Procedimento Comum Cível 0800789-96.2017.8.18.0032 - TJPI

Procedimento Comum Cível 0800789-96.2017.8.18.0032 - TJPI | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA AUTOR: CELIO DA LUZ REIS REU: CAIXA CONSORCIOS S.A. ADMINISTRADORA DE CONSORCIOS, SANCLAIR SANTANA TORRES, JAIR PEREIRA DA COSTA, MARIA DULCE GOMES SENTENÇA PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 2ª Vara da Comarca de Picos DA COMARCA DE PICOS Rua Professor Porfírio Bispo de Sousa, DNER, PICOS - PI - CEP: 64607-470 PROCESSO Nº: 0800789-96.2017.8.18.0032 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Alienação Fiduciária] Vistos etc. I – RELATÓRIO CÉLIO DA LUZ REIS, qualificado nos autos, ajuizou Ação de Anulação de Ato Jurídico c/c Pedido de Antecipação de Tutela de Urgência e Evidência (Processo nº 0800789-96.2017.8.18.0032) em face da CAIXA CONSÓRCIOS S/A. ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS, de SANCLAIR SANT'ANA TORRES, de JAIR PEREIRA DA COSTA e de MARIA DULCE GOMES, todos qualificados nos autos, alegando, em síntese, que celebrou contrato de consórcio com a primeira requerida, tendo adimplido 103 (cento e três) parcelas de um total de 110 (cento e dez) parcelas contratadas, o que representa 94% (noventa e quatro por cento) do valor total do contrato. Sustentou que, apesar do substancial adimplemento contratual, seu bem imóvel foi levado à leilão público, tendo sido arrematado pelos segundo e terceiro requeridos pelo valor de R$ 26.000,00 (vinte e seis mil reais), quando o imóvel fora avaliado em R$ 170.050,00 (cento e setenta mil e cinquenta reais). Argumentou que o leilão deve ser anulado por configurar adimplemento substancial, que impede a rescisão contratual, e por caracterizar preço vil, que ofende o princípio da proporcionalidade e da boa-fé objetiva. Postulou a declaração de nulidade do leilão realizado, a manutenção de sua posse sobre o imóvel e a condenação da administradora de consórcios em danos morais e materiais. Citada, a CAIXA CONSÓRCIOS S/A. apresentou contestação sustentando a legalidade do procedimento de leilão, a regularidade da rescisão contratual fundada no inadimplemento e a ausência de caracterização de adimplemento substancial, argumentando que o contrato expressamente prevê a possibilidade de rescisão em caso de mora. Os corréus SANCLAIR SANT'ANA TORRES e JAIR PEREIRA DA COSTA contestaram alegando serem terceiros de boa-fé que arremataram o imóvel em leilão público regular, tendo pago o lance de R$ 26.000,00 (vinte e seis mil reais) conforme as regras do certame, inexistindo qualquer vício que pudesse ser atribuído aos arrematantes. A corré MARIA DULCE GOMES foi citada e ofertou defesa acompanhando os argumentos apresentados pelos demais réus. O autor apresentou réplica reiterando os termos da inicial e reforçando que o pagamento de 94% (noventa e quatro por cento) das parcelas caracteriza adimplemento substancial, além de demonstrar que o preço de arrematação representa apenas 15,29% (quinze vírgula vinte e nove por cento) do valor avaliado do imóvel, configurando preço vil. Paralelamente, tramitou neste Juízo a Ação de Imissão de Posse nº 0002769-48.2016.8.18.0032, ajuizada por SANCLAIR SANT'ANA TORRES e JAIR PEREIRA DA COSTA em face de CÉLIO DA LUZ REIS, na qual os autores, na qualidade de arrematantes do imóvel objeto do leilão, pleitearam a imissão na posse do bem imóvel arrematado. Citado, CÉLIO DA LUZ REIS apresentou contestação sustentando que o leilão que originou a arrematação é nulo pelos mesmos fundamentos articulados na ação de anulação de ato jurídico, não havendo como deferir a imissão de posse fundada em título nulo. Os autores apresentaram réplica insistindo no direito à imissão de posse fundada na regular arrematação em leilão público. Por decisão judicial, foi