Procedimento Comum Cível 0030710-71.2015.8.18.0140 - TJPI

Procedimento Comum Cível 0030710-71.2015.8.18.0140 - TJPI | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: NILENA MARIA DE BRITO MONTEIRO ARAUJO REU: DECTA ENGENHARIA LTDA, L M EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA, BANCO BRADESCO S.A. SENTENÇA Nilena Maria de Brito Monteiro Araujo ajuizou Ação de Adjudicação compulsória c/c pedido de tutela antecipada em face de DECTA ENGENHARIA LTDA, L.M. Empreendimentos e Participações Ltda e BANCO BRADESCO sob o fundamento de que firmou contrato de promessa de compra e venda com a empresa requerida para aquisição de uma unidade autônoma localizada no edifício Reale Residence (apartamento 1801), nesta cidade. Integralmente pago, tentou transferir o imóvel para o seu nome, quando lhe foi negado pelo cartório, sob a alegativa de existência de hipoteca registrada no referido imóvel. Requereu em sede de tutela antecipada a declaração de impenhorabilidade, inalienabilidade e incomunicabilidade do imóvel e de sua garagem e a intimação do Cartório competente para que se abstenha de proceder qualquer gravame ou restrição. Ao final, pede o cancelamento da hipoteca e do arresto realizados sobre o bem e a transferência de titularidade para o nome do autor, com o devido registro. Devidamente citadas, as requeridas apresentaram contestação. Em seguida, o autor apresentou réplica à contestação, e pugnando pelo julgamento procedente da lide. É o que basta a relatar. Decido. FUNDAMENTAÇÃO: Entendo que o feito comporta julgamento antecipado da lide, na forma do artigo 330, inciso I, do Código de Processo Civil, pois, sendo a questão controvertida unicamente de direito, reputo desnecessária a produção de prova em audiência, na medida em que as circunstâncias fáticas relevantes à formação do convencimento encontram-se documentalmente demonstradas. A adjudicação compulsória tem fundamento no artigo 1.418 do Código Civil e artigo 463 do Código de Processo Civil, sendo cabível quando o promitente comprador comprova o adimplemento integral do contrato e há recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura pública. Nos autos, a autora juntou cópia do contrato de promessa de compra e venda, comprovantes de pagamento, declaração de quitação e demais documentos que demonstram o adimplemento integral do preço. As rés, embora tenham apresentado contestação, não impugnaram de forma eficaz os documentos apresentados, tampouco negaram expressamente que o imóvel tenha sido quitado. Além disso, consta nos autos declaração de confissão de dívida e registros de compromissos firmados entre as partes, além da tentativa infrutífera da autora em obter a lavratura da escritura de forma extrajudicial. Assim, restam preenchidos os requisitos para o acolhimento da pretensão de adjudicação compulsória. No mérito, assiste razão à parte autora. A matéria discutida na presente demanda é questão sumulada pelo Superior Tribunal de Justiça: "Súmula 308: A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Destarte, os efeitos da hipoteca resultante de financiamento imobiliário são ineficazes em relação ao terceiro, adquirente com característica de boa-fé, que pagou pelo imóvel e não participou da avença firmada entre a instituição financeira e a construtora. Imprescindível ainda, esclarecer que o adquirente de unidade habitacional somente é responsável pelo pagamento integral da dívida relativa ao imóvel que adquiriu, não podendo sofrer constrição patrimonial em razão do inadimplemento da empresa construtora perante o Banco financiador do empreendimento. É, pois, nesse sentido que os Tribunais se posicionam: DECISÃO PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 4ª Vara Cível da Comarca de Teresina DA COMARCA DE TERESINA Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0030710-71.2015.