0010976-87.2010.8.16.0004

Também foi arguida a ocorrência de prescrição em relação à pretensão deduzida contra a COHAB-CT. Após a juntada de documentos, inclusive da matrícula do imóvel e do contrato firmado entre o condomínio e a empresa de cobrança garantida, as partes se manifestaram. O Ministério Público, intimado, informou não vislumbrar hipótese de intervenção obrigatória.

É o relatório.

Decido. FUNDAMENTAÇÃO O feito comporta julgamento no estado em que se encontra, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil. A controvérsia remanescente é eminentemente documental e jurídica, não havendo necessidade de produção de outras provas para a solução da lide. Os documentos juntados aos autos são suficientes para a análise das preliminares e do mérito, especialmente quanto à legitimidade das partes, à prescrição e à responsabilidade pelas despesas condominiais exigidas.

Da legitimidade ativa Inicialmente, afasto a alegação de ilegitimidade ativa do condomínio fundada no contrato de cobrança garantida celebrado com a empresa FINOCRÉDITO Cobranças Garantidas S/C Ltda. Embora a COHAB-CT sustente que a antecipação das cotas condominiais pela empresa garantidora teria operado sub-rogação legal, com transferência da titularidade do crédito, essa conclusão não se extrai, com a segurança necessária, do conteúdo do contrato juntado aos autos.

Com efeito, a existência de contrato de cobrança ou de garantia de taxas condominiais não conduz, por si só, à perda da legitimidade ativa do condomínio. Para tanto, seria necessária demonstração inequívoca de cessão do crédito, sub-rogação convencional ou de outro instrumento jurídico apto a transferir à empresa contratada a titularidade da pretensão material. No caso, o contrato apresentado indica a prestação de serviço de cobrança garantida e antecipação de valores, mas não evidencia, de forma suficiente, a transmissão da titularidade do crédito condominial à empresa contratada.

Nesse contexto, ainda que a empresa FINOCRÉDITO tenha interesse econômico no resultado da cobrança, esse interesse decorre da relação contratual mantida com o condomínio e não se confunde, necessariamente, com titularidade do crédito condominial perante o devedor da obrigação propter rem. A obrigação condominial nasce da relação jurídica existente entre o condomínio e a unidade autônoma, motivo pelo qual, ausente prova clara de cessão ou sub-rogação, permanece o condomínio legitimado para demandar em juízo a cobrança das cotas inadimplidas.

Diante disso, REJEITO a preliminar de ilegitimidade ativa. Da prescrição Passo à análise da prescrição em relação à COHAB-CT. As despesas condominiais objeto da demanda referem-se a vencimentos ocorridos entre maio e outubro de 1996. A ação, contudo, não foi originariamente proposta contra a COHAB-CT, uma vez que o pedido inicial foi direcionado ao compromissário comprador então indicado pelo condomínio como responsável pelo imóvel.

Apenas posteriormente, por petição apresentada no curso do processo, o condomínio requereu a inclusão da COHAB-CT no polo passivo, sob o fundamento de que ela permanecia titular do domínio e de que a matrícula registrava o cancelamento da promessa de compra e venda. A questão prescricional deve ser examinada a partir dessa particularidade. Destarte, a interrupção da prescrição produzida pelo ajuizamento da demanda não pode ser automaticamente estendida, de modo ilimitado, a quem não integrava a relação processual e contra quem não havia sido deduzida pretensão condenatória no momento oportuno.

Em relação à COHAB-CT, a pretensão somente passou a ser exercida quando requerida sua inclusão no polo passivo, muitos anos após o vencimento das cotas condominiais exigidas. No caso concreto, entre o vencimento das despesas condominiais de 1996 e a formulação do pedido de inclusão da COHAB-CT no polo passivo transcorreu lapso temporal superior a qualquer prazo prescricional aplicável à cobrança de cotas condominiais, seja considerada a disciplina anterior, seja considerada a orientação consolidada posteriormente em torno do prazo quinquenal para cobrança de despesas condominiais.

Não se trata, aqui, de simples correção de qualificação da parte ou de substituição meramente formal do sujeito passivo. Houve verdadeira ampliação subjetiva da demanda, com direcionamento da pretensão condenatória contra pessoa jurídica que não integrava originariamente o polo passivo e contra a qual não havia sido praticado, em tempo hábil, ato efetivo de cobrança judicial. Por isso, a pretensão deduzida em face da COHAB-CT encontra-se prescrita.

