0010493-52.2019.8.16.0033

Órgão

Vara Cível de Pinhais

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatário

KIEW ADMINISTRADORA DE BENS MOVEIS,IMOVEIS,SOFTWARE.MARCAS E PATENTES PROPRIOS E PARTICIPACOES LIMITADA - ME

Advogado

GIOVANNA SARTORIO LAUREANO SANTOS (OAB 49299/PR)

Órgão

Vara Cível de Pinhais

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatário

KIEW ADMINISTRADORA DE BENS MOVEIS,IMOVEIS,SOFTWARE.MARCAS E PATENTES PROPRIOS E PARTICIPACOES LIMITADA - ME

Advogado

GIOVANNA SARTORIO LAUREANO SANTOS (OAB 49299/PR)

Órgão

Vara Cível de Pinhais

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatário

KIEW ADMINISTRADORA DE BENS MOVEIS,IMOVEIS,SOFTWARE.MARCAS E PATENTES PROPRIOS E PARTICIPACOES LIMITADA - ME

Advogado

GIOVANNA SARTORIO LAUREANO SANTOS (OAB 49299/PR)

Órgão

Vara Cível de Pinhais

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatário

KIEW ADMINISTRADORA DE BENS MOVEIS,IMOVEIS,SOFTWARE.MARCAS E PATENTES PROPRIOS E PARTICIPACOES LIMITADA - ME

Advogado

GIOVANNA SARTORIO LAUREANO SANTOS (OAB 49299/PR)

Órgão

Vara Cível de Pinhais

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatários

BEATRIZ MENEGUELLO ALMEIDA, KIEW ADMINISTRADORA DE BENS MOVEIS,IMOVEIS,SOFTWARE.MARCAS E PATENTES PROPRIOS E PARTICIPACOES LIMITADA - ME

Advogados

GIOVANNA SARTORIO LAUREANO SANTOS (OAB 49299/PR), JULIANA DE GODOY VENÂNCIO SILVA (OAB 86261/PR)

Órgão

Vara Cível de Pinhais

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatários

BEATRIZ MENEGUELLO ALMEIDA, KIEW ADMINISTRADORA DE BENS MOVEIS,IMOVEIS,SOFTWARE.MARCAS E PATENTES PROPRIOS E PARTICIPACOES LIMITADA - ME

Advogados

GIOVANNA SARTORIO LAUREANO SANTOS (OAB 49299/PR), JULIANA DE GODOY VENÂNCIO SILVA (OAB 86261/PR)

Órgão

Vara Cível de Pinhais

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

BEATRIZ MENEGUELLO ALMEIDA, KIEW ADMINISTRADORA DE BENS MOVEIS,IMOVEIS,SOFTWARE.MARCAS E PATENTES PROPRIOS E PARTICIPACOES LIMITADA - ME

Advogados

GIOVANNA SARTORIO LAUREANO SANTOS (OAB 49299/PR), JULIANA DE GODOY VENÂNCIO SILVA (OAB 86261/PR)

No mérito, aduziu que houve o abandono do imóvel pela autora sem o adimplemento da contraprestação avençada (por esta razão ajuizou ação de despejo e cobrança); ausência de infração contratual pela locadora e nulidade do contrato, inexistência de comprovação da exigência dos documentos informados (AVCB, Habite-se e ART) e pedido de Alvará ao ente municipal; inexistência de danos morais indenizáveis.

Pugnaram ao final pelo acolhimento das preliminares; se superadas, no mérito, a improcedência da demanda. Juntou documentos.

3. Réplica ao mov. 36; instadas a especificação de provas (mov. 37.1), pugnaram pela produção de prova oral – depoimento pessoal e testemunhal, bem como a produção de prova documental (mov. 43.1/44.1). Oportunizado o contraditório quanto ao pedido de juntada de documentos (mov. 46.1); manifestaram-se as partes aos mov. 51.1/54.1/59.1.

4. Proferida decisão saneadora, reconhecendo a incorreção do valor da causa da ação de despejo, determinada a correção do valor da causa para R$ 10.800,00, afastando qualquer vício de inépcia da inicial, postergando a análise da preliminar de indevida concessão da gratuidade da justiça, reconhecendo a ilegitimidade passiva da ré Michelle, postergando a análise da preliminar de ilegitimidade ativa de Beatriz para o momento da sentença, declarando a revelia da locatária, fixando os pontos controvertidos, estabelecendo a distribuição do ônus da prova, e deferindo a produção de prova documental e oral (mov. 61.1).

A parte autora apresentou documentos relativos à hipossuficiência financeira no mov.

