Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: SOCIEDADE RECREATIVA CLUBE DOS 100, TETTO ENGENHARIA LTDA, MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA Advogado do(a)
APELANTE: IVAN ISAAC FERREIRA FILHO - BA14534-A Advogados do(a)
APELANTE: DARLLA KALLYANNE RIBEIRO BRITO CARVALHO - PI21989, FRANCISCO ALEXANDRE BARBOSA DIAS - PI4248-A, ICORACI CARVALHO MOURA - PI20916, SIGIFROI MORENO FILHO - PI2425-A
APELADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES SA, SOCIEDADE RECREATIVA CLUBE DOS 100, TETTO ENGENHARIA LTDA Advogado do(a)
APELADO: IVAN ISAAC FERREIRA FILHO - BA14534-A Advogados do(a)
APELADO: DARLLA KALLYANNE RIBEIRO BRITO CARVALHO - PI21989, FRANCISCO ALEXANDRE BARBOSA DIAS - PI4248-A, ICORACI CARVALHO MOURA - PI20916, SIGIFROI MORENO FILHO - PI2425-A RELATOR(A): Desembargador AGRIMAR RODRIGUES DE ARAÚJO EMENTA DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL A TERCEIRO DE BOA-FÉ. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RECONVENÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DO SINAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. MULTA CONTRATUAL. RECURSO DA MRV DESPROVIDO E RECURSO DO CLUBE DOS 100 PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelações cíveis interpostas por MRV Engenharia e Participações S/A e Sociedade Recreativa Clube dos 100 contra sentença que extinguiu, sem resolução do mérito, a ação principal de adjudicação compulsória e a reconvenção. A MRV sustentou possuir direito à adjudicação do imóvel e à condenação da associação por inadimplemento contratual. O Clube dos 100 pleiteou o prosseguimento e procedência da reconvenção para reconhecimento da rescisão contratual por culpa exclusiva da construtora, com condenação ao pagamento de multa contratual e perdas e danos. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se subsiste legitimidade passiva da Sociedade Recreativa Clube dos 100 em ação de adjudicação compulsória após a transferência registral do imóvel a terceiro de boa-fé; e (ii) estabelecer se a reconvenção ajuizada pela associação mantém interesse processual e se houve inadimplemento contratual imputável à MRV Engenharia apto a justificar a rescisão do contrato preliminar e a incidência de multa contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A transferência da propriedade imobiliária somente se aperfeiçoa com o registro do título translativo no cartório de imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil, prevalecendo o direito real regularmente registrado sobre promessa particular de compra e venda sem registro. 4. A adjudicação compulsória somente pode ser exigida contra o promitente vendedor enquanto este detiver a titularidade registral do imóvel, sendo inviável compelir antigo proprietário a transferir bem já alienado a terceiro de boa-fé. 5. A ausência de registro do contrato particular firmado pela MRV restringe seus efeitos ao plano obrigacional, sem eficácia erga omnes, impossibilitando a oposição do negócio jurídico ao terceiro adquirente que promoveu o registro imobiliário. 6. A homologação de acordo celebrado entre MRV Engenharia e Tetto Engenharia Ltda. não extingue o interesse processual da reconvenção proposta pelo Clube dos 100, nos termos do art. 343, §2º, do CPC, pois as pretensões indenizatórias decorrentes do contrato preliminar permanecem autônomas. 7. A MRV Engenharia inadimpliu obrigação contratual essencial ao deixar de efetuar tempestivamente o pagamento do sinal previsto na cláusula 4.2 do contrato preliminar, embora tivesse ciência prévia dos obstáculos ao pagamento antes do vencimento da obrigação. 8. A exceção do contrato não cumprido autoriza a suspensão das obrigações da associação, tornando legítima a recusa à outorga da escritura e à imissão na posse diante do inadimplemento da construtora. 9. A rescisão contratual promovida pelo Clube dos 100 decorreu de culpa exclusiva da MRV Engenharia, legitimando a incidência da multa contratual prevista na cláusula 8.3.1 do instrumento contratual. 10. O princípio da causalidade impõe à MRV Engenharia a responsabilidade pelos ônus sucumbenciais, pois sua conduta contratual deu causa à inviabilidade da adjudicação compulsória e à instauração da controvérsia judicial. