRUZ GOUVEIA de que a morosidade na entrega decorreu de fatores alheios à sua vontade – a exemplo da necessidade de instalação de infraestrutura por terceiros, como a concessionária de energia elétrica CELPE – tal justificativa não encontra amparo jurídico. Nos termos do art. 2º, §5º, da Lei 6.766/79, o responsável pelo parcelamento do solo urbano é incumbido da implantação da infraestrutura básica, a qual abrange, entre outros, a iluminação pública e o fornecimento de energia elétrica. Ainda que a efetiva instalação dependa de terceiros, compete à loteadora diligenciar tempestivamente as providências administrativas e operacionais necessárias. Não se pode admitir que o consumidor suporte o risco da atividade empresarial do fornecedor, sendo inaplicável, nesse caso, a excludente de responsabilidade por caso fortuito ou força maior. A responsabilidade da ré decorre, pois, da teoria do risco do empreendimento. Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - ILEGITIMIDADE PASSIVA AFASTADA - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DANOS MORAIS - CONTRATO DE COMPRA E VENDA - LOTEAMENTO - ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - RESCISÃO - DEVOLUÇÃO VALORES - PROCEDÊNCIA - SÚMULA 543, DO STJ - CULPA EXCLUSIVA CONSTRUTORA - SENTENÇA MANTIDA. - Todas as pessoas que, de alguma forma, colocam determinado produto no mercado, respondem pela sua qualidade, razão pela qual, afasta-se a preliminar de ilegitimidade arguida - Nos termos da Súmula 543, do STJ, o atraso imotivado na entrega da obra de infraestrutura do loteamento enseja a rescisão contratual, por culpa exclusiva do vendedor e, por consequência, a restituição integral dos valores pagos ao comprador - Os eventuais entraves burocráticos junto aos órgãos públicos relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo vedado atribuir à morosidade na entrega das obras a terceiros, já que inerente ao ramo de atividade praticado pela construtora - Preliminar rejeitada e recurso não provido. (TJ-MG - AC: 10452170042801001 Nova Serrana, Relator.: Amorim Siqueira, Data de Julgamento: 28/06/2022, Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/07/2022) (destaquei). EMENTA: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DANOS - LOTEAMENTO - ATRASO EXCESSIVO NA CONCLUSÃO DA INFRAESTRUTURA BÁSICA - ILEGALIDADE - DANOS MORAIS - INDENIZAÇÃO - RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE - JUROS DE MORA - CITAÇÃO - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - SENTENÇA MANTIDA. 1 - Questões burocráticas que resultem em atraso na liberação de obra relacionam-se com o risco do empreendimento, sendo sua natureza, portanto, de fortuito interno, ou seja, inerente à própria atividade empresária explorada pela ré, não ensejando a exclusão da responsabilidade civil do empreendedor. 2 - Verificado o atraso na entrega das obras de infraestrutura básica do loteamento onde se localiza lote adquirido pela parte autora, torna-se cabível impor obrigação de fazer à empresa ré, diante de sua responsabilidade contratual e legal, para que complete tais obras a contento, sendo, igualmente, devida a reparação por danos materiais apurados e danos morais experimentados pela consumidora. 3 - Em juízo ponderativo, mantém-se o valor indenizatório fixado em respeito à razoabilidade e à proporcionalidade contextuais, visando compensar a parte autora pelos danos morais ocasionados pelo ilícito praticado pela ré. 4 - Os juros de mora, tratando-se de caso de responsabilidade contratual, incidirão desde a citação, em observância ao disposto no artigo 405 do Código Civil. 5 - Os honorários advocatícios arbitrados com razoabilidade e proporcionalidade, de acordo com o artigo 85 do CPC, consoante parâmetros quantitativos e qualitativos, devem ser mantidos. (TJ-MG - Apelação Cível: 00018436220178130520 Pompéu, Relator.: Des.(a) Claret de Moraes, Data de Julgamento: 02/04/2024, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 08/04/2024) (destaquei). Com efeito, o contrato estabelecia o prazo de 24 meses para a entrega da infraestrutura do lote, o que se encerraria em agosto de 2011. A entrega, entretanto, apenas ocorreu em julho de 2013, sem que a ré tenha logrado demonstrar a antecipação dessa entrega (art. 373, II, do CPC). Estava, portanto, em mora. Nesse raciocínio, frise-se que o inadimplemento contratual acarreta ao devedor os riscos da coisa até sua efetiva entrega, nos termos do art. 492 do Código Civil, sendo inócuo, portanto, o argumento de que os vícios alegados pelo autor seriam supervenientes ou causados por fenômenos naturais. Vale dizer, o laudo pericial judicial de Id. 204654789, embora tenha atestado que o lote se encontra na locação e dimensões previstas no projeto aprovado, também evidenciou irregularidades substanciais. Destaca-se que a