68. A parte requerida apresentou impugnação aos documentos no mov.

80. Na audiência de instrução, foi colhido o depoimento pessoal da parte ré Kiew Administradora de Bens Móveis representada por Sonaly Ariane Delfino Peloni da Silva e duas testemunhas arroladas pela parte autora (mov. 136). A parte requerida apresentou alegações finais no mov. 144.1. Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

Fundamento e decido. Autos nº 0012427-45.2019.8.16.0033:

5. Trata-se de ação de despejo e cobrança de alugueres c/c pedido liminar ajuizada por KIEW ADMINISTRADORA DE BENS IMÓVEIS, SOFTWARES, MARCAS E PATENTES PRÓPRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA ME em desfavor de BEATRIZ MENEGUELLO DE ALMEIDA e SANDRA REGINA MENEGUELLO ALMEIDA. Narrou ter firmado com as rés em 07/2019, contrato da locação comercial de imóvel, tendo como objeto a sala 02 de edifício localizado na Rua Ásia, 73, Pinhais – PR.

Para a locação, restou definido o valor de R$ 900,00 (novecentos reais) mensais, com vencimento todo dia 15 (quinze), além do pagamento dos encargos de IPTU, taxa de condomínio e seguro incêndio. Que um mês após o contrato o imóvel foi desocupado sem comunicação prévia e a locatária permaneceu com as chaves do imóvel, incorrendo em infração contratual. Pugnou liminarmente pelo despejo da locatária, no mérito a rescisão contratual e a condenação no pagamento de débito existente, bem como multa prevista em contrato, no montante de R$ 7.990,80; além da restituição do imóvel nas condições em que locado.

Juntou documentos.

6. Manifestação do autor ao mov. 19.; a inicial foi recebida pelo juízo, ocasião em que foi determinado o deposito das chaves (mov. 21.1). Pleito pela reconsideração da decisão pelo autor (mov. 28.1); a ré compareceu espontaneamente (mov. 30.1) e informou que as chaves não foram entregues por desacordo com a ré; o que efetuou em juízo. Juntou documentos; sobre tais fatos o autor se manifestou ao mov. 33.1.

Entrega das chaves efetuada ao mov. 34.2. Pugnou ao mov. 35.1, o autor que fosse reconhecida a revelia da ré (ausência de contestação). A parte ré manifestou-se ao mov. 47.1, instadas a especificação de provas; pugnou a ré pela produção de prova oral (mov. 48.1) – houve decurso pelo autor (mov. 49).

7. Proferida decisão saneadora, reconhecendo a incorreção do valor da causa da ação de despejo, determinada a correção do valor da causa para R$ 10.800,00, afastando qualquer vício de inépcia da inicial, postergando a análise da preliminar de indevida concessão da gratuidade da justiça, reconhecendo a ilegitimidade passiva da ré Michelle, postergando a análise da preliminar de ilegitimidade ativa de Beatriz para o momento da sentença, declarando a revelia da locatária, fixando os pontos controvertidos, estabelecendo a distribuição do ônus da prova, e deferindo a produção de prova documental e oral (mov. 64.1).

A parte requerida apresentou documentos relativos à hipossuficiência financeira no mov.

75. Na audiência de instrução, foi colhido o depoimento pessoal de Kiew Administradora de Bens Móveis representada por Sonaly Ariane Delfino Peloni da Silva e duas testemunhas arroladas por Beatriz (mov. 117). Beatriz apresentou alegações finais no mov. 119.1. Vieram-me os autos conclusos.

É o relatório.

Fundamento e decido. FUNDAMENTAÇÃO:

8. Extrai-se dos autos que Kiew Administradora de Bens Imóveis, Software, Marcas e Patentes Próprios e Participações celebrou contrato de locação comercial com Salma Jorge Samacha, referente ao imóvel com 47,83m² de espaço utilitário + 3,00m² de banheiro social + 13,08m² de vaga de garagem, situado à Rua Ásia, nº 73, Centro, Sala Comercial 2, Em Pinhais/PR, em 11.03.2019 (mov. 1.4), que foi transferido para Beatriz Meneguello Almeida e Sandra Regina Meneguello Almeida, e m 11.07.2019, conforme 1ª alteração contratual (mov. 1.5 dos autos nº 0010493-52.2019.8.16.0033).

9. Segundo alega a locatária, o imóvel não possui “habite-se”, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, ART e possui vícios como rachaduras, vazamentos no banheiro e outros, infringindo as cláusulas contratuais, sendo o caso de rescisão contratual, com incidência de 01 (um) aluguel como multa rescisória. Diante disso, postula pela indenização por danos morais e danos materiais. Por outro lado, a locadora informa que a locatária abandonou o imóvel, sem comunicação prévia, e não efetuou o pagamento dos aluguéis, sendo o caso de rescisão contratual e incidência de multa contratual.

10. Extrai-se da consulta prévia nº 4083 realizada, em 29.03.2019, junto ao Município de Pinhais que o ente público determinou a apresentação de ART/RRT de Laudos, Avaliações, Vistorias e Perícias para emissão do Certificado de Vistoria de Conclusão de Obra (CVCO), para fins de regularizar o bem (mov. 36.3 dos autos nº 0010493-52.2019.8.16.0033).