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso da MRV Engenharia desprovido e recurso da Sociedade Recreativa Clube dos 100 provido. Tese de julgamento: 1. A promessa de compra e venda não registrada gera apenas direito obrigacional e não prevalece contra aquisição imobiliária regularmente registrada por terceiro de boa-fé. 2. A adjudicação compulsória não pode ser imposta contra quem não detém mais a titularidade registral do imóvel. 3. A homologação de acordo celebrado entre terceiros não extingue reconvenção autônoma fundada em inadimplemento contratual diverso. 4. O inadimplemento do pagamento do sinal contratual autoriza a resolução do contrato e a incidência da exceção do contrato não cumprido. 5. O contratante que dá causa à ruptura do negócio jurídico responde pela multa contratual e pelos ônus sucumbenciais. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 108, 476, 1.227, 1.245, 1.417 e 1.418. CPC, arts. 85, §§2º, 10 e 11, 343, §2º, 485, VI, 932, III, 1.012, §1º, 1.013, §3º, I, e 1.021, §2º. Lei nº 6.015/1973, art. 214, §3º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 239. STJ, AgInt no REsp nº 1.694.360/GO, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 30.10.2023. TJPI, AI nº 0712778-22.2019.8.18.0000, Rel. Des. Francisco Antonio Paes Landim Filho, 3ª Câmara Especializada Cível, j. 26.02.2021. TJSP, Apelação Cível nº 1007851-75.2023.8.26.0161, Rel. Des. Corrêa Patiño, 2ª Câmara de Direito Privado, j. 06.03.2025. ACÓRDÃO
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ 3ª Câmara Especializada Cível APELAÇÃO CÍVEL (198) -0805270-98.2019.8.18.0140 Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário por Videoconferência ou Presencial realizada em 01/07/2026, acordam os componentes do(a) 3ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, CONHECER de ambos os recursos e, no mérito: a) NEGAR PROVIMENTO ao recurso interposto por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, mantendo-se a extinção da ação principal de adjudicação compulsória sem resolução do mérito, com fulcro no artigo 485, inciso VI, do CPC, em razão da ilegitimidade passiva da Sociedade Recreativa Clube dos 100, que não detinha a propriedade registral do imóvel ao tempo da propositura da demanda; b) DAR PROVIMENTO ao recurso interposto pela SOCIEDADE RECREATIVA CLUBE DOS 100 para anular o capítulo da sentença que extinguiu a reconvenção por perda de objeto e, estando a causa madura, julgar procedente o pedido reconvencional para: (i) declarar a rescisão do Contrato Particular de Permuta com Torna e Incorporação Imobiliária firmado em 11 de julho de 2018 por culpa exclusiva da MRV Engenharia, ante o inadimplemento comprovado da obrigação de pagamento do sinal em 05 de outubro de 2018; (ii) condenar a MRV Engenharia ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 8.3.1, alínea "c", do instrumento, no montante correspondente a 10% (dez por cento) sobre o valor total do negócio jurídico (R$ 270.000,00), com incidência de correção monetária pelo IPCA, desde o evento danoso (data da rescisão - 05/10/2018) até a intimação para responder à reconvenção, e a partir deste momento, aplicação da taxa SELIC - que abrange juros e correção monetária. c) CONDENAR a empresa MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais relativos à ação principal e à reconvenção, fixados em 10% (dez por cento) sobre as respectivas bases de cálculo (valor da causa na ação principal e valor da condenação na reconvenção), os quais restam majorados para o total de 15% (quinze por cento) em sede recursal, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC. Custas na forma da lei, na forma do voto do Relator. RELATÓRIO
Trata-se de Apelações Cíveis de Apelações Cíveis interpostas por SOCIEDADE RECREATIVA CLUBE DOS 100 e MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A inconformados com a sentença (ID de origem n° 20725916) que julgou extinta a reconvenção, sem resolução do mérito, com base no art. 485, inc. IV, do Código de Processo Civil. APELAÇÃO DA SOCIEDADE RECREATIVA CLUBE DOS 100: em suas razões recursais, a parte recorrente pugnou pela reforma da sentença, alegando que: i) há conexão entre demandas envolvendo o mesmo contrato de compra e venda, razão pela qual estaria preventa a 3ª Câmara Especializada Cível para julgamento do recurso; ii) faz jus aos benefícios da justiça gratuita, por se tratar de associação sem fins lucrativos e declarada de utilidade pública; iii) a MRV Engenharia teria agido de má-fé desde a formação do contrato, criando entraves e cláusulas desproporcionais que inviabilizaram a continuidade do negócio; iv) houve