decretada a conexão entre os processos nº 0800789-96.2017.8.18.0032 e nº 0002769-48.2016.8.18.0032 em razão da evidente relação de prejudicialidade entre as demandas, determinando-se o julgamento conjunto. Durante a instrução processual, foram produzidas provas documentais demonstrando o histórico de pagamentos realizados pelo autor CÉLIO DA LUZ REIS junto à administradora de consórcios, a realização do leilão público, a arrematação do imóvel pelos corréus SANCLAIR SANT'ANA TORRES e JAIR PEREIRA DA COSTA pelo valor de R$ 26.000,00 (vinte e seis mil reais) e a avaliação judicial do imóvel no valor de R$ 170.050,00 (cento e setenta mil e cinquenta reais). Especificadas as provas, as partes pugnaram pelo julgamento antecipado da lide. É o relatório. DECIDO. II – FUNDAMENTAÇÃO Preliminarmente, observo que não há questões processuais pendentes de apreciação, estando os autos em ordem e as partes devidamente representadas. A conexão entre os processos é manifesta, uma vez que a ação de imissão de posse tem como fundamento a arrematação do imóvel em leilão, cuja validade é objeto da ação anulatória. A solução de uma demanda é prejudicial à outra, impondo-se o julgamento conjunto. Passo à análise do mérito. A controvérsia central cinge-se à validade do leilão público realizado pela administradora de consórcios, que resultou na arrematação do imóvel de propriedade de CÉLIO DA LUZ REIS pelos corréus SANCLAIR SANT'ANA TORRES e JAIR PEREIRA DA COSTA. São três os pontos controvertidos: a caracterização de adimplemento substancial do contrato de consórcio; a configuração de preço vil na arrematação; e o direito dos arrematantes à imissão na posse do imóvel. Dentro desse contexto, a teoria do adimplemento substancial constitui construção doutrinária e jurisprudencial que limita o exercício do direito potestativo de resolução contratual quando o devedor já houver cumprido parcela substancial da obrigação, de modo que a rescisão do negócio jurídico representaria enriquecimento sem causa do credor e violação aos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao abuso de direito. Assim, quando o devedor já adimpliu parte expressiva da obrigação contratual, aproximando-se do cumprimento integral, a resolução do contrato revela-se desproporcional e contrária à boa-fé, devendo o credor contentar-se com o equivalente ao valor em aberto, acrescido de juros, correção monetária e eventual cláusula penal. No caso concreto, restou incontroverso que o autor CÉLIO DA LUZ REIS quitou 103 (cento e três) parcelas de um total de 110 (cento e dez) parcelas contratadas, o que representa o percentual de 93,63% (noventa e três vírgula sessenta e três por cento) do contrato, de modo que tal percentual revela-se inequivocamente substancial e próximo da integralidade da obrigação. A jurisprudência consolidada dos Tribunais pátrios tem reconhecido a caracterização de adimplemento substancial quando o devedor quita percentual superior a 80% (oitenta por cento) do contrato. Nesse sentido, destaco os seguintes precedentes que amparam a presente decisão: RECURSO – APELAÇÃO CÍVEL – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA – BUSCA E APREENSÃO – ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. Inadimplido parcialmente o contratante adimpliu 49 (quarenta e nove) parcelas das 60 (sessenta parcelas) contratadas, valor correspondente a mais de 80%, melhor distribuídos as verbas sucumbenciais. (TJSP. Apelação Cível 1008804 RJ, São José do Rio Pardo - Vigésima Primeira Câmara de Direito Privado, Julgado em: 10/11/2016, Data de Julgamento: 10/11/2016, Data de Registro: 10/11/2016) AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Inadimplemento parcial. Ação de busca e apreensão com fundamento na alienação fiduciária. Devedora que pagou a maior parte da