10. Sobre a exigência dos documentos e ausência de regularização do imóvel, a prova oral colhida na audiência de instrução assim relatou: BIANCA SANTOS MILANI: “prestava serviços para o estúdio e a Beatriz informou que mudaria o local de atendimento por conta de problemas contratuais com o local que ela estava, foi aí que tomou conhecimento do problema do imóvel; a Beatriz disse que precisou regularizar a documentação com a Prefeitura, o imóvel não tinha registro na Prefeitura e não tinha registro e por isso ela não conseguia finalizar a documentação; na época ela não conseguiu regularizar a documentação e ela teve que fechar o estabelecimento por uma época, teve prejuízo por conta disso, pelo tempo de mudança para outro local; conheceu as outras sócias da Beatriz, com a saída das sócias teve a necessidade de alterar a documentação e aí surgiu o problema”.

ELDA RODRIGUES DE CAMARGO: “foi contratada pela Beatriz para fazer alteração contratual e regularização de empresa no Município de Pinhais; fizeram alteração contratual onde saiam algumas sócias, fizeram a parte de registro na Junta Comercial e alteração na Receita Federal; o processo parou na regularização junto ao Município no quesito de alvará de localização por pendência no imóvel; o proprietário do imóvel não encaminhou os documentos; eram relativos a alvará de construção e conclusão de obra; a atividade que seria desenvolvida demandava vistoria de bombeiro e vigilância sanitária; precisa da autorização de viabilidade do Município, o Município autorizou a instalação, mas condicionado ao alvará de construção e conclusão de obra, que não foram apresentados; por não ter o alvará não podia emitir nota de serviço; era contadora da empresa da Beatriz, foi fazer a alteração do contrato social e buscar alteração de endereço e se deparou com a falta de documentação referente ao endereço para onde queria mudar a empresa; os documentos que faltavam era o alvará de construção e construção de obras referente ao novo imóvel para onde pretendia mudar; o endereço já constava no mesmo, era só alteração do quadro societário; era ao documento de mov. 36.3 que se referia em seu depoimento”.

11. Verifica-se, pois, que resta demonstrado nos autos que a locatária não conseguiu desempenhar regularmente suas atividades comerciais no imóvel, pois não foi disponibilizada a apresentação dos documentos necessários para a emissão do Certificado de Vistoria de Conclusão de Obra (CVCO) e alvará (regularização do imóvel), impedindo a emissão de nota de serviço, conforme, inclusive, confirmado pela contadora que realizava a contabilidade do estabelecimento comercial.

12. Observa-se, ademais, que a locadora notificou extrajudicialmente a locatária, no dia 29.08.2019, acerca da falta de contratação de seguro contra incêndio, atraso do aluguel desde o dia 16.08.2019, abandono do imóvel e conta de luz atrasada em 24.08.2019 (mov. 1.7 dos autos nº 0012427-45.2019.8.16.0033).

13. Entretanto, destaca-se que o pedido de liberação do Certificado de Vistoria de Conclusão da Obra (CVCO) ocorreu em 29.03.2019 (mov. 36.3), ou seja, em momento anterior ao abandono do imóvel, à constatação de ausência de contratação de seguro contra incêndio e atraso no pagamento do aluguel e fatura de energia elétrica (29.08.2019 – mov. 1.8).

14. O que se pode concluir é que a ausência de regularização do imóvel por parte do proprietário justificou o abandono, eis que inadequado para o exercício da atividade comercial. Logo, não há que se falar em infração contratual por parte da locatária (abandono do imóvel), uma vez que inviabilizada a utilização do imóvel por culpa do locador, em descumprimento ao art. 22, inc. I, da Lei de Locação, impondo-se a rescisão do contrato.

15. Admitir que a locatária levasse adiante o seu empreendimento sem o alvará de funcionamento implicava obrigá-la a infringir norma administrativa o que, por certo, não poderia ser permitido. Sem alvará de funcionamento, a empresa fatalmente estaria sujeita às repercussões negativas de uma fiscalização do ente público.

16. Neste sentido é o entendimento jurisprudencial: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - LOCAÇÃO COMERCIAL - JUSTIÇA GRATUITA - HIPOSSUFICIÊNCIA NÃO COMPROVADA - EDIFICAÇÃO SEM LICENCIAMENTO - IMPOSSIBILIDADE DE OBTENÇÃO DE ALVARÁ - CULPA DO LOCADOR - REALIZAÇÃO DE OBRAS NO IMÓVEL PELO LOCATÁRIO - NOTIFICAÇÃO DA ADMINISTRADORA - ACEITAÇÃO PELO PROPRIETÁRIO - PROIBIÇÃO DE COMPORTAMENTO CONTRADITÓRIO - NÃO EXERCÍCIO DAS ATIVIDADES EMPRESARIAIS - RESSARCIMENTO DAS BENFEITORIAS REALIZADAS. - A concessão dos benefícios da justiça gratuita pressupõe a comprovação da efetiva necessidade do benefício pleiteado. - O art. 22, da Lei nº 8.245/91, elenca as obrigações do locador, dentre elas a de "entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina." - A locação de um imóvel para fins comerciais, sem o indispensável "habite-se", macula o negócio jurídico desde a origem, impedindo o locatário de exercer qualquer atividade empresarial por impossibilidade de obtenção do alvará de funcionamento, que é essencial. - Não há que se falar em falta de autorização do locador para a realização das benfeitorias no imóvel pelo locatário, diante do conhecimento prévio de sua intenção pela administradora, posteriormente, repassado ao proprietário. - Pelo princípio da boa-fé objetiva, concretizado no "venire contra factum proprium", a ninguém é lícito sustentar um direito em contradição com a sua conduta anterior ou posterior interpretada objetivamente, segundo a lei, os bons costumes e a boa-fé. - Comprovado que o autor deixou de iniciar suas atividades empresariais por culpa do locador, cabível a reparação dos danos materiais decorrentes das obras realizadas no imóvel. (TJMG- Apelação Cível n.1.0024.12.328226-1/003, Relator (a): Des.(a) Aparecida Grossi , 16ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 18/06/2018, publicação da súmula em 22/06/2018)