descumprimento contratual imputável exclusivamente à MRV, circunstância que justificaria a procedência da reconvenção; v) a extinção da reconvenção sem resolução do mérito foi indevida, devendo ser reconhecido o direito da recorrente ao recebimento de perdas e danos e multa contratual. CONTRARRAZÕES DA MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A: em contrarrazões, a parte recorrida alegou que: i) a sentença deve ser mantida, pois a reconvenção perdeu o objeto após a celebração de acordo entre a MRV e a empresa Tetto Engenharia Ltda.; ii) a composição firmada solucionou definitivamente a controvérsia acerca da propriedade do imóvel, afastando o interesse processual do Clube dos 100; iii) os argumentos deduzidos na reconvenção limitam-se a questionamentos sobre nulidade contratual e descumprimento da avença, matérias superadas pelo acordo homologado judicialmente; iv) o magistrado agiu corretamente ao extinguir a reconvenção sem resolução do mérito por ausência superveniente de interesse processual; v) inexiste fundamento para condenação da MRV ao pagamento de perdas e danos ou multa contratual. APELAÇÃO DA MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A: em suas razões recursais, a parte recorrente pugnou pela reforma da sentença, alegando que: i) inexiste ilegitimidade passiva do Clube dos 100, uma vez que o contrato preliminar firmado entre as partes continua apto a produzir efeitos jurídicos e gerar responsabilidade civil; ii) o Clube dos 100 recusou-se injustificadamente a outorgar a escritura pública do imóvel, apesar do cumprimento das obrigações contratuais pela MRV; iii) houve tentativa de adimplemento mediante consignação judicial da parcela contratada, diante da inexistência de conta bancária válida indicada pela recorrida; iv) a alienação do imóvel a terceiro durante a vigência do contrato preliminar caracterizou inadimplemento contratual do Clube dos 100; v) a sentença afrontou o princípio da causalidade ao extinguir o feito sem resolução do mérito e impor à MRV os ônus sucumbenciais; vi) requer a reforma da sentença para condenar o Clube dos 100 ao pagamento de perdas e danos, multa contratual e honorários advocatícios. CONTRARRAZÕES DA SOCIEDADE RECREATIVA CLUBE DOS 100: em contrarrazões, a parte recorrida alegou que: i) a MRV agiu de má-fé desde a elaboração da proposta contratual; ii) a construtora teria retirado do contrato a isonomia exigida legalmente, criando cláusulas e mecanismos que inviabilizaram o regular cumprimento da avença; iii) a MRV adotou procedimentos protelatórios e artificiosos para impedir o avanço da execução contratual; iv) restou demonstrado o descumprimento contratual imputável à construtora, conforme sustentado na contestação e reconvenção; v) a sentença deve ser mantida integralmente por estar em conformidade com os elementos probatórios constantes dos autos. Em decisão de ID n° 27152417, proferi decisão não conheço das Apelações Cíveis interpostas, com fulcro no art. 932, III do Código de Processo Civil. Após interposição de Agravos Internos por ambas as partes, exerci juízo de retratação, com fundamento no art. 1.021, §2º, do Código de Processo Civil, para, atendidos os pressupostos de admissibilidade recursal e ausentes as hipóteses do art. 1.012, §1°, do CPC, reformar a decisão monocrática anteriormente proferida e receber as Apelações cíveis em ambos os efeitos legais. Em razão da recomendação contida no Provimento Conjunto nº 163/2026 - PJPI/TJPI/SECPRE, não há necessidade de encaminhamento dos autos ao Ministério Público Superior, por não vislumbrar hipótese que justifique sua intervenção. VOTO 1. CONHECIMENTO DAS APELAÇÕES CÍVEIS Ao analisar os pressupostos objetivos, verifica-se que os recursos são cabíveis, adequados e tempestivos. Além disso, não se verifica a existência de algum fato impeditivo de recurso, e não ocorreu nenhuma das hipóteses de extinção anômala da via recursal (deserção, desistência e renúncia). Preparo recolhido pela MRV e preparo dispensado pela SOCIEDADE RECREATIVA CLUBE DOS 100, em razão da comprovada hipossuficiência financeira. Noutro passo, não há como negar o atendimento dos pressupostos subjetivos das Apelações, pois os Apelantes são partes legítimas e o interesse, decorrente da sucumbência, é indubitável. Deste modo, conheço dos presentes recursos, confirmando a decisão de ID n° 32128288. 