Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
RÉU: ASSOCIACAO GOIANA BEACH LIFE, ANGELIA MARIA TAVARES DA SILVA SENTENÇA I. RELATÓRIO
Sentença (Outras) - Tribunal de Justiça de Pernambuco Poder Judiciário 1ª Vara Cível da Comarca de Goiana Rua Historiador Antonio Correia de Oliveira Andrade Filho, s/n, Fórum Des. Nunes Machado, Loteamento Boa Vista, GOIANA - PE - CEP: 55900-000 - F:(81) 36268553 Processo nº 0149769-79.2022.8.17.2001 AUTOR(A): ASSOCIACAO GOIANA BEACH LIFE
Trata-se de AÇÃO DECLARATÓRIA DE LEGITIMIDADE EXCLUSIVA DA ASSOCIAÇÃO AUTORA E ILEGITIMIDADE DA RÉ PARA ADMINISTRAR O LOTEAMENTO GOIANA BEACH LIFE c/c pedido de DECLARAÇÃO DE NULIDADE de todos os atos praticados pela Ré usurpando o nome e as atribuições da autora e PROIBIÇÃO DA RÉ DE CONTINUAR COBRANDO TAXAS NO LOTEAMENTO GOIANA BEACH LIFE com pedido de liminar, proposta por ASSOCIAÇÃO GOIANA BEACH LIFE, inscrita no CNPJ sob o n. 44.878.037/0001-92, com sede no Loteamento Goiana Beach Life, localizado na Rod. PE 39 S/N, Goiana/PE, em face da ASSOCIAÇÃO GOIANA BEACH LIFE, sociedade sem fins lucrativos, inscrita no CNPJ sob o número 43.020.168/0001-71, com sede na Av. Rosa e Silva, n. 1398, Aflitos, Recife/PE, e ANGELIA MARIA TAVARES DA SILVA. A parte autora narra que o loteamento Goiana Beach Life foi lançado pela empresa IMOBI na modalidade de loteamento fechado, devidamente aprovado pela Prefeitura de Goiana e registrado no Cartório de Imóveis sob a matrícula 15609. Alega que, antes do lançamento do empreendimento, foi criada a associação autora para administrá-lo, tendo seu estatuto e regimento interno sido registrados à margem do registro imobiliário e integrando os contratos de promessa de compra e venda dos lotes. Afirma que todos os adquirentes de lotes aderiram à associação autora, comprometendo-se a cumprir suas normas e contribuições associativas, pois a entidade seria responsável pela manutenção das áreas comuns. Aduz que, posteriormente, a associação ré foi maliciosamente constituída com o mesmo nome da autora, com o objetivo de usurpar suas funções sem preencher os requisitos legais para administrar o loteamento. Sustenta a má-fé da ré, afirmando que esta se confunde com a autora, adotando medidas judiciais e extrajudiciais para prejudicar a arrecadação de recursos necessários à manutenção do empreendimento e criar embaraços à gestão da associação legítima. Diante dessa situação, requer a declaração de ilegitimidade da ré para administrar o loteamento, a proibição de cobrar taxas dos moradores e proprietários, firmar contratos em nome do loteamento e praticar quaisquer atos de gestão, com a consequente nulidade dos atos indevidamente realizados. Postula, ainda, a concessão de tutela de urgência para impedir a continuidade das condutas da ré até o julgamento final da demanda. A petição inicial foi juntada sob ID 118627612. Regularmente citada, a requerida ofertou defesa em forma de contestação (ID 125247165), na qual levantou preliminar de incompetência territorial e litispendência, argumentando que a matéria discutida já foi abordada em outros processos (0002297-39.2021.8.17.2218 e 0002315-26.2022.8.17.2218), nos quais teriam sido proferidas decisões favoráveis à parte ré. Sustenta que a autora tenta rediscutir questões já decididas e pleiteia a extinção do feito sem resolução de mérito. No mérito, alegou que, após a imissão na posse do empreendimento, a associação demandada (ora ré) se viu obrigada a tomar providências urgentes visando à preservação do patrimônio dos adquirentes e a segurança do local, diante do abandono por parte da empresa IMOBI e da associação autora. Sustenta que a constituição da associação demandante (ora autora) se deu de maneira fraudulenta, orquestrada para impedir a participação dos moradores, enquanto a associação demandada (ora ré) foi formalizada após devido processo democrático, com votação e constituição transparentes. Destaca que a associação ré tem se dedicado à preservação do empreendimento, assegurando segurança e cumprimento das obrigações legais e contratuais, contrastando com a postura da empresa autora que teria abandonado suas responsabilidades. Argumenta que a alegação de invasão pela associação ré carece de fundamento, pois a imissão na posse ocorreu de forma regular diante da necessidade urgente de garantir a segurança e conservação. Salienta que a Imobi utilizou práticas inadequadas e manobras fraudulentas na criação da associação ilegítima (ora