área de preservação permanente (APP), originalmente projetada para tangenciar o Lote 75, na realidade, incide também sobre o Lote 74, ora objeto da lide, além da constatação de declividades de 37,4% e 48,7% – superiores ao limite legal de 30% fixado no art. 107 da Lei Municipal nº 343/06 e no art. 2º, parágrafo único, da Lei Federal nº 6.766/79. Acrescente-se que o perito relatou o desaparecimento da área de retorno e a edificação de muro de arrimo no entorno do lote, com prejuízo ao seu acesso, além do risco de deslizamento identificado na parte final do terreno. Esses fatores inviabilizam a edificação pretendida, frustrando a finalidade contratual e caracterizando inadimplemento por parte da ré, justificando, portanto, a resolução contratual, com restituição integral das quantias pagas pelo consumidor, nos termos da Súmula 543 do STJ, in verbis: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”. Com efeito, sobretudo em razão da mora e dos vícios advindos ao lote que impossibilitaram a edificação por parte do requerente, entendo caracterizada a falha na prestação de serviços, justificando-se a rescisão contratual e a reparação do prejuízo, nos termos do art. 14, § 3º do CDC: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - RESPONSABILIDADE CIVIL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO - ATRASO INJUSTIFICADO - RESCISÃO DO CONTRATO - DIREITO DE RETENÇÃO - INEXISTÊNCIA - CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR - MULTA CONTRATUAL - APLICAÇÃO AO VENDEDOR - POSSIBILIDADE - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - QUANTUM INDENIZATÓRIO - MANUTENÇÃO - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - CITAÇÃO - RESPONSABILIDADE CIVIL CONTRATUAL - ÔNUS SUCUMBENCIAIS - BASE DE CÁLCULO - VALOR DA CONDENAÇÃO - RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO - RECURSO DA RÉ DESPROVIDO. 1. A responsabilidade do fornecedor de serviços é objetiva, sendo direito básico do consumidor a ampla reparação por danos patrimoniais e morais, somente afastada nas hipóteses de comprovação de inexistência do defeito e culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro (art. 14, § 3º, do CDC). 2. O atraso injustificado na conclusão das obras de infraestrutura do loteamento, ultrapassando o prazo convencionado, configura falha na prestação de serviços e justifica a rescisão contratual. 3. Nos termos da jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor não autoriza a retenção de qualquer percentual das parcelas pagas. 4. A cláusula penal prevista apenas para o inadimplemento do adquirente pode ser aplicada em desfavor da vendedora, em observância à equidade e ao necessário equilíbrio contratual (Tema 971 dos recursos repetitivos). 5. Quando o contexto fático evidencia atraso expressivo na entrega das obras de infraestrutura, extrapolando os limites do simples inadimplemento do contrato, impõe-se o dever de indenizar pelos danos morais causados. 6. No arbitramento do valor indenizatório devem ser observados os critérios de proporcionalidade e razoabilidade, de modo que a reparação pecuniária não pode servir como fonte de enriquecimento do ofendido, nem consubstanciar i ncentivo à reincidência do responsável pela prática do ilícito. 7. Em se tratando de responsabilidade civil contratual, os juros moratórios incidem desde a citação (art. 405 do CC). 8. A fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais deve observar a regra geral prevista no § 2º do art. 85 do CPC, a qual estabelece os parâmetros de 10% (dez por cento) a 20% (vinte por cento) do valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa.(TJ-MG - Apelação Cível: 50037555220218130525, Relator.: Des.(a) Eveline Felix, Data de Julgamento: 16/07/2024, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 16/07/2024) (destaquei). Consigno que a responsabilidade é solidária entre os réus, porquanto todos os que integram a cadeia de fornecimento respondem solidariamente. No caso, a prova constante nos autos não corrobora com a afirmação da segunda ré de que atuou apenas intermediando, uma vez que restou demonstrado que a corretora, além de intermediar o negócio, recebeu diretamente valores pagos pelos autores (recibos Id. 15582967 a 15583329). Quanto à cobrança de taxa condominial, deve-se observar que a obrigação do adquirente de pagar referidas despesas tem como pressuposto a efetiva fruição do bem. Verificando-se, como no caso dos autos, que o lote entregue apresentava vícios que inviabilizam sua utilização, não há que se falar em exigibilidade de taxa condominial no período em que os autores não puderam usufruir do imóvel, razão pela qual o montante pago a esse título pelos requerentes deve ser restituído, consoante entendimento jurisprudencial: CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESPONSABILIDADE PELO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REVISÃO DO ACERVO FÁTICO DOS AUTOS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. TAXA CONDOMINIAL. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N.º 83 DO STJ. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DE EXISTÊNCIA DA LESÃO. SÚMULA N.º 568 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. No caso, para ultrapassar a conclusão do Tribunal estadual, a fim de reconhecer que a rescisão do contrato deu-se por responsabilidade dos compradores, seria necessária a interpretação de cláusulas do contrato, assim como a reincursão no acervo fático-probatório da causa, o que é vedado nesta sede excepcional, ante os óbices das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ. 2. A responsabilidade pelo pagamento da taxa condominial e do IPTU incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de o adquirente ter que arcar com o tributo enquanto está impossibilitada de usufruir do imóvel. Aplicação da Súmula n.º 83 do STJ. 3. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que, uma vez descumprido o prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento dos lucros cessantes. Incidência da Súmula n.º 568 do STJ. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.043.649/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023.) (destaquei). JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. POSTERIOR RESCISÃO CONTRATUAL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS SEM IMISSÃO NA POSSE DO BEM. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO DEVIDA NA FORMA SIMPLES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE. 1. A autora realizou contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a ré e posteriormente rescindiu o contrato. Alega que pagou as taxas condominiais, referentes ao período compreendido entre 10/03/2015 e 10/09/2015, sem que nunca tivesse sido imitida na posse do imóvel. Pleiteia a restituição, na forma dobrada, dos valores pagos, porquanto a obrigação do promitente-comprador do imóvel ao pagamento das taxas condominiais surge apenas após a entrega das chaves do bem, o que nunca ocorreu, em razão da rescisão contratual. 2. O Juízo de origem julgou improcedentes os pedidos iniciais, sob o fundamento de que a consumidora descumpriu o contrato e poderia ter obtido a posse desde a data da expedição do habite-se o omitiu-se. 3. A devolução das taxas condominiais cobradas e pagas pelo adquirente do imóvel relativas a período anterior à entrega das chaves é cabível, pois somente com a imissão na posse direta surge a responsabilidade do comprador sobre as despesas condominiais. O adquirente somente se torna responsável pelo ônus do uso do bem após o efetivo recebimento das chaves, momento em que passa a ter a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa. 4. Conquanto as taxas de condomínio tenham natureza de obrigação propter rem, os efeitos dessa obrigação devem ser modulados quando se trata de apartamento colocado à venda, pois, antes do efetivo pagamento do valor do bem, este ainda se encontrava sob disponibilidade das rés, que são responsáveis pelo pagamento. 5. "A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais." (EREsp 489647/RJ, Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe 15/12/2009). 6. Insta consignar, ainda, que este foi o entendimento firmado pela Câmara de Uniformização do Eg. Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, ao julgar Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas ? IRDR nº 20160020349044, em 27/11/2017. 7. No presente caso, a autora jamais teve a posse do imóvel, uma vez que o contrato de promessa de compra e venda da unidade imobiliária foi rescindido. Assim, são de responsabilidade da construtora/incorporadora as taxas relativas a período anterior à efetiva entrega do imóvel ao adquirente. 8. A restituição ao consumidor, todavia, deve ser feita na forma simples, uma vez que não restou caracterizada a má-fé na cobrança dos valores ao promitente comprador. Com efeito, deve-se anotar que apenas recentemente a jurisprudência deste Tribunal de Justiça consolidou entendimento quanto à presente questão. 