2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. DA APELAÇÃO DA MRV ENGENHARIA — ILEGITIMIDADE PASSIVA E ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA O inconformismo da apelante MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A volta-se contra o capítulo da sentença que reconheceu a ilegitimidade passiva da Sociedade Recreativa Clube dos 100, extinguindo a pretensão de adjudicação compulsória, bem como na análise da multa contratual em seu favor. A recorrente sustenta que a associação ainda figurava como proprietária no registro imobiliário quando da propositura da ação, colacionando certidão de inteiro teor expedida em 08 de fevereiro de 2019. Contudo, a análise detida da matrícula nº 2.537 do Serviço Registral da 6ª Circunscrição de Teresina demonstra que a escritura pública de compra e venda outorgada à Tetto Engenharia Ltda. foi levada a registro em 12 de fevereiro de 2019. Considerando que a petição inicial foi protocolada apenas em 08 de março de 2019, resta evidenciado que, ao tempo da formação da lide, a promitente vendedora (Sociedade Recreativa Clube dos 100) já não ostentava a titularidade dominial do bem litigioso, tendo ocorrido a transferência da propriedade imobiliária em favor de terceiro anteriormente ao ajuizamento da demanda, sem que houvesse qualquer averbação premonitória, constrição judicial ou bloqueio registral capaz de limitar os efeitos da alienação. Nesse contexto, impõe-se a aplicação das regras basilares do direito real de propriedade. Conforme o mandamento do artigo 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade imóvel entre vivos se aperfeiçoa tão somente com o registro do título translativo no Registro de Imóveis. O sistema jurídico brasileiro adota o sistema romano de separação entre o título (causa remota) e o modo (causa próxima). Enquanto o título gera efeitos meramente obrigacionais (ius ad rem), o modo, representado pelo registro, é que constitui o efeito real (ius in re) e garante a oponibilidade perante toda a coletividade (erga omnes). No caso em exame, a MRV Engenharia possuía apenas um Contrato Particular de Permuta com Torna, que, por não ter sido registrado, permaneceu restrito à esfera pessoal dos contratantes. Em contrapartida, a Tetto Engenharia formalizou sua aquisição por escritura pública e cumpriu a solenidade do registro imobiliário, exaurindo o processo complexo de aquisição da propriedade. A pretensão de adjudicação compulsória, prevista nos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, pressupõe que o promitente comprador possua título apto a compelir o proprietário registral a cumprir a prestação. Embora a Súmula 239 do STJ dispense o registro do compromisso de compra e venda para que o contratante exija a celebração do contrato definitivo, esta prerrogativa só é eficaz contra o promitente vendedor enquanto este ainda detém a titularidade da coisa. Uma vez que o bem foi alienado a terceiro de boa-fé que procedeu ao registro, a obrigação de fazer converte-se em impossibilidade jurídica de transmissão compulsória do domínio pelo antigo dono, em respeito ao princípio da continuidade registral. O magistrado não possui o poder de suprir a vontade de quem não é mais proprietário, sob pena de proferir sentença nula por violar a cadeia sucessória do imóvel. De mais a mais, a higidez do negócio jurídico celebrado entre a associação e a Tetto Engenharia já foi objeto de profunda análise por este colegiado no julgamento do Agravo de Instrumento nº 0712778-22.2019.8.18.0000. Naquela oportunidade, fixou-se o entendimento de que a Tetto é terceira adquirente de boa-fé, inexistindo elementos na matrícula que desabonassem a transação. O acórdão proferido por esta 3ª Câmara Especializada Cível ressaltou que a falta de publicidade do contrato da MRV no cartório de imóveis impedia a oponibilidade do negócio ao terceiro. Com o trânsito em julgado da referida decisão, operou-se a preclusão consumativa sobre a validade do registro dominial da Tetto Engenharia, sendo inviável rediscutir a eficácia translativa daquela escritura pública. Vejamos: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA COM PEDIDO LIMINAR DE BLOQUEIO DE MATRÍCULA. TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. FORMALIDADES. ESCRITURA PÚBLICA E REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO NO CARTÓRIO DA MATRÍCULA DO IMÓVEL. PROMESSA PARTICULAR DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. DIREITO À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. DIREITO