Assim, por esse fundamento, impõe-se a extinção da pretensão condenatória em relação à COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA - COHAB-CT com resolução do mérito, na forma do art. 487, II, do Código de Processo Civil. Do mérito Ainda que assim não fosse, o pedido condenatório não poderia ser acolhido em face da COHAB-CT. As despesas condominiais possuem natureza propter rem, mas essa característica não autoriza, de modo automático e descontextualizado, a responsabilização do proprietário registral em toda e qualquer hipótese.

Nas situações envolvendo compromisso de compra e venda, a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais deve ser definida conforme as circunstâncias do caso concreto, especialmente a imissão do promissário comprador na posse do imóvel e a ciência inequívoca do condomínio acerca da negociação. Essa é a orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 886, segundo a qual, havendo compromisso de compra e venda, a responsabilidade pelas despesas condominiais pode recair sobre o promissário comprador quando demonstradas a sua imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio a respeito da transação.

A ratio decidendi do precedente é impedir que o condomínio, ciente de quem exerce a posse direta e usufrui dos serviços condominiais, transfira indiscriminadamente ao promitente vendedor a responsabilidade por débitos originados em período no qual este não detinha a posse do bem nem se beneficiava da estrutura condominial. No caso dos autos, os elementos documentais apontam que, no período de constituição dos débitos, maio a outubro de 1996, a promessa de compra e venda em favor de Ney Prosdocimo ainda estava vigente.

A averbação do cancelamento da promessa de compra e venda ocorreu apenas em 23/02/2006, isto é, aproximadamente dez anos depois do período a que se referem as cotas cobradas. Esse dado é decisivo, pois o retorno formal do imóvel ao patrimônio da COHAB-CT em 2006 não tem aptidão para deslocar retroativamente à promitente vendedora a responsabilidade por despesas condominiais constituídas em 1996, época em que o imóvel ainda estava vinculado ao compromisso de compra e venda e em que o condomínio identificava o compromissário comprador como responsável pela unidade.

A ciência inequívoca do condomínio também se evidencia pela própria conduta processual adotada. A ação foi inicialmente proposta contra Ney Prosdocimo, e não contra a COHAB-CT, demonstrando que o próprio condomínio reconhecia, ao tempo da cobrança judicial originária, a vinculação do compromissário comprador à unidade e ao débito. A posterior inclusão da COHAB-CT baseou-se no cancelamento da promessa de compra e venda e no retorno do imóvel ao patrimônio da companhia, circunstância que, como visto, ocorreu somente em 2006 e não existia no período de vencimento das cotas condominiais cobradas.

Desse modo, ainda que se afastasse a prescrição, não haveria fundamento suficiente para condenar a COHAB-CT ao pagamento de despesas vencidas em período no qual a promessa de compra e venda estava vigente e no qual o condomínio tinha ciência do compromissário comprador vinculado à unidade. A natureza propter rem das cotas condominiais não pode ser interpretada de modo isolado, sem atenção à orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça e à situação concreta revelada pela matrícula e pela própria conduta do credor.

O fato de a COHAB-CT permanecer como titular registral, por si só, não é suficiente para impor a ela a responsabilidade por débito constituído quando o imóvel estava compromissado a terceiro conhecido pelo condomínio. Tampouco o cancelamento posterior da promessa de compra e venda autoriza a transferência retroativa de obrigações vencidas dez anos antes do retorno formal do bem à companhia. Portanto, também sob a ótica do mérito, a pretensão condenatória deduzida contra a COHAB-CT não merece acolhimento.

