= PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE MARINGÁ - FORO REGIONAL DE SARANDI VARA CÍVEL DE SARANDI - PROJUDI Avenida Maringá, 3033 - Jardim Nova Aliança - Sarandi/PR - CEP: 87.111-001 - Fone: 44-3042-1461 - Celular: (44) 3042-1461 - E-mail: [email protected] Autos nº. 0010440-05.2024.8.16.0160 Processo: 0010440-05.2024.8.16.0160 Classe Processual: Procedimento Comum Cível Assunto Principal: Rescisão / Resolução Valor da Causa: R$40.647,04 Autor(s): VIGNOTO & IMHX EMPREENDIMENTOS LTDA Réu(s): HUDSON FRANCHETTI DE GOUVEA
SENTENÇA
1.
RELATÓRIO
VIGNOTO & IMHX EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIO LTDA ajuizou ação de rescisão contratual c/c cobrança de encargos contratuais em face de HUDSON FRANCHETTI GOUVEA. Narra a parte autora que em 24/07/2018, celebrou com o réu compromisso particular de compra e venda do lote urbano n° 04, da quadra n° 02, do empreendimento denominado Jardim Aurora III, no valor total de R$162.450,00, cujo pagamento ocorreria de forma parcelada.
Aponta que o réu está inadimplente com o pagamento das parcelas desde 25/08/2023. Diante disso, pleiteia pela concessão da tutela jurisdicional para o fim de rescindir o contrato entre as partes, bem como autorizar a retenção à título de comissão de corretagem, tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, incluindo a de ocupação no percentual mensal de 0,5% sobre o valor do contrato, além da cláusula penal.
O pedido liminar de disponibilização do lote em favor da loteadora foi indeferido (seq. 18.1). Regularmente citado, o réu ofereceu contestação. Preliminarmente, impugnou o valor da causa e requereu a concessão dos benefícios da assistência judiciária gratuita. No mérito, afirmou que a onerosidade excessiva das parcelas obstou o regular adimplemento e que notificou o autor, extrajudicialmente, pleiteando pelo distrato contratual; sustentou a aplicação do CDC ao caso, para o fim de reconhecer a abusividade das cláusulas contratuais que o colocam em desvantagem excessiva; pleiteou pela redução da cláusula penal e defender ser indevida a cobrança da taxa de fruição.
Juntamente à contestação, o réu apresentou pedido de reconvenção, no qual também se pleiteia pela rescisão do contrato, afirmando ter notificado a ré para a realização do distrato antes da propositura da ação. Autorizou a retenção de 10% a 25% dos valores pagos e a restituição da posse em favor do autor reconvindo. Deferida a tutela provisória de urgência pleiteada pelo réu para suspender a exigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como para que o autor se abstenha de inscrever o nome do réu nos cadastros de inadimplentes.
O autor apresentou impugnação à contestação, bem como contestou o pedido reconvencional. Intimadas as partes para especificarem as provas que pretendem produzir, ambas pleitearam pelo julgamento antecipado. Os autos vieram conclusos.
É o relatório; passo a fundamentar e a decidir.
2. FUNDAMENTAÇÃO Nos termos do art. 335, I, do Código de Processo Civil, conheço diretamente os pedidos formulados na petição inicial, tendo em vista o desinteresse das partes na instrução processual, que a matéria litigiosa é exclusivamente de direito e porque os fatos encontram-se comprovados nos autos, prescindindo o feito de maior dilação probatória. 2.1. Das preliminares Da justiça gratuita em favor do réu Considerando os documentos apresentados pelo requerido na contestação, os quais indicam a ausência de emprego com registro em CTPS, bem como que a renda declara é inferior à três salários-mínimos.
Ainda, tendo em vista que a pesquisa realizada pelo Juízo se contatou que o réu não declara imposto de renda (mov. 35.1), tampouco é proprietário de bens imóveis (seq. 34.1), nos termos do art. 98 do Código de Processo Civil, CONCEDO os benefícios da assistência judiciária gratuita em favor do demandado. 2.2. Do mérito Trata-se de ação de declaratória ajuizada pela loteadora em face do promitente comprador, por meio da qual, diante do inadimplemento contratual do réu, a parte autora pleiteia a rescisão do contrato de compra e venda de lote de terreno urbano.