17. Em relação aos danos materiais, alega a locatária que a locadora deve pagar o equivalente a 02 (duas) vezes o valor do aluguel, por infração contratual, nos termos da cláusula 15ª. De fato, a ausência de apresentação dos documentos necessários para a emissão do Certificado de Vistoria de Conclusão de Obra (CVCO) e alvará, impediu a regularização do imóvel e, consequentemente, o exercício da atividade profissional por parte da locatária - cuja obrigação era da locadora –, especialmente a emissão de nota de serviço, conforme, inclusive, confirmado pela contadora que realizava a contabilidade da locatária.

18. Ora, é certo que a impossibilidade de requerer o alvará, em razão das irregularidades na edificação, gera o direito do locatário de denunciar o contrato, a teor do artigo 22, incisos I e IV, da Lei n. 8.245/91, pois é dever do locador “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina” e “responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação”. Sendo assim, a rescisão do contrato seria motivada por culpa do locador, que não garantiu ao locatário o estado do imóvel alugado em condições de servir ao uso a que se destinava (estabelecimento comercial).

Portanto, é mister reconhecer que o locador descumpriu seus deveres contratuais, sem observar o artigo 22, inciso I, da Lei n. 8.245/91, infringindo, pois, o contrato, o que justifica a rescisão e, por consequência, a incidência da multa prevista na cláusula décima quinta do contrato. Entretanto, devido o pagamento de 01 (uma) vez o valor vigente do aluguel por ocasião da infração (29.03.2019).

19. Indo em frente, sustenta a locatária que teve despesas materiais no local, listando-as: a) R$ 900,00 para poder adentrar no imóvel; b) R$ 5.073,70 referente ao ratio e aluguel de 05 meses, março, abril, maio, junho e julho/2019; c) R$ 213,32 despesas com energia elétrica referente a 04 meses, maio, junho, julho e agosto/2019; d) R$ 14.453,50 referente a empréstimo bancário para dar início ao empreendimento no dia 26.03.2019; e) R$ 2.000,00 referente a despesas com a empresa Innovation no dia 26.03.2019, em relação a marketing; f) R$ 2.535,54 referente a compra de drywall em 26.03.2019; g) R$ 7.800,00 referente a mão de obra de drywall, elétrica, pintura, encanamento e acabamento; h) R$ 500,00 referente a primeira mudança dos equipamentos do imóvel locado em 06.08.2019; i) R$ 500,00 referente a segunda mudança dos equipamentos em 08.08.2019; j) R$ 129,00 referente a despesas com material de pintura em 11.04.2019; k) R$ 4,23 referente a despesas com material de gesso em 11.04.2019; l) R$ 945,63 referente a despesas com material elétrico; m) R$ 11,39 referente a despesas com material para instalação de drywall; n) R$ 14,96 referente a despesas com chaves teste e chave cruzada; o) R$ 3.540,51 referente a despesas para equipar o imóvel locado.

Com efeito, em relação as despesas realizadas no imóvel para o desempenho das atividades comerciais, verifica-se que, embora demonstradas (mov. 1.6/1.17 dos autos nº 0010493-52.2019.8.16.0033), a locatária desempenhou as atividades comerciais no local durante o período de 11.03.2019 (mov. 1.4 dos autos nº 0010493-52.2019.8.16.0033) a agosto de 2019 (mov. 1.7 dos autos nº 0012427-45.2019.81.60033), ou seja, por aproximadamente 05 (cinco) meses, apesar da irregularidade administrativa.

Portanto, uma vez que as despesas foram custeadas para possibilitar o desempenho das atividades comerciais, as quais foram realizadas – de fato - (ainda que com irregularidade administrativa e não por todo o período do contrato), indevido o pedido de ressarcimento das despesas materiais obtidas pela locatária.

20. Atinente aos danos morais, não procede a indenização, pois não comprovada a ofensa a honra e imagem da locatária capaz de justificar a indenização pretendida, pois o mero descumprimento contratual não caracteriza situação a ensejar a indenização.

