Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
EXEQUENTE: BANCO DO NORDESTE DO BRASIL SA
EXECUTADO: J W C DE ANDRADE e outros (2) D E C I S Ã O
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba e-mail: - Fone: ( ) Avenida Dezenove de Outubro, 3495, Fórum "Salmon Lustosa", Conselheiro Alberto Silva, PARNAÍBA - PI - CEP: 64209-060 PROCESSO Nº: 0000309-53.2000.8.18.0031 CLASSE: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) ASSUNTO: [Cédula de Crédito Comercial] Vistos,
Trata-se de EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL movida pelo BANCO DO NORDESTE DO BRASIL S/A em face de J W C DE ANDRADE e outros, referente ao cancelamento da garantia hipotecária (AV-3/22.725) que gravava o imóvel de Matrícula nº 22.725 do 1º Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca, vinculado à Cédula de Crédito Comercial nº ECI-95/0071-01-4, objeto da presente execução. Decisão (ID n.° 94291300), este Juízo reconheceu a insuficiência das informações prestadas pela Serventia Registral e reiterou a ordem para que o Oficial apresentasse um relatório circunstanciado, claro e fundamentado, esclarecendo, objetivamente: a) Qual foi o fundamento técnico-registral para que a averbação de cancelamento (AV-3/22.725) atingisse a hipoteca que garantia a Cédula de Crédito Comercial nº ECI-95/0071-01-4, considerando que a carta de autorização do credor (ID n.º 86978643) mencionava expressa e exclusivamente as Cédulas de Crédito Industrial nº ECI-93/0001-01-X e nº ECI-95/004-01-6. b) Se houve, por parte da serventia, a instauração de procedimento de dúvida, a emissão de nota devolutiva ou qualquer outra exigência formal quando da apresentação do título que resultou no referido cancelamento, juntando cópia integral de eventuais procedimentos administrativos, sob pena de multa e comunicação à Corregedoria Geral de Justiça. Em resposta (ID’s n.° 95151998 e 95841771), o Oficial do 1º Ofício de Registro de Imóveis, em síntese, pediu escusas por eventual má interpretação e justificou o ato com base nos seguintes pontos: A autorização do credor (Banco do Nordeste) solicitava a baixa das hipotecas de "primeiro e segundo graus" da matrícula nº 6.909 (atual nº 22.725); A matrícula originária não continha a identificação completa das cédulas de crédito que deram origem aos registros hipotecários, havendo "ausência de elementos individualizadores". Diante da generalidade da autorização e da falta de especificidade do registro, a Serventia interpretou que a baixa deveria abranger integralmente as garantias existentes na matrícula. Instado, o exequente (ID n.° 96373146) argumentou que a manifestação do Oficial configura uma confissão da irregularidade, pois, diante da incerteza, a Serventia não poderia ter realizado uma interpretação ampliativa, mas sim deveria ter formulado exigência complementar, emitido nota devolutiva ou suscitado procedimento de dúvida, conforme a Lei de Registros Públicos. Ao final, requereu a intimação do atual proprietário do imóvel, Sr. Marcos Francisco da Silva, para ciência da controvérsia. A parte executada, por sua vez, (ID n.° 97731994) alinha-se ao exequente, afirmando que a resposta do Cartório é tecnicamente insuficiente e que o cancelamento da hipoteca vinculada ao título em execução foi ilegal. Aponta que o Oficial silenciou quanto à instauração de qualquer procedimento de cautela (dúvida, nota devolutiva) e não juntou o procedimento administrativo interno que levou ao ato. Ao final, requereu, igualmente, a intimação do atual proprietário e que o Cartório seja compelido a apresentar a íntegra do processo administrativo do cancelamento. É o relatório. DECIDO. A questão central reside na análise da legalidade do ato de averbação (AV-3/22.725) que cancelou a hipoteca vinculada à Cédula de Crédito Comercial objeto desta execução. Da análise dos autos, e em especial da manifestação do próprio Oficial de Registro de Imóveis (ID’s n.º 95151998 e 95841771), resta evidente a prática de ato registral em desacordo com os princípios que regem a atividade. O Oficial confessa que, diante de uma autorização de baixa genérica do credor e de um registro imobiliário com “ausência de elementos individualizadores”, optou por uma interpretação ampliativa, que resultou na extinção de garantia real não expressamente mencionada na carta de autorização. A atividade registral é estritamente vinculada e pautada pelos princípios da legalidade estrita e da especialidade objetiva. O registrador não possui margem para interpretações subjetivas que possam suprimir direitos de terceiros ou extinguir garantias. Ao se deparar com a dúvida sobre o alcance da autorização de cancelamento, a conduta legalmente imposta seria a de suscitar o procedimento de dúvida, conforme previsto nos artigos 198 e seguintes da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), ou, no mínimo, emitir nota devolutiva para que o interessado sanasse a incerteza. Dessa forma, reconheço que o ato de cancelamento da hipoteca (AV-3/22.725) foi praticado de forma irregular, com base em erro manifesto do Oficial de Registro. Contudo, a questão é complexificada pela posterior alienação do imóvel a terceiro, o Sr. MARCOS FRANCISCO DA SILVA (R-4/22.725). A eventual declaração de nulidade do cancelamento da hipoteca atingirá diretamente a esfera jurídica do atual proprietário, que, em tese, ostenta a condição de terceiro adquirente de boa-fé. A proteção ao terceiro de boa-fé é um pilar de segurança jurídica, e a jurisprudência, inclusive sumulada pelo Superior Tribunal de Justiça (Súmulas n.