0008009-82.2024.8.16.0035

Citada, a requerida apresentou contestação no mov. 54.1. Não se opôs à resolução do contrato nem à retomada do imóvel, mas impugnou o modo de restituição pretendido. Preliminarmente, insurgiu-se contra o valor da causa, sustentando que deveria corresponder ao valor integral do negócio, de R$ 302.477,40, e alegou ilegitimidade passiva quanto à devolução do sinal ou comissão de intermediação, por ter sido pago diretamente ao corretor.

No mérito, afirmou que o desfazimento decorreu exclusivamente da vontade e do inadimplemento da autora; defendeu a restituição simples apenas dos valores comprovadamente pagos à vendedora, com desconto da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato, da indenização por fruição de 0,75% ao mês, dos encargos moratórios e dos débitos de IPTU, água e energia; sustentou a validade do contrato e das previsões da Lei nº 6.766/1979; e impugnou a inversão do ônus da prova.

Juntou documentos nos movs. 54.4 a 54.8, inclusive instrumento de intermediação, proposta de compra, compromisso de compra e venda e comprovantes relativos ao IPTU. A autora apresentou réplica no mov. 60.1, reiterando a incidência do Código de Defesa do Consumidor, a inversão do ônus da prova, a restituição de 90% ou, subsidiariamente, de 80% das quantias pagas, a incidência da retenção apenas sobre os valores efetivamente desembolsados e a nulidade da taxa de fruição e da cobrança de corretagem.

Alegou que o instrumento de intermediação não conteria sua assinatura nem informação adequada sobre o preço e o beneficiário da comissão. As partes requereram o julgamento antecipado, conforme manifestações dos movs. 64.1 e 65.1. A autora declarou inexistir edificação no lote e afirmou que o montante de R$ 32.590,50 estaria comprovado pelos documentos dos movs. 1.6 e 1.7. Instada a se manifestar especificamente sobre a preliminar de ilegitimidade, a autora sustentou, no mov. 71.1, que a entrada integraria o preço global da aquisição e que os instrumentos apresentados pela ré para caracterizá-la como comissão de corretagem não conteriam sua assinatura ou anuência inequívoca.

O julgamento antecipado foi determinado no mov. 81.1. Posteriormente, os autos foram encaminhados ao CEJUSC por decisão do mov. 92.1, mas a audiência realizada em 08 de dezembro de 2025 resultou infrutífera, conforme termo do mov. 103.1. Por decisão do mov. 111.1, foi acolhida a impugnação ao valor da causa, fixando-o em R$ 302.477,40, nos termos do art. 292, II, do CPC, com determinação de recolhimento das custas complementares.

É o breve relatório.

Decido.

2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1 Das Preliminares A impugnação ao valor da causa não comporta nova apreciação, pois foi expressamente decidida no mov. 111.1, que fixou o valor em R$ 302.477,40, encontrando-se a matéria alcançada pela preclusão judicial, na forma dos arts. 292, II, e 505 do CPC. Subsiste a alegação de ilegitimidade passiva quanto ao pedido de restituição da quantia indicada como entrada, sinal ou comissão de corretagem.

A preliminar deve ser rejeitada. A legitimidade é examinada conforme a relação jurídica afirmada na petição inicial. A autora atribui à promitente vendedora a responsabilidade pela restituição de todos os valores vinculados à formação e execução do negócio imobiliário, enquanto a ré sustenta que parcela determinada teria sido recebida por corretor autônomo. Essa divergência diz respeito à titularidade material da obrigação de restituir e, portanto, ao mérito, não à pertinência subjetiva para integrar a lide.

Ademais, o contrato principal foi celebrado entre as partes e a requerida admite que contratou empresa para comercializar seus lotes, circunstâncias suficientes para caracterizar sua legitimidade para responder à pretensão de resolução e recomposição patrimonial, sem prejuízo da posterior definição de quais valores efetivamente ingressaram em seu patrimônio. A orientação jurisprudencial igualmente distingue as relações decorrentes do contrato de compra e venda e do contrato autônomo de corretagem, limitando a responsabilidade de cada fornecedor à obrigação material que lhe seja própria (REsp 1599511/SP - RECURSO ESPECIAL 2016/0129715-8).

