Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
EXEQUENTE: CONDOMINIO JARDINS RESIDENCE CLUB III
EXECUTADO: EDER DE NEGREIROS CASTRO, DIANA ALLINY MAGALHAES DE SOUSA SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PIAUÍ 2º Juizado Especial Cível da Comarca de Teresina Praça Edgard Nogueira, s/n, Cabral, TERESINA - PI - CEP: 64000-830 PROCESSO Nº: 0803136-41.2024.8.18.0167 CLASSE: EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) ASSUNTO(S): [Despesas Condominiais]
Trata-se de ação de execução de cotas condominiais. Na hipótese dos autos, a parte requerida alega sua ilegitimidade passiva, sob o fundamento de nunca ter residido no imóvel descrito na inicial, anexou certidão de inteiro teor do imóvel em ID 88612055, onde verifica-se que o imóvel foi construído com alienação fiduciária da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL e após inadimplência dos proprietários, aqui executados, houve a consolidação de propriedade para a CAIXA ECONÔMICA. Nos autos, não há comprovação de que a parte requerida tenha morado no imóvel, não há informação acerca do recebimento do habite-se e tampouco de entrega das chaves aos requeridos. Verificou-se ainda que a parte requerida possuía a propriedade do terreno, no entanto, a construtora detinha a propriedade da construção, qual seja, o apartamento, e após a anotação de edificação houve a consolidação de propriedade para a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL no ano de 2023, inclusive com tentativa de leilão e posteriormente com consolidação de propriedade para terceiro. Considerando as informações apresentadas, DECIDO. Acerca da questão, é cediço que as obrigações condominiais têm natureza "propter rem", nos termos do artigo 1.345, do Código Civil que dispõe que "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios." Segundo preleciona a doutrina, a obrigação propter rem é aquela: "que passa a existir quando o titular do direito real é obrigado, devido à sua condição, a satisfazer certa prestação [...]. Tais obrigações só existem em razão da detenção ou propriedade da coisa. A força vinculante das obrigações propter rem manifesta-se conforme a situação do devedor ante uma coisa, seja como titular do domínio, seja como possuidor." (DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 9a ed. Vol. II. São Paulo: Saraiva, 1995, p. 10). Nessa perspectiva, as despesas de condomínio constituem modalidade especial de obrigação propter rem que se interliga com o direito de fruição e uso imediato do imóvel, que ocorrem quando transferidos ao adquirente com a tradição do imóvel alienado. Neste contexto, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial nas hipóteses de imóveis novos adquiridos por meio de compromisso de compra e venda e esclareceu que, nesses casos, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e sim que o adquirente somente se torna responsável pelos ônus advindos do uso do referido bem, a partir do efetivo recebimento das chaves, quando então assume a posse de fato. Confira-se: "PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transaçã o. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido. ( REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015 – grifou-se) APELAÇÃO CÍVEL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE EXECUÇÃO. DESPESAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS À EXECUÇÃO. DÍVIDA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. RECURSO REPETITIVO. TAXA CONDOMINIAL. RESPONSABILIDADE. PROMITENTE COMPRADOR. IMISSÃO NA POSSE E ENTREGA DAS CHAVES DO IMÓVEL. ILEGITMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. CONFIGURAÇÃO. CLÁUSULA CONTRATUAL. INEFICÁCIA EM RELAÇÃO A TERCEIROS (CONDOMÍNIO). 1. A dívida condominial possui natureza propter rem, ou seja, acompanha o bem, independente de quem seja o atual proprietário. Assim, a dívida pertence à própria unidade imobiliária, devendo ser assumida por quem estabelecer relação jurídica direta com o imóvel e, consequentemente, com o condomínio. 2. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, flexibilizou a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial em casos de imóveis novos adquiridos através de compromisso de compra e venda. Estabeleceu que, nesses casos, o que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais é a imissão na posse pelo promissário comprador e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação e, não, o registro do compromisso de compra e venda. 3. Somente com a entrega das chaves e a imissão na posse do imóvel, o promitente comprador passa a ser o responsável pelo pagamento das despesas condominiais, pois, apenas a partir desse momento, exerce relação jurídica material direta com a unidade imobiliária e com o condomínio. 4. Conforme a tese jurídica fixada por este Tribunal de Justiça em sede de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas,"Expedida a carta de habite-se, a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais geradas por imóvel objeto de promessa de compra e venda é da promitente vendedora até a entrega e imissão do adquirente na posse direta da unidade imobiliária, mesmo que haja demora na transmissão da posse provocada por atraso na obtenção de financiamento imobiliário pelo comprador."(Acórdão 1069061, 20160020349044IDR, Relator: TEÓFILO CAETANO, Câmara de Uniformização, data de julgamento: 27/11/2017, publicado no DJE: 23/1/2018. Pág.: 1.173/1.174). (Grifamos). Assim, fica confirmada a ilegitimidade dos promitentes compradores do imóvel, aqui executada, para figurarem no polo passivo da ação de execução de taxas condominiais, quando inexiste comprovação de entrega das chaves e imissão daquele na posse da unidade imobiliária. Em face de todo o exposto, julgo por sentença extinto o presente feito sem resolução do mérito nos termos do art. 485, VI e § 3º, do Código de Processo Civil. Considerando a inexistência de prova material da hipossuficiência apenas alegada pelo autor exsurge evidente por este motivo afastar o pretendido benefício de gratuidade judicial, eis que tal comprovação é uma exigência de índole constitucional, como preceitua o art. 5º, LXXIV, da Constituição Federal. Em decorrência, determino o arquivamento dos autos, transitado em julgado. Por fim, tenho como pacífico o entendimento de que ao julgador compete enfrentar suficientemente as questões tidas como essenciais ao julgamento da causa. Entretanto, vislumbrando a hipótese e para que não se alegue a falta de exame conveniente a qualquer das teses não destacadas de forma específica, considero que as questões delineadas que não receberam a apreciação especificada, restam refutadas, posto que não ostentam suporte legal e fático, como também não encontram respaldo na jurisprudência de nossos tribunais, pelo que ficam afastadas. Verifica-se ainda que existem valores bloqueados em contas pertencentes aos executados, isto posto, determino imediato desbloqueio dos valores. P.R.I.C. Sem custas e nem honorários (art. 55 da Lei 9.099/95). TERESINA-PI, datado e assinado eletronicamente. Juiz de Direito