21. No tocante a infração das obrigações contratuais por parte da locatária, segundo alega a locadora, aquela deixou de efetuar o pagamento dos aluguéis. Neste ponto, cumpre destacar que o simples fato de não ter logrado êxito em obter a regularização administrativa do imóvel, não exime o locatário do pagamento das obrigações pertinentes à locação e ao uso do imóvel. Logo, devido o pagamento dos aluguéis, com incidência de multa de 2% sobre o valor dos aluguéis, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês e atualização monetária (cláusula sexta), contas de água e luz até o momento da desocupação do imóvel (agosto de 2019 – mov. 1.7 dos autos nº 0012427-45.2019.8.16.0033), sob pena de enriquecimento sem causa.

22. Aduz a locadora que houve também infração de outras obrigações contratuais, sendo elas: a) devolver o imóvel inteiramente desocupado e nas mesmas condições e estado de conservação que recebeu; b) realização de obras sem comunicação e autorização da locadora, como rebaixamento de teto, instalação de paredes, etc; c) ausência de contratação do seguro contra incêndio.

23. Observa-se pelas fotografias anexadas nos eventos 1.10/1.11 que o imóvel não se encontrava, quando da desocupação, no mesmo estado que no momento da locação, em descumprimento a previsão da cláusula nona. Assim sendo, impõe-se à locatária a obrigação de restituir o imóvel às condições anteriores, sob pena de indenização por perdas e danos.

24. De igual modo, por meio das fotografias anexadas nos eventos 1.10/1.11 verifica-se a realização de alterações no imóvel, principalmente colocação de paredes de 9ª e 11ª, ‘d’, do contrato, o locatário não poderia realizar obras que alterassem ou modificassem a estrutura do imóvel locado, sem prévia autorização por escrito da locadora. No caso em análise, a locatária não logrou êxito em comprovar a autorização da locadora acerca das modificações realizadas no imóvel, ônus que lhe incumbia, nos termos do art. 373, II do CPC.

Conclui-se pela ocorrência de infração contratual neste ponto.

25. Quanto à contratação do seguro contra incêndio, não há que se falar em descumprimento contratual, pois, como visto, o contrato de locação foi celebrado em 11.07.2019 e em 29.03.2019 já havia sido verificada a impossibilidade de liberação do Certificado de Vistoria de Conclusão da Obra (CVCO) (mov. 36.3). Logo, não se mostra legítima a exigência de contratação do seguro contra incêndio.

26. Portanto, verificada a infringência de cláusula contratual por parte da locatária (cláusula 9ª), devida a incidência de multa compensatória no equivalente a 01 (uma) vez o valor vigente do aluguel.

27. De mais a mais, importante ressaltar que o inadimplemento da locadora (ausência de liberação do Certificado de Vistoria de Conclusão da Obra (CVCO)) isenta o locatário do pagamento de qualquer penalidade pela rescisão do contrato antes do prazo previsto, incidindo, neste caso, a exceção de contrato não cumprido (CC, art. 476).

28. Por fim, consigna-se que Beatriz Meneguello Almeida possui legitimidade ativa para o pleito indenizatório (autos nº 0010493-52.2019.8.16.0033), uma vez que após a alteração contratual, passou a ser a locatária do imóvel, conforme extrai da primeira alteração contratual anexada no mov. 1.6 dos autos nº 0012427-45.2019.8.16.0033.

DISPOSITIVO: Autos nº 0010493-52.2019.8.16.0033:

29.

Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação de rescisão de contrato e indenização por danos morais e materiais ajuizada por BEATRIZ MENEGUELLO DE ALMEIDA em desfavor de KIEW ADMINISTRADORA DE BENS IMÓVEIS, SOFTWARES, MARCAS E PATENTES PRÓPRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA ME, nos termos do art. 487, I do CPC, para o fim de: a) Declarar a rescisão do contrato de locação de imóvel comercial celebrado entre as partes; b) Condenar a ré Kiew Administradora ao pagamento de 01 (uma) vez o valor vigente do aluguel por ocasião da infração (29.03.2019), multa prevista na cláusula 15ª do contrato, em favor da autora Beatriz, devidamente corrigido pelo INPC/IBGE (previsão contratual), desde 29.03.2019, e juros de mora de 1% ao mês, desde a citação.

30. Considerando a sucumbência recíproca das partes, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais (50%) e honorários advocatícios em favor da parte requerida, que fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, e condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais (50%) e honorários advocatícios em favor da parte autora, que fixo em 15% sobre o valor do proveito econômico obtido, nos termos do art. 85, §2º do CPC.

Autos nº 0012427-45.2019.8.16.0033:

31.

Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação de despejo e cobrança de alugueres c/c pedido liminar ajuizada por KIEW ADMINISTRADORA DE BENS IMÓVEIS, SOFTWARES, MARCAS E PATENTES PRÓPRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA ME em desfavor de BEATRIZ MENEGUELLO DE ALMEIDA e SANDRA REGINA MENEGUELLO ALMEIDA, nos termos do art. 487, I do CPC, para o fim de: a) Declarar a rescisão do contrato de locação de imóvel comercial celebrado entre as partes; b) Condenar Beatriz ao pagamento dos aluguéis, com incidência de multa de 2%, contas de água e luz até o momento da desocupação do imóvel, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação, e atualização monetária pelo INPC/IBGE (previsão contratual), desde o vencimento; c) Condenar Beatriz à obrigação de restituir o imóvel às condições anteriores, sob pena de indenização por perdas e danos; d) Condenar Beatriz ao pagamento da multa compensatória no equivalente a 01 (uma) vez o valor vigente do aluguel em favor de Kiew Administradora, devidamente corrigido pelo INPC/IBGE (previsão contratual), desde 11.07.2019, e juros de mora de 1% ao mês, desde a citação.

