0010890-82.2017.8.16.0130

Órgão

2ª Vara Cível de Paranavaí

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatários

SEBASTIÃO PEREIRA DO NASCIMENTO, DENISE CRISTINA DA SILVA, JOÃO DONIZETI ZANI

Advogados

WALDEGLES GELCK LEAL DE CASTRO (OAB 95206/PR), MARCELO ORTIZ FERREIRA (OAB 65037/PR), JUAREZ LOPES FRANÇA (OAB 21286/PR)

Órgão

2ª Vara Cível de Paranavaí

Classe

CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

Destinatários

SEBASTIÃO PEREIRA DO NASCIMENTO, DENISE CRISTINA DA SILVA, JOÃO DONIZETI ZANI

Advogados

WALDEGLES GELCK LEAL DE CASTRO (OAB 95206/PR), MARCELO ORTIZ FERREIRA (OAB 65037/PR), JUAREZ LOPES FRANÇA (OAB 21286/PR)

Órgão

6ª Câmara Cível

Classe

APELAÇÃO CÍVEL

Destinatários

SEBASTIÃO PEREIRA DO NASCIMENTO, DENISE CRISTINA DA SILVA, JOÃO DONIZETI ZANI

Advogados

WALDEGLES GELCK LEAL DE CASTRO (OAB 95206/PR), MARCELO ORTIZ FERREIRA (OAB 65037/PR), JUAREZ LOPES FRANÇA (OAB 21286/PR)

Órgão

2ª Vara Cível de Paranavaí

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

SEBASTIÃO PEREIRA DO NASCIMENTO, DENISE CRISTINA DA SILVA, JOÃO DONIZETI ZANI

Advogados

WALDEGLES GELCK LEAL DE CASTRO (OAB 95206/PR), MARCELO ORTIZ FERREIRA (OAB 65037/PR), JUAREZ LOPES FRANÇA (OAB 21286/PR)

Requereu o benefício da justiça gratuita. Ao final, pediu a condenação da parte ré ao pagamento de: R$ 40.000,00 (quarenta mil reais), correspondente ao valor da parcela não paga; R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização por danos; um salário mínimo por mês, desde a data da mora (14.11.2014) a título de lucros cessantes. Juntou documentos (mov. 1.2 a 1.6). Determinou-se a emenda à petição inicial (mov. 8), o que foi cumprido (mov. 11).

Recebida a inicial, foi deferido o benefício da justiça gratuita, determinada a citação da parte ré e designada a audiência de conciliação (mov. 13). Realizada audiência, a conciliação restou infrutífera (mov. 26). A parte ré apresentou defesa na forma de contestação e reconvenção (mov. 29.1). Em sede de contestação, arguiu, preliminarmente, inépcia da inicial e falta de interesse processual. No mérito, pediu improcedência da demanda, alegando, em síntese, que: a) realmente não quitou a última parcela, no valor de R$40.000,00, pois o autor ficou inadimplente com sua obrigação contratual, ocorrendo o exceptio non adimpleti contractus; b) a parte autora entregou somente 10.000 metros quadrados, enquanto o total da área negociada foi 22.580 metros quadrados, faltando destacar e imitir posse dos 12.580 metros quadrados restantes, por isso não efetuou o pagamento da última parcela no valor de R$ 40.000,00 (quarenta mil reais); c) a parte autora não cumpriu com sua obrigação contratual de proceder ao desmembramento do Lote vendido aos réu, referente à área de terras de 32,8 hectares (matrículas 7.716, 7.717, 7.718, 7.719, 7.720 e 7.721) localizada no Município de Tamboara, de propriedade do Sr.

Osmar Nascimento, com a entrega de documentação e outorga de escritura definitiva, para realizar o registro no CRI; d) o pedido de indenização por danos morais não deve prosperar, pois inexistiu prática de ilícito, nem estão presentes os requisitos da responsabilidade civil; e) não há como acolher pedido de lucros cessantes, pois o imóvel não é capaz de produzir ou gerar qualquer tipo de rendimento mensal.

Em sede de reconvenção, a parte reconvinte pediu procedência do pedido reconvencional, sustentando que: a) a parte reconvinda não regularizou situação com sr. OSMAR NASCIMENTO, este proprietário da área da qual deverá ser destacado o lote de terras; b) a parte reconvinda falta destacar e imitir a posse de mais de 12.580 metros quadrados; c) pretende-se a rescisão do contrato, ante ao não cumprimento da parte reconvinda do contrato, sendo-lhe condenada à devolução do valor pago, R$ 40.000,00 (quarenta mil reais); d) pediu a procedência do pedido reconvencional.