º 84 e 375 do STJ), visa resguardar aquele que adquire um bem confiando nos registros públicos. A respeito, “DIREITO PROCESSUAL DO TRABALHO. AGRAVO DE PETIÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIROS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. BOA-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE. CANCELAMENTO DA INDISPONIBILIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. I. CASO EM EXAME 1. Agravo de petição interposto por Francisco José Barbosa Cavalcante Filho em face de decisão proferida pela MM. Juíza da 5ª Vara do Trabalho de Fortaleza/CE, que julgou procedentes os Embargos de Terceiros opostos pela empresa CAP Promoções, Imagens e Eventos Esportivos Ltda., determinando o cancelamento da indisponibilidade de imóvel adquirido pela embargante. O agravante pleiteia a manutenção da penhora, argumentando que a propriedade do bem não foi regularmente transferida em razão da ausência de registro do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) determinar se a ausência de registro do contrato de promessa de compra e venda impede a proteção do terceiro adquirente nos Embargos de Terceiros; (ii) definir se houve comprovação de má-fé do terceiro adquirente para fins de reconhecimento de fraude à execução. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência consolidada pelo STJ, por meio da Súmula nº 84, admite a oposição de Embargos de Terceiros com fundamento em posse oriunda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro, desde que demonstrada a boa-fé do adquirente. 4. A Súmula nº 375 do STJ estabelece que o reconhecimento de fraude à execução exige o registro da penhora do bem alienado ou a comprovação de má-fé do terceiro adquirente. 5. No caso, restou demonstrado que a embargante adquiriu o imóvel de forma onerosa, mediante contrato válido, inexistindo registro de restrição sobre o bem à época da alienação, além de não haver provas de má-fé por parte da adquirente. 6. Nos termos do artigo 373, inciso II, do CPC, cabia ao embargado o ônus de provar a má-fé do terceiro adquirente, o que não foi cumprido, já que este se limitou a invocar a ausência de registro como fundamento para a manutenção da penhora. 7. A boa-fé da embargante e a ausência de elementos indicativos de fraude à execução justificam o cancelamento da indisponibilidade do imóvel, preservando os direitos da adquirente sobre o bem. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso improvido. Tese de julgamento: 1. A ausência de registro do contrato de compromisso de compra e venda não impede a proteção do terceiro adquirente de boa-fé em Embargos de Terceiros. 2. O reconhecimento de fraude à execução depende do registro da penhora ou da comprovação de má-fé do adquirente. 3. O ônus de demonstrar a má-fé do adquirente em Embargos de Terceiros recai sobre a parte que alega a existência de fraude à execução. Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 373, II; CC, art. 1.245, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 84; STJ, Súmula nº 375.” (TRT-7 - AP: 00014206820245070005, Relator: DURVAL CESAR DE VASCONCELOS MAIA, Seção Especializada II - Gab. Des. Durval Cesar de Vasconcelos Maia) “APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE IMÓVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. IMÓVEL ADQUIRIDO ANTES DA CONSTRIÇÃO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA PENHORA NO MOMENTO DA AQUISIÇÃO. PRESUNÇÃO DE BOA-FÉ. SÚMULA 84 DO STJ. SENTENÇA REFORMADA. 1. Embora não registrado, o contrato de compra e venda torna legítima a propositura de embargos de terceiro pelo comprador. 2. Sendo a penhora do imóvel posterior ao contrato de compra e venda, presume-se a boa-fé do terceiro adquirente, uma vez que não tinha como ter conhecimento da existência de execução em face do vendedor. Apelação Cível provida.” (TJ-PR - APL: 17218954 PR 1721895-4 (Acórdão), Relator: Desembargador JUCIMAR NOVOCHADLO, Data de Julgamento: 13/09/2017, 15ª Câmara Cível, Data de Publicação: DJ: 2115 20/09/2017) Portanto, antes de qualquer provimento jurisdicional que possa reverter o ato de cancelamento e restabelecer o gravame sobre o imóvel, é medida imperativa a citação do atual proprietário para que exerça seu direito ao contraditório e à ampla defesa, nos termos dos artigos 9º e 10 do Código de Processo Civil. Ante o exposto: RECONHEÇO a flagrante irregularidade na conduta do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Parnaíba-PI, que culminou no cancelamento indevido da garantia hipotecária (AV-3/22.725), por inobservância ao princípio da legalidade estrita e ao procedimento de dúvida previsto na Lei nº 6.015/73. DETERMINO A CITAÇÃO, por carta com aviso de recebimento, do atual proprietário do imóvel, MARCOS FRANCISCO DA SILVA, no endereço constante na matrícula (CR 51, Casa 19, Vale do Amanhecer, Planaltina/DF), para que, na qualidade de terceiro juridicamente interessado, querendo, apresente contestação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de revelia e presunção de veracidade dos fatos alegados. Cumpridas as diligências acima, ou decorridos os prazos, intimem-se o exequente e os executados para que se manifestem no prazo comum de 15 (quinze) dias. PARNAÍBA-PI, 17 de junho de 2026. HELIOMAR RIOS FERREIRA Juiz(a) de Direito do(a) 1ª Vara Cível da Comarca de Parnaíba