32. Considerando a sucumbência recíproca das partes, condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais (50%) e honorários advocatícios em favor da parte requerida, que fixo em 20% sobre o valor da condenação, e condeno a parte requerida ao pagamento das custas processuais (50%) e honorários advocatícios em favor da parte autora, que fixo em 20% sobre o valor do proveito econômico obtido, nos termos do art. 85, §2º do CPC.

33. Diante dos documentos apresentados no mov. 75.10 dos autos nº 0012427-45.2019.8.16.0033 e mov. 68.10 dos autos nº 0010493-52.2019.8.16.0033, mantenho o deferimento do benefício da justiça gratuita em favor de BEATRIZ MENEGUELLO DE ALMEIDA, nos termos do art. 98 do CPC. Logo, resta suspensa a exigibilidade dos ônus sucumbenciais em relação a Beatriz, nos termos do art. 90, §3º do CPC. Contudo, considerando os documentos apresentados nos mov. 75.4/75.6 dos autos nº 0012427-45.2019.8.16.0033 e mov. 68.4/68.6 dos autos nº 0010493-52.2019.8.16.0033 evidenciando a suficiência financeira para custear as custas e despesas processuais por SANDRA REGINA MENEGUELLO ALMEIDA, revogo o benefício da justiça gratuita.

34.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se. Intimações e diligências necessárias.

Cumpra-se a Portaria 006/2020, no que for pertinente. Pinhais, data da assinatura digital. Fabiane Kruetzmann Schapinsky Juíza de Direito

Órgão

Vara Cível de Pinhais

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

BEATRIZ MENEGUELLO ALMEIDA, KIEW ADMINISTRADORA DE BENS MOVEIS,IMOVEIS,SOFTWARE.MARCAS E PATENTES PROPRIOS E PARTICIPACOES LIMITADA - ME, MICHELLE MACHADO

Advogados

GIOVANNA SARTORIO LAUREANO SANTOS (OAB 49299/PR), JULIANA DE GODOY VENÂNCIO SILVA (OAB 86261/PR)

Órgão

Vara Cível de Pinhais

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

BEATRIZ MENEGUELLO ALMEIDA, KIEW ADMINISTRADORA DE BENS MOVEIS,IMOVEIS,SOFTWARE.MARCAS E PATENTES PROPRIOS E PARTICIPACOES LIMITADA - ME, MICHELLE MACHADO

Advogados

GIOVANNA SARTORIO LAUREANO SANTOS (OAB 49299/PR), JULIANA DE GODOY VENÂNCIO SILVA (OAB 86261/PR)

No mérito, aduziu que houve o abandono do imóvel pela autora sem o adimplemento da contraprestação avençada (por esta razão ajuizou ação de despejo e cobrança); ausência de infração contratual pela locadora e nulidade do contrato, inexistência de comprovação da exigência dos documentos informados (AVCB, Habite-se e ART) e pedido de Alvará ao ente municipal; inexistência de danos morais indenizáveis.

Pugnaram ao final pelo acolhimento das preliminares; se superadas, no mérito, a improcedência da demanda. Juntou documentos. Réplica ao mov. 36; instadas a especificação de provas (mov. 37.1), pugnaram pela produção de prova oral – depoimento pessoal e testemunhal, bem como a produção de prova documental (mov. 43.1/44.1). Oportunizado o contraditório quanto ao pedido de juntada de documentos (mov. 46.1); manifestaram-se as partes aos mov. 51.1/54.1/59.1.

É o relatório no essencial.

3. Dos autos nº 0012427-45.2019.8.16.0033. Trata-se de ação de despejo e cobrança de alugueres c/c pedido liminar ajuizada por KIEW ADMINISTRADORA DE BENS IMÓVEIS, SOFTWARES, MARCAS E PATENTES PRÓPRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA ME em desfavor de BEATRIZ MENEGUELLO DE ALMEIDA e SANDRA REGINA MENEGUELLO ALMEIDA. Narrou ter firmado com as rés em 07/2019, contrato da locação comercial de imóvel, tendo como objeto a sala 02 de edifício localizado na Rua Ásia, 73, Pinhais – PR.

Para a locação, restou definido o valor de R$ 900,00 (novecentos reais) mensais, com vencimento todo dia 15 (quinze), além do pagamento dos encargos de IPTU, taxa de condomínio e seguro incêndio. Que um mês após o contrato o imóvel foi desocupado sem comunicação prévia e a locatária permaneceu com as chaves do imóvel, incorrendo em infração contratual. Pugnou liminarmente pelo despejo da locatária, no mérito a rescisão contratual e a condenação no pagamento de débito existente, bem como multa prevista em contrato, no montante de R$ 7.990,80; além da restituição do imóvel nas condições em que locado.