Juntou documentos (movs. 29.2 a 29.4). A parte autora/reconvinda apresentou impugnação à contestação e contestação à reconvenção (mov. 32). A parte ré manifestou-se, discordando com a proposta de acordo juntada em mov. 40 (mov. 50). A parte autora manifestou-se, propondo pagamento integral e em juízo do valor de R$40.000,00 (quarenta mil reais) e a restituição imediata do imóvel com o objetivo de pôr fim ao processo (mov. 40), não havendo concordância da parte ré (mov. 50).

A reconvenção de mov. 29 foi recebida (mov. 52). Instadas (mov. 62), a parte autora pugnou pela produção de prova oral documental e pericial (mov.

68) e a ré pela produção de prova oral documental, pericial, bem como o aproveitamento das provas produzidas nos autos de n° 0005491-77.2014.8.16.0130 e 0013338-33.2014.8.16.0130 (mov. 71). Em decisão saneadora, foram afastadas as preliminares arguidas, fixados os pontos controvertidos, deferida a produção de prova oral e documental e indeferido pedido de utilização de prova emprestada, referentes às provas produzidas nos autos nº 0005491-77.2014.8.16.0130, de execução de título executivo extrajudicial e nº 0013338-33.2014.8.16.0130 de embargos à execução (mov. 81).

Em audiência de instrução, foi tomado o depoimento do autor e dos réus, em seguida, foram inquiridas 2 testemunhas arroladas pela parte autora e 2 testemunhas arroladas pela parte ré, bem como determinou-se a produção de prova pericial (mov. 123.1). Foi apresentado laudo pericial (mov. 238), sendo que a parte autora se manifestou ao mov. 246 e a parte ré deixou de se manifestar (mov. 247 e 248). As partes apresentaram as alegações finais (movs. 257 e 263).

Os autos vieram conclusos.

É o relatório.

Decido.

2. FUNDAMENTAÇÃO 2.1. Dos autos principais 2.1.1. A parte autora busca o recebimento do valor der R$40.000,00 referente à última parcela do contrato de promessa de compra e venda entabulado com a parte ré, a qual deixou de quita-la na data aprazada. Afirma, ainda, que sofreu danos morais e deixou de auferir lucros com o imóvel, pelo período que a parte ré ocupou o imóvel sem efetuar o devido pagamento.

A parte ré, por sua vez, afirma que o autor se encontra inadimplente, pois deixou de cumprir avença contratual, de modo que não pode exigir o cumprimento da obrigação pela outra parte. Compulsando os autos, observa-se por meio do contrato de promessa de compra e venda (mov. 1.2) que as partes ajustaram o seguinte: “(...)CLÁUSULA 1º - O VENDEDOR é legítimo possuidor de uma área de aproximadamente 1 Alqueire Paulista ou seja 24.200,00 metros quadrados a ser destacado de uma Área de Terras de 32,8 Hectares, oriundo das Matrículas 7.716, 7.717, 7.718, 7.719, 7.720 e 7.721, Localizado no Quadro Sub-Urbano de Tamboara, Situado nesta cidade de Tamboara, de propriedade do Senhor Osmar Nascimento.

PRAGRAFO ÚNICO- Da área de aproximadamente de 24200,00 metros quadrados foram destacado uma área de 1620,00 metros quadrados, área esta que foi negociada em favor de TITO MELO TORTILHO, em data de 13 de Setembro de 2011, conforme Termo de Contrato em Anexo. CLÁUSULA 2º - Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, o VENDODOR tem ajustado vender, conforme prometo ao COMPRADOR, e este cumpra-lhe, o Lote acima descrito e caracterizado na Cláusula Primeira, que possui de forma livre e desembaraçada de quaisquer ônus real, pessoal, fiscal ou extrajudicial, dívidas, arrestos ou sequestros, ou, ainda, de restrições de qualquer natureza, pelo preço e de conformidade com as cláusulas e condições ora estabelecidas.

CLÁUSUAL 3º - Em forma de pagamento os compradores passarão ao vendedor a Quantia de R$30.000,00 (Trinta Mil Reais), a vista no ato da negociação, Cheque Bancário no valor de R$10.00,00 (Dez Mil Reais), para pagamento em 10/11/2013 e Cheque Bancário no valor de R$40.000,00 (Quarenta Mil Reais), para pagamento em 10/11/2014.” (Sic) O Laudo pericial demonstra que a área ocupada pela parte ré, objeto do contrato, é inferior à dimensão descrita no documento.