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Compra e Venda, Adjudicação Compulsória] Trata-se de recurso especial interposto com apoio no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido por Órgão Colegiado desta Corte, cuja ementa foi lavrada nas seguintes letras: ADMINISTRATIVO. SFH. ADJUDICAÇÃO. EFEITOS. 1. Inicialmente, observo serem irrelevantes quaisquer considerações acerca da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso. Isso porque não há qualquer relação contratual entre a autora e a CEF, do que decorre a ausência de relação de consumo entre as partes. A presente lide surgiu em decorrência da formulação de dois contratos, um entre os autores e a empresa MC Const. Civis Ltda., e outro entre a MC Const. Civis Ltda. e a CEF, tendo por objeto, ainda que indiretamente, o imóvel de propriedade dos autores. De qualquer forma, mesmo que o Código de Defesa do Consumidor fosse aplicável a qualquer destes contratos, não haveria como se atrair a sua aplicabilidade ao caso concreto, uma vez que, conforme já referido, não há efetivamente qualquer relação contratual direta entre as partes da lide. Feitos estes esclarecimentos, passo a examinar o mérito propriamente dito da ação. A hipoteca é direito real de garantia e como tal vincula imediatamente o bem gravado, "que fica sujeito à solução do débito, sendo, ainda, oponível erga omnes, gerando para o credor hipotecário o direito de sequela e a excussão da coisa onerada, para se pagar, preferencialmente, com sua venda judicial" (DINIZ, Maria Helena. "Curso de Direito Civil Brasileiro". 4º. Vol. São Paulo: Saraiva, 1999. p. 442). No presente caso, entretanto, o contrato firmado entre a instituição financeira e a construtora (vendedora) tinha por finalidade a construção de um edifício constituído de várias unidades autônomas a serem comercializadas a terceiros, tendo aquela primeira plena ciência deste desiderato, conforme se conclui da leitura do referido pacto. Isto é, a CEF sabia de antemão que os apartamentos financiados por ela seriam colocados à venda no mercado imobiliário. Conhecedora do propósito contratual e de suas consequências, deveria a ré CEF ter adotado todas as cautelas necessárias à garantia do seu negócio, bem como à preservação do direito de terceiro de boa-fé. Sobre o tema, a jurisprudência pátria consolidou-se no sentido de que a hipoteca decorrente de contrato de financiamento celebrado entre o agente financeiro e a empresa construtora não possui eficácia perante os promitentes compradores do imóvel. Tal entendimento restou consolidado na Súmula 308/STJ, que assim dispõe: "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel." Sendo assim, uma vez adimplida a dívida decorrente da promessa de compra e venda celebrada entre a construtora e os adquirentes do imóvel, deve a primeira promover a transferência do imóvel aos compradores, sem a incidência de qualquer ônus ou gravame. No caso, é evidente o conflito de interesses existente entre o agente financeiro, que financiou a construção do imóvel e se verá destituído da única garantia real existente para o adimplemento da dívida, e a compradora do imóvel, que cumpriu integralmente suas obrigações e estava de boa-fé. A orientação jurisprudencial consolidada na Súmula 308/STJ, deparando-se com este conflito de interesses, optou por prestigiar os terceiros de boa-fé, dando proteção ao direito social representado pela moradia, constitucionalmente assegurado, sem afetar, ao menos em tese, o crédito existente em favor do agente financeiro, embora reduzindo as garantias de pagamento deste débito. Observe-se que essa orientação prevalece mesmo no caso dos autos onde o terceiro de boa-fé adquiriu o imóvel em momento posterior à instituição da hipoteca. Nesse sentido decisão recente do STJ: "RECURSOS ESPECIAIS. FINANCIAMENTO PARA CONSTRUÇÃO. SFH. HIPOTECA. TERCEIROS ADQUIRENTES DE UNIDADES IMOBILIÁRIAS. CANCELAMENTO DA GARANTIA. PRECEDENTE DO STJ." A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel "(verbete n. 308/STJ). Ineficaz a hipoteca perante os terceiros adquirentes, não há possibilidade de o banco credor exercer o seu direito sobre ela, dando-se, via de consequência, o perecimento da citada garantia, nos termos dos arts. 77 e 78 do Código Civil de 1916, possibilitando o seu cancelamento. Recurso do BANESPA S/A não conhecido e recurso de Francesco e Maria Nardi parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido. (REsp 576150/SP, Rel. Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA, julgado em 28.06.2005, DJ 10.10.2005 p. 374)" No presente contexto, não vejo qualquer razão para afastar o entendimento jurisprudencial acima referido. Esclareço que o fato de a autora ter ciência do gravame que recaía sobre a unidade em aquisição não lhe retira a condição de adquirente de boa-fé, porquanto confiou na fiel execução do contrato no qual constava a obrigação da construtora de quitar o débito hipotecário, permitindo, com isso, o levantamento da hipoteca. Deixando a construtora MC Const. Civis Ltda. de repassar à CEF os valores por ela devidos, deverá a CEF promover a cobrança da dívida em face da construtora, por qualquer meio legal que entender adequado, restando impossibilitada, contudo, a execução da hipoteca constituída sobre o imóvel de propriedade da autora. Desse modo, entendo que a parte autora - adquirente de boa-fé - não pode sofrer o pesado ônus de arcar com o pactuado entre a vendedora e a instituição financeira e com a falta de cautela desta última em face daquela, sobretudo porque o agente financiador tinha pleno conhecimento da futura comercialização a terceiros das unidades que seriam construídas com os respectivos recursos. Nesse sentido: CIVIL. CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIO. CONTRATO DE FINANCIAMENTODESCUMPRIDO PELA CONSTRUTORA. LIBERAÇÃO DA HIPOTECA RELATIVA ÀS UNIDADES AUTÔNOMAS COMERCIALIZADAS. PEDIDO DE OUTORGA DE ESCRITURAPÚBLICA DIRIGIDO A UM DOS LITISCONSORTES PASSIVOS. 1 - As restrições impostas pela hipoteca não subsistem em relação aos terceiros de boa-fé, que pagaram integralmente o preço das unidades autônomas comercializadas.2 - Isento o autor de responsabilidade pelo pagamento da dívida contraída pela Construtora junto ao agente financeiro, liberada a hipoteca incidente na unidade adquirida.3 - Impossibilidade de análise de pedido relacionado a apenas um dos litisconsortes passivos. 4 - A Justiça Federal não é competente para julgar pedido de condenação da construtora a outorgar escritura de compra e venda ao autor. (AC 2004.70.09.000180-8, publicado em: 25/05/2006, pág. 765, Relator Loraci Flores De Lima). 2. Agravo a que se nega provimento. Sustenta a parte recorrente que o acórdão contrariou o disposto no art. 1.419 do Código Civil, de 2002, pois declarou que a hipoteca que grava o imóvel adquirido pelos recorridos deixou de incidir a partir da quitação destes para com a incorporadora, descaracterizando o instituto da hipoteca, tornando-o sem efeito e maculando a essência delineada pelo legislador destituindo a mutuante de qualquer garantia à realização do seu crédito, assim como o direito de sequela. Aponta, inclusive, divergência jurisprudencial. A pretensão não merece trânsito, pois o acórdão impugnado harmoniza-se com a jurisprudência consolidada no Superior Tribunal de Justiça, incidindo, na espécie, o óbice da Súmula 83 (não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida) que se aplica também ao permissivo do artigo1055, inciso III, alínea a, da Constituição Federall. Nessa direção, os seguintes precedentes do STJ: CIVIL E PROCESSUAL. PRIMEIRO RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO POR SER PREMATURO. INTERPOSIÇÃO ANTERIOR AO JULGAMENTO DOS EMBARGOS DECLARATÓRIOS. NÃO-EXAURIMENTO DA INSTÂNCIA ORDINÁRIA. AUSÊNCIA DE RENOVAÇÃO. PRECEDENTES DO STJ. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL DADO EM HIPOTECA PELA CONSTRUTORA A AGENTE FINANCEIRO. QUITAÇÃO DO PREÇO PELO ADQUIRENTE. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. LIBERAÇÃO DO ÔNUS REAL. DEMANDA MOVIDA CONTRA A INCORPORADORA E O AGENTE FINANCIADOR. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. CPC, ART. 47. SÚMULA N. 308-STJ. DANOS MATERIAIS. PROVA DO PREJUÍZO INEXISTENTE. RECURSO ESPECIAL. SÚMULA N. 7-STJ. PROVIMENTO PARCIAL DO SEGUNDO ESPECIAL. I. Estando pendente o julgamento dos aclaratórios, é inoportuna a interposição do recurso especial, vez que não houve o necessário exaurimento da instância. Precedentes do STJ. II. Deve o banco financiador, que detém a hipoteca, figurar no polo passivo da lide, na condição de litisconsorte necessário, sob pena de tornar-se inexequível o julgado, que determinou a liberação do gravame. III. "A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" - Súmula 308 -STJ. IV. Desacolhidos os danos materiais pelas instâncias ordinárias, por ausência de efetiva demonstração dos prejuízos, a controvérsia recai no reexame fático, vedado ao STJ por força da Súmula n. 7. (STJ, Quarta Turma, REsp 625091/RJ, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, DJe 08.03.2010). AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL. DIREITO DAS COISAS. DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. GARANTIA. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO PELO PROMITENTE COMPRADOR. (SÚMULA 308/STJ) RECURSO IMPROVIDO. 1. O recorrente não cuidou de trazer qualquer subsídio capaz de alterar os fundamentos da decisão impugnada. 2. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, antes ou depois da alienação da unidade autônoma do empreendimento, não tem eficácia para o adquirente (Súmula 308/STJ). 3. Agravo regimental improvido. (STJ, Terceira Turma, AgRg no Ag 986302/RS, Rel. Ministro Massami Uyeda, DJe 03.12.2008). Ante o exposto, não admito o recurso especial. Intimem-se Porto Alegre/RS, 11 de outubro de 2010. Des. Federal VILSON DARÓS Presidente (RECURSO ESPECIAL EM AC Nº 2005.70.00.008556-0/PR) DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. SFH. CONTRATO DE FINANCIAMENTO. UNIDADE DE APARTAMENTOS. HIPOTECA CONSTITUÍDA SOBRE IMÓVEL JÁ PROMETIDO À VENDA E QUITADO. INVALIDADE. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. OFENSA. CARACTERIZAÇÃO. ENCOL. NEGLIGÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. [...] III - Consoante já decidiu esta Corte: "é negligente a instituição financeira que não observa a situação do empreendimento ao conceder financiamento hipotecário para edificar um prédio de apartamentos". Da mesma forma, "ao celebrar o contrato de financiamento, facilmente poderia o banco inteirar-se das condições dos imóveis, necessariamente destinados à venda, já oferecidos ao público e, no caso, com preço total ou parcialmente pago pelos terceiros adquirentes de boa-fé". (Precedentes: REsp nº 239.968/DF, DJ de 04.02.2002 e REsp nº 287.774/DF, DJ de 02.04.2001 e EDResp. nº 415.667/SP, de 21.06.04).Recurso especial não conhecido. (STJ, 3.ª Turma, REsp 617045-GO, unânime, rel. min. Castro Filho, j. 28/10/2004, in DJU 17/12/2004, p. 539) in: www.stj.jus.br acesso em 27 de maio de 2009. DIREITO CIVIL. HIPOTECA CONSTITUÍDA SOBRE IMÓVEIS PROMETIDOS À VENDA E QUITADOS. INVIABILIDADE. NEGLIGÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. NÃO OBSERVÂNCIA DA SITUAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. [...] - A entidade financeira, ao celebrar contratos de financiamento, deve inteirar-se sobre a situação dos imóveis, destinados à venda, já oferecidos ao público. Se observar tal cuidado, apurará, facilmente, quais os que foram prometidos à venda e a proporção em que foram pagos. (STJ, 3.