autora), tentando invalidar a legitimidade da Associação dos Proprietários do Goiana Beach Life (ora ré), que foi constituída de forma regular e democrática. Conclui que a Associação ré é a única entidade capaz de administrar o empreendimento de maneira legal e eficaz. A parte autora apresentou réplica (ID 131044645), impugnando os argumentos da ré e reiterando os termos da inicial. Afirmou que a ré não contestou o mérito da ação, limitando-se a repetir argumentos confusos e inválidos de outras ações. Refutou as preliminares de incompetência e litispendência, alegando que a presente ação versa sobre direito pessoal e que as partes e objetos dos processos citados são distintos. Juntou documentos e trechos de decisões de outros processos para corroborar suas alegações. Em decisão de ID 199045668, este Juízo rejeitou a preliminar de litispendência, entendendo que os pedidos formulados nos processos mencionados pela ré são distintos dos pleitos apresentados nesta ação, que envolvem a análise da legitimidade para administrar o loteamento e a nulidade dos atos praticados pela ré, aspectos não abordados de forma idêntica nos processos anteriores. Na mesma decisão, anunciou o julgamento antecipado do mérito, com fulcro no artigo 355, inciso I, do CPC, por considerar que a matéria é predominantemente de direito e os documentos anexados são suficientes para o deslinde do feito. Definiu a distribuição do ônus da prova nos termos do artigo 373 do CPC. O Ministério Público, em parecer juntado sob ID 201574133, manifestou-se pela improcedência do pedido. Em sua manifestação, o Parquet delineou a controvérsia, destacando as alegações de ambas as associações. Observou que a demanda tem suporte legal na Lei nº 13.465/2017, que alterou a Lei nº 6.766/1979, e no Tema 492 do STF, que trata da constitucionalidade da cobrança por associação de taxa de manutenção de loteamento de proprietário não associado, desde que haja adesão ao ato constitutivo da entidade. O MP reconheceu que, conforme alegado pela autora, os proprietários aderiram à associação demandante quando da aquisição dos lotes, pois o estatuto seria parte integrante dos contratos. No entanto, ressaltou que, conforme asseverado pela associação demandada e não especificamente impugnado pela autora, a formação da diretoria da associação demandante se mostra eivada de vícios. Apontou que o edital da assembleia que constituiu a diretoria da associação autora não foi devidamente publicado, obstando a participação dos adquirentes. Ademais, verificou que a ata de presença da referida assembleia foi realizada em Recife, contou com a participação apenas de empregados da empresa imobiliária e elegeu como Presidente da associação o Sr. Bruno Belém, procurador da IMOBI, associado fundador, advogado da empresa e irmão de um dos donos. Concluiu que, embora a formação da associação demandante esteja amparada na concordância tácita dos adquirentes, a eleição de sua diretoria se deu de forma irregular, atingindo diretamente o interesse dos adquirentes. Por fim, exsurge da leitura dos autos que a associação demandada foi constituída com o objetivo de salvaguardar o patrimônio e a administração do empreendimento, eis que a associação autora, irregularmente constituída para obstar a participação dos adquirentes, limitou-se a cobrar taxas sem empreender regularmente suas atribuições. Manifestação da autora em seguida. É o relatório. Decido. II. FUNDAMENTAÇÃO A presente demanda cinge-se à declaração de legitimidade exclusiva da associação autora para administrar o Loteamento Goiana Beach Life e a consequente ilegitimidade da associação ré, com a declaração de nulidade dos atos praticados por esta última e a proibição de cobrança de taxas. A controvérsia principal reside em determinar qual das duas entidades, ambas denominadas "ASSOCIAÇÃO GOIANA BEACH LIFE", possui a prerrogativa legal e estatutária para gerir o loteamento em questão. A associação autora fundamenta sua pretensão no fato de ter sido constituída pela empresa loteadora, a IMOBI, antes mesmo do lançamento do empreendimento, com seu estatuto incorporado aos contratos de compra e venda e registrado à margem da matrícula do imóvel. Por outro lado, a associação ré, formada pelos adquirentes dos lotes, alega que a constituição da diretoria da associação autora foi irregular e que esta abandonou o empreendimento, justificando a organização dos proprietários para assumir a administração e conservação do local. Conforme