Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA, ANA MARCIA CARVALHO BATISTA, ANTONIA IRANI TEIXEIRA MOURA Advogado(s) do reclamante: ANA VALERIA SOUSA TEIXEIRA, CAMILA DIAS BRAGA, LEONARDO CERQUEIRA E CARVALHO, DAUREA LORENA TERCEIRO SANTOS, CAMILA DIAS BRAGA, LEONARDO CERQUEIRA E CARVALHO, DAUREA LORENA TERCEIRO SANTOS
APELADO: ANA MARCIA CARVALHO BATISTA, ANTONIA IRANI TEIXEIRA MOURA, R. R. CONSTRUCOES E IMOBILIARIA LTDA Advogado(s) do reclamado: CAMILA DIAS BRAGA, LEONARDO CERQUEIRA E CARVALHO, DAUREA LORENA TERCEIRO SANTOS, ANA VALERIA SOUSA TEIXEIRA RELATOR(A): Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. ENTREGA SEM HABITE-SE. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. TAXA DE FRUIÇÃO. DANOS MORAIS NÃO CONFIGURADOS. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas contra sentença que, em ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com restituição de valores e indenização por danos morais, imputou às adquirentes a responsabilidade pela rescisão contratual e fixou retenção parcial dos valores pagos, além de disciplinar taxa de fruição, encargos e danos morais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir a quem se imputa a responsabilidade pela resolução contratual; (ii) estabelecer a legalidade da retenção de valores pagos; (iii) determinar a incidência e extensão da taxa de fruição; e (iv) verificar a configuração de danos morais. III. RAZÕES DE DECIDIR A entrega do imóvel sem a expedição do “Habite-se” não configura adimplemento substancial, pois compromete a regularidade jurídico-administrativa e a finalidade econômica do contrato. O atraso na entrega do imóvel além do prazo de tolerância caracteriza mora da construtora e reforça o inadimplemento contratual. A ausência de regularização do imóvel viola os deveres anexos da boa-fé objetiva, especialmente os deveres de informação, lealdade e cooperação. A dificuldade financeira das adquirentes decorre do inadimplemento da vendedora, incidindo a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC), o que afasta a culpa das compradoras. A jurisprudência do STJ reconhece que o atraso na entrega e irregularidades documentais configuram inadimplemento do vendedor e autorizam a resolução contratual com restituição integral dos valores pagos. A restituição das parcelas deve ocorrer de forma integral, sendo indevida a retenção quando a resolução decorre de culpa exclusiva da construtora, conforme Súmula 543 do STJ. A taxa de fruição possui natureza indenizatória e visa evitar enriquecimento sem causa, sendo devida pelo período de ocupação do imóvel até sua restituição. A correção monetária incide desde cada desembolso, e os juros de mora fluem a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil. O inadimplemento contratual, por si só, não gera danos morais, sendo necessária a demonstração de circunstâncias excepcionais, inexistentes no caso concreto. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos parcialmente providos. Tese de julgamento: 1. A entrega de imóvel sem “Habite-se” e com atraso configura inadimplemento da construtora e autoriza a resolução contratual por sua culpa exclusiva. 2. A resolução por culpa do vendedor impõe a restituição integral dos valores pagos, vedada a retenção. 3. A taxa de fruição é devida pelo período de ocupação do imóvel, com natureza indenizatória, para evitar enriquecimento sem causa. 4. O inadimplemento contratual não gera dano moral automaticamente, exigindo circunstâncias excepcionais. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 405 e 476; CDC, art. 6º, III e VIII. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.987.240/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 23.05.2023; STJ, Súmula 543; STJ, AgInt no REsp 1.601.141/SP; STJ, REsp 2.196.816/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 05.05.2025. ACÓRDÃO
ACÓRDÃO SEGUNDO GRAU - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PIAUÍ 2ª Câmara Especializada Cível APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 0825909-06.2020.8.18.0140 Vistos, relatados e discutidos estes autos em Plenário Virtual realizada de 08/05/2026 a 15/05/2026, acordam os componentes do(a) 2ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto do(a) Relator(a). Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR Relator RELATÓRIO