dívida. Origem inadimplemento fiduciária parcelada. Alienação de adimplemento substancial. Co-credor tem de se contentar não com a busca e apreensão, mas sim com aquilo que falta, vez que já houve o pagamento de 80%. Busca e apreensão dos veículos objeto da relação CCB que deve cessar. Pagamento. Decisão de 70% da CCB 112406 que não dá ensejo à aplicação da busca e apreensão. (TJSP. Agravo de Instrumento 2146333-28.2016.8.26.0000; Relator (a): AZUMA NISHI; Órgão Julgador: 25ª Câmara de Direito Privado; Foro Vara Cível; Data de Julgamento: 03/08/2017, Data de Registro: 03/08/2017) DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em Exame. 1. Rescisão de pagamento parcelado. 2. Pagamento de 96% das prestações. 3. Caracterização e reintegração de posse, com condenação dos apelados ao pagamento de taxa de ocupação, tributos e encargos, custas processuais e honorários advocatícios. II. Questão em Discussão 2. A questão em discussão no feito em exame restringe-se a definir se a rescisão contratual e a reintegração de posse se prestam de rigor quando o pagamento de 96% das parcelas desde a celebração do vínculo contratual até a data do III. Razões de Decidir. 3. Aplicação da teoria do adimplemento substancial, que preza pela preservação do vínculo contratual quando a maior parte das obrigações foi cumprida, conforme Enunciado nº 361 da IV Jornada de Direito Civil promovida pelo CJF/STJ, assim como os princípios da boa-fé, da função social do contrato e da proporcionalidade. 4. Condenação dos autores ao pagamento de valores para compensar a ocupação do imóvel e o prejuízo do autor. 5. Súmula 589 do STJ. IV. Dispositivo. Recurso de apelação conhecido e julgamento: 1. A teoria do adimplemento substancial impede a rescisão contratual quando mais de 90% das parcelas já tiverem sido pagas, devendo a execução da satisfação residual ser a proposta adequada pela Jurisprudência Citada: STJ, AgInt no AREsp: 2229914 RN 2023/0011038-0, Rel. Min. Antônio Carlos Ferreira, 4ª T., Quarta Turma, J.: 14.08.2023, DJe 18.08.2023. (TJSP, Apelação Cível 1023568 Campinas 6ª Câmara de Direito Privado, Rel.: PAULO ALCIDES, J.: 14.08.2023, DJ 18.08.2023. (TJSP, Apelação Cível 1001925-56.2023.8.26.0229, Relator: (a): Mônica de Carvalho, Órgão Julgador: 14 Câmara de Direito Privado, Foro de Boituvaúva- 2ª Vara Cível, Data de Julgamento: 07/10/2025, Data de Registro: 07/10/2025) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. PAGAMENTO DE MAIS DE 90% DO VALOR CONTRATADO. PONDERAÇÃO DO PRINCÍPIO DA PROPORCIONALIDADE, RAZOABILIDADE E BOA-FÉ. Quando adimplido 90% do valor contratado, este Tribunal já se manifestou no sentido de aplicar a Teoria do Adimplemento Substancial nos contratos de alienação fiduciária. – No caso, restou comprovado que a parte deixou de pagar apenas uma parcela, assim, observando-se a Teoria do Adimplemento Substancial. Recurso provido. (TJPR – 18ª Câmara Cível – 0044052-19.2018.8.16.0000 – Assis Chateaubriand – Rel.: DESEMBARGADOR RÉGIS SANSEVERINO DE MACEDO– J. 31.05.2018) No presente caso, com o adimplemento de 103 das 110 parcelas contratadas, representando 93,63% (noventa e três vírgula sessenta e três por cento) do total, caracteriza-se inequivocamente o adimplemento substancial, circunstância que impede a resolução do contrato e, por consequência, a realização de leilão do imóvel para quitação do débito remanescente. A administradora de consórcios deveria ter-se contentado com a cobrança do saldo devedor remanescente, acrescido de juros, correção monetária e eventual cláusula penal prevista contratualmente, mas não poderia ter promovido a excussão do bem mediante leilão público, sob pena de enriquecimento ilícito e violação da boa-fé objetiva. Ainda que ocorresse a superação da questão do adimplemento substancial, o que