Rejeito, portanto, a preliminar de ilegitimidade passiva. 2.2 Do Mérito O julgamento antecipado é cabível, nos termos do art. 355, I, do CPC. Ambas as partes o requereram nos movs. 64.1 e 65.1, e a controvérsia é essencialmente documental e jurídica. Não há necessidade de prova oral para verificar a celebração do negócio, seu preço, a data do contrato, os pagamentos registrados, o conteúdo das cláusulas ou a incidência da legislação superveniente à Lei nº 13.786/2018.

O julgamento nesta fase não representa cerceamento de defesa, especialmente porque as partes, intimadas a especificar provas, não indicaram diligência concreta indispensável à solução das questões controvertidas. A relação é de consumo. A autora é destinatária final do lote e a ré o comercializa profissionalmente, enquadrando-se, respectivamente, nos conceitos dos arts. 2º e 3º do CDC. Incidem, portanto, a boa-fé objetiva, o dever de informação e o controle de cláusulas abusivas previstos nos arts. 4º, III, 6º, III e V, 46, 47, 51 e 53 do CDC.

Isso não afasta, porém, a aplicação da disciplina especial da Lei nº 6.766/1979, com as alterações introduzidas pela Lei nº 13.786/2018, pois o contrato foi firmado em 06 de maio de 2022, já sob a vigência da denominada Lei do Distrato. A legislação especial e o CDC devem ser aplicados coordenadamente, sem que a simples existência de contrato de adesão implique nulidade automática de cláusulas que reproduzem limites expressamente autorizados por lei.

Quanto à inversão do ônus da prova, a vulnerabilidade da consumidora é reconhecida, mas a inversão prevista no art. 6º, VIII, do CDC não é automática. Exige verossimilhança ou hipossuficiência para a produção de determinada prova e deve respeitar o contraditório. No caso, os documentos essenciais foram juntados por ambas as partes e os fatos determinantes estão documentalmente demonstrados. A ré trouxe o contrato e o seu demonstrativo financeiro, enquanto a autora apresentou comprovantes de pagamento.

Assim, não há lacuna probatória concreta que exija redistribuição dinâmica do encargo, sendo suficiente a regra ordinária do art. 373, I e II, do CPC, sem prejuízo da valoração dos documentos segundo a aptidão de cada parte para produzi-los. É incontroversa a celebração do contrato, a identificação do lote, o preço de R$ 302.477,40, a iniciativa da autora em não prosseguir no negócio e a concordância da ré com a resolução, conforme movs. 1.1, 1.5, 54.1 e 54.6.

Também não se atribui à vendedora atraso na implantação do loteamento, vício do imóvel ou outro inadimplemento essencial. A causa do desfazimento é a impossibilidade financeira pessoal declarada pela adquirente, circunstância que não caracteriza culpa da fornecedora nem onerosidade excessiva no sentido dos arts. 317, 478 e 479 do Código Civil, por não decorrer de acontecimento extraordinário e imprevisível que tenha alterado objetivamente a base econômica do contrato.

Isso não impede a resolução, pois o sistema consumerista veda a perda integral das parcelas e assegura ao comprador a possibilidade de desligamento do vínculo, com submissão às consequências legais e contratuais válidas. A Súmula 543 do STJ estabelece literalmente: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” No caso, a restituição é apenas parcial, porque o desfazimento foi causado pela adquirente.

A devolução deve ocorrer em parcela única, não em prestações, ressalvada a apuração dos descontos legalmente admitidos. A autora pede que a retenção seja limitada a 10% dos valores pagos ou, subsidiariamente, a 20%, enquanto a ré invoca a cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato. A tese autoral não pode ser acolhida. O art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979 autoriza, nos contratos de loteamento celebrados após a Lei nº 13.786/2018, o desconto do montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a 10% do valor atualizado do contrato.