DISPOSITIVO

Diante do exposto, rejeito a preliminar de ilegitimidade ativa arguida pela COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA - COHAB-CT e, com fundamento no art. 487, I e II do CPC, JULGO IMPROCEDENTE o pedido em face da COHAB-CT. Por conseguinte, condeno o autor ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor dos procuradores da ré, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se. Curitiba, 05 de agosto de 2026. Renato Henriques Carvalho Soares Magistrado

Órgão

Secretaria Especializada em Movimentações Processuais das Varas da Fazenda Pública de Curitiba - 2ª Vara

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA

Advogados

ELIANE MAZZUCCO GIOPPO (OAB 31818/PR), MONICA PIMENTEL DE SOUZA LOBO (OAB 35455/PR), FÁBIO COCHMANSKI DO NASCIMENTO (OAB 52647/PR), REGINALDO NOGUEIRA GUIMARÃES JUNIOR (OAB 44032/PR), LADISMARA TEIXEIRA (OAB 34403/PR), ISABEL CRISTINA BONETTI (OAB 66872/PR), RAFAEL FERNANDO PORTELA (OAB 54780/PR), SAMIR BRAZ ABDALLA (OAB 31374/PR), CLEVERSON TUOTO BENTHIEN (OAB 45001/PR), DANIEL BRENNEISEN MACIEL (OAB 40660/PR), RAPHAEL WOTKOSKI (OAB 62783/PR)

Órgão

Secretaria Especializada em Movimentações Processuais das Varas da Fazenda Pública de Curitiba - 2ª Vara

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA, CONDOMÍNIO CONJUNTO RESIDENCIAL VILA VELHA

Advogados

ELIANE MAZZUCCO GIOPPO (OAB 31818/PR), MONICA PIMENTEL DE SOUZA LOBO (OAB 35455/PR), FÁBIO COCHMANSKI DO NASCIMENTO (OAB 52647/PR), REGINALDO NOGUEIRA GUIMARÃES JUNIOR (OAB 44032/PR), LADISMARA TEIXEIRA (OAB 34403/PR), DANIEL FABIANO PEREIRA CAVALCANTI (OAB 98964/PR), SYMON JOHN ALEXANDRE (OAB 58755/PR), ISABEL CRISTINA BONETTI (OAB 66872/PR), RAFAEL FERNANDO PORTELA (OAB 54780/PR), SAMIR BRAZ ABDALLA (OAB 31374/PR), CLEVERSON TUOTO BENTHIEN (OAB 45001/PR), DANIEL BRENNEISEN MACIEL (OAB 40660/PR), RAPHAEL WOTKOSKI (OAB 62783/PR), LUIZ FERNANDO DE QUEIROZ (OAB 5560/PR)

Órgão

Secretaria Unificada das Varas da Fazenda Pública - 2ª Vara

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA, CONDOMÍNIO CONJUNTO RESIDENCIAL VILA VELHA

Advogados

SAMIR BRAZ ABDALLA (OAB 31374/PR), LUIZ FERNANDO DE QUEIROZ (OAB 5560/PR), SYMON JOHN ALEXANDRE (OAB 58755/PR), ISABEL CRISTINA BONETTI (OAB 66872/PR), ELIANE MAZZUCCO GIOPPO (OAB 31818/PR), MONICA PIMENTEL DE SOUZA LOBO (OAB 35455/PR), CLEVERSON TUOTO BENTHIEN (OAB 45001/PR), FÁBIO COCHMANSKI DO NASCIMENTO (OAB 52647/PR), RAPHAEL WOTKOSKI (OAB 62783/PR), RAFAEL FERNANDO PORTELA (OAB 54780/PR), REGINALDO NOGUEIRA GUIMARÃES JUNIOR (OAB 44032/PR), DANIEL BRENNEISEN MACIEL (OAB 40660/PR), LADISMARA TEIXEIRA (OAB 34403/PR), DANIEL FABIANO PEREIRA CAVALCANTI (OAB 98964/PR)

Órgão

1ª Vice-Presidência

Classe

PETIÇÃO CÍVEL

Destinatários

COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA, CONDOMÍNIO CONJUNTO RESIDENCIAL VILA VELHA

Advogados

SAMIR BRAZ ABDALLA (OAB 31374/PR), LUIZ FERNANDO DE QUEIROZ (OAB 5560/PR), SYMON JOHN ALEXANDRE (OAB 58755/PR), ISABEL CRISTINA BONETTI (OAB 66872/PR), ELIANE MAZZUCCO GIOPPO (OAB 31818/PR), MONICA PIMENTEL DE SOUZA LOBO (OAB 35455/PR), CLEVERSON TUOTO BENTHIEN (OAB 45001/PR), FÁBIO COCHMANSKI DO NASCIMENTO (OAB 52647/PR), RAPHAEL WOTKOSKI (OAB 62783/PR), RAFAEL FERNANDO PORTELA (OAB 54780/PR), REGINALDO NOGUEIRA GUIMARÃES JUNIOR (OAB 44032/PR), DANIEL BRENNEISEN MACIEL (OAB 40660/PR), LADISMARA TEIXEIRA (OAB 34403/PR), DANIEL FABIANO PEREIRA CAVALCANTI (OAB 98964/PR)