não é o caso, verifica-se que o leilão realizado padece de vício insanável consubstanciado no preço vil da arrematação. O imóvel objeto do leilão foi avaliado judicialmente em R$ 170.050,00 (cento e setenta mil reais), conforme laudo pericial acostado aos autos. Entretanto, o bem foi arrematado pelo valor de R$ 26.000,00 (vinte e seis mil reais), o que representa apenas 15,29% (quinze vírgula vinte e nove por cento) do valor de avaliação. O instituto do preço vil caracteriza-se quando o valor de arrematação é manifestamente desproporcional ao valor real do bem, configurando locupletamento ilícito em detrimento do devedor e violação aos princípios da proporcionalidade, razoabilidade e boa-fé objetiva. A doutrina e a jurisprudência têm reconhecido como preço vil a arrematação por valor inferior a 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação do bem, especialmente quando não há justificativa razoável para a discrepância entre o valor real e o valor de arrematação. No caso concreto, a diferença entre o valor de avaliação (R$ 170.050,00 – cento e setenta mil reais) e o valor de arrematação (R$ 26.000,00 – vinte e seis mil reais) é exorbitante, caracterizando evidente prejuízo ao devedor e enriquecimento sem causa dos arrematantes e da credora. A conjugação do adimplemento substancial (93,63% do contrato quitado) com o preço vil da arrematação (apenas 15,29% do valor real) demonstra a manifesta desproporção e abusividade do procedimento adotado pela administradora de consórcios, impondo-se a declaração de nulidade do leilão realizado. Dito isso, os corréus SANCLAIR SANT'ANA TORRES e JAIR PEREIRA DA COSTA sustentaram que agiram como terceiros de boa-fé ao arrematar o imóvel em leilão público regular, não podendo ser prejudicados pela eventual nulidade do certame. Conquanto seja verdadeira a premissa de que terceiros de boa-fé devem ter seus direitos resguardados, no caso concreto a boa-fé dos arrematantes não pode prevalecer sobre o direito do devedor que adimpliu substancialmente o contrato e teve seu patrimônio excutido de forma manifestamente desproporcional. A boa-fé não pode ser invocada para manter situação jurídica constituída em flagrante violação aos princípios da proporcionalidade, razoabilidade e boa-fé objetiva. O sistema jurídico não pode chancelar o enriquecimento ilícito fundado em aparência de legalidade. Ademais, tratando-se de leilão público com preço vil manifesto (arrematação por apenas 15,29% do valor de avaliação), é razoável presumir que os arrematantes tinham ciência da desproporção entre o valor ofertado e o valor real do imóvel, circunstância que afasta a alegada boa-fé. Assim, a declaração de nulidade do leilão não viola direito adquirido dos arrematantes, mas apenas reconhece a invalidade de ato jurídico praticado em desconformidade com os princípios jurídicos fundamentais. Já a ação de imissão de posse ajuizada por SANCLAIR SANT'ANA TORRES e JAIR PEREIRA DA COSTA em face de CÉLIO DA LUZ REIS (Processo nº 0002769-48.2016.8.18.0032) tem como causa de pedir a arrematação do imóvel em leilão público. Declarada a nulidade do leilão nos autos da ação anulatória (Processo nº 0800789-96.2017.8.18.0032), o título que fundamenta o pedido de imissão de posse desaparece do mundo jurídico, tornando-se insubsistente a pretensão dos autores. Com efeito, a imissão de posse pressupõe a existência de título hábil que confira ao requerente o direito à posse do imóvel. Anulado o leilão que originou a arrematação, inexiste título que justifique a pretensão possessória. Destarte, a procedência da ação anulatória implica necessariamente a improcedência da ação de imissão de posse, eis que ninguém pode adquirir direito fundado em ato jurídico nulo. Nesse passo, verifica-se que o leilão realizado pela CAIXA CONSÓRCIOS S/A. padece de nulidade em razão do adimplemento substancial do contrato por parte do devedor CÉLIO DA LUZ REIS (93,63% das parcelas quitadas) e em razão do preço vil da arrematação (apenas 15,29% do valor de avaliação do imóvel). A declaração de nulidade do leilão impõe, como consequência lógica e jurídica, a improcedência da ação de imissão de posse ajuizada pelos arrematantes, uma vez que o título em que se funda a pretensão possessória é nulo. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, considerando a fundamentação supra e disposto no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por CÉLIO DA LUZ REIS em face de CAIXA CONSÓRCIOS S/A. ADMINISTRADORA DE CONSÓRCIOS, SANCLAIR SANT'ANA TORRES, JAIR PEREIRA DA COSTA e MARIA DULCE GOMES no Processo nº 0800789-96.2017.8.18.0032, para declarar a nulidade do leilão público realizado, determinando o restabelecimento da situação anterior, com a manutenção do autor na posse do imóvel objeto da lide, em consequência, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado por SANCLAIR SANT'ANA TORRES e JAIR PEREIRA DA COSTA em face de CÉLIO DA LUZ REIS no Processo nº 0002769-48.2016.8.18.0032, indeferindo a pretensão de imissão na posse do imóvel, ante a nulidade do título que fundamenta a pretensão. AUTORIZO a CAIXA CONSÓRCIOS S/A. a cobrar pelos meios ordinários o saldo devedor remanescente do contrato de consórcio, acrescido de juros moratórios, correção monetária e cláusula penal, nos termos do contrato, vedada a excussão do bem imóvel mediante novo leilão. AUTORIZO que as quantias eventualmente pagas pelos arrematantes a título de lance de arrematação deverão ser restituídas pela CAIXA CONSÓRCIOS S/A., devidamente corrigidas monetariamente pelo IPCA-E desde a data do pagamento e acrescidas de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação. CONDENO a CAIXA CONSÓRCIOS S/A., SANCLAIR SANT'ANA TORRES, JAIR PEREIRA DA COSTA e MARIA DULCE GOMES, de forma solidária, ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos do autor CÉLIO DA LUZ REIS, que fixo em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa do processo nº 0800789-96.2017.8.18.0032, nos termos do art. 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil. CONDENO SANCLAIR SANT'ANA TORRES e JAIR PEREIRA DA COSTA ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono de CÉLIO DA LUZ REIS, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa do processo nº 0002769-48.2016.8.18.0032, nos termos do art. 85, parágrafo 2º, do Código de Processo Civil, considerando os critérios do parágrafo 2º do referido artigo. CONDENO em custas processuais os vencidos, na proporção de 70% a CAIXA CONSÓRCIOS S/A., e 30% SANCLAIR SANT'ANA TORRES, JAIR PEREIRA DA COSTA e MARIA DULCE GOMES, observando-se o maior grau de responsabilização pela demanda. Transitada em julgado, arquive-se com baixa na distribuição. PRI e cumpra-se. PICOS-PI, 20 de novembro de 2025. Juiz(a) de Direito da 2ª Vara da Comarca de Picos

21/11/2025, 00:00

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Partes do Processo(6)

Advogados / Representantes(9)

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 14/05/2026

Publicado Sentença em 15/05/2026.

Expedição de Outros documentos.

Expedição de Outros documentos.

Embargos de Declaração Acolhidos em Parte

Expedição de Outros documentos.

Decorrido prazo de CNP CONSORCIO S.A. ADMINISTRADORA DE CONSORCIOS em 07/04/2026 23:59.

Expedição de Certidão.

Conclusos para julgamento

Juntada de Petição de petição (outras)

Juntada de Petição de petição (outras)

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 18/03/2026

Publicado Intimação em 19/03/2026.

Expedição de Outros documentos.

Expedição de Outros documentos.

Todas as movimentações(148)

Todos os documentos(17)