Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO LTDA Advogados do(a)
APELANTE: IAGO DO COUTO NERY - SP274076-A, LUCAS LIMA RODRIGUES - GO38049-A, RAFAELA MOREIRA CAMPELO - GO37281-A, THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - GO40620
APELADO: RICARDO VIANA DE SOUSA Advogados do(a)
APELADO: ALICE POMPEU VIANA - PI6263-A, GISELA CARVALHO DE FREITAS - PI7297-A RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADO COM PEDIDOS DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. INAPLICABILIDADE DA LEI 9.514/1997. COMPROVADO O ATRASO NA ENTREGA DO TERRENO POR CULPA DO VENDEDOR. DIREITO DO AUTOR À DEVOLUÇÃO DO VALOR INTEGRALMENTE PAGO. IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE VALORES PELO APELANTE. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM INDENIZATÓRIO MANTIDO. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. 1. No caso em epígrafe, não comporta acolhimento a tese de suspensão do feito, tampouco o argumento de inaplicabilidade do CDC, já que afastada a incidência da norma especial contida na Lei 9.514/1997, em razão da não constituição da alienação fiduciária em garantia. 2. Com efeito, comprovado ter havido atraso na entrega do terreno, tem o apelante o dever de restituir ao apelado o valor integralmente pago pela compra do produto, nos termos do art.18, §1º, do Código de Defesa do Consumidor e do enunciado da Súmula 543 do STJ, devendo, em contrapartida, ser reintegrado na posse direta e indireta do imóvel, para que assim as partes retornem ao status quo ante. 3. Assim, o valor a ser restituído deve ser integral, não havendo que se falar em retenção de qualquer natureza, de maneira que o pedido do apelante de retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos pelos apelados e o pedido de reter o pagamento de taxa de ocupação de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel, não podem ser acolhidos, posto que a rescisão do contrato deu-se por culpa exclusiva do apelante quando excedeu o prazo firmado no contrato para a entrega do bem, de modo que não pode reter valores e nem ser compensado pela situação por ele criada. 4. Vale destacar que, conforme delineado em linhas anteriores, não houve registro do pacto de alienação fiduciária em garantia, sendo que os ajustes estabelecidos pelas partes ocorreram na forma de instrumento particular unicamente, exigência necessária para a concretização da garantia real o seu registro, nos termos do artigo 23 da A Lei 9.514/1997. 5. Ademais, o dano sofrido pelos apelados revela-se suficiente a acarretar repercussões de natureza moral, sobretudo, porque a situação enfrentada fugiu à normalidade, tendo em vista que o atraso na entrega do lote, à evidência, acarretou-lhe considerável sofrimento, que ultrapassa os meros dissabores da vida cotidiana. 6. Quanto ao valor da indenização, levando em consideração as funções ressarcitórias e pedagógicas da indenização, a repercussão do dano e a vedação de que o prejuízo não deve servir de fonte de lucro, tenho que o valor estipulado pelo juízo de 1º grau, no importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), revela-se como proporcional e razoável compreendendo a extensão e a gravidade do dano. 8. Recurso conhecido e não provido. ACÓRDÃO Acordam os componentes do(a) 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a). RELATÓRIO
Intimação - TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ ÓRGÃO JULGADOR: 3ª Câmara Especializada Cível APELAÇÃO CÍVEL (198) No 0809945-41.2018.8.18.0140
Trata-se de Recurso de Apelação Cível interposto por CIPASA TERESINA TRS1 DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA em face da r. sentença proferida pelo Juízo da 6ª Vara Cível da Comarca de Teresina/PI, nos autos da Ação de Conhecimento nº 0809945-41.2018.8.18.0140. A sentença julgou procedentes os pedidos formulados pelo autor, para declarar a rescisão do contrato de compra e venda de um lote no empreendimento "Loteamento Verana", firmado entre as partes, condenando a empresa apelante à devolução integral dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais. Em suas razões, a parte apelante sustenta, em suma, que não houve atraso na entrega da obra, pois o prazo legal para a conclusão de loteamentos é de 4 anos, prorrogável por mais 4, conforme a Lei nº 6.766/79. Alegou também que a rescisão do contrato se deu por dificuldades financeiras do autor, e não por culpa da construtora. Defendeu a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a prevalência da Lei de Alienação Fiduciária (Lei nº 9.514/97), que rege o contrato, e argumentou ser indevida a condenação por danos morais, pois o mero atraso na entrega da obra não configura dano moral indenizável. O Apelado, devidamente intimado, apresentou Contrarrazões ao Recurso de Apelação, pugnando pelo improvimento do apelo e pela manutenção integral da sentença recorrida, com a majoração dos honorários sucumbenciais. VOTO 1 REQUISITOS DE ADMISSIBILIDADE Analisando os pressupostos de admissibilidade do recurso verifico que estão preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos, razão pela qual CONHEÇO do presente recurso. 