Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
INTERESSADO: MARTA MARIA PINHEIRO DE SOUSA
INTERESSADO: SPE MALLORCA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA SENTENÇA
APELANTES: MANOEL NASCIMENTO RIBEIRO CHAVES MARIA RENILDA MORAES DA SILVA APELADA: BROOKFIELD CENTRO -OESTE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A 2ª CÂMARA CÍVEL RELATOR: Desembargador José Carlos de Oliveira EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO EM DOBRO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE ENTREGA DE DOCUMENTAÇÃO PELA VENDEDORA. FINANCIAMENTO FRUSTRADO. RESPONSABILIDADE CIVIL. DANOS MORAIS. OCORRÊNCIA. SENTENÇA REFORMADA. 1. Cinge-se a controvérsia a saber se a ausência de entrega pela vendedora da documentação necessária para obtenção de financiamento junto ao agente financeiro é, no caso concreto, capaz de caracterizar a ocorrência de danos morais. 2. A celebração de financiamentos habitacionais é prática que cresce ordinariamente na vida do cidadão brasileiro. Não raras vezes, muitos perseguem o sonho de adquirir a casa própria por décadas, acumulando recursos para, um dia, conseguirem tal realização. 3. A desídia da requerida/apelada, ao não agir com o devido esmero com o consumidor, somada aos transtornos causados, tanto que tiveram que ingressarem com uma ação judicial para reaverem os valores despedidos, constituem fatores suficientes para causar abalo psíquico superior ao mero aborrecimento cotidiano, extrapolando a órbita do mero dissabor. 4. Em razão da gravidade dos fatos noticiados, impõe-se a condenação da requerida/apelada ao pagamento de danos morais no valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), a fim de amenizar os transtornos suportados pelos autores, sem perder de vista o caráter pedagógico da verba. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA. SENTENÇA REFORMADA.(TJ-GO - AC: 50879776220208090051 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). DESEMBARGADOR JOSÉ CARLOS DE OLIVEIRA, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação: (S/R) DJ). ********** CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS. DEMORA NA ENTREGA DO DOCUMENTO NECESSÁRIO PARA TRANSFERÊNCIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. FALHA NA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS CARACTERIZADA. DEMORA DE MAIS DE QUATRO MESES PARA A ENTREGA DO DOCUMENTO NECESSÁRIO PARA REGULARIZAR A TRANSFERÊNCIA DO VEÍCULO. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO NÃO PROVIDO. Caberia ao apelante desconstituir as alegações autorais e comprovar a entrega do documento após a quitação do contrato, ônus que lhes incumbia (art. 373, II, do CPC), o que, contudo, não logrou. Dano moral que se revela evidente, tendo em vista a falha na prestação do serviço consistente no atraso de entrega de documento necessário a transferência de propriedade do veículo, em tempo hábil. Considerando a negativa de entrega de documento por largo período, verifico que a quantia de R$ 10.000,00 (dez mil reais) fixada na sentença se revela adequada, atendendo às condições pessoais das partes e a extensão dos danos, além de atender o caráter punitivo pedagógico da medida, bem como a quantia que está longe de ser considerada desproporcional, ante às especificidades do caso, sobretudo o tempo em que o autor ficou privado de exercer plenamente o seu direito de propriedade sobre o bem. Honorários advocatícios bem fixados. Recurso conhecido, mas não provido. Majoração dos honorários recursais para 16% (dezesseis por cento) sobre o valor da condenação.(TJ-RJ - APL: 00261517220158190066, Relator.: Des(a). LINDOLPHO MORAIS MARINHO, Data de Julgamento: 29/04/2021, DÉCIMA SEXTA CÂMARA CÍVEL). A Autora tem o direito legítimo de pleitear a resolução do contrato, nos termos do artigo 475 do Código Civil. A resolução por inadimplemento da Ré impõe-se como medida de justiça, garantindo o retorno das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pela Autora, corrigidos monetariamente desde o desembolso e acrescidos de juros de mora. II.5. Do Material e Moral No tocante aos danos materiais, a condenação abrange a totalidade dos valores despendidos pela Autora na aquisição do bem, que devem ser restituídos integralmente e em parcela única, como consectário lógico da rescisão motivada pelo fornecedor. Tal restituição visa recompor o patrimônio da Autora ao estado anterior à celebração do contrato frustrado, conforme o princípio da reparação integral. No que concerne ao tema do dano moral, a controvérsia excede o mero descumprimento contratual, que, de fato, não