É incontroverso entre as partes a celebração do contrato e a necessidade de sua rescisão. As partes divergem, contudo, quanto aos efeitos da rescisão. O requerente afirma que o réu deixou de efetuar o pagamento das parcelas firmadas no contrato, tornando-se inadimplente desde 25/08/2023. O réu defende ter efetuado o pagamento de 63 parcelas, porém, com os reajustes mensais cada vez maiores e mais rápidos, tornou-se a obrigação inexequível.
Em que pese a alegação do réu, não houve comprovação de onerosidade excessiva no contrato celebrado. Com efeito, o parcelamento foi previsto em parcelas fixas, com índice de correção pré-determinado. Assim, não há como se falar em onerosidade excessiva, se o réu sabia desde o começo quanto ia pagar. Lado outro, incontroverso o inadimplemento do réu. Desse forma, considero que o réu deu causa à rescisão.
Estabelece o art. 475 do Código Civil: Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. Dessa forma, resta caracterizado o inadimplemento da obrigação contratual por parte do requerido e, consequentemente, impõe-se a rescisão, com reintegração da posse do bem ao autor.
Nesta senda, vale ressaltar que o Superior Tribunal de Justiça, ao analisar cláusula contratual acerca de prazo para devolução de valores pagos nos contratos de compra e venda regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, editou a Súmula n. 543, que transcrevo: Súmula 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Assim, considerando o cálculo apresentado ao seq. 29.4, relativo aos valores pagos pelo requerido, os quais não foram impugnados, constata-se que o demandado efetuou o pagamento ao autor de 63 parcelas, totalizando a importância de R$65.224,73 (sessenta e cinco mil, duzentos e vinte e quatro reais e setenta e três centavos). Logo, eventual devolução deve ser apurada tomando-se por base esse valor. Passo a apreciação das demais cláusulas contratuais divergentes, relacionadas à cláusula penal, comissão de corretagem, taxa de fruição, tributos e restituição de valores pagos.
É oportuno esclarecer ser totalmente inaplicável o art. 32-A da Lei n° 6.766/79, incluído pela Lei n° 13.786/2018, também conhecida como Lei do Distrato, que instituiu obrigações recíprocas decorrente da resilição contratual por culpa do promitente comprador, e assim dispõe: Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no §2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens:
I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador;
II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato;
III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente;
IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos incidentes sobre a restituição e /ou rescisão;
V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. Isto porque o contrato de promessa de compra e venda do Lote nº 04 da Quadra nº 02 do empreendimento denominado Jardim Aurora III, em Sarandi/PR, foi celebrado pelas partes em 24 de julho de 2018 (mov. 1.3), ou seja, antes, portanto, da vigência da Lei do Distrato, datada em 27/12/2018. As novas disposições legislativas são aplicáveis apenas aos contratos entabulados após a data de sua vigência, não sendo possível aplicar a novel legislação para fatos anteriores, em virtude do princípio da segurança jurídica.
Nesse sentido, é o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ORDINÁRIA PARA RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS – RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO, POR LIBERALIDADE DO PROMITENTE COMPRADOR –
SENTENÇA
DE PARCIAL PROCEDÊNCIA –RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS (SÚMULA 543 DO STJ) – INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018, QUE ALTEROU A LEGISLAÇÃO DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO (LEI Nº 6.766/79) – TEMPUS REGIT ACTUM – CELEBRAÇÃO DO CONTRATO EM 01/04/2017, DATA ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI DO DISTRATO (PUBLICADA EM 28/12/2018) – DIREITO À RETENÇÃO PELA LOTEADORA – MAJORAÇÃO –25% (VINTE E CINCO POR CENTO) DOS VALORES QUITADOS PELOS AUTORES – PADRÃO-BASE - ENTENDIMENTO EXARADO PELA 2ª SEÇÃO DO STJ ACERCA DOS CONTRATOS ANTERIORES À NOVEL LEGISLAÇÃO DE DISTRATO IMOBILIÁRIO – RESP. 1723519/SP –CUMULAÇÃO DAS ARRAS COM A CLÁUSULA PENAL COMPENSATÓRIA – IMPOSSIBILIDADE – ARRAS QUE CORRESPONDEM AO SINAL DE NEGÓCIO, TENDO INTEGRADO O PREÇO DO BEM – COMISSÃO DE CORRETAGEM DE 6% SOBRE O VALOR DO CONTRATO - RETENÇÃO INADMITIDA NO CASO CONCRETO – VERBAS DE SUCUMBÊNCIA – CAUSALIDADE – RÉ QUE IGUALMENTE CONTRIBUIU PARA A PROPOSITURA DA DEMANDA – BASE DE CÁLCULO DA VERBA HONORÁRIA DEVIDA PELA REQUERIDA AO PATRONO DOS AUTORES – VALOR DA CONDENAÇÃO – OBSERVÂNCIA À ORDEM DO ARTIGO 85, § 2º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0070115-17.2022.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 21.05.2024).