O compromisso juntado nos movs. 1.5 e 54.6 prevê, igualmente, multa de 10% sobre o valor atualizado da contratação. Não se trata de perda total convencionada ao arrepio do art. 53 do CDC, mas de encargo expressamente autorizado pela legislação especial vigente à época da contratação. A Quarta Turma do STJ, ao julgar o REsp 2.104.086, reconheceu, para contrato posterior à Lei do Distrato, a validade da cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato de aquisição do lote e esclareceu que a inexistência de saldo a restituir não caracteriza, por si só, violação ao art. 53 do CDC, quando decorre dos descontos previstos na lei e no contrato, sem formação de crédito adicional em favor da loteadora.

Assim, é válida a retenção da cláusula penal de 10% do valor atualizado do contrato, limitada, contudo, ao montante que seria restituível, vedada a formação, neste processo, de saldo devedor em desfavor da autora, pois a requerida formulou defesa e pedido de compensação, mas não reconvenção ou pedido condenatório autônomo. A mesma conclusão se aplica à taxa de fruição. A autora sustenta que o lote permaneceu sem edificação e, por isso, não teria produzido proveito econômico.

Esse entendimento correspondia à orientação jurisprudencial relativa a contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018. Para os contratos posteriores, entretanto, o art. 32-A, I, da Lei nº 6.766/1979 autoriza expressamente o desconto dos valores correspondentes à eventual fruição, até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, desde a transmissão da posse até sua restituição ao loteador. No REsp 2.104.086, o STJ assentou que, após a Lei do Distrato, tal desconto é possível mesmo no caso de lote não edificado, pois a lei não condicionou sua incidência à construção ou demonstração de renda efetivamente auferida.

O contrato atribui a posse precária à compradora desde a celebração, em 06 de maio de 2022, e a contestação reconhece a retomada do lote pela proprietária ao ratificar a resolução e postular a restituição da posse, no mov. 54.1. Não seria coerente permitir que a taxa continuasse incidindo após a manifestação inequívoca da vendedora de retomada imediata do bem. Assim, a taxa de fruição de 0,75% sobre o valor atualizado do contrato é devida entre 06 de maio de 2022 e 27 de setembro de 2024, data da apresentação da contestação e da exteriorização inequívoca da retomada, observada a compensação apenas até o limite das quantias pagas, sem saldo remanescente exigível contra a autora nesta demanda.

Também são dedutíveis os encargos moratórios incidentes sobre prestações comprovadamente pagas em atraso e os débitos de IPTU e demais tarifas vinculadas ao lote correspondentes ao período de posse, conforme art. 32-A, III e IV, da Lei nº 6.766/1979. A requerida juntou comprovantes de IPTU nos movs. 54.7 e 54.8 e afirmou ter desembolsado R$ 3.340,64. Entretanto, a compensação não pode ser autorizada de maneira genérica quanto a água, energia ou outros encargos apenas hipotéticos.

Somente poderão ser descontados os tributos, tarifas e encargos individualizados e efetivamente comprovados nos autos, referentes ao lote e ao período compreendido entre 06 de maio de 2022 e 27 de setembro de 2024, vedada a produção, em liquidação, de pedido condenatório novo ou de despesas não oportunamente demonstradas. Quanto à corretagem, o STJ firmou no Tema 938 que é válida a transferência ao consumidor da obrigação de pagar comissão de corretagem, desde que previamente informado o preço total da aquisição, com destaque do valor da comissão.