costuma gerar dano moral indenizável automaticamente. Aqui, contudo, é imperativo considerar a natureza do ilícito praticado pela Ré. A alienação de unidade imobiliária com pendências registrais graves e litígio fundiário envolvendo área de marinha, que perduram por anos, configura falha grave na prestação de serviço, frustrando a legítima expectativa da Autora de consolidar sua propriedade e causando-lhe profunda insegurança jurídica e abalo emocional. O fato de o empreendimento ser objeto de pendência judicial com a União (área de marinha) e de ausência de regularização da incorporação (conforme documentado na prova emprestada ID 80416319) revela conduta negligente e reprovável por parte da construtora. Esta situação extrapola o simples aborrecimento e adentra a esfera da violação à dignidade do consumidor, que se vê atrelado a um negócio jurídico inviável por anos, com a incerteza sobre a possibilidade de obtenção do financiamento ou até mesmo sobre a manutenção da posse em face do litígio com ente federal. É o que se convencionou chamar de dano moral in re ipsa derivado da grave falha na prestação de serviço essencial. A privação do direito à moradia plena e a frustração do sonho da casa própria, combinada com a insegurança jurídica prolongada, atingem direitos de personalidade e merecem a devida compensação pecuniária. II.6. Da Reconvenção e da Necessidade Probatória de Preparo Conforme consignado a Ré/Reconvinte opôs Reconvenção baseada na suposta inadimplência da Autora e busca a cobrança de saldo devedor. Contudo, foi determinado (ID 7218385) que a Reconvinte procedesse ao recolhimento das custas processuais devidas, sob pena de extinção sem resolução do mérito, conforme preceitua o artigo 290 do Código de Processo Civil. Embora a Ré/Reconvinte tenha respondido alegando hipossuficiência e citando a crise no setor imobiliário (ID 8813942), o que por si só sugere a admissibilidade da tese de falência do grupo empresarial, não há documentação nos autos que comprove o deferimento da justiça gratuita ou do diferimento das custas. Na verdade, o despacho de novembro de 2019 (ID 7218385) estabeleceu a extinção em caso de não pagamento. A Reconvenção, como ação autônoma, deve observar os requisitos de admissibilidade dos artigos 318 e 319 e ser adequadamente preparada, salvo concessão dos benefícios da Justiça Gratuita, os quais, no caso de pessoa jurídica, requerem prova cabal da impossibilidade de arcar com as despesas, nos termos da lei. Não havendo nos autos comprovação do recolhimento das custas da Reconvenção, tampouco decisão que tenha deferido o benefício almejado, e considerando o despacho pretérito que advertiu expressamente sobre a extinção em tal hipótese, impõe-se a extinção da Reconvenção, conforme o artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, por ausência de pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo. III. DISPOSITIVO Diante de todo o exposto, e com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTE a pretensão deduzida na Ação Principal por MARTA MARIA PINHEIRO DE SOUSA e, em consequência: DECRETO a resolução do Contrato de Promessa de Compra e Venda da unidade imobiliária no Condomínio Vila Mediterrâneo, por culpa exclusiva da Ré, SPE MALLORCA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, em razão do seu inadimplemento contratual, consubstanciado na falta de regularização fundiária e registral do empreendimento, o que configura vício jurídico do imóvel. CONDENO a Ré SPE MALLORCA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA à restituição integral, e em parcela única, dos valores efetivamente pagos pela Autora no curso do contrato, a serem apurados em fase de liquidação de sentença. Os valores deverão ser corrigidos monetariamente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) a partir de cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a contar da citação válida, nos termos do que dispõe o artigo 406 do Código Civil. CONDENO a Ré SPE MALLORCA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA ao pagamento de indenização a título de danos morais em favor da Autora em R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Este valor deverá ser acrescido de correção monetária, calculada a partir da data desta Sentença (Súmula 362 do Superior Tribunal de Justiça) e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, contados a partir da citação. 4. Reconvenção oposta pela Ré SPE MALLORCA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, com fundamento no artigo 485, inciso IV, do Código de Processo Civil, JULGO EXTINTO O PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, ante a ausência de comprovação do recolhimento das custas processuais devidas e não tendo sido deferido o pleito subsequente de gratuidade, conforme o despacho pretérito de ID 7218385. 5. CONDENO A RÉ ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil Publique-se. Registre-se. Intimem-se. TERESINA-PI, 19 de novembro de 2025. Juiz(a) de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina
Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 1ª Vara Cível da Comarca de Teresina DA COMARCA DE TERESINA Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0022680-52.2012.8.18.0140 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO(S): [Direito de Imagem]
Vistos. 1. RELATÓRIO
Trata-se de Ação de Procedimento Comum Cível ajuizada por MARTA MARIA PINHEIRO DE SOUSA contra SPE MALLORCA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, ambos devidamente qualificados nos autos. A lide versa sobre o contrato de promessa de compra e venda de uma unidade imobiliária no empreendimento Vila Mediterrâneo, e a pretensa rescisão contratual cumulada com pedidos indenizatórios, em razão de alegados problemas documentais atribuídos à Ré. A parte Autora alegou ter enfrentado obstáculos significativos à finalização da aquisição do imóvel ou à obtenção de financiamento bancário para quitação do saldo devedor, sendo tais obstáculos de responsabilidade exclusiva da empresa Ré, que não teria providenciado a regularização fundiária e documental completa do empreendimento. O polo passivo, apresentou sua defesa e opôs Reconvenção. Ao longo da instrução processual, houve inúmeras tentativas de conciliação, todas frustradas. Considerando que a lide versa sobre questões de direito e de fato que, em sua essência, já se encontram suficientemente provadas e debatidas, notadamente pelo aproveitamento da prova emprestada que evidencia a natureza sistêmica dos problemas registrais do empreendimento, o feito se encontra maduro para julgamento, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil. É o relatório. II. FUNDAMENTAÇÃO II.1. Da Relação Jurídica e do Enquadramento Consumerista Impende, inicialmente, estabelecer o quadro normativo aplicável à presente controvérsia. A análise detida do contrato subjacente, que tem por objeto a promessa de compra e venda de unidade imobiliária, revela-se inequívoca a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor. A Autora se qualifica como destinatária final do bem, ao passo que a Ré, SPE Mallorca Empreendimentos e Participações Ltda., representa-se como fornecedora habitual de produtos e serviços no mercado de construção civil e incorporação imobiliária. A relação estabelecida entre as partes enquadra-se de forma hialina nos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/90, que estabelecem os conceitos de consumidor e fornecedor, respectivamente. Este enquadramento não é mero detalhe formal, mas sim um pilar fundamental para a distribuição do ônus probatório e para a interpretação dos termos contratuais. O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 6º, inciso VIII, possibilita a inversão do ônus da prova em favor do consumidor, quando for verossímil a alegação ou quando o consumidor for hipossuficiente. No caso concreto, o longo histórico processual e a documentação trazida, nomeadamente a prova emprestada (ID 80416319), conferem elevada verossimilhança à narrativa autoral, notadamente no que tange à falha na prestação de serviço decorrente da ausência de regularização estrutural e documental do empreendimento. Desta feita, recai sobre a incorporadora Ré o ônus de demonstrar que cumpriu integralmente suas obrigações contratuais e legais, incluindo a regularização do imóvel para permitir a plena fruição do direito de propriedade pela Autora, o que, a priori, significa a viabilidade de obtenção de financiamento bancário para a quitação do saldo devedor. II.2. Da Similitude Fática e Jurídica Reconhecida e da Prova Emprestada Utilizada A Autora, anexou como prova emprestada a Sentença proferida em 25 de junho de 2025 pela 8ª Vara Cível da Comarca de Teresina (ID 80416319), em que litigaram SPE CAPRI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e DECTA ENGENHARIA LTDA. (empresas do mesmo grupo econômico da Ré SPE Mallorca) contra promitentes compradores de outra unidade do Condomínio Vila Mediterrâneo. Naquele decisum, restou sobejamente comprovado que o insucesso do contrato se deveu, precipuamente, a uma falha estrutural e documental do empreendimento, imputável às incorporadoras/construtoras. A sentença