Destaquei. Quanto a cláusula penal, o contrato juntado ao seq. 13, fixa no parágrafo quarto, I, o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor integral do contrato. Porém, para os contratos anteriores a Lei 13.786/2018, a cláusula penal prevista em percentual sobre o valor integral do contrato é considerada abusiva. Nesses casos, o Superior Tribunal de Justiça entende razoável a fixação da cláusula penal entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas e dependendo do tempo que as partes ficaram vinculadas ao contrato.
Para o caso dos autos, o contrato previa o pagamento de 179 parcelas, mas o autor pagou somente 63 parcelas, ou seja, não houve o adimplemento, sequer, de 50% do contrato. Sendo assim, razoável a retenção de 20% (vinte por cento) a título de cláusula penal. Acerca do tema, veja-se entendimento sedimentado do Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZATÓRIA E LUCROS CESSANTES.
RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. RETENÇÃO DE 15% DOS VALORES DESPENDIDOS. CABIMENTO. RAZOABILIDADE. AGRAVO NÃO PROVIDO.1. É entendimento do STJ que "é abusiva a cláusula que fixa a multa pelo descumprimento do contrato com base não no valor das prestações pagas, mas, no valor do imóvel, onerando demasiadamente o devedor" (REsp 907.856/DF, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/06/2008, DJe de 1º/07/2008).
2. Quanto ao percentual da multa, a jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. Precedentes.
3. Ademais, não é possível na via especial rever a conclusão contida no aresto atacado acerca do percentual retido a título de cláusula penal melhor condizente com a realidade do caso concreto e a finalidade do contrato, pois a isso se opõem os óbices contidos nas Súmulas 5 e 7 do STJ.4. Agravo interno a que se nega provimento. ( STJ – AgInt no AREsp 1.180.352/DF – Rel. Ministro Lázaro Guimarães (Desembargador Convocado do TRF 5ª Região) – Quarta Turma – julgado em 20/02/2018).
Destaquei. Ademais, o entendimento foi adotado pelo E. TJPR: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INADIMPLÊNCIA PELA PARTE COMPRADORA. FIXAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL EM 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. PRECEDENTES DO STJ NO SENTIDO DE QUE A CLÁUSULA PENAL SE LIMITA AOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO.
LOTE NÃO EDIFICADO. IMÓVEL SEM FRUIÇÃO. TAXA NÃO DEVIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 1ª C.Cível - 0002568-57.2020.8.16.0069 - Cianorte - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU FERNANDO CESAR ZENI - J. 25.10.2021). Destaquei. Dessa forma, a cláusula penal fica estipulada em 20% (vinte por cento) do valor das parcelas pagas. Ademais, o entendimento adotado pelo E. TJPR é no sentido de que descabida a indenização por taxa de fruição nos casos de lotes não edificados, visto que se destina a compensar o promitente vendedor pela utilização do bem pelo possuidor do imóvel, que se torna inadimplente e pela privação do uso do imóvel compromissado.
Deste modo, tratando-se de loteamento sem edificação - haja visto nada ter sido demonstrado quando a existência de benfeitoria no terreno - e, além disto, inexistindo comprovação de prejuízo que tenham acarretados lucros cessantes para o promitente vendedor, é incabível a condenação ao pagamento da taxa de fruição. Veja-se: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA.
INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. AQUISIÇÃO DE LOTE. CULPA DA COMPRADORA PELA RESCISÃO INCONTROVERSA. PAGAMENTO DE 10 DAS 179 PARCELAS ACORDADAS. QUITAÇÃO EM MONTANTE ÍNFIMO AO COMPROMISSADO. MAJORAÇÃO DA RETENÇÃO DE 10% PARA 25% DA QUANTIA PAGA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. UTILIZAÇÃO DO BEM NÃO COMPROVADA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA.
TRÂNSITO EM JULGADO DA CONDENAÇÃO. SUCUMBÊNCIA MANTIDA. REFORMA PARCIAL. APELAÇÃO CONHECIDA E PROVIDA EM PARTE. (TJPR - 15ª C.Cível - 0020457-20.2019.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR HAMILTON MUSSI CORREA - J. 20.07.2020.). Destaquei. Quanto à comissão de corretagem, o instrumento contratual prevê, de forma expressa, a retenção do montante correspondente a 6% (seis por cento) do valor atualizado da compra a esse título, conforme no item II da cláusula quarta do contrato.
Veja-se: O artigo 722, do Código Civil prevê que, “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. Em razão dessa atividade, o corretor faz jus à remuneração correspondente à comissão de corretagem, usualmente fixada em percentual incidente sobre o valor do negócio jurídico.
O Superior Tribunal de Justiça, sob a sistemática dos repetitivos, ao julgar o REsp nº 1.599.511-SP, firmou entendimento de que os encargos de corretagem somente podem ser transferidos ao consumidor quando houver previsão contratual expressa. Veja-se: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR.
VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.
I – TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2.
Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.
II – (...)
III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (STJ. REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, j. 24/08/2016). Destaquei No caso em tela, o contrato prevê que o pagamento da comissão de corretagem é devido pelo promitente comprador na hipótese de rescisão contratual por culpa deste. Por fim, com relação a tributos e taxas relativos ao imóvel, é atribuição do réu até a data da rescisão.
Assim, o pedido apresentado pela parte autora é parcialmente procedente.
3.
DISPOSITIVO
Diante do exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial por VIGNOTO & IMHX EMPREENDIMENTOS LTDA em face de HUDSON FRANCHETTI GOUVEA, para: a) DECLARAR rescindido contrato particular de promessa de compra e venda do Lote nº 04 da Quadra nº 02 do empreendimento denominado Jardim Aurora III, em Sarandi/PR, a PARTIR DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO; b) DETERMINAR a retenção, em favor do autor, de 20% (vinte por cento) do valor das parcelas pagas, atualizadas pelo IPCA, a título de cláusula penal; c) DETERMINAR a retenção, em favor do autor, de 6% (seis por cento) do valor da venda do imóvel atualizado pelo IPCA, a título de comissão de corretagem; d) DETERMINAR a retenção, em favor do autor, de valores relativos a IPTU e outros taxas pendentes de pagamento incidentes sobre o imóvel desde o contrato até a rescisão (ajuizamento); e) DETERMINAR a reintegração de posse do requerente no imóvel; f) DETERMINAR a devolução dos valores pagos pelo réu, descontados os itens "b", "c" e "d", corrigidos monetariamente pelo IPCA desde cada desembolso, com substituição pela SELIC a partir do trânsito em julgado da sentença.
JULGO IMPROCEDENTE A RECONVENÇÃO. A fixação da cláusula penal independia da apresentação de reconvenção, bastando a discussão na contestação. Assim, o pedido reconvencional limitou-se a rescisão, também objeto da ação principal, e culpa pela rescisão, atribuída ao réu. Reconhecendo a sucumbência recíproca (artigo 86, do CPC), determino a repartição das custas em 30% para o autor e 70% para o réu. Ademais, de acordo com o disposto no artigo 85, §2º, do CPC, fixo os honorários em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa pelo IPCA, com substituição pela SELIC a partir do trânsito em julgado, e determino a repartição dos honorários advocatícios na mesma proporção (70/30).
Observe-se, no entanto, a regra do artigo 98, §3º, do CPC, sendo o caso.
Cumpra-se com as deposições contidas no Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se. Sarandi, datado eletronicamente. Gustavo Adolpho Perioto Magistrado