Juntou documentos. Manifestação do autor ao mov. 19.; a inicial foi recebida pelo juízo, ocasião em que foi determinado o deposito das chaves (mov. 21.1). Pleito pela reconsideração da decisão pelo autor (mov. 28.1); a ré compareceu espontaneamente (mov. 30.1) e informou que as chaves não foram entregues por desacordo com a ré; o que efetuou em juízo. Juntou documentos; sobre tais fatos o autor se manifestou ao mov. 33.1.

Entrega das chaves efetuada ao mov. 34.2. Pugnou ao mov. 35.1, o autor que fosse reconhecida a revelia da ré (ausência de contestação). A parte ré manifestou-se ao mov. 47.1, instadas a especificação de provas; pugnou a ré pela produção de prova oral (mov. 48.1) – houve decurso pelo autor (mov. 49).

É o relatório no essencial. Fundamento e

DECIDO.

4. Preliminares. a) Reconheço de ofício a incorreção do valor da causa da ação de despejo (art. 337, III, do CPC e art. 58, III, da Lei de Locações), que deverá corresponder a doze meses de aluguel, isto é R$ 10.800,00. Assim, conforme me faculta o art. 292, § 3º, do CPC, bem como o disposto nos arts. 291 e 292, I, do CPC, analogicamente aplicados, determino a correção do valor da causa para R$ 10.800,00.

Retifique-se; cotem-se as custas suplementares e intime-se o locador ao recolhimento, sob pena de cancelamento da distribuição (art. 290 do CPC). b) Quanto a inépcia da inicial (incompatibilidade da cumulação dos pedidos na ação de rescisão contratual – art. 337, IV, do CPC), tenho não assistir razão a locadora. Compulsando a exordial verifico que a locatária postulou inicialmente “c) Procedência da ação, declarando extinta a relação locatícia com a devida reparação (...)”; já na emenda apresentada ao mov. 13 pugnou “(...) seja declarado a nulidade do contrato de aluguel comercial”; tais pedidos, por cumulação simples são, como aludido, antagônicos; mas podem, como previsto no art. 326 do CPC, serem conhecidos em ordem subsidiaria, o que é o adequado.

Assim, os pedidos de nulidade e rescisão, nesta ordem, serão apreciados conforme art. 326 do CPC, afastando qualquer vício de inépcia da exordial; eis que também a emenda restou acolhida pelo juízo no despacho inicial. c) No que tange indevida concessão da gratuidade de justiça (art. 337, XIII, 100 do CPC) e diante dos indícios trazidos pela locadora em contestação para fins de revogação da benesse, determino a locatária a juntada nos autos de cópia da: Declaração de Imposto de Renda e/ou extratos bancários, CTPS ou Holerites, certidão de bens móveis e imóveis e outros documentos que entenda serem pertinentes para fins de manutenção da benesse, no prazo de 15 (quinze) dias.

Postergo então a análise desta preliminar para sentença, quando juntados os documentos pela parte. d) Em relação a ilegitimidade passiva da ré Michelle (colaboradora da ré), razão assiste à contestante. Conforme documentos juntados nos autos pelas partes e da narrativa apresentada na exordial, não foi apresentada qualquer ligação da Sra. Michelle com os fatos apresentados. A Sra. Michelle Machado como aludido, é funcionária da locadora, mas não participou diretamente e ou em nome próprio do negócio jurídico objeto de discussão.

De rigor, assim, o reconhecimento de sua ilegitimidade e a extinção do feito, sem resolução de mérito, na forma do art. 485, VI, do CPC. Condeno a locatária, ao pagamento honorários ao patrono da contestante, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa (art. 85, §§ 1º e 2º, do CPC); bem como no pagamento de custas processuais eventualmente despendidas pela parte. A exigibilidade de tais verbas fica suspensa por força do art. 98, § 3º, do CPC; eis que não houve a revogação da benesse concedida à autora, o que pode ser reapreciado em momento futuro. e) No que se refere ilegitimidade ativa de Beatriz para pleito indenizatório anterior ao contrato, se existente (art. 17, 337, XI, do CPC; eis que firmado inicialmente com Sra.

Salma Jorge Samaha e teria sido cedido a esta posteriormente – 11/07/2019), tenho que tal pedido atine ao mérito da demanda e poderá ser analisado após a instrução do feito, eis que há documento nos autos que denota uso do imóvel pela parte também na vigência do primeiro contrato, quando então poderá ser verificada a nulidade ou rescisão do contrato firmando entre as partes e apurados eventuais danos (que lhe seriam imediatamente decorrentes).

5. No mais, DECLARO a revelia da locatária nos autos da ação de despejo, por não ter apresentado defesa no prazo legal, o que faço com fundamento no art. 344 do CPC. Afasto, no entanto, a aplicação dos efeitos materiais e processuais, tendo em conta o saneamento conjunto dos feitos atinentes a mesma relação jurídica, os fatos apresentados na exordial da ação ajuizada pela locatária e a representação da parte por patrono nos autos (345, IV, 346, do CPC).