9. Recurso CONHECIDO e PROVIDO EM PARTE. Sentença reformada para condenar a ré a restituir à autora R$ 2.092,00, na forma simples. Custas recolhidas. Sem condenação em honorários advocatícios à míngua de recorrente vencido na integralidade. (TJ-DF 07005622720188070014 DF 0700562-27.2018.8.07.0014, Relator.: JOÃO FISCHER, Data de Julgamento: 25/07/2018, 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Data de Publicação: Publicado no DJE: 01/08/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (destaquei). Assim, impõe-se o reconhecimento da culpa da ré pelo inadimplemento contratual, com a consequente resolução do contrato, restituição integral dos valores pagos a título da própria aquisição, bem como dos valores relativos às taxas condominiais. Por outro lado, não se vislumbra, no presente caso, situação excepcional apta a configurar dano moral indenizável. O simples inadimplemento contratual ou negocial não gera, por si só, dano moral. É preciso que do inadimplemento advenha à vítima ofensa a direito fundamental. A respeito do dano moral e inadimplemento contratual, vaticina Sergio Cavalieri Filho: “Outra conclusão que se tira desse novo enfoque constitucional é a de que mero inadimplemento contratual ou prejuízo econômico não configuram, por si sós, dano moral, porque não agridem a dignidade humana. Os aborrecimentos deles decorrentes ficam subsumidos pelo dano material, salvo se os efeitos do inadimplemento contratual, por sua natureza ou gravidade, exorbitarem o aborrecimento normalmente decorrente de uma perda patrimonial e também repercutiremna esfera da dignidade da vítima, quando, então, configurarão o dano moral.” (Programa de Responsabilidade Civil, 10ª Edição, Editora Atlas, página 94). Nesse sentido já decidiu o Superior Tribunal de Justiça: “O inadimplemento do contrato, por si só, pode acarretar danos materiais e indenização por perdas e danos, mas, em regra, não dá margem ao dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. Embora a inobservância das cláusulas contratuais por uma das partes possa trazer desconforto ao outro contratante - e normalmente o traz - trata-se, emprincípio, do desconforto a que todos podem estar sujeitos, pela própria vida emsociedade. Com efeito, a dificuldade financeira, ou a quebra da expectativa de receber valores contratados, não tomam a dimensão de constranger a honra ou a intimidade, ressalvadas situações excepcionais.” (REsp 202.564-0-RJ, 4ª Turma, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 2-8-2001). Em aresto mais recente, o Superior Tribunal de Justiça ratificou este entendimento: “Salvo circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana” (REsp n. 1.129.881/RJ, relator Ministro MASSAMI UYEDA, 3ª Turma, unânime, DJe 19.12.2011). Conforme ensina Sergio Cavalieri Filho, “só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia-adia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradoras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais aborrecimentos. Dor, vexame, sofrimento e humilhação são consequência, e não causa. Assim como a febre é efeito de uma agressão orgânica, dor, vexame e sofrimento só poderão ser considerados danos moral quando tiverem por causa uma agressão à dignidade de alguém.” (IN: CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de Responsabilidade Civil. 7ª. Ed. p. 80). Agostinho Alvim acrescenta: “como regra geral, devemos ter presente que a inexistência de dano é óbice à pretensão de uma reparação, aliás sem objeto. Ainda mesmo que haja violação de um dever jurídico e que tenha existido culpa e até mesmo dolo por parte do infrator, nenhuma indenização será devida, uma vez que não se tenha verificado prejuízo”. (IN: ROBERTO GONÇALVES, Carlos. Responsabilidade Civil. 10ª. Ed. p. 589). O instituto dos danos morais não se presta a enriquecer aquele que tem susceptibilidade exacerbada, que com tudo se ofende e melindra, sendo que entendimento em sentido contrário implicaria em admitir infringência ao antigo brocardo jurídico, mas nem por isso desatual, “neminem laedere” (não prejudicar ninguém). Analisando caso semelhante, o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo salientou que “vivemos período marcado por aquilo que se poderia denominar banalização do dano moral. Notícias divulgadas pela mídia, muitas vezes com estardalhaço, a respeito de ressarcimentos milionários por alegado dano moral, concedidos por Juízes no país e no exterior, acabam por influenciar as pessoas, que acabam por crer na possibilidade de virem a receber polpudas indenizações por aquilo que, a rigor, menos que dano moral, não constitui mais que simples aborrecimento. Os aborrecimentos e contrariedades fazem parte do cotidiano. A vida é composta por prazeres e desprazeres. Indenizável é o dano moral sério, aquela capaz de, em uma pessoa normal, o assim denominado 'homem médio', provocar uma perturbação nas relações psíquicas, na tranqüilidade, nos sentimentos e nos afetos” (RT 782/252). O mero inadimplemento contratual, renovo, ainda que caracterizado por atraso na entrega e frustração do negócio, não extrapola o dissabor cotidiano suportável pelo cidadão médio, inexistindo nos autos elementos que demonstrem sofrimento psíquico, angústia ou abalo emocional extraordinário, conforme entendimento do C. STJ: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. INEXISTÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. LEGITIMIDADE PASSIVA. TEORIA DA ASSERÇÃO. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SOLIDARIEDADE. RECONHECIMENTO PELA INSTÂNCIA DE ORIGEM. REVISÃO. REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO MONTANTE PAGO, INCLUSIVE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. POSSIBILIDADE. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. DANO MORAL. CABIMENTO. PRESCRIÇÃO. TERMO INICIAL. VIOLAÇÃO DO DIREITO. INTELIGÊNCIA DO ART. 186 DO CÓDIGO CIVIL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inexiste ofensa aos arts. 489, § 1º, IV e VI, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC quando o tribunal de origem aprecia, com clareza e objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido nem negativa de prestação jurisdicional. 2. Segundo a teoria da asserção, aceita pelo STJ, a presença das condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, é apreciada à luz da narrativa contida na petição inicial. 3. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ ao caso em que o acolhimento da tese defendida no recurso especial - solidariedade - reclama a análise dos elementos probatórios produzidos na demanda. 4. Na resolução do contrato de promessa de compra e venda, é possível a devolução integral do que foi pago, inclusive da comissão de corretagem, fazendo as partes voltarem ao status quo ante. 5. O mero inadimplemento contratual em razão da demora na entrega da unidade imobiliária não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, salvo quando se tratar de excessivo atraso apto a gerar aborrecimento ou dissabor cotidiano capaz de causar dano extrapatrimonial. 6. Não há falar em início do prazo prescricional antes do nascimento da pretensão, que se dá com a violação do direito (art. 189 do Código Civil). 7. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.425.377/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 18/2/2025, DJEN de 21/2/2025.) (destaquei). A demanda, portanto, é parcialmente procedente.
Ante o exposto, com fundamento na legislação aplicável e na fundamentação supra, ao tempo em que declaro extinto o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, bem como ratifico a tutela de urgência deferida, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por AUGUSTO SÉRGIO FERREIRA BANDEIRA DE VASCONCELOS e DANIELA LUIGGI RAMOS, para: I) DECLARAR RESCINDIDO o contrato de promessa de compra e venda firmado entre os autores e a primeira ré, EMPRESA INDIVIDUAL IMOBILIÁRIA DÁRIO LINS DA CRUZ GOUVEIA, relativamente ao Lote 74, Quadra 07, do Condomínio Brisas do Vale, com o retorno das partes ao status quo ante; II) CONDENAR solidariamente as rés, EMPRESA INDIVIDUAL IMOBILIÁRIA DÁRIO LINS DA CRUZ GOUVEIA e PAULO MIRANDA ADMINISTRAÇÃO DE BENS LTDA, à restituição integral do valor de R$ 50.230,00 (cinquenta mil, duzentos e trinta reais), pago pelos autores a título de aquisição do lote, bem como dos valores pagos a título de taxas condominiais. Quanto aos encargos moratórios, salvo estipulação contratual em sentido contrário, a atualização do valor deverá observar os seguintes parâmetros: (a) até 27/08/2024 (inclusive), a correção monetária deverá se dar pela Tabela Prática do E. TJPE (ENCOGE) desde o efetivo desembolso em relação ao valor a ser restituído à autora e os juros de mora são de 1% ao mês, devidos desde a citação; (b) a partir de 28/08/2024 (início da vigência da Lei n. 14.905/2024, art. 5º, II), os encargos são devidos com correção monetária pelo IPCA (art. 389, parágrafo único, do Código Civil) e com juros de mora pela diferença entre a SELIC e o IPCA (art. 406 do Código Civil), calculada mensalmente pelo Banco Central, conforme resolução CMN nº 5.171/24, considerando 0 (zero), para efeito de cálculo dos juros no período de referência, caso a taxa legal (SELIC subtraída pelo IPCA) apresente resultado negativo. Em razão da sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil, a parte autora arcará com 40% e a parte ré arcará com 60% das custas e despesas processuais e dos honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor da condenação. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. A oposição de embargos de declaração com a finalidade exclusiva de rediscussão de mérito ou de reconsideração da decisão poderá ser apenada na forma do art. 1026, §2º, CPC, sendo vedada a banalização do recurso como mera forma de abreviar a reanalise dos autos e majorar eventual prazo do meio de impugnação adequado. Havendo recurso de apelação, vista a parte contraria e, após, remeta-se ao E. TJPE. Expeça-se alvará em favor do perito na forma do ID n. 204665834 do valores remanescente, considerando o levantamento de 50% no II n. 193251802. Com o trânsito em julgado, arquive-se. Moreno, 18 de junho de 2025 FERNANDO JEFFERSON CARDOSO RAPETTE Juiz de Direito BRB