Vejamos (mov. 238). “(...) Se a área que está sendo ocupada pelos requeridos é inferior à 22.580 m2, que foi objeto do negócio jurídico de compra e venda havido entre as partes. Quanto à área, pudemos medir no momento da vistoria uma área de:13.026,90 m², inferior a 22.580m². Quanto ao “objeto do negócio jurídico de compra e venda havido entre as partes”, resposta prejudicada, trata-se de campo do conhecimento (direito) no qual não sou versado ou habilitado.(...)” A prova oral produzida nos autos corrobora com a alegação da parte ré, no sentido de que a metragem das terras adquiridas não corresponde à descrição contratual.

Vejamos. Ao ser ouvido em juízo, o autor SEBASTIÃO PEREIRA DO NASCIMENTO, disse em resumo que: “(...) do jeito que pegou o terreno do seu Osmar, passou para João (...); faziam 3 anos que tinha a propriedade; não mediu, do jeito que Sr. Osmar lhe passou, passou para João; vendeu pelo valor de 80 mil reais (...)” O réu JOÃO DONIZETI ZANI, ao ser ouvido em depoimento pessoal, afirmou que: “(....) o autor tinha essa chácara, já fazia tempo (...); comentou com ele (Sebastião) que sua esposa tinha um dinheiro e queria comprar um pedacinho de terra; Sebastião disse que vendia a dele, perguntou-lhe quanto queria, disse que oitenta mil, um pouco menos de um alqueire, uma vez que vendeu 600 metros, mas o restante lhe venderia; conversou com sua mulher, esta disse-lhe para oferecer a Sebastião 30 mil, 10 mil para 6 meses e 40 mil para um ano; Sebastião concordou; após 4 meses em posse da terra; sempre tinha curiosidade, achando que a terra não tinha a metragem; Sebastião disse que comprou do outro e a metragem tinha que dar; Sebastião lhe chamou para medir a terra; deu a volta na chácara com aparelho de GPS e verificou que a metragem de 11 mil e poucos metros, sendo que lhe vendeu 22.580 m²; conhecia a chácara mas nunca tinha medido; não andava por dentro da terra; fez pesquisa de preço e o valor, pela terra inteira, era o correto; depois que mediu a terra, ficou triste, disse que a hora que sua mulher descobrisse que a terra veio somente metade, ela não gostará e Sebastião disse-lhe que era um homem honesto, dizendo que iria aceitar; Sebastião veio com a proposta de devolver os 40 mil e ficar certo; não teve testemunha das conversas; contou a sua mulher que Sebastião devolveu o cheque de 40 mil reais; disse a sua mulher que tinha que tinha que modificar o contrato, que dizia 22 mil metros para 11 mil metros, ela disse que tinha que devolver a Sebastião o cheque de 40 mil reais, porque queria a terra; ficou 2 meses assim, e Sebastião entrou na justiça; utilizou a terra como pasto; manteve a honestidade, tinha o cheque de 10 mil reais para vencer, mesmo descombinado, pagou os 10 mil; a terra era usada por Sebastião da mesma maneira, como pasto; a medição, não teve participação da EMATER, só teve o aparelho de GPS emprestado; o desacordo foi por conta da metade da terra, que não lhe foi entregado; fez contrato em 17 de maio de 2013 e após o contrato tomou posse da terra; tinha 20 porcos; os animais lhe rendiam 6 mil reais; vendia mais ou menos a 100 reais cada leitão; tinha duas cabeças de gado; as vacas eram para tirar leite; se recorda de a metragem do terreno ser 11 mil e poucos metros; vendeu a última parte do imóvel há um ano, para o sr. “Deandri”, trocou por uma casa, no Ypê; vendeu o imóvel para três donos.

SILVANO FRANCISCO DOS SANTOS, ouvido na qualidade de informante, disse que: “ficou sabendo do negócio feito, mas não participou deste; Sebastião vendeu perto de um alqueire, quando Sebastião comprou mediu; foi vendido pelo valor de 80 mil reais; João mediu e não tinha a metragem que estava no papel (...); conhece o imóvel que Sebastião pegou e que era próximo de um alqueire; quando Sebastião pegou o imóvel, sabia que não era um alqueire, mas servia porque tinha uns porcos e umas galinhas, e concordou de pegar o imóvel; ficou sabendo que João mediu o imóvel, não sabe a metragem aferida, tampouco que era metade do acordado no contrato; Sebastião devolveu um cheque, mas não o motivo da devolução; Sebastião tinha porco, cavalo, pegava lavagem na cidade para os porcos, teve duas vacas; hoje, Sebastião mora em uma casinha e só tem a casa que mora; naquele tempo Sebastião era aposentado e sempre vendia porcos e galinhas, tinha uma produção pequena, com produção de em torno de 20 e 30 porcos, as vacas tiravam leite; da mesma forma que Sebastião adquiriu o imóvel, repassou para João”.