2 MÉRITO Em atenta análise aos autos, observa-se, de fato, a existência de atraso na entrega do lote objeto desta lide, considerando o fato de que o prazo máximo fixado no contrato para entrega das obras de implantação e infraestrutura do loteamento seria de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir da data de Registro do Memorial de Loteamento pelo Cartório de Registro de Imóveis, que se deu em 18 de dezembro de 2014, o que, em consequência, implica no prazo final para entrega das obras em 18 de dezembro de 2016. Porém, até a data do ajuizamento da demanda, em 15 de maio de 2018, o apelante não havia cumprido o prazo estipulado no contrato. Analisando a avença e os demais documentos juntados entre os Id’s. 14187270 e 14187274, verifica-se que, na cláusula 10.2 do contrato, consta o prazo para entrega das obras do loteamento. Leia-se. 10.2 Todas as obras de implantação, infraestrutura e complementares citadas no item 10.1, acima, serão realizadas de acordo com o cronograma de obras aprovado pela Prefeitura Municipal de Teresina-PI, ou seja, no prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses, contados a partir da data de Registro do Memorial de Loteamento pelo Cartório de Registro de Imóveis, nos termos da Lei Federal n° 6.766; ressalvada a ocorrência de casos fortuitos ou motivos de força maior, devidamente comprovados. - Id. 14187271, pág. 10 (grifei) Cumpre ressaltar que o contrato em questão jamais estipulou cláusula de tolerância para entrega da obra, de todo modo, ainda que houvesse cláusula neste sentido, que só poderia ser considerada válida, segundo entendimento sumulado do STJ, se o prazo de tolerância fosse de até 180 dias. De tal sorte, ainda assim, o apelante teria ultrapassado o prazo em questão. No mais, o argumento expendido pelo apelante de que a conclusão da obra deu-se dentro do prazo de 04 (quatro) anos previsto no artigo 18, inciso V, da Lei nº 6.766/1979 e que por isso não há excesso de prazo, tenho que a alegação não merece prosperar, tendo em vista que as partes firmaram contrato em que previa o prazo menor de 24 meses para entrega da obra, de sorte que este deve ser o prazo a ser respeitado, já que o contrato faz lei entre as partes. Ademais, o artigo 18, inciso V, da Lei nº 6.766/1979 não regulamenta os prazos estabelecidos entre o comprador e o vendedor para a entrega de terreno vendido em projeto de loteamento, já que o prazo em questão refere-se ao período de tempo em que o empreendedor tem perante a prefeitura local para finalizar as obras do loteamento. Há que se ressaltar que as intempéries enfrentadas pelo apelante relacionam-se às questões inerentes ao risco da própria atividade empresarial que desenvolve, de modo que embargos ao empreendimento ou barreiras administrativas enfrentadas são fortuitos internos e riscos previsíveis da própria atividade empresarial desenvolvida pelo apelante, devendo por eles responder. Nesse tema, é sabido que o fornecedor tem o dever de responder pelos fatos e vícios resultantes de seu empreendimento, independente de culpa, sendo certo que isto é objeto de expressa previsão do art. 14 do CDC. Com efeito, comprovado o atraso na entrega do terreno, tem o apelante o dever de restituir ao apelado o valor integralmente pago pela compra do produto, nos termos do art. 18, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor e do enunciado da Súmula 543 do STJ, devendo, em contrapartida, ser reintegrado na posse direta e indireta do imóvel, para que assim as partes retornem ao status quo ante. Segundo o entendimento pacífico do Superior Tribunal de Justiça, inclusive sedimentado por meio do enunciado da Súmula nº 543, no caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve o fornecedor proceder com a imediata restituição integral das parcelas pagas pelo comprador. Vejamos o inteiro teor da Súmula 543 do STJ. Súmula nº 543/STJ. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. - negritei Assim, o valor a ser restituído deve ser integral, não havendo que se falar em retenção de qualquer natureza, de maneira que o pedido do apelante de retenção de 30% (trinta por cento) dos valores pagos pelos apelados e o pedido de reter o pagamento de taxa de ocupação de 0,5% (meio por cento) do valor do imóvel não podem ser acolhidos, já que a rescisão do contrato deu-se por culpa exclusiva do apelante, quando excedeu o prazo firmado no contrato para a entrega do bem, não podendo reter valores e nem ser compensado pela situação por ele criada. Ademais, a previsão legal de retenção de valores por parte do vendedor em caso de rescisão contratual somente pode ocorrer quando a culpa não for a ele imputada de forma exclusiva, o que não é a hipótese dos autos, uma vez que não houve desistência, inadimplência ou mesmo descumprimento de cláusula contratual pelo comprador, aqui apelado, mas, sim, inadimplemento por parte do vendedor, o que implica na rescisão do contrato, não havendo que se falar em retenção de valores pelo apelante, nos termos da Súmula 543 do STJ. Interessante frisar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que tratando de lote/terreno sem benfeitorias, a taxa de ocupação/fruição não se mostra devida. RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO UNILATERAL. RETORNO. STATUS QUO ANTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. 