PESSOAL, NÃO REAL. PROPRIEDADE TRANSMITIDA A TERCEIRO DE BOA-FÉ. IMPOSSIBILIDADE DE ADJUDICAÇÃO. EXISTÊNCIA DE AUTORIZAÇÕES DIVERSAS PARA VENDA PELA ASSEMBLEIA DA ENTIDADE VENDEDORA. POSSIBILIDADE. NÃO CARACTERIZAÇÃO DA INVALIDADE DO TÍTULO DE COMPRA VENDA AUTORIZADO PRIMEIRO. PROBABILIDADE DO DIREITO DA AUTORA. AUSÊNCIA. DETERMINAÇÃO DE BLOQUEIO DA MATRÍCULA. IMPOSSIBILIDADE. HONORÁRIOS RECURSAIS. NÃO FIXAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. A transmissão da propriedade cujo valor ultrapasse 30 (trinta) salários-mínimos depende de duas formalidades essenciais, quais sejam, a formalização do contrato por meio de escritura pública e o registro do título translativo no cartório da matrícula do imóvel. Inteligência dos arts. 108, 1.227 e 1.245 do CC/2002. 2. A promessa particular de compra e venda, embora não registrada, confere o direito à adjudicação compulsória (súmula nº 239 do STJ); todavia, tal direito somente poderá ser exercido em face do promitente vendedor, não atingindo o terceiro de boa-fé, pois se trata de direito pessoal, sem caráter real, não possuindo eficácia erga omnes. Precedentes. 3. No caso do imóvel já ter sido regularmente transferido pelo promitente vendedor a terceiro de boa-fé, a promessa de compra e venda sem registro não assegurará, ao promitente comprador, a transmissão do bem, pois o direito real prevalece sobre o de caráter meramente pessoal ou obrigacional. Precedentes. 4. Havendo conflito entre promessa de compra e venda não registrada e contrato de compra e venda lavrado em escritura pública e devidamente registrado no cartório da matrícula do imóvel, deve prevalecer este, pois já se completou o processo de transmissão da propriedade. 5. A existência de mais de uma autorização da Assembleia Geral da entidade transmitente para a venda do imóvel de sua titularidade não torna inválido o título de transmissão com autorização mais antiga, se não há nada no Estatuto da pessoa jurídica que determine que a aprovação mais recente revoga a anterior. 6. Ausente a probabilidade do direito da Agravada, não há razão para se determinar o bloqueio da matrícula do imóvel, nos termos do art. 214, §3º, da Lei de Registros Públicos. 7. É incabível a fixação de honorários em agravo de instrumento interposto em face de decisão que não pôs fim à demanda e não fixou sucumbência na origem. Precedentes. 8. Recurso conhecido e provido. (TJPI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - No 0712778-22.2019.8.18.0000 - Relator(a): FRANCISCO ANTONIO PAES LANDIM FILHO - 3ª Câmara Especializada Cível - Data 26/02/2021) Portanto, verificada a regularidade do registro imobiliário em nome de terceiro e a ausência de domínio da associação ré sobre o objeto da lide ao tempo da propositura, a confirmação da ilegitimidade passiva é medida que se impõe. A MRV Engenharia, em que pese titular de um direito pessoal contra o Clube dos 100, carece de ação para pleitear a adjudicação compulsória do bem, visto que a execução específica tornou-se fática e juridicamente impossível com a consolidação da propriedade em nome da Tetto. Assim, mantém-se a sentença de extinção sem mérito quanto a este pedido, restando à apelante buscar, se for o caso, a satisfação de seus créditos e indenizações pelas vias próprias da reparação civil, já que os direitos obrigacionais não possuem o atributo da sequela. Conclui-se, portanto, que a sentença de primeiro grau agiu com acerto ao extinguir o processo sem resolução do mérito quanto ao pleito de adjudicação, ante a ausência de titularidade registral do Clube dos 100 no momento da propositura da demanda e a consolidação do registro em nome de terceiro inviabilizam a prestação jurisdicional específica pretendida pela construtora. Por fim, o inconformismo da MRV Engenharia não merece prosperar neste capítulo, devendo ser mantida a decisão que reconheceu a carência de ação por falta de legitimidade passiva, sem prejuízo da análise, em tópico próprio, dos pedidos indenizatórios e das multas contratuais eventualmente devidas em razão do inadimplemento da obrigação pactuada. 