Órgão

Secretaria Unificada das Varas da Fazenda Pública - 2ª Vara

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatários

COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA, CONDOMÍNIO CONJUNTO RESIDENCIAL VILA VELHA

Advogados

SAMIR BRAZ ABDALLA (OAB 31374/PR), LUIZ FERNANDO DE QUEIROZ (OAB 5560/PR), SYMON JOHN ALEXANDRE (OAB 58755/PR), ISABEL CRISTINA BONETTI (OAB 66872/PR), ELIANE MAZZUCCO GIOPPO (OAB 31818/PR), MONICA PIMENTEL DE SOUZA LOBO (OAB 35455/PR), CLEVERSON TUOTO BENTHIEN (OAB 45001/PR), FÁBIO COCHMANSKI DO NASCIMENTO (OAB 52647/PR), RAPHAEL WOTKOSKI (OAB 62783/PR), RAFAEL FERNANDO PORTELA (OAB 54780/PR), REGINALDO NOGUEIRA GUIMARÃES JUNIOR (OAB 44032/PR), DANIEL BRENNEISEN MACIEL (OAB 40660/PR), LADISMARA TEIXEIRA (OAB 34403/PR)

Órgão

Secretaria Unificada das Varas da Fazenda Pública - 2ª Vara

Classe

PROCEDIMENTO SUMÁRIO

Destinatários

COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA, CONDOMÍNIO CONJUNTO RESIDENCIAL VILA VELHA

Advogados

SAMIR BRAZ ABDALLA (OAB 31374/PR), LUIZ FERNANDO DE QUEIROZ (OAB 5560/PR), SYMON JOHN ALEXANDRE (OAB 58755/PR), ISABEL CRISTINA BONETTI (OAB 66872/PR), ELIANE MAZZUCCO GIOPPO (OAB 31818/PR), MONICA PIMENTEL DE SOUZA LOBO (OAB 35455/PR), CLEVERSON TUOTO BENTHIEN (OAB 45001/PR), FÁBIO COCHMANSKI DO NASCIMENTO (OAB 52647/PR), RAPHAEL WOTKOSKI (OAB 62783/PR), RAFAEL FERNANDO PORTELA (OAB 54780/PR), REGINALDO NOGUEIRA GUIMARÃES JUNIOR (OAB 44032/PR), DANIEL BRENNEISEN MACIEL (OAB 40660/PR), LADISMARA TEIXEIRA (OAB 34403/PR)

Órgão

Secretaria Especializada em Movimentações Processuais das Varas da Fazenda Pública de Curitiba - 2ª Vara

Classe

PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL

Destinatário

COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA

Advogados

SAMIR BRAZ ABDALLA (OAB 31374/PR), ISABEL CRISTINA BONETTI (OAB 66872/PR), ELIANE MAZZUCCO GIOPPO (OAB 31818/PR), MONICA PIMENTEL DE SOUZA LOBO (OAB 35455/PR), CLEVERSON TUOTO BENTHIEN (OAB 45001/PR), FÁBIO COCHMANSKI DO NASCIMENTO (OAB 52647/PR), RAPHAEL WOTKOSKI (OAB 62783/PR), RAFAEL FERNANDO PORTELA (OAB 54780/PR), REGINALDO NOGUEIRA GUIMARÃES JUNIOR (OAB 44032/PR), DANIEL BRENNEISEN MACIEL (OAB 40660/PR), LADISMARA TEIXEIRA (OAB 34403/PR)

5.

Publique-se.

Registre-se. Intimem-se.

6. Cumpram-se os itens pertinentes dispostos no Código de Normas da resolução da Corregedoria-Geral da Justiça e, oportunamente, ARQUIVEM-SE, com as baixas e anotações necessárias. Curitiba/PR, data constante no sistema. Marcelo de Resende Castanho Juiz de Direito