A relação de corretagem é distinta daquela formada entre comprador e vendedor, e a responsabilidade do intermediador se limita à falha de seu próprio serviço. No caso, a requerida sustenta que o valor de R$ 6.200,00 foi pago diretamente à empresa intermediadora e não integrou seu patrimônio, enquanto a autora afirma que os instrumentos dos movs. 54.4 e 54.5 não contêm sua assinatura. Ainda que se desconsidere a eficácia desses instrumentos contra a consumidora, não há prova de que a quantia tenha sido recebida pela ré.

Restituição pressupõe recebimento ou enriquecimento do demandado, nos termos do art. 884 do Código Civil. Por isso, a ré não pode ser condenada a restituir comissão paga diretamente a terceiro, sem prejuízo de eventual pretensão autônoma contra quem efetivamente recebeu o numerário. Por outro lado, nenhum valor comprovadamente recebido pela própria vendedora pode ser requalificado unilateralmente como corretagem para ser excluído da base restitutória.

Os documentos dos movs. 1.6 e 1.7 indicam pagamentos vinculados ao contrato e alcançam o montante afirmado de R$ 32.590,50, não tendo a ré apresentado demonstrativo substitutivo completo capaz de infirmar individualmente os lançamentos. A impugnação genérica formulada no mov. 54.1 não basta para afastar documentos que identificam beneficiária, pagadora, contrato, unidade, vencimentos e valores. Reconheço, portanto, como base bruta de apuração o total de R$ 32.590,50, ressalvada a exclusão de eventual parcela que, mediante simples cálculo e confronto dos próprios documentos já juntados, esteja duplicada ou comprovadamente tenha sido paga diretamente à intermediadora e não à ré.

A correção monetária da quantia bruta paga deve incidir desde cada desembolso, porque apenas recompõe o valor da moeda. Sobre o saldo que eventualmente subsistir depois das deduções incidirá correção pelo IPCA desde cada pagamento, com observância da atualização contratual das próprias bases de desconto até a data do desfazimento. Os juros moratórios serão calculados pela taxa SELIC, deduzida a variação do IPCA, a partir do trânsito em julgado, pois a resolução decorreu da iniciativa da compradora e a obrigação líquida de restituir somente se definirá com esta decisão.

Não haverá cumulação com outro índice de juros. A tutela de urgência foi indeferida no mov. 19.1 e não houve prova de negativação efetiva. Com a resolução judicial do contrato, porém, tornam-se inexigíveis as parcelas contratuais vencidas depois de 27 de setembro de 2024 e todas as vincendas, não podendo fundamentar inscrição restritiva. As parcelas e encargos anteriores permanecem sujeitos apenas ao encontro de contas autorizado nesta sentença.

Como não houve tutela anteriormente concedida, não há providência provisória a confirmar ou revogar. Não foi formulado pedido de indenização por dano moral na petição inicial, mas apenas pedidos de resolução, restituição e tutela inibitória. A referência defensiva à inexistência de danos morais não amplia os limites objetivos da lide e não reclama pronunciamento condenatório ou declaratório autônomo.

3.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por VANESSA VILELA CARNEIRO em face de RECANTO SAN JOSÉ SPE LTDA., para: a) declarar resolvido, por iniciativa da promitente compradora, o contrato de compromisso de compra e venda da fração do lote nº 11-A da quadra nº 16 do Loteamento Recanto San José, matriculado sob nº 98.867, considerando-se aperfeiçoado o desfazimento e restituída a disponibilidade jurídica e possessória do bem à ré em 27 de setembro de 2024; b) declarar inexigíveis as parcelas contratuais posteriores a 27 de setembro de 2024 e as vincendas, vedada inscrição do nome da autora em cadastros de inadimplentes fundada exclusivamente nessas parcelas, sem prejuízo do encontro de contas relativo ao período anterior; c) condenar a ré a restituir, em parcela única, os valores comprovadamente recebidos em razão do contrato, adotando-se como base bruta o montante de R$ 32.590,50, com correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso, autorizando-se o desconto: c.1) da cláusula penal correspondente a 10% do valor atualizado do contrato; c.2) da taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, proporcionalmente aos dias, entre 06 de maio de 2022 e 27 de setembro de 2024; c.3) dos encargos moratórios relativos às prestações comprovadamente pagas em atraso; c.4) dos valores de IPTU e demais tarifas vinculadas especificamente ao lote, efetivamente comprovados pelos documentos já juntados e referentes ao período de posse; d) estabelecer que a soma das deduções fica limitada ao total da base bruta corrigida, vedada a apuração de saldo devedor contra a autora nesta ação; e) excluir da base restituível a comissão de corretagem eventualmente comprovada como paga diretamente à intermediadora, ressalvando que valores recebidos pela própria ré não poderão ser excluídos mediante mera requalificação contábil; f) determinar que, sobre eventual saldo favorável à autora, incidam juros pela taxa SELIC, deduzida a variação do IPCA, a partir do trânsito em julgado; A apuração do saldo será feita por simples cálculo aritmético em cumprimento de sentença, mediante utilização exclusiva dos critérios ora definidos e dos documentos já produzidos, sem introdução de novas rubricas indenizatórias.