A testemunha ODAIR MENDES ALONSO CARDOSO, ao ser ouvido em juízo, disse que: “ficou sabendo da venda do terreno, conhece o terreno; não participou da transação; negociava o terreno com Sebastião, mas não deu negócio; ficou sabendo pelo próprio Sebastião de como ocorreu a nova negociação; nunca mediu, mas sabe que era aproximadamente um alqueire; João queria um alqueire e não tinha um alqueire; não sabia que se tratava da metade de um alqueire; a produtividade de Sebastião era criação de porco e umas vaquinhas, comprou bastante porco dele na época; nunca mediu o imóvel, sabia da oferta que se tinha no papel; não sabe se hoje o imóvel foi vendido”.

A testemunha NATAL JOSÉ SCANDELAI disse que: “tomou conhecimento do contrato entre as partes; João comprou um alqueire e, quando foi medir, não deu um alqueire; seu menino comprou um imóvel no terreno de João; não sabe dizer os termos do contrato, tampouco sabe dizer sobre a medição do imóvel; seu filho comprou um imóvel do terreno de João, pelo valor de 12 mil”. A testemunha WESLER MILANEZ SANCHES, ao ser indagada sobre os fatos, afirmou que: “tem conhecimento do negócio realizado pelas partes, meio por cima, sabe da boca a boca da rua; João comprou aproximadamente um alqueire de terra e quando foi medir faltava meio alqueire, sabe que houve uma devolução de um cheque; conhece o imóvel, mas não participou da medição, entende de metragem de terra; não sabe informar se quem olhasse o imóvel teria a percepção do tamanho da metragem; conhecia Sebastião desde quando tinha os porquinhos; sabia que ele cuidava dos animaizinhos, criava porco e tinha um gadinho; não sabe informar se vendia os animais; não sabe se João vendeu parte do imóvel; não sabe dizer, ao certo, quem procurou quem para desfazer o negócio, mas pelo que ouviu na rua foi Sebastião que se arrependeu do que aconteceu, que comprou achando que havia um alqueire de terra, mas não sabia falar”.

Assim, as provas produzidas nos autos demonstram que, realmente, a parte autora descumpriu a cláusula segunda do contrato avençado, pois ficou de entregar aos réus JOÃO DONIZETE ZANI e DENISE CRISTINA DA SILVA 22.580,00m² de terras (aproximadamente 1 alqueire), quando na verdade entregou somente 13.026,90 m², conforme laudo pericial. Sobre o tema, estabelece o art. 500, do Código Civil que: “Art. 500.

Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.” Não há como acolher os argumentos da parte autora de que as partes entabularam contrato de compra e venda foi ad corpus, pois constou no contrato de forma expressa a dimensão do bem.

Além disso, não se encontram presentes os requisitos previstos no art. 500, §1º, do CC, pois a diferença entre extensão efetiva da área com aquela enunciada no contrato é bem superior a um vigésimo da previsão contratual. De outro lado, observa-se que “nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento do outro (CC, art. 476). Ora, como pode o autor exigir o pagamento da última parcela (R$40.000,00 a ser pago em 14.11.2014), se não entregou a área total descrita em no contrato.

Logo a cobrança realizada no presente processo não pode ser acolhida de modo integral, pois conforme apurado no laudo pericial o autor entregou somente 13.026,90 m² de terras, sendo que o valor remanescente que este (autor) ainda tem direito a receber será averiguado nos itens abaixo, em razão do pedido reconvencional. Por fim, não há que se falar em indenização por danos morais, nem mesmo por lucros cessantes, pois diante da inexistência de conduta ilícita praticada pela parte ré. 2.2.