Trata-se de apelações cíveis interpostas em face de sentença proferida pelo Juízo da 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina-PI que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e indenização por danos morais, proposta por Ana Márcia Carvalho Batista e Antônia Irani Teixeira Moura em desfavor de RR Construções e Imobiliária Ltda., julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar a rescisão contratual, fixar a restituição de 70% das quantias pagas, com retenção de 30%, estabelecer taxa de fruição de 0,5% ao mês e distribuir a sucumbência na proporção de 70% para as autoras e 30% para a ré. Nas razões recursais (ID 31085479), a ré atribui às autoras a responsabilidade pela rescisão e impugna os parâmetros fixados quanto aos juros de mora, pretendendo que sua incidência se dê apenas a partir do trânsito em julgado, nos termos do Tema 1002 do STJ, bem como quanto à taxa de fruição, postulando sua incidência desde a disponibilização do imóvel, conforme estipulação contratual, com vistas à reforma da sentença nesses aspectos. As autoras apresentaram contrarrazões (ID 31085493), pugnando pela manutenção da sentença, reiterando a ocorrência de atraso na entrega do imóvel e a existência de vícios construtivos, circunstâncias que, a seu ver, legitimam a rescisão contratual e os parâmetros fixados na origem. Interpuseram, ainda, recurso adesivo (ID 31085490), insurgindo-se contra o percentual de retenção estabelecido, ao argumento de que a construtora concorreu para o desfazimento do negócio jurídico, razão pela qual postulam sua redução, com a consequente majoração da restituição, além do reconhecimento da culpa exclusiva da ré, restituição integral dos valores pagos, afastamento da taxa de fruição e condenação por danos morais. A ré apresentou contrarrazões à apelação adesiva (ID 31361437), nas quais defende a manutenção da sentença, reiterando a culpa exclusiva das autoras pela rescisão contratual e a validade das cláusulas pactuadas, inclusive quanto à retenção dos valores. Diante da recomendação contida no Provimento Conjunto nº 163/2026 – PJPI/TJPI/SECPRE, deixo de encaminhar os autos ao Ministério Público Superior, por não vislumbrar interesse público que justifique sua atuação. É o relatório. VOTO I - ADMISSIBILIDADE DO RECURSO Presentes os pressupostos de admissibilidade, notadamente a tempestividade e o preparo, conheço de ambos os recursos, o principal interposto pela construtora e o adesivo interposto pelas autoras. II – MÉRITO Cinge-se a controvérsia recursal à definição da responsabilidade pela rescisão contratual e, a partir dessa premissa, à análise da legalidade do percentual de retenção, da incidência da taxa de fruição, dos critérios de aplicação dos juros de mora e da configuração de danos morais A sentença recorrida imputou às adquirentes a responsabilidade pelo desfazimento do vínculo contratual. Todavia, tal conclusão não se sustenta diante do conjunto probatório constante dos autos. Com efeito, é incontroverso que os imóveis foram disponibilizados às autoras sem a expedição do “Habite-se”, documento que apenas veio a ser emitido em 24/08/2018. A entrega do bem em tais condições não configura adimplemento substancial da obrigação, porquanto a regularidade jurídico-administrativa do imóvel constitui elemento essencial à sua adequada fruição e à concretização da finalidade contratual. A ausência desse documento, portanto, compromete a utilidade econômica do bem e frustra a finalidade do contrato, caracterizando inadimplemento relevante, em violação aos deveres anexos à boa-fé objetiva, especialmente os deveres de informação, lealdade e cooperação. A esse cenário soma-se, no caso da autora Ana Márcia Carvalho Batista, o atraso na entrega do imóvel para além do prazo de tolerância contratualmente previsto, circunstância que, por si só, já configura mora da construtora. Ademais, a construtora, ao entregar o imóvel em condição irregular, passou a impor encargos indevidos, agravando o desequilíbrio contratual. A alegada dificuldade financeira das adquirentes revela-se, nesse contexto, consequência direta do inadimplemento da vendedora, incidindo a exceção do contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, o que afasta a imputação de culpa às compradoras. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que o atraso na entrega do imóvel, inclusive quanto à sua regularização documental, configura inadimplemento do vendedor e autoriza a resolução contratual por sua culpa exclusiva. Nesse sentido: “CONSUMIDOR, CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DAS QUANTIAS PAGAS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. NÃO OCORRÊNCIA DE DANOS MORAIS. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA. CONFIGURAÇÃO. SOCIEDADE EMPRESÁRIA QUE INTEGRA O MESMO GRUPO ECONÔMICO DAS CORRÉS. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. HIPOTECA FIRMADA ENTRE INCORPORADORA E AGENTE FINANCEIRO. GARANTIA DE EMPRÉSTIMO PARA A CONSTRUÇÃO DA OBRA. POSTERIOR CELEBRAÇÃO DE CONTRATO COM O CONSUMIDOR. OFERTA DE PAGAMENTO POR MEIO DE FINANCIAMENTO. FRUSTRAÇÃO PELO NÃO PAGAMENTO PELA INCORPORADORA DO VALOR MÍNIMO DE DESLIGAMENTO (VMD) DA HIPOTECA EXIGIDO PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CARACTERIZAÇÃO. BOA-FÉ OBJETIVA E DEVER DE INFORMAÇÃO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO VALOR PAGO. SÚMULA 543/STJ. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. CONFIGURAÇÃO. HIPOSSUFICIÊNCIA DO CONSUMIDOR. 1. Ação de resolução de contrato de compra e venda de imóvel c/c pedido de restituição das quantias pagas e compensação por danos morais, ajuizada em 9/6/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 14/10/2021 e concluso ao gabinete em 24/3/2022.2. O propósito recursal é decidir se (I) a recorrida ROSSI RESIDENCIAL SA tem legitimidade para integrar o polo passivo da ação; (II) ficou caracterizada a culpa das recorridas pela resolução contratual, a justificar a restituição integral do valor pago pelo recorrente; e (III) há o dever de indenizar por danos morais na hipótese em julgamento.3. Na espécie, alterar o acórdão recorrido quanto à não ocorrência de danos morais demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, inviável por força da Súmula 7/STJ.4. Segundo a jurisprudência desta Corte, tratando-se de relação de consumo, com base na teoria da aparência, tem legitimidade passiva para a causa (ad causam) a sociedade empresária que pertence ao mesmo grupo econômico das sociedades corrés que celebraram o contrato com o consumidor.5. No particular, além de a recorrida ROSSI RESIDENCIAL SA integrar o mesmo grupo econômico com a incorporadora (ABADIR) e a proprietária e promitente vendedora (LIEPAJA), a sua marca foi estampada no contrato firmado com o recorrente e o próprio empreendimento imobiliário em exame leva o seu nome (Rossi Mais Santos).6. Em contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, sobre a qual foi firmada hipoteca entre a incorporadora e o agente financeiro como garantia ao empréstimo tomado para a construção do empreendimento, a culpa pela resolução contratual deve ser atribuída à incorporadora, quando ela informa, no contrato com o consumidor, a possibilidade financiar o saldo devedor, induzindo-o à celebração pelas facilidades ofertadas, mas adota conduta contraditória, inviabilizando a obtenção do financiamento, por não pagar o valor mínimo de desligamento (VMD) da hipoteca exigido pela instituição financeira.
Trata-se de inadimplemento por violação aos deveres anexos à boa-fé objetiva, dentre eles o dever de informação (art. 6º, III, do CDC), a justificar a resolução do contrato com restituição integral das parcelas pagas pelo adquirente (Súmula 543/STJ).7. Na respectiva ação de resolução contratual ajuizada pelo consumidor com esse fundamento, cabe à incorporadora comprovar que realizou o pagamento do VMD ou que não assumiu esse débito com a instituição financeira, mediante, por exemplo, a juntada do contrato do financiamento obtido para a construção do empreendimento com o agente financeiro, em razão do qual foi constituída a hipoteca da unidade imobiliária prometida ao adquirente.8. A inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC), nesse contexto, se justifica pela hipossuficiência do consumidor em relação à incorporadora, que (I) detém o conhecimento da dinâmica da incorporação imobiliária, especialmente do empreendimento desenvolvido por ela; (II) foi quem constituiu a hipoteca na unidade imobiliária ofertada, para garantir uma dívida sua com a instituição financeira; e (III) é detentora de toda a documentação, notadamente do contrato de financiamento firmado com o agente financeiro, do qual decorreu a hipoteca e, por consequência, o valor exigido para o desligamento da garantia, cujo não pagamento inviabilizou a concessão do financiamento ao consumidor.9. Hipótese em que o recorrente comprovou a relação contratual com as recorridas, bem como a existência de hipoteca constituída por elas com a CEF, mesma instituição financeira que recusou a concessão de financiamento pelo não pagamento do valor mínimo de desligamento (VMD) do ônus hipotecário pelas recorridas, enquanto estas não comprovaram o pagamento, nem eventual negociação com a CEF a demonstrar a ausência dessa dívida, limitando-se a afirmar que o pedido de resolução decorreu por impossibilidade financeira do recorrente.10. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, provido, para, reformando o acórdão recorrido, (I) reconhecer a legitimidade passiva da recorrida ROSSI RESIDENCIAL SA; e (II) declarar a resolução do contrato, por inadimplemento das recorridas, determinando, por consequência, o retorno das partes ao estado anterior, inclusive com a restituição integral, de forma solidária pelas recorridas ao recorrente, dos valores pagos por este em razão da avença. (STJ - REsp: 1987240 SP 2022/0049280-0, Relator: NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 23/05/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 26/05/2023)” Dessa forma, a entrega do imóvel em condição irregular, associada ao atraso verificado, revela inadimplemento imputável à construtora, o qual precede e exclui qualquer imputação de responsabilidade às adquirentes, impondo, como decorrência lógica, o reconhecimento de sua culpa exclusiva pelo desfazimento contratual. Reconhecida essa premissa, a restituição das parcelas pagas deve ocorrer de forma integral, em consonância com a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que veda a retenção de valores quando a resolução contratual decorre de inadimplemento do promitente vendedor, impondo-se, assim, o afastamento da retenção de 30% fixada na sentença. No que se refere à taxa de fruição, a controvérsia deve ser examinada sob o prisma da vedação ao enriquecimento sem causa, porquanto a resolução contratual impõe o retorno das partes ao estado anterior, o que não se limita à devolução integral dos valores pagos, abrangendo também a recomposição patrimonial decorrente do uso do imóvel. Nesse contexto, a taxa de fruição não possui natureza sancionatória, mas indenizatória, constituindo instrumento de reequilíbrio das prestações, não sendo juridicamente admissível a utilização gratuita do bem. No caso concreto, a ocupação do imóvel por lapso temporal significativo inviabiliza o restabelecimento do status quo ante sem a correspondente compensação pelo período de utilização do bem, desde a imissão na posse, sob pena de enriquecimento sem causa, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (AgInt no REsp 1.601.141/SP). Assim, deve ser mantida a condenação das autoras ao pagamento da taxa de fruição, a ser apurada em liquidação de sentença, pelo período compreendido entre a imissão na posse e a efetiva restituição do bem. Quanto aos critérios de atualização, a correção monetária deve incidir desde cada desembolso, por se tratar de mera recomposição do valor da moeda. Os juros de mora, por sua vez, tratando-se de responsabilidade contratual imputável à vendedora, devem incidir a partir da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, não se aplicando, na hipótese, o entendimento firmado no Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça. Por fim, no tocante aos danos morais, o Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o inadimplemento contratual, ainda que decorrente de atraso na entrega do imóvel, não enseja, por si só, reparação extrapatrimonial, sendo indispensável a demonstração de circunstâncias excepcionais, conforme decidido no REsp 2.196.816/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 05/05/2025, o que não se verifica na hipótese dos autos.
Ante o exposto, conheço de ambos os recursos e, no mérito, dou-lhes parcial provimento, para reformar em parte a sentença, a fim de estabelecer que a taxa de fruição incida sobre todo o período de posse do imóvel, desde a imissão na posse até a efetiva restituição, bem como para declarar a resolução dos contratos por culpa exclusiva da construtora ré, condenando-a à restituição integral das quantias pagas pelas autoras, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação, mantendo-se, no mais, os termos da sentença. Em virtude do resultado do julgamento, reformo a distribuição da sucumbência para condenar as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor da condenação, na proporção de 50% para cada parte, vedada a compensação, com exigibilidade suspensa em relação às autoras. Deixo de fixar honorários recursais, em razão do provimento parcial de ambos os recursos, conforme orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.059. Registre-se, por fim, a ausência de manifestação do Ministério Público Superior, em observância ao Provimento Conjunto nº 163/2026 – PJPI/TJPI/SECPRE. Desembargador JOSÉ WILSON FERREIRA DE ARAÚJO JÚNIOR Relator Teresina, 20/05/2026