2.2. APELAÇÃO DA SOCIEDADE RECREATIVA CLUBE DOS 100 — RECONVENÇÃO A controvérsia recursal cinge-se à verificação da subsistência, ou não, do interesse processual da Sociedade Recreativa Clube dos 100 quanto à reconvenção por ela ajuizada, diante da homologação de acordo celebrado exclusivamente entre a MRV Engenharia e Participações S/A e a empresa Tetto Engenharia Ltda. O juízo de origem entendeu que a transação firmada entre as referidas empresas teria ocasionado a perda superveniente do objeto da reconvenção, extinguindo-a sem resolução do mérito. Pois bem. Nos termos do artigo 343, § 2º, do Código de Processo Civil, a desistência da ação ou a ocorrência de causa extintiva que impeça o exame de seu mérito não obsta ao prosseguimento do processo quanto à reconvenção. No caso concreto, o acordo realizado entre a construtora e a adquirente do imóvel não contou com a participação da associação apelante e versou sobre a transmissão de direitos aquisitivos entre aquelas empresas, nada dispondo sobre as pretensões indenizatórias e punitivas formuladas pelo Clube dos 100 em face da MRV em razão do descumprimento do contrato preliminar originário. O interesse processual da associação em ver apreciado seu pedido reconvencional reside no fato de que o pacto firmado com a MRV em 11 de julho de 2018 foi, segundo sua tese, rompido por culpa exclusiva da construtora, o que atrairia a incidência de penalidades contratuais e a obrigação de reparar perdas e danos. O fato de a MRV ter, posteriormente, optado por adquirir os direitos sobre o imóvel diretamente da Tetto Engenharia não apaga o histórico de inadimplemento verificado na primeira relação jurídica. Admitir a extinção da reconvenção sem exame de mérito apenas porque o autor compôs com um terceiro equivaleria a permitir que uma parte se esquivasse de suas responsabilidades contratuais mediante a celebração de negócios laterais com estranhos à relação obrigacional primitiva, em nítida afronta ao princípio da boa-fé e ao direito de ação do reconvinte. Ao analisar o acervo probatório para verificar a ocorrência do alegado descumprimento contratual pela MRV, observa-se que a cláusula 4.2, alínea “a”, do contrato preliminar estipulava o pagamento de um sinal de R$ 300.000,00 no prazo de 30 (trinta) dias após a aprovação da documentação (processo de due diligence). Em que pese a argumentação entre as datas de aprovação da documentação, a própria construtora apelada reconheceu em suas manifestações que os requisitos para tal pagamento foram implementados em 05 de setembro de 2018 (ID de origem n° 20725815). Dessa forma, o prazo fatal para o desembolso da primeira parcela do preço seria o dia 05 de outubro de 2018. Contudo, os documentos acostados aos autos, especialmente a notificação de recusa de depósito judicial e comprovantes bancários, demonstram que a MRV apenas tentou efetivar o pagamento em 13 de novembro de 2018, data que se constitui no primeiro dia em que a empresa comprovou ter tentado efetivar a transferência nos autos. Releva destacar que a data da primeira notificação acerca da conta bancária constante no contrato estar inválida — ou da recusa do pagamento por esse motivo — foi 27 de setembro de 2018, consoante documento unilateral da Apelada de ID n° 4441165, evidenciando que a construtora já possuía ciência de eventuais entraves antes do exaurimento do prazo, mas não agiu com a diligência necessária de efetuar o pagamento tempestivamente. Assim, restou evidenciado que a MRV tomou conhecimento do óbice à sua prestação com antecedência suficiente ao termo final do prazo (05/10/2018), mas não agiu com a diligência necessária para sanar a questão ou buscar a via consignatória tempestiva. Nesse cenário, incide com precisão a regra da exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimpleti contractus), insculpida no artigo 476 do Código Civil. Segundo este preceito, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro. Havendo o inadimplemento da MRV quanto ao pagamento do sinal — obrigação primordial que deveria confirmar a higidez do negócio e prover os recursos urgentes necessários à associação para a reforma de sua sede —, tornaram-se inexigíveis as obrigações de outorga de escritura e de imissão na posse. O Clube dos 100, agindo no exercício regular de seu direito, notificou validamente a construtora da rescisão por culpa desta, fundamentando-se na cláusula 8.3 do contrato. A jurisprudência pátria ratifica que a falta de pagamento do sinal pelo comprador autoriza o vendedor a pleitear a resolução do ajuste e impede a pretensão de adjudicação. A propósito: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CPC/1973. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. DEFICIÊNCIA. AFASTAMENTO. AÇÃO ADJUDICATÓRIA. IMÓVEL. ESCRITURA PÚBLICA. LAVRATURA. MANDATO EM CAUSA PRÓPRIA. REQUISITOS. NÃO ATENDIMENTO. QUITAÇÃO DO PREÇO. NÃO COMPROVAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA. ADJUDICAÇÃO. NEGATIVA. 1. O acórdão impugnado pelo presente recurso especial foi publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 3. O pagamento integral do imóvel pelo promitente comprador é requisito necessário para se pleitear a sua adjudicação compulsória.Súmula nº 83/STJ. 4. Modificar a conclusão do tribunal de origem, que afirma que não há um mandato em causa própria para a adjudicação do imóvel devido à falta de comprovação do compromisso de compra e venda e do pagamento integral do preço, é medida que esbarra no óbice das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1694360 GO 2017/0029095-6, Relator.: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Julgamento: 30/10/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/11/2023) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS. I – CASO EM EXAME: 1. Apelação interposta contra a r. sentença que declarou rescindido o contrato de compra e venda de imóvel, determinando a devolução do bem e de R$ 50.000,00. Insurgência dos Réus. Sem razão. II - QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Análise sobre a responsabilidade pelo inadimplemento contratual e a devolução de valores pagos, bem como a comissão de corretagem. III - RAZÕES DE DECIDIR: 3. A rescisão contratual se deu por inadimplemento dos compradores, que não adimpliram os pagamentos acordados. Devolução do imóvel aos Autores/vendedores e de R$ 50.000,00 pagos pelos Réus/compradores intempestivamente, apenas após o ajuizamento da ação, de forma simples. 4. Comissão de corretagem indevida, seja pela ausência de culpa dos Autores pela rescisão, seja porque o termo contratual para tal pagamento (liberação de financiamento bancário) sequer chegou a ocorrer. 5. Exceção do contrato não cumprido. Não podem os compradores alegar o inadimplemento dos vendedores quando sequer pagaram tempestivamente o sinal devido pela compra do imóvel. IV - DISPOSITIVO E TESE: 4. SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. Tese de julgamento: "A rescisão contratual por inadimplemento dos compradores é mantida, com devolução do imóvel e de valores pagos. Comissão de corretagem indevida. Improcedência do pedido reconvencional." Legislação relevante citada: CPC, Art. 373, I e II, art. 490; Art. 476, do Código Civil Jurisprudência relevante mencionada: TJ-SP - Apelação Cível 1007435-60.2022.8.26.0576, Relator.: Álvaro Passos, Data de Julgamento: 20/05/2024; TJ-SP - Apelação Cível 1023886-16.2021.8.26.0506, Relator: Hertha Helena de Oliveira, Data de Julgamento: 29/08/2023. (TJ-SP - Apelação Cível: 10078517520238260161 Diadema, Relator: Corrêa Patiño, Data de Julgamento: 06/03/2025, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/03/2025) Portanto, a sentença recorrida deve ser reformada para que seja afastada a extinção sem mérito da reconvenção. Estando a causa madura para julgamento, nos termos do artigo 1.013, § 3º, inciso I, do CPC, deve-se reconhecer a procedência do pedido reconvencional para declarar rescindido o contrato preliminar firmado entre o Clube dos 100 e a MRV Engenharia por culpa exclusiva da construtora, ante o inadimplemento da obrigação de pagar o sinal. Consequentemente, é imperiosa a condenação da MRV ao pagamento da multa contratual rescisória prevista na cláusula 8.3.1, alínea “c”, do instrumento, correspondente a 10% (dez por cento) do valor total do negócio jurídico desfeito. 2.3. ÔNUS SUCUMBENCIAIS E PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE A distribuição dos encargos processuais nas hipóteses de extinção do feito sem resolução do mérito ou de perda superveniente do objeto deve ser orientada pelo princípio da causalidade, positivado no artigo 85, § 10, do Código de Processo Civil. No que tange à ação principal de adjudicação compulsória, a pretensão da MRV Engenharia e Participações S/A foi extinta em razão da ilegitimidade passiva da Sociedade Recreativa Clube dos 100, uma vez que a propriedade do imóvel já havia sido transferida para a Tetto Engenharia Ltda. antes do ajuizamento da lide. Embora a construtora alegue que a venda a terceiros foi o fato gerador do litígio, a análise probatória demonstrou que a própria MRV deu ensejo à ruptura do negócio original ao descumprir o prazo de pagamento do sinal