25%. VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. DÍVIDAS TRIBUTÁRIAS E CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. REEXAME DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ. TERRENO PARA EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. AUSÊNCIA. 1. Ação de resilição contratual de promessa de compra e venda de imóvel residencial, cumulada com devolução de quantias pagas.2. Recurso Especial interposto em: 29/12/2017; concluso ao gabinete em: 03/06/2020. Aplicação do CPC/15.3. O propósito recursal consiste em determinar: a) quem deve ser responsabilizado pelas dívidas tributárias e condominiais incidentes sobre o imóvel durante o período em que durou o contrato desfeito; b) se a compradora pode ser condenada ao pagamento de taxa de ocupação na resilição de contrato de compra e venda de terreno para edificação; e c) qual o percentual das parcelas pagas pelo comprador que pode ser retido pelo vendedor na hipótese de resilição unilateral do contrato de promessa de compra e venda de imóvel residencial.4. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.5. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial são inadmissíveis. 6. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel.7. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes.8. A vedação ao enriquecimento sem causa - que oferece fundamento à previsão da taxa de ocupação - dá origem a uma obrigação de ressarcimento, haja vista representar o nascimento de uma obrigação de indenizar em todas as hipóteses em que, faltando ou vindo a faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem, haverá, como consequência, o dever de restituir o proveito a quem sobre ele tenha o melhor direito.9. São requisitos do nascimento da obrigação em decorrência da vedação ao enriquecimento sem causa: a) enriquecimento de alguém; b) empobrecimento correspondente de outrem; c) relação de causalidade entre ambos. Precedente da Corte Especial.10. O empobrecimento de alguém, requisito para o dever de indenizar relacionado à vedação ao enriquecimento sem causa, corresponde: a) ao deslocamento indevido de um bem já incorporado ao patrimônio do sujeito ao patrimônio de um terceiro; ou b) ao impedimento do ingresso uma vantagem que certa e seguramente adentraria no patrimônio do sujeito e que, sem justificativa, é acrescida a patrimônio alheio.11. Quanto ao que razoavelmente deixou de ganhar o vendedor, o ingresso do citado proveito em seu patrimônio deve ter a característica de ser plausível e verossímil, diante de previsão razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de parâmetro concreto e prévio.12. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência. 13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado. 14. Em contrato de compra e venda de imóvel residencial anterior à Lei 13.786/2018, ausente qualquer peculiaridade que justifique a apreciação da razoabilidade, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes. Precedente da Segunda Seção.15. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, parcialmente provido, apenas para modificar o percentual de retenção das parcelas pagas.(STJ - REsp 1863007/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 23/03/2021, DJe 26/03/2021) negritei Quanto às alegações de impossibilidade rescisão contratual em contratos com cláusula de alienação fiduciária e de que o desfazimento do negócio não possibilita a devolução de valores, nos termos da Lei nº 9.514/1997, estas, igualmente, não prosperam. A existência de pacto acessório de alienação fiduciária em garantia não impede a resolução do contrato por descumprimento contratual pela parte contratada e nem mesmo que os valores sejam integralmente devolvidos ao comprador, mormente porque a situação delineada no caso em espeque é a de rescisão contratual por culpa do vendedor, de modo que inadmitir a devolução dos valores pagos pelo apelado implicaria em enriquecimento sem causa do apelante. Com efeito, não há que se falar em impedimento à rescisão dos contratos em virtude da existência de alienação fiduciária, tendo em vista ter havido descumprimento contratual por parte do apelante. O posicionamento adotado por esta relatoria está alinhado ao entendimento jurisprudencial perfilhado pelos Tribunais Pátrios. Vejamos. EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DA QUANTIA PAGA E DANOS MORAIS - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - LOTEAMENTO -ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA - MULTA CONTRATUAL DEVIDA - DANOS MORAIS - CONFIGURAÇÃO - VALOR DA INDENIZAÇÃO - MANUTENÇÃO. O atraso imotivado na entrega da obra de infraestrutura do loteamento enseja a rescisão do contrato, por culpa exclusiva do vendedor e, consequentemente, impõe-se a restituição integral dos valores pagos pelo apelado, a teor da Súmula