bem delineado pelo Ministério Público em seu parecer (ID 201574133), a Lei nº 13.465/2017, que alterou a Lei nº 6.766/1979, e o entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal no Tema 492, permitem a cobrança de taxas de manutenção por associações de proprietários em loteamentos de acesso controlado, desde que haja a adesão do proprietário ao ato constitutivo da entidade ou que este ato esteja registrado na matrícula do imóvel para novos adquirentes. A associação autora argumenta que a adesão dos adquirentes se deu pela inclusão de seu estatuto nos contratos de compra e venda, o que configuraria a anuência necessária. Entretanto, a questão central que emerge dos autos, e que foi destacada pelo Parquet, não se limita à mera existência formal da associação ou à inclusão de seu estatuto nos contratos, mas sim à regularidade de sua constituição e efetiva atuação na administração do loteamento. A associação ré apresentou argumentos e documentos (IDs 125249106 e 125249110) indicando que a assembleia que elegeu a diretoria da associação autora foi realizada sem a devida publicidade do edital, com a participação majoritária de pessoas ligadas à empresa IMOBI, incluindo o presidente eleito, que seria procurador, associado fundador, advogado e irmão de um dos donos da loteadora. Tais alegações, conforme a análise do Ministério Público (ID 201574133), não foram especificamente impugnadas pela associação autora. A prova documental acostada aos autos, em especial a ata da assembleia de constituição da diretoria da associação autora (mencionada no parecer do MP e na contestação da ré, embora não juntada integralmente no contexto fornecido, mas cujos vícios são descritos pelo MP e pela ré) e a lista de presença (mencionada pela ré), corrobora a narrativa da associação ré e a conclusão do Ministério Público quanto à irregularidade na formação da diretoria da associação autora. A concentração de votos e cargos em pessoas vinculadas à loteadora, em detrimento da participação dos adquirentes, levanta sérias dúvidas sobre a democraticidade e a representatividade da gestão da associação autora. Ademais, a associação ré alega que a associação autora e a empresa IMOBI abandonaram o empreendimento após sua finalização, o que a teria compelido, juntamente com outros proprietários, a se organizar para garantir a segurança e a manutenção do local. Os documentos apresentados pela ré, como os demonstrativos financeiros e a ata notarial de imissão na posse (mencionada na contestação), embora não comprovem o abandono absoluto, indicam que a associação ré tem assumido a gestão e a realização de despesas com a manutenção do loteamento. Ainda que a associação autora tenha sido formalmente constituída antes do lançamento e seu estatuto conste dos contratos, a efetiva legitimidade para administrar um loteamento de acesso controlado, especialmente após a imissão na posse pelos adquirentes, está intrinsecamente ligada à sua capacidade de representar os interesses da coletividade de proprietários e de gerir o empreendimento de forma transparente e eficaz. Os vícios apontados na formação da diretoria da associação autora e a alegada inércia na administração, contrastados com a organização dos proprietários na associação ré para suprir as necessidades do loteamento, enfraquecem a pretensão da autora de ser reconhecida como a única entidade legítima para a administração. A distribuição do ônus da prova, conforme decidido em ID 199045668, impunha à parte autora provar a regularidade de sua constituição e sua legitimidade para administrar o loteamento. Diante dos elementos probatórios e da análise crítica realizada pelo Ministério Público, a associação autora não logrou demonstrar, de forma cabal, a regularidade democrática de sua constituição e a efetividade de sua atuação administrativa que a legitimariam a excluir a atuação da associação ré, formada pelos adquirentes com o propósito declarado de gerir o empreendimento diante da alegada omissão da autora. A associação ré, por sua vez, apresentou elementos que indicam sua organização pelos proprietários e a realização de atos de gestão e manutenção, buscando suprir a lacuna deixada pela alegada inércia da associação autora. Embora a questão da legitimidade para cobrar taxas de não associados dependa da adesão ou do registro do estatuto, a pretensão principal da autora é a declaração de legitimidade exclusiva para administrar, o que, no contexto fático apresentado, não se sustenta diante das irregularidades em sua própria formação e da atuação da associação ré em resposta à situação do loteamento. Neste sentido: Ementa: APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA. AFASTAMENTO. ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA. ASSOCIAÇÃO DE FEIRANTES. ELEIÇÃO DE NOVO CORPO DIRETIVO. EDITAL IRREGULAR. CORREÇÃO INADEQUADA. PREJUÍZO AO PROCESSO DEMOCRÁTICO. CANDIDATOS ELEITOS SEM CAPACIDADE ELEITORAL PASSIVA. ADIMPLÊNCIA DAS TAXAS/CONTRIBUIÇÕES. NÃO COMPROVAÇÃO. VEDAÇÃO ESTATUTÁRIA. 1. Por força do poder instrutório delineado no art. 370, caput, do Código de Processo Civil, "caberá ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito". Com efeito, o juiz é o destinatário da prova, e, segundo o art. 371 do CPC, cabe a ele zelar pela efetividade do processo, indeferindo as provas inúteis ou meramente protelatórias, que somente se prestariam a atrasar o andamento da ação. 2. Se a parte não se dedica minimamente a justificar a utilidade/necessidade da prova testemunhal, não pode questionar a higidez da decisão judicial que a indefere sucintamente. 3. Nos termos do art. 373, II, CPC, incumbe ao réu a prova quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. 4. A presença de vícios no edital de convocação da assembleia geral ordinária, dedicada à eleição do novo corpo diretivo da associação, compromete a higidez do processo democrático, prejudicando o surgimento de novas chapas e, consequentemente, todo o processo eleitoral. 5. Admitida a existência de vícios no edital de convocação e nos atos publicados posteriormente para corrigi-lo, que se mostram em claro desacordo com as normas estatuárias, cuja fiel observância é necessária para garantir a sobrevivência da própria associação, abre-se a possibilidade de reconhecimento de sua nulidade. 6. Verificado o insucesso do réu/apelante na comprovação de que parcela dos integrantes da chapa eleita não se encontravam quites com o pagamento das taxas/contribuições aprovadas em prol da associação, resta afastada a capacidade eleitoral passiva, em conformidade com as normas estatutárias. 7. Apelação conhecida e desprovida.(TJ-DF 07066150620228070007 1882370, Relator.: ANA MARIA FERREIRA DA SILVA, Data de Julgamento: 20/06/2024, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: 05/07/2024) NULIDADE DE ATO JURÍDICO – Ausência de publicidade do ato convocatório das eleições para a diretoria de associação requerida– Improcedência – Insurgência do autor – Cerceamento de defesa – Inocorrência – Documentos juntados aos autos que são suficientes para a formação do convencimento do juízo – Preliminar afastada – Ré que comprovou ter dado a devida publicidade ao ato convocatório debatido – RECURSO NÃO PROVIDO. (TJ-SP 10064540420168260071 SP 1006454-04.2016.8.26.0071, Relator.: Miguel Brandi, Data de Julgamento: 29/09/2017, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/09/2017) Portanto, considerando o conjunto probatório, as alegações das partes e, em especial, o parecer fundamentado do Ministério Público, concluo que a associação autora não se desincumbiu do ônus de provar sua legitimidade exclusiva para administrar o Loteamento Goiana Beach Life, especialmente diante dos indícios de irregularidade na formação de sua diretoria e da atuação da associação ré em prol dos interesses dos adquirentes. III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, julgo IMPROCEDENTE o pedido formulado na inicial. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado, em não havendo requerimento de cumprimento de sentença, arquive-se. Havendo a interposição de recurso de apelação, considerando que não há mais juízo de admissibilidade neste grau de jurisdição (art. 1.010 §3º do Código de Processo Civil), intime-se a parte recorrida para apresentar contrarrazões, no prazo de 15 (quinze) dias úteis. Apresentadas preliminares nas contrarrazões acerca de matérias decididas no curso da lide que não comportavam recurso de agravo de instrumento, intime-se a parte contrária para se manifestar especificamente sobre esse ponto, no prazo de 15 (quinze) dias úteis (art. 1.009, §2º, do Código de Processo Civil). Escoado o prazo sem manifestação, após certificação pelo cartório, ou juntadas as contrarrazões sem preliminares ou sobre estas já tendo a parte contrário se manifestado, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Pernambuco, com nossas homenagens. Maria do Rosário Arruda de Oliveira Juíza de Direito