Diante da sucumbência recíproca, pois a autora obteve a resolução do contrato e a inexigibilidade das prestações futuras, mas não obteve a restituição nos percentuais postulados nem o afastamento da cláusula penal, da taxa de fruição e da corretagem paga a terceiro, distribuo as custas processuais na proporção de 50% para cada parte, nos termos do art. 86 do CPC. Condeno a autora ao pagamento de honorários ao patrono da ré, que fixo em 10% sobre a vantagem econômica correspondente às deduções reconhecidas, e condeno a ré ao pagamento de honorários ao patrono da autora, que fixo em 10% sobre eventual saldo restituitório apurado, observados o grau de zelo, a natureza da controvérsia, o trabalho desenvolvido e o tempo de tramitação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC.

É vedada a compensação das verbas, conforme art. 85, §14, do CPC. Não consta decisão concessiva de gratuidade da justiça, razão pela qual deixo de declarar suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado e cumpridas as formalidades legais, arquivem-se. São José dos Pinhais, 20 de agosto de 2026. Luciana Assad Luppi Ballalai Magistrada

Órgão

1ª Vara Cível de São José dos Pinhais

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

VANESSA VILELA CARNEIRO

Advogados

GABRIEL FERNANDES TERENCIO (OAB 325391/SP), ISABELLA PEREIRA ROSA PANIAGO (OAB 483691/SP)

Órgão

1ª Vara Cível de São José dos Pinhais

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

VANESSA VILELA CARNEIRO

Advogados

GABRIEL FERNANDES TERENCIO (OAB 325391/SP), ISABELLA PEREIRA ROSA PANIAGO (OAB 483691/SP)

Órgão

1ª Vara Cível de São José dos Pinhais

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

RECANTO SAN JOSE SPE LTDA, VANESSA VILELA CARNEIRO

Advogados

SILVIO ANDRE BRAMBILA RODRIGUES (OAB 21305/PR), GABRIEL FERNANDES TERENCIO (OAB 325391/SP), ISABELLA PEREIRA ROSA PANIAGO (OAB 483691/SP)

Órgão

CEJUSC São José dos Pinhais - PRO CART - Cível

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

VANESSA VILELA CARNEIRO

Advogados

GABRIEL FERNANDES TERENCIO (OAB 325391/SP), ISABELLA PEREIRA ROSA PANIAGO (OAB 483691/SP)

Órgão

1ª Vara Cível de São José dos Pinhais

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

RECANTO SAN JOSE SPE LTDA, VANESSA VILELA CARNEIRO

Advogados

SILVIO ANDRE BRAMBILA RODRIGUES (OAB 21305/PR), GABRIEL FERNANDES TERENCIO (OAB 325391/SP), ISABELLA PEREIRA ROSA PANIAGO (OAB 483691/SP)

SENTENÇA

DE INDEFERIMENTO DA INICIAL MANTIDA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. RECURSO DESPROVIDO (TJPR - 14ª Câmara Cível - 0002482-60.2023.8.16.0173 - Umuarama - Rel.: SUBSTITUTA CRISTIANE SANTOS LEITE - J. 21.11.2023)

2. Assim, intime-se a parte autora promova a emenda à inicial, com a juntada de procuração válida, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de extinção.