nº 543 do STJ. A construtora apelante deve ser condenada a pagar a multa prevista no contrato em razão do atraso na entrega do imóvel. É cabível a indenização por danos morais quando o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento é desarrazoado, frustrando a expectativa do consumidor. O valor da indenização deve ser fixado de acordo com os princípios da proporcionalidade e razoabilidade. (TJ-MG - AC: 10000211476155001 MG, Relator.: Sérgio André da Fonseca Xavier, Data de Julgamento: 09/11/2021, Câmaras Cíveis / 18ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 09/11/2021) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ATRASO NA ENTREGA DE LOTE - CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS - DANOS MORAIS CONFIGURADOS - RECURSO NÃO PROVIDO. - O inadimplemento confere à parte lesada o direito de pedir judicialmente a resolução do contrato, sem prejuízo das perdas e danos, independente de cláusula resolutiva expressa, conforme se extrai da leitura conjunta dos artigos 474 e 475 do Código Civil - Uma vez rescindido o contrato por culpa exclusiva da promitente-vendedora, todos os valores pagos devem ser restituídos - Com relação aos danos morais, é inequívoca a frustração do autor diante da aquisição de um imóvel o qual não lhe foi entregue - A fixação da indenização por danos morais pauta-se pela aplicação dos princípios da razoabilidade e da proporcionalidade, observada a sua dupla finalidade. (TJ-MG - AC: 10074170037431001 MG, Relator: Shirley Fenzi Bertão, Data de Julgamento: 21/10/0019, Data de Publicação: 30/10/2019) Vale destacar que, conforme delineado em linhas anteriores, não houve registro do pacto de alienação fiduciária em garantia, sendo que os ajustes estabelecidos pelas partes ocorreram na forma de instrumento particular unicamente. A Lei 9.514/1997, em seu art. 23, exige, para a concretização da garantia real, o seu devido registro: Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título. Assim, pelo que dos autos consta, não há falar na transferência da propriedade resolúvel aos autores em virtude da ausência de registro do contrato de compra e venda no cartório de imóvel. No que pertine aos danos morais, entendo que o dano sofrido pelos apelados revela-se suficiente a acarretar repercussões de natureza moral, sobretudo porque a situação enfrentada fugiu à normalidade, tendo em vista que o atraso na entrega do lote, à evidência, acarretou-lhe considerável sofrimento, que ultrapassa os meros dissabores da vida cotidiana. Como exposto em outro momento, restou demonstrado nos autos que o apelante deu causa à resolução do contrato, eis que deixou de cumprir com o acordado, ou seja, a compra do imóvel gerou expectativas que foram frustradas pelo atraso na entrega do lote. No que diz respeito à fixação do quantum dos danos morais, é sabido que este deve alicerçar-se no caráter pedagógico para que o causador do dano sofra uma reprimenda pelo ato ilícito praticado, prevenindo novas ocorrências, e no caráter de compensação para que a vítima possa se recompor do dano sofrido e suportado. Desse modo, a indenização por danos morais deverá ser fixada para atender ao duplo objetivo de compensar a vítima e afligir, razoavelmente, o autor do dano, devendo ser averiguada a gravidade do fato, o grau de culpa do ofensor e a situação econômico-financeira dos litigantes, atentando-se para que a indenização não se torne fonte de enriquecimento sem causa, nem seja considerada inexpressiva. Com efeito, quanto ao valor da indenização, levando em consideração as funções ressarcitórias e pedagógicas da indenização, a repercussão do dano e a vedação de que o prejuízo não deve servir de fonte de lucro, tenho que o valor estipulado pelo juízo de 1º grau, no importe de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), conforme a sentença de Id. 14187379, revela-se como proporcional e razoável compreendendo a extensão e a gravidade do dano. 4 DISPOSITIVO
Diante do exposto, CONHEÇO do recurso de apelação, por preencher os pressupostos de admissibilidade. No mérito, NEGO-LHE PROVIMENTO, mantendo a sentença em todos os seus termos. Com fulcro no art. 85, § 1º e § 11º, do CPC, majoro os honorários advocatícios para 12% (doze por cento) do valor da condenação. Intimem-se e cumpra-se. Preclusas as vias impugnativas, dê-se baixa na distribuição. Sessão do Plenário Virtual - 3ª Câmara Especializada Cível - 25/07/2025 a 01/08/2025 - Relator: Des. Agrimar Rodrigues, presidido(a) pelo(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Desembargador(a) RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS. Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO, RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS e JOAO GABRIEL FURTADO BAPTISTA (convocado). Ausência justificada: Des. FERNANDO LOPES E SILVA NETO e Desa. LUCICLEIDE PEREIRA BELO. Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, MARTHA CELINA DE OLIVEIRA NUNES. SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 1 de agosto de 2025. Teresina, data e hora no sistema. Desembargador Agrimar Rodrigues de Araújo Relator