previsto na cláusula 4.2, alínea “a”, do contrato preliminar. Assim, ao provocar o Judiciário para exigir a transferência de um bem sobre o qual não detinha direito real e após incorrer em mora contratual, a construtora deve arcar com os ônus sucumbenciais da ação principal, pois sua conduta desidiosa foi a causa remota da inviabilidade do pedido. Em relação à reconvenção, a reforma da sentença para julgar procedentes os pedidos da associação acarreta, por via de consequência, a redistribuição da sucumbência. No tocante ao quantum da verba honorária, em atenção ao disposto no artigo 85, § 2º, do CPC, e considerando a complexidade da causa, o tempo de tramitação e o zelo dos profissionais envolvidos, fixa-se a condenação em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa na ação principal e 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação na reconvenção. Diante do desprovimento do recurso da construtora e do provimento do apelo da associação, os honorários totais em desfavor da MRV restam majorados para o total de 15% (quinze por cento), na forma do artigo 85, § 11, do CPC. Por fim, independente da análise do agravo interno interposto em face de decisão monocrática desta relatoria que entendeu intempestiva a Apelação cível interposta nos autos do processo n° 0828833-58.2018.8.18.0140, observa-se que o objetivo recursal da Sociedade Recreativa Clube dos 100 naquele recurso é a condenação do MRV ENGEHARIA E PARTICIPAÇÕES S.A. na multa contratual rescisória prevista na cláusula 8.3.1, alínea “c”, do instrumento, o que já está sendo objeto de análise neste recurso. Sendo assim, translade-se cópia deste acórdão nos autos do processo n° 0828833-58.2018.8.18.0140, restando prejudicada sua análise pela perda do interesse recursal. 3. DISPOSITIVO Forte nessas razões, CONHEÇO de ambos os recursos e, no mérito: a) NEGO PROVIMENTO ao recurso interposto por MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A, mantendo-se a extinção da ação principal de adjudicação compulsória sem resolução do mérito, com fulcro no artigo 485, inciso VI, do CPC, em razão da ilegitimidade passiva da Sociedade Recreativa Clube dos 100, que não detinha a propriedade registral do imóvel ao tempo da propositura da demanda; b) DAR PROVIMENTO ao recurso interposto pela SOCIEDADE RECREATIVA CLUBE DOS 100 para anular o capítulo da sentença que extinguiu a reconvenção por perda de objeto e, estando a causa madura, julgar procedente o pedido reconvencional para: (i) declarar a rescisão do Contrato Particular de Permuta com Torna e Incorporação Imobiliária firmado em 11 de julho de 2018 por culpa exclusiva da MRV Engenharia, ante o inadimplemento comprovado da obrigação de pagamento do sinal em 05 de outubro de 2018; (ii) condenar a MRV Engenharia ao pagamento da multa contratual prevista na cláusula 8.3.1, alínea “c”, do instrumento, no montante correspondente a 10% (dez por cento) sobre o valor total do negócio jurídico (R$ 270.000,00), com incidência de correção monetária pelo IPCA, desde o evento danoso (data da rescisão – 05/10/2018) até a intimação para responder à reconvenção, e a partir deste momento, aplicação da taxa SELIC – que abrange juros e correção monetária. c) CONDENAR a empresa MRV ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES S/A ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais relativos à ação principal e à reconvenção, fixados em 10% (dez por cento) sobre as respectivas bases de cálculo (valor da causa na ação principal e valor da condenação na reconvenção), os quais restam majorados para o total de 15% (quinze por cento) em sede recursal, nos termos do artigo 85, § 11, do CPC. Sessão por Videoconferência da 3ª Câmara Especializada Cível de 01/07/2026, presidido(a) pelo(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Desembargador(a) FERNANDO LOPES E SILVA NETO. Participaram do julgamento os(as) Excelentíssimos(as) Senhores(as) Desembargadores(as): AGRIMAR RODRIGUES DE ARAUJO, RICARDO GENTIL EULALIO DANTAS e FERNANDO LOPES E SILVA NETO. Ausência justificada: Desa. LUCICLEIDE PEREIRA BELO (compromisso institucional). Acompanhou a sessão, o(a) Excelentíssimo(a) Senhor(a) Procurador(a) de Justiça, ALBERTINO RODRIGUES FERREIRA. Sustentou oralmente Dr. SIGIFROI MORENO FILHO - OAB PI2425. SALA DAS SESSÕES DO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ, em Teresina, 1 de julho de 2026. Desembargador Agrimar Rodrigues de Araújo Relator