3. Oportunamente, voltem conclusos para decisão inicial. Intimações e diligências necessárias. São José dos Pinhais, 14 de abril de 2025. Camila Mariana da Luz Kaestner Juíza de Direito(D)

Novo Código de Processo Civil Comentado. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2015, p. 312-313). No presente caso, os documentos que instruem a inicial não são suscetíveis de configurar prova inequívoca da verossimilhança das alegações, eis que não restam evidenciados, em um juízo perfunctório, inerente a esta fase processual, todos os elementos de convicção. Na situação posta, há que se considerar que as obrigações entre as partes decorrem de contrato, deste modo, a alegação de abusividade de previsão contratual, depende de comprovação, pelo que, a análise da matéria deve ser objeto de dilação probatória sob o crivo do contraditório e ampla defesa.

3. Pelas razões alinhavadas, com fundamento no caput, do artigo 300 do Código de Processo Civil, INDEFIRO a liminar.

4. O artigo 334, Código de Processo Civil, determina que em caso de preenchimentos dos requisitos da petição inicial e não sendo o caso de improcedência liminar, deveria ser designada audiência de conciliação ou mediação. Noutro viés, o artigo 4º, CPC estabelece que “As partes têm direito de obter em prazo razoável a solução integral de mérito, incluída a atividade satisfativa”. Pois bem, desde o advento do novo Código de Processo Civil, este juízo está designando a audiência conciliatória estabelecida no art. 334, CPC.

Ocorre que, neste tipo de demanda, tem-se notado a ausência de efetividade da medida, sendo que em pouquíssimos casos há composição entre as partes, percentual que não chega à 10% das audiências designadas. Além disso, a designação de audiências conciliatórias está inviabilizando a celeridade processual e a duração razoável do processo. A realização de audiência conciliatória pode ser realizada em qualquer momento processual (art. 139, V, CPC), podendo as partes recorrer a qualquer forma de solução de conflitos.

Ou seja, a postergação da conciliação ou mediação não acarreta nulidade, diante da ausência de prejuízo (art. 282, §1º e 283, par. único, CPC). Desta forma, deixo, por ora, de designar audiência conciliatória.

5. Cite-se a parte ré para, querendo, apresentar resposta no prazo de quinze dias, advertindo-se sobre o disposto no art. 344, CPC.

6. Deve o réu em contestação manifestar o interesse na realização de audiência conciliatória, sendo que no silêncio será presumida a discordância, bem como sobre a escolha pelo “Juízo 100% Digital”, nos termos do Decreto Judiciário nº 321/2021 - P-GP-GCJ, estabelecida pela Resolução 345, de outubro de 2020 do Conselho Nacional de Justiça, devendo indicar seu endereço eletrônico e linha telefônica móvel celular, salientando que nesta modalidade de tramitação as partes continuarão a serem intimadas através do Projudi.

Decorrido o prazo sem manifestação, deve a serventia renovar a intimação, sendo que no silêncio será presumida aceitação tácita. Com a aceitação, à serventia para anotação junto ao cadastro do processo, inclusive com comunicação ao cartório distribuidor.

7. Com a resposta, alegadas preliminares ou juntados documentos, diga a parte autora no prazo legal.

8. Após, especifiquem as partes as provas que pretendem produzir, justificando sua necessidade e pertinência, no prazo comum de 05 (cinco) dias, sob pena de indeferimento. Intimações e diligências necessárias. São José dos Pinhais, 27 de maio de 2024. Camila Mariana da Luz Kaestner Juíza de Direito(D)