6. Inexistindo demais preliminares ou prejudiciais de mérito a serem apreciadas neste momento e presentes os pressupostos processuais e condição da ação, declaro o feito saneado. Fixo como pontos controvertidos: a) a configuração de nulidade do contrato firmado entre as partes decorrente da inexistência de documentos necessários à instalação de empreendimento comercial no local (AVCB, Habite-se e ART); ou anulabilidade; b) na eventual inexistência do documento, a responsabilidade de qual das partes na solicitação; c) a configuração de ilícito contratual pelo locador ou o locatário; d) o quantum devido pela locatária (locativo e multa contratual); e) a configuração dos elementos da reponsabilidade civil e o dever o locador em indenizar a locatária (danos morais, materiais e multa contratual), na eventualidade, o quantum devido; f) a legitimidade da locatária no recebimento dos valores pretendidos a título de danos materiais, se anteriores à vigência de seu contrato.

7. Mantenho o ônus da prova, tal como previsto no art. 373 do CPC, cabendo a cada uma das partes o ônus da prova daquilo que alegam; vez que também não coexistem elementos ensejadores à distribuição dinâmica prevista no § 1º. Deste modo: O ônus da prova incumbe:

I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito;

II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor” (art. 373).

8. À vista dessas premissas e tendo em conta que o feito não está maduro para julgamento antecipado, DEFIRO: a) a juntada de documentos complementares, desde que presentes os requisitos legais e a pertinência temática, até o final da instrução, observado o disposto no art. 435 e seguintes do CPC. b) a produção de prova oral, consistente na tomada do depoimento pessoal das partes (art. 357, V, 370 e 385 do CPC); e testemunhal (art. 442 do CPC).

Paute-se audiência de instrução e julgamento conjunta em ambos os processos. As partes terão o prazo comum de 15 (quinze) dias úteis, contados da intimação da designação da data, para apresentação do rol de testemunhas (CPC, art. 357, §4º).

9. Em consonância ao art. 455 do CPC, cientifiquem-se às partes que cabe a seus advogados informar ou intimar as testemunhas por eles arroladas do dia, hora e local da audiência designada, dispensando-se a intimação do juízo, devendo justificar e indicar expressamente a eventual necessidade de intimação pessoal das testemunhas. Ademais, a teor do art. 485, § 1º, do CPC, as partes devem estar cientes quanto à aplicação da pena de confesso, quanto ao não comparecimento ou, comparecendo, recursa ao depor.

10. Advirtam-se as partes quanto ao limite de testemunhas imposto pelo art. 357, § 6º, do CPC (“§ 6º O número de testemunhas arroladas não pode ser superior a 10 (dez), sendo 3 (três), no máximo, para a prova de cada fato”); e que a depender da complexidade da causa e dos fatos individualmente considerados, este juízo poderá limitar o número de testemunhas a serem ouvidas (CPC, art. 357, § 7º).

11. Caso alguma testemunha ou parte a ser ouvida não resida nesta Comarca, antes de expedir Carta Precatória, devem as partes informar nos autos sobre a possibilidade da oitiva desta na mesma data em que foi designada audiência de instrução, vez que serão realizadas, por ora, por videoconferência.

12. Em cumprimento ao disposto no art. 28 do Decreto Judiciário nº 400/2020 do TJPR, devem as partes ainda, no prazo de 15 (quinze) dias úteis, informar nos autos, em petições apartadas, o endereço eletrônico (e-mail), número do aplicativo para recebimento de mensagens instantâneas e o número do telefone delas e de seus advogados. Ressalta-se que quando a Serventia analisar tal manifestação contendo estes dados, e desde que informados em petição apartada e específica, será retirada a visibilidade externa do arquivo, conforme orientação contida no artigo § 1º do artigo 23 do referido Decreto.

13. Por fim, fiquem as partes cientes de que eventualmente, a depender da complexidade da causa, ao arbítrio desta Magistrada condutora da instrução, as alegações finais poderão ser realizadas oralmente em audiência, de acordo com o autorizativo legal do art. 364 do CPC (“Finda a instrução, o juiz dará a palavra ao advogado do autor e do réu, bem como ao membro do Ministério Público, se for o caso de sua intervenção, sucessivamente, pelo prazo de 20 (vinte) minutos para cada um, prorrogável por 10 (dez) minutos, a critério do juiz”).

14.

Cumpra-se a Portaria 006/2020 deste Juízo, no que for pertinente. Intimações e diligências necessárias. Pinhais, data da assinatura digital. Fabiane Kruetzmann Schapinsky Juíza de Direito 9

Órgão

Vara Cível de Pinhais

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

BEATRIZ MENEGUELLO ALMEIDA, KIEW ADMINISTRADORA DE BENS MOVEIS,IMOVEIS,SOFTWARE.MARCAS E PATENTES PROPRIOS E PARTICIPACOES LIMITADA - ME, MICHELLE MACHADO

Advogados

GIOVANNA SARTORIO LAUREANO SANTOS (OAB 49299/PR), JULIANA DE GODOY VENÂNCIO SILVA (OAB 86261/PR)