Execução de Título Extrajudicial 0804210-19.2022.8.18.0162 - TJPI

Execução de Título Extrajudicial 0804210-19.2022.8.18.0162 - TJPI | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA EXEQUENTE: CONDOMINIO ALGARVE RESIDENCE EXECUTADO: HELOISA TEIXEIRA MARINHO SENTENÇA I – Relatório sintético Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 6º Juizado Especial Cível da Comarca de Teresina DA COMARCA DE TERESINA Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0804210-19.2022.8.18.0162 CLASSE: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) ASSUNTO(S): [Despesas Condominiais] Cuida-se de execução de título extrajudicial ajuizada por Condomínio Algarve Residence em face de Heloísa Teixeira Marinho, visando à cobrança de cotas condominiais inadimplidas. No curso da execução, foi determinada a penhora do imóvel indicado à matrícula respectiva (ID 54201063). A executada apresentou embargos de declaração (ID 64714479), arguindo, em síntese, a impossibilidade de penhora de imóvel gravado por alienação fiduciária. Sobreveio, posteriormente, exceção de pré-executividade (IDs 73733879 e 73733890), reiterando a tese de impenhorabilidade e pleiteando a suspensão do feito, ao fundamento de que a matéria encontra-se afetada no Tema 1.266 do STJ, aduzindo, também, negativa de prestação jurisdicional. O exequente apresentou impugnação (ID 73592043), defendendo a legalidade da constrição e o prosseguimento regular da execução. É o breve relatório. Decido. II – Da exceção de pré-executividade A exceção de pré-executividade, meio de defesa admitido em hipóteses restritas, exige a demonstração de matéria de ordem pública, cognoscível de ofício, e cuja apreciação prescinda de dilação probatória. No caso concreto, a executada alega, em síntese: (i) negativa de prestação jurisdicional, ante a suposta ausência de apreciação dos embargos de ID 64714479; e (ii) impossibilidade de prosseguimento da execução em razão da afetação do Tema 1.266 do STJ, que versa sobre a penhorabilidade de imóvel alienado fiduciariamente por dívida condominial. Examinando os autos, verifica-se que a discussão de fato recai sobre o não conhecimento dos embargos de declaração de ID 64714479, os quais questionavam a penhora do bem gravado com alienação fiduciária. De fato, a decisão então proferida (ID 72425641) não enfrentou adequadamente os pontos suscitados, limitando-se a indeferir o recurso sob o argumento de sua inadmissibilidade no rito dos Juizados Especiais. Entretanto, considerando que a medida buscava atacar decisão de natureza definitiva, com conteúdo equivalente ao de sentença, impõe-se o reconhecimento da necessidade de análise do referido recurso, por força do art. 48 da Lei nº 9.099/95, segundo o qual “cabem embargos de declaração quando houver na sentença obscuridade, contradição, omissão ou dúvida”. Desse modo, acolho a exceção de pré-executividade para o fim de reconhecer a necessidade de apreciação dos embargos de declaração de ID 64714479, passando, desde já, à sua análise. III – Dos embargos de declaração (ID 64714479) Os embargos são tempestivos, tendo sido interpostos dentro do prazo legal, e preenchem os requisitos do art. 48 da Lei nº 9.099/95. No mérito, cumpre esclarecer que, embora a matéria atinente à penhorabilidade do imóvel alienado fiduciariamente esteja afetada ao rito dos recursos repetitivos no Tema 1.266 do STJ, não houve determinação de suspensão dos processos em trâmite, conforme assentado por diversos tribunais: - Execução de título extrajudicial. Contribuição de condomínio. 1. Pedido de penhora do imóvel gerador das despesas condominiais. Impossibilidade 2. Tratando-se de imóvel alienado fiduciariamente é possível penhorar apenas os direitos do devedor fiduciante. Ressalvada, porém, a possibilidade de reanálise da questão, por ocasião do julgamento de repetitivo - Tema 1266 - pelo STJ, que afetou o tema para "definir se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial", sem, porém, determinar a suspensão da tramitação dos processos. Agravo não provido. (TJ-SP - Agravo de Instrumento: 22468667720258260000 São Paulo, Relator.: Silvia Rocha, Data de Julgamento: 27/08/2025, 29ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/08/2025). (destaquei) MANDADO DE SEGURANÇA. AUTOS DE EXECUÇÃO. DÍVIDA CONDOMINIAL. DECISÃO QUE DEFERIU A PENHORA DO IMÓVEL. IRRESIGNAÇÃO DA CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. MATÉRIA CONTROVERTIDA NO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. AFETAÇÃO DO TEMA EM SEDE DE RECURSOS REPETITIVOS SEM DETERMINAÇÃO DE SUSPENSÃO DOS PROCESSOS EM TRÂMITE. TEMA 1266. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL ENTRE 3ª E 4ª TURMAS DO STJ. RELATOR QUE ADOTA O ENTENDIMENTO DA 4ª TURMA, O QUAL TAMBÉM FOI ADOTADO NA DECISÃO IMPETRADA. AUSÊNCIA DE DIREITO LÍQUIDO E CERTO. SEGURANÇA DENEGADA. (TJ-PR 00025394420248169000 Cascavel, Relator.: Fernando Swain Ganem, Data de Julgamento: 21/10/2024, 3ª Turma Recursal, Data de Publicação: 28/10/2024). (destaquei) Portanto, não há fundamento para o sobrestamento da execução. No tocante ao mérito material da controvérsia, verifica-se que o STJ, mesmo após a afetação do tema, vem reafirmando o entendimento consolidado no sentido de ser admissível a penhora do próprio imóvel gravado por alienação fiduciária, em razão da natureza propter rem da dívida condominial, desde que o credor fiduciário (no caso, a Caixa Econômica Federal) seja citado, consoante entendimento da Egrégia Corte: RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Recurso especial interposto por condomínio contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná que, em agravo de instrumento, afastou a adjudicação de imóvel para cobrança de contribuições condominiais, determinando que a penhora recaia apenas sobre os direitos creditícios do devedor fiduciante. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do próprio imóvel, objeto de contrato de alienação fiduciária, para saldar dívidas de contribuições condominiais, em razão da natureza propter rem da obrigação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A jurisprudência do STJ reconhece que a obrigação propter rem vincula o próprio bem ao pagamento da dívida, independentemente de quem seja o proprietário. 4. A Quarta Turma do STJ consolidou entendimento de que é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito condominial, ainda que alienado fiduciariamente, devido à natureza propter rem da dívida. 5. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do proprietário registral, permitindo-lhe integrar a execução e quitar o débito condominial. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Recurso especial provido. Tese de julgamento: "É possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito condominial, ainda que alienado fiduciariamente, devido à natureza propter rem da dívida. 2. A penhora do imóvel é viável desde que o condomínio exequente promova a prévia citação do proprietário registral". Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 835, § 3º; Código Civil, art. 1.345. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.707.505/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/11/2024, DJe de 22/11/2024. (REsp n. 2.174.397/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 3/4/2025.) CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023.) Assim, ainda que reconhecida a afetação do tema, diante da ausência de causa suspensiva, o entendimento jurisprudencial predominante autoriza o prosseguimento da execução, desde que observado o devido chamamento do credor fiduciário. IV – Dispositivo Ante o exposto: a) ACOLHO a exceção de pré-executividade (IDs 73733879 e 73733890), a fim de reconhecer a necessidade de apreciação dos embargos de declaração de ID 64714479; b) JULGO OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO IMPROCEDENTES, por inexistir omissão ou irregularidade na decisão que determinou a penhora, esclarecendo apenas que não há determinação de suspensão dos feitos em razão do Tema 1.266 do STJ; c) MANTENHO a penhora do imóvel de ID 54201063, observando-se, todavia, que deverá ser citada a Caixa Econômica Federal, na qualidade de credora fiduciária, para que tenha ciência dos presentes autos e possa manifestar eventual interesse no pagamento do débito, nos termos da orientação do Superior Tribunal de Justiça; Após a citação da CEF e transcorrido o prazo legal, prossiga-se com a execução, com a reavaliação atualizada do imóvel, seguida dos atos expropriatórios cabíveis. Intimem-se. Cumpra-se. TERESINA-PI, datado e assinado eletronicamente. Juiz(a) de Direito da 6º Juizado Especial Cível da Comarca de Teresina

14/11/2025, 00:00

—

Expedição de Certidão.

Conclusos para despacho

Juntada de Petição de petição (outras)

Decorrido prazo de HELOISA TEIXEIRA MARINHO em 31/03/2026 23:59.

Decorrido prazo de CONDOMINIO ALGARVE RESIDENCE em 31/03/2026 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 16/03/2026

Publicado Intimação em 17/03/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 16/03/2026

Publicado Intimação em 17/03/2026.

Expedição de Outros documentos.

Expedição de Outros documentos.

Decorrido prazo de CONDOMINIO ALGARVE RESIDENCE em 27/02/2026 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 25/02/2026

Publicado Decisão em 26/02/2026.

Expedição de Outros documentos.

Todas as movimentações(165)

Todos os documentos(23)