emprestada (ID 80416319, p. 5) estabeleceu, como fundamentos determinantes para a resolução da lide, que: (i) houve atraso na entrega do imóvel, superando o prazo de tolerância; (ii) incumbia às construtoras comprovar a plena regularidade do imóvel perante o Cartório de Registro de Imóveis, essencial para o financiamento, porém, a prova demonstrou a recusa formal do cartório em virtude da ausência de averbação da incorporação e documentação fundiária; (iii) o empreendimento encontrava-se em litígio judicial com a União por se tratar de área de marinha, o que, de forma irrefragável, impede o pleno registro da matrícula individualizada da unidade. A utilização da prova emprestada é amplamente admitida pelo direito processual, instrumento de economia e celeridade, além de contribuir para a uniformidade da jurisprudência, especialmente quando se verifica a identidade ou extrema similitude entre as questões fáticas e jurídicas debatidas, envolvendo o mesmo empreendimento e os mesmos vícios estruturais. No presente caso, a Autora Marta Maria Pinheiro de Sousa é condômina no mesmo empreendimento (Vila Mediterrâneo) e se queixa da mesma causa de pedir, qual seja, a impossibilidade de financiamento por problemas documentais atribuíveis à construtora. Essa prova materializa a causa da insatisfação da Autora e inverte a presunção de culpa pelo inadimplemento contratual. II.3. Da Responsabilidade Contratual da Ré e o Inadimplemento Antecipado por Vício Estrutural e Documental A obrigação de entregar um imóvel, sob o prisma da incorporação imobiliária de longo prazo e quitação mediante financiamento, não se esgota na mera entrega das chaves ou da posse física da unidade. Esta obrigação transcende a materialidade da construção e abrange a entrega do imóvel em sua plenitude jurídica, apto a ensejar a transferência e o registro da propriedade, notadamente a gravação de ônus reais como a hipoteca, indispensável para a obtenção de crédito bancário. A falha no fornecimento do produto, no contexto consumerista, ocorre não apenas pela entrega de um bem com defeito físico, mas também pela entrega de algo juridicamente inviável. A documentação anexada, validada em outro juízo e corroborada pela Autora, aponta que a Ré, ou o grupo econômico ao qual pertence, incorreu em falha grave no cumprimento dos deveres anexos ao contrato, violando o princípio da boa-fé objetiva, consagrado no artigo 422 do Código Civil, e o dever de informação e transparência. A constatação de que o terreno do condomínio é objeto de litígio com a União, por enquadrar-se como área de marinha, e a ausência de averbação da incorporação, conforme a Sentença emprestada, configuram impedimentos intransponíveis ao pleno domínio jurídico e econômico do bem. A invocada inadimplência da Autora pela Ré, para justificar a Reconvenção ou para pleitear a rescisão, é desconstituída pela prova de que a própria Ré deu causa ao descumprimento, uma vez que a exceptio non adimpleti contractus (exceção do contrato não cumprido) se aplica em favor do consumidor. Logo, se o promitente comprador não consegue quitar o saldo devedor por meio de financiamento bancário, e essa impossibilidade decorre de impedimentos registrais e documentais atribuíveis diretamente à construtora, a mora é da fornecedora, e não do consumidor. Este é um vício oculto de natureza jurídica que impede a conclusão do negócio nos termos pactuados, gerando a responsabilidade objetiva do fornecedor, conforme o artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor. O inadimplemento da Ré se manifesta em dois planos: primeiro, no atraso da entrega da obra (o que já foi reconhecido na Sentença conexa) e, segundo e mais grave, na impossibilidade de o imóvel alcançar o estado de regularidade fundiária para viabilizar a quitação final. Destarte, a pretensão da Ré de manter a vigência do contrato ou de imputar multa por inadimplência à Autora, quando ela própria é a principal responsável pelo entrave jurídico, revela-se abusiva e esbarra na vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium). II.4. Extinção do Vínculo Contratual por Culpa Exclusiva da Ré Afastada a culpa da Autora pelo inadimplemento, a extinção do contrato deve se operar por culpa exclusiva da Ré, SPE MALLORCA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. Quando o desfazimento do vínculo ocorre por culpa do promitente vendedor, a jurisprudência e a legislação civil determinam a reparação integral dos danos sofridos pelo comprador. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL Nº: 5087977.62.2020.8.09.0051 COMARCA: GOIÂNIA/GO