Da Reconvenção Quanto ao pedido reconvencional entendo ser mais adequado o acolhimento do pedido sucessivo, qual seja, abatimento no preço. Isso porque, conforme preconiza o art. 475, do Código Civil a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos. No presente caso, os réus/reconvintes pediram a resolução do contrato, ou sucessivamente, o seguinte: “Sucessivamente, decorrido o prazo sem cumprimento e sem qualquer justificativa razoável, ou ainda em caso de impossibilidade por parte do reconvindo, que o contrato fique resolvido da forma tal qual se encontra, ou seja, o pagamento já realizado (R$ 40.000,00), pela parte do imóvel que já foi entregue, qual seja(10.000 m²).” Verificasse a impossibilidade de resolução do contrato, pois conforme depoimento pessoal do réu/reconvinte João Donizete Zani o imóvel objeto do contrato entre as partes já não se encontra mais na posse deste, tendo ele vendido os direitos sobre bem a terceiro.

Vejamos. “(...) vendeu a última parte do imóvel há um ano, para o sr. ‘Deandri’, trocou por uma casa, no Ypê; vendeu o imóvel para três donos (...)”. Assim, o réu/reconvinte tem direito ao abatimento no preço, conforme preceitua o art. 500 c/c art. 475, do CC, atendendo desta forma o pedido sucessivo da reconvenção. Considerando que o preço pactuado (R$80.000,00) e a dimensão do imóvel descrita no contrato (24.200,00m²-1.620,00m²=22.580m²), tem-se que o comprador (réu/reconvinte) pagou o valor de R$3,54 por metros quadrado do lote de terra.

Nessa toada, porque foi entregue à parte ré/reconvinte somente 13.026,90 m², deve ser abatido o valor de R$33.817,97 no preço ajustado pelas partes. Assim, o réu/reconvinte deve ainda ao autor/reconvindo o valor de R$6.182,026, valor que será considerado para quitação do contrato ajustado entre as partes. 2.3. Dos honorários do Perito Os honorários do perito foram homologados em R$5.000,00 (mov. 198), sendo que o expert recebeu somente metade deste valor (R$2.500,00 ao mov. 212) pago pela parte ré.

Considerando a sucumbência parcial, tenho que o valor remanescente deve ser pelo Estado do Paraná, pois a parte autora/reconvinda é beneficiária da justiça gratuita, observando, contudo, a tabela prevista na Resolução n. 232/2016 do CNJ. Destarte, o Estado do Paraná deverá suportar parte dos honorários do perito que fixo em R$530,00 (quinhentos e trinta reais), que correspondente ao valor indicado na tabela anexa à Resolução n. 232/2016 do CNJ[1].

3.

DISPOSITIVO 3.1. Dos autos Principais 3.1.1.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda, nos termos do art. 487, I do CPC, para o fim de condenar os réus JOÃO DONIZETE ZANI e DENISE CRISTINA DA SILVA a pagar ao autor o valor de R$6.182,026 (seis mil, cento e oitenta e dois reais e vinte e seis centavos), devendo incidir sobre o valor correção monetária pelo INPC a partir do vencimento da parcela (14.11.2014) e juros de mora de 1% a.m., a partir do trânsito em julgado da presente demanda. 3.1.2.

Diante da sucumbência mínima, condeno a parte autora ao pagamento de custas/despesas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º do CPC, tendo em vista o grau de zelo profissional, a natureza e a importância da causa e o labor que a causa exigiu. Fica suspensa a exigibilidade, tendo em vista que a parte autora é beneficiária da justiça gratuita. 3.1.

Da Reconvenção 3.1.1.

Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a demanda reconvencional, nos termos do art. 487, I do CPC, para o fim de reconhecer o direito dos réus reconvintes ao abatimento de R$33.817,97 no preço ajustado pelas partes no contrato objeto do contrato, nos termos da fundamentação. 3.1.2. Diante da sucumbência mínima, condeno o autor/reconvindo ao pagamento de custas/despesas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em 20% (vinte por cento) sobre o valor do proveito obtido pelo reconvinte, nos termos do art. 85, §2º do CPC, tendo em vista o grau de zelo profissional, a natureza e a importância da causa e o labor que a causa exigiu.

Fica suspensa a exigibilidade, tendo em vista que a parte autora é beneficiária da justiça gratuita. 3.2. CONDENO o Estado do Paraná ao pagamento dos honorários do perito, no valor de R$530,00 (quinhentos e trinta reais), nos termos da fundamentação. 3.3.

Publique-se, registre-se e intimem-se, inclusive o Sr. Perito e o Estado do Paraná. 3.4. Cumpram-se, no que pertinente, as disposições do Código de Normas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Paraná. Paranavaí/PR, data e horário do lançamento no sistema (CN, art. 207). Anacléa Valéria de Oliveira Schwanke Juíza de Direito [1] 2.2 – Laudo de avaliação de imóvel rural, conforme normas ABNT respectivas