ª Turma, REsp 418040-SC, unânime, rel. min. Humberto Gomes de Barros, j. 20/4/2004, in DJU 10/5/2004, p. 273) in: www.stj.jus.br acesso em 27 de maio de 2009. DIREITO CIVIL. HIPOTECA CONSTITUÍDA SOBRE IMÓVEL JÁ PROMETIDO À VENDA E QUITADO. INVALIDADE. ENCOL. NEGLIGÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INOBSERVÂNCIA DA SITUAÇÃO DO EMPREENDIMENTO. PRECEDENTE.RECURSO DESACOLHIDO. [...] II - É negligente a instituição financeira que não observa a situação do empreendimento ao conceder financiamento hipotecário para edificar um prédio de apartamentos, principalmente se a hipoteca se deu dois meses antes da concessão do habite-se, quando já era razoável supor que o prédio estivesse concluído, não sendo igualmente razoável que a obra se tenha edificado nesse reduzido período de tempo. III - É da jurisprudência desta Corte que, "ao celebrar o contrato de financiamento, facilmente poderia o banco inteirar-se das condições dos imóveis, necessariamente destinados à venda, já oferecidos ao público e, no caso, com preço total ou parcialmente pago pelos terceiros adquirentes de boa fé". (STJ, 4.ª Turma, REsp 329968-DF, unânime, rel. min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, j. 9/10/2001, in DJU 4/2/2002, p. 394) in: www.stj.jus.br acesso em 27 de maio de 2009. Demonstrada a quitação integral do preço ajustado entre a parte autora e a construtora (fato incontroverso), imperiosa se faz a baixa da hipoteca referente ao imóvel objeto da presente lide, por ser ineficaz perante o consumidor, decorrendo, por consequência, a transferência de domínio. Em respeito ao princípio da efetividade do processo, ante as provas inequívocas apresentadas, corroborada pela aplicação da súmula 308 do STJ, a qual torna ineficaz a hipoteca em face do adquirente, bem como pelo receio de ocorrência de dano irreparável, caso o imóvel em litígio, ainda agregado ao patrimônio da empresa DECTA, venha a ser objeto de penhora para assegurar as suas dívidas, que segundo é público e notório, estão sendo executadas, concedo a antecipação de tutela, com fulcro no art. 300, Código de Processo Civil. Com relação aos embargos de declaração apresentados pela parte autora verifico que houve realmente erro desse juízo. Entretanto os embargos perderam seu objeto, em razão da análise do mérito da lide em relação aos demais requeridos. DISPOSITIVO: Forte no exposto, considerando tudo o que consta nos autos julgo procedente os pedidos, nos termos do art. 487, I do CPC, com resolução do mérito, declarando a ineficácia do negócio jurídico firmado entre a empresa DECTA ENGENHARIA LTDA e o BANCO BRADESCO S/A, exclusivamente com relação à parte autora, para reconhecer, nos termos da súmula 308 do STJ, a ineficácia da hipoteca no imóvel identificado como apartamento nº 1801, no Edifício Reale Residence. Determino ao Banco Bradesco S/A que ultime providências no sentido de cancelar a hipoteca lançada junto ao registro do imóvel, no prazo de 20 (vinte) dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais) até o limite de 90 dias. Considerando o princípio da causalidade, condeno a requerida DECTA à restituição do valor antecipado pelo Autor a título de custas e ainda honorários de sucumbência ao advogado da autora, os quais fixo no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, considerando a baixa complexidade da matéria e natureza da causa. Após a demonstração nos autos de comprovante de cancelamento da hipoteca, determino a expedição de Carta de Adjudicação do imóvel, em favor da autora. Publique-se. Registre-se. Intime-se. Cumpra-se. TERESINA-PI, 2 de junho de 2025. Juiz(a) de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Teresina

03/06/2025, 00:00

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Baixa Definitiva

Arquivado Definitivamente

Arquivado Definitivamente

Juntada de Petição de certidão

Recebidos os autos

Remetidos os Autos (em grau de recurso) para à Instância Superior

Expedição de Certidão.

Juntada de certidão

Juntada de Petição de petição (outras)

Decorrido prazo de BANCO BRADESCO S.A. em 08/10/2025 23:59.

Juntada de Petição de contrarrazões da apelação

Juntada de Petição de manifestação

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 16/09/2